Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2017

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01315

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/03671

APPELANTE

SARL SOCIÉTÉ DES TEXTILES G. GONNET ETABLISSEMENTS FORMID, agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur I J, domicilié audit siège en cette qualité,

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 552 135 915

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Elizabeth OSTER de la SELEURL ELISABETH OSTER, avocate au barreau de PARIS, toque : B0772

INTIMÉS

Monsieur P W Y

né le […] à […]

25 bis rue N Brossolette

[…]

Monsieur N AA C

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame O AC D veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame M AE B veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame Q AG A épouse Y

née le […] à […]

25 bis rue N Brossolette

[…]

SARL K L, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 317 748 135

[…]

[…]

Représentés par M^e R S de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant M^e Marcel AZENCOT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0197

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Septembre 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du code de procédure civile.

GREFFIÈRE, lors des débats : Madame AN AO AP

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 1991, les époux Z ont donné à bail à la SARL Textiles G. Gonnet Etablissement Formid des locaux situés au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble situé […] à Paris 18^e, pour une durée de 9 ans à effet du 1^er avril 1991, l’activité étant celle de vente de textiles et de tissus.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 29 juin 2001 pour une durée de 9 ans à compter du 1^er avril 2000, pour se terminer le 31 mars 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 23.772,70 FF (3624,12 €).

Par acte du 29 septembre 2008, la SARL Textiles G. Gonnet Etablissement Formid a sollicité le renouvellement du bail et par acte d’huissier en date du 25 novembre 2008, M^me M B et M. N C, venant aux droits des époux Z, ont notifié un refus de renouvellement et ont offert une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier en date du 26 février 2009, M^me M B et M. N C ont saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction, de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 18 000 € par an hors taxes hors charges et en cas de désignation d’un expert, de voir fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 16.000 € par an.

Par conclusions en date du 29 septembre 2010, M^me O D, M. P Y et M^me Q Y née A sont intervenus volontairement à l’instance, des legs sur la part indivise de M^me B leur ayant été délivrés.

Par ordonnance en date du 7 avril 2010, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SARL Textiles G. Gonnet Etablissement Formid de voir prononcer la nullité de l’assignation en date du 26 février 2009.

Suivant jugement en date du 7 avril 2011, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la SARL Textiles G. Gonnet Etablissement Formid de sa demande de nullité de l’acte d’huissier en date du 25 novembre 2008 et avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation a désigné M^me AQ AI-AJ en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise a été déposé le 6 juillet 2012 et l’expert, au terme de son rapport, estime que l’indemnité d’éviction doit prendre le caractère d’une indemnité de remplacement et évalue dans cette hypothèse la valeur du fonds à la somme de 60 000 €, la valeur du droit au bail étant estimée à 80 000 € ; il propose de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 11 000€ hors taxes par an à compter du 1^er avril 2009.

La société K L a acquis les locaux, suivant acte authentique en date du 27 juillet 2011, et est intervenue volontairement à la procédure en qualité de société bailleresse.

Par jugement en date du 11 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a':

— Déclaré la SARL K L recevable en son intervention volontaire dans la présente procédure,

— Débouté la SARL K L, M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A de leur demande de mise hors de cause de M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A,

— Dit que par l’effet du refus de renouvellement du bail signifié le 25 novembre 2008, le bail a pris fin le 31 mars 2009,

— Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la SARL Textiles G.Gonnet Etablissement Formid dans les locaux appartenant à la SARL K L situés à Paris 18^e, […],

— Fixé à la somme de 162 619 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues dû par la SARL K L, M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A à la SARL Textiles G.Gonnet Etablissement Formid, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

— Dit que la SARL Textiles G.Gonnet Etablissement Formid est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2009,

— Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 10 707 €, outre les taxes et charges, à compter du 1^er avril 2009,

— Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— Condamné la SARL K L, M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A, à payer à la SARL Textiles G.Gonnet Etablissement Formid la somme de 4500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné la SARL K L, M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

La SARL Des Textiles G. Gonnet Etablissement Formid a interjeté appel de la décision par déclaration en date du 30 décembre 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 8 août 2017, la SARL Des Textiles G. Gonnet Etablissement Formid demande à la Cour de':

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SARL Des Textiles G. Gonnet Etablissement Formid visant le jugement rendu entre les parties, par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 11 septembre 2014 ;

Y faisant droit,

— Confirmer partiellement ce jugement en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause des anciens propriétaires indivis du bien loué, et en ce qu’il dit que par l’effet du refus de renouvellement, le bail avait pris fin le 31 mars 2009, en ce qu’il a été jugé que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la concluante, en ce qu’il a débouté les intimés de toutes leurs demandes, et en ce qu’il a alloué une somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant le Tribunal ;

— Débouter en conséquence les consorts B, C, D, Y et A de leur demande de mise hors de cause,

Vu les carences du rapport lacunaire déposé par M^me AI-AJ le 6 juillet 2012 et son manque d’impartialité,

— Dire que ce rapport ne peut valoir que comme simple élément d’information pour la Cour, n’ayant pas respecté les principes devant conduire une expertise visés notamment aux articles 237 et 238 du code de procédure civile et étant de plus déconnecté de la réalité économique et juridique du dossier ;

Vu le rapport de M. F, également expert judiciaire, en date du 21 mars 2012 communiqué à la partie adverse le 23 mars 2012 ainsi qu’à l’Expert M^me AI-AJ, et ayant été discuté contradictoirement entre les parties, et son actualisation selon un second rapport du 14 décembre 2016 également communiqué à la partie adverse

Vu l’emplacement exceptionnel des lieux loués à la concluante pour le négoce de tissus, et ce, depuis presque 90 années consécutives;

Vu l’exploitation unique d’un fonds de commerce de négoce de tissus par la société Gonnet au […], […], depuis 1928 au titre de deux baux, l’un renouvelé en date du 1^er avril 2000 portant sur la partie gauche du local, et l’autre renouvelé en date du 16 juillet 1999 portant sur la partie droite du local,

— Donner acte à la concluante de ce que le bailleur dans son dire en date du 21 décembre 2011 (Pièce 10) a expressément accepté l’indivisibilité existant entre les deux contrats de baux, ce qui a été accepté par la concluante dans son dire en date du 23 mars 2012 (pièce 11), et dire que cet accord a force de loi au sens de l’article 1134 du code civil ;

— Déclarer irrecevable tout moyen remettant en cause le principe de cette indivisibilité, et ce conformément au principe d’estoppel ;

— Dire en conséquence que ces deux baux sont indivisibles tant au titre de la volonté expresse des parties, qu’en raison de leur indivisibilité objective puisqu’ils concourent à une opération unique qui est l’exploitation d’un seul fonds de commerce constituant une entité économique unique,

— Dire que le fonds de commerce de la concluante n’est pas transférable, et que l’indemnité d’éviction doit l’indemniser de la perte totale de son fonds de commerce, conformément à l’article L145-14 du code de commerce ;

— Fixer à la somme de 655 179 €, sous réserve des droits fiscaux, l’indemnité d’éviction due à la société Textiles Gonnet du fait de son éviction du local loué au […] au titre des deux baux précités, indivisibles et portant sur des locaux contigus ;

Subsidiairement en cas d’éviction partielle du local,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due à la société Textiles Gonnet du seul chef de son éviction de la partie gauche du local à la somme de 588 034 €, la concluante conservant la disposition de la partie droite du local au titre du bail en date du bail en date du 16 juillet 1999 ;

— Dire que les intimés seront solidairement tenus de rembourser à la concluante, le montant de tous les droits, taxes et contributions acquittés par la concluante du chef de l’indemnité perçue ;

En tout état de cause,

Vu les dispositions des articles L.145-28 et L.145-34 du code de commerce

— Constater qu’il n’existe aucun élément pouvant justifier un déplafonnement de loyer et fixer en conséquence l’indemnité d’occupation qui pourrait être due, à la somme de 4 024 € / an correspondant au loyer du bail renouvelé après une réfaction de 20% pour précarité ;

— Dire que la Société K L ne peut prétendre au payement d’une indemnité d’occupation qu’à compter de son achat de l’immeuble selon acte en date du 27 juillet 2011, et pour ce qui concerne sa demande de la voir porter à la somme de 13 770 €, elle ne pourra avoir comme point de départ que le jour de la demande, soit le 14 novembre 2012, dans l’hypothèse où le tribunal décidait d’y faire droit ;

— Débouter toutes les parties adverses de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— Condamner la société K L, M^me B, M^me C (sic), M^me D, M. Y et M. A (sic) solidairement à payer à la concluante une somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la Cour,

— Condamner la société K L, M^me B, M^me C (sic), M^me D, M. Y et M. A (sic) aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par le RPVA le 13 juin 2017 au visa des articles L145-15, L145-28 et suivants , la société K L, M^me M AE B, M. N AA C, M^me O AC D, M. P W Y, M^me Q AG A demandent à la Cour de':

— Infirmant le jugement dont appel et en conséquence et du fait de la vente d’immeuble intervenue le 27 juillet 2011 :

— Mettre hors de cause M^me B, veuve de M. X, M. C, les consorts D, Y et A, ceux-ci ayant vendu leur immeuble et le propriétaire actuel étant subrogé et leurs droits et obligations

Y faisant droit,

— Confirmant le jugement entrepris, dire et Juger que l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit se faire en considération du seul bail objet de la demande et du refus de renouvellement portant sur un local et un bail spécifiques, et rejeter les demandes de prétendue unité juridique de fonds de commerce ;

En conséquence,

— Fixer l’indemnité d’éviction due par la SARL K L à la somme de 81 500 € pour la seule boutique de gauche vue de la rue (boutique « GONNET ») ;

— Infirmer le Jugement entrepris et fixer à la somme de 13 770 € HT / an l’indemnité d’occupation du local sous expertise due par la société textiles G. Gonnet Etablissements à compter du 1^er mars 2009 ;

— Condamner en conséquence la société textiles G. Gonnet Etablissements à payer à la SARL K L les rappels de loyers consécutifs à la fixation d’une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer contractuel ;

En tout état de cause,

— Débouter la société textiles G. Gonnet Etablissements de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la Société textiles G. Gonnet Etablissements au paiement d’une indemnité de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître R S sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile

— La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2017.

Une mesure de médiation judiciaire a été proposée par la cour aux parties. Cette mesure n’ayant été acceptée que par une des parties, elle n’a pu être mise en oeuvre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le refus de renouvellement signifié par les bailleurs a ouvert droit au profit de la société locataire, d’une part en vertu de l’article L145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L145-28 dudit code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité ; le maintien dans les lieux justifiant le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de mise hors de cause des précédents bailleurs :

M^me B, M. C, M^me D, M Y et M^me A demandent leur mise hors de cause, au motif qu’en vertu d’une clause de l’acte de cession à la société K L, le cessionnaire s’est engagé à régler au locataire l’indemnité d’éviction judiciairement fixée. La société locataire s’oppose à cette demande.

C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que M. B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A, anciens propriétaires indivis ayant pris l’initiative du refus de renouvellement, sont tenus au paiement de l’indemnité d’éviction, sans que la vente puisse les décharger de cette obligation. Par ailleurs, l’acte de cession du 27 juillet 2011, stipulant expressément que l’acquéreur se substitue aux vendeurs avec une référence explicite du refus de renouvellement, la société locataire peut également réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction à la société K L.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a refusé de mettre hors de cause les anciens bailleurs.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Le rapport d’expertise judiciaire de M^me AI-AJ résultant d’un travail sérieux effectué dans le respect du contradictoire, il convient de retenir ses conclusions.

Il ressort de ce rapport que les locaux faisant l’objet de l’expertise sont en communication au rez-de-chaussée avec d’autres locaux en nature de boutique, objet d’un bail distinct dans le même immeuble. Ils ne sont aujourd’hui accessibles que depuis ces derniers mais demeurent vitrés sur rue.

Ils prennent accès à droite de l’entrée de l’K et développe un linéaire de façade de 8,33m, dont 3,96m pour les locaux sous expertise. Les locaux sous expertise ont une superficie utile totale de 39,70m².

Il est acquis aux débats que la société locataire exploite un unique fonds de commerce de vente de tissus dans les deux locaux.

La société TEXILES GONNET soutient qu’il y aurait une indivisibilité des locaux ce que conteste les bailleurs.

La cour rappelle que le caractère indivisible des baux résulte de la volonté des parties de considérer chaque contrat comme la condition de l’existence de l’autre, cette volonté devant être exprimée de manière non équivoque par chacune des parties.

La partie droite des locaux fait l’objet d’un bail, en date du 25 février 1980, en renouvellement d’un précédent bail consenti par M. Z à M. H pour une activité de 'confection hommes, dames et enfants, nouveautés, chaussures, maroquinerie'.

Ce fonds de commerce, exploité sous l’enseigne Dahlia Shop a été vendu par M. T H à la société DES TEXTILES GONNET, ayant pour gérant M. J U V par acte du 4 juin 1982.

Par acte sous seing privé, non daté, intervenu entre la succession Z et la 'SARL Dahlia Shop, représentée par son gérant, M. AM U V', le bail a été renouvelé à compter du 1^er janvier 1998. Cet acte stipulait qu’il ne pourrait être exercé dans les lieux d’autres commerces que ceux de confection pour hommes, dames et enfants, nouveautés, chaussures et maroquinerie'.

Depuis lors, les loyers ont été payés séparément pour chaque local.

Le locataire soutient que la société Dahlia Shop n’a jamais existé et que l’établissement d’un faux bail au nom de cette société n’est qu’un artifice imaginé par les bailleurs et leur représentante M^me B, en charge de l’administration des biens, pour tenter de limiter en cas de refus de renouvellement, le montant de l’indemnité d’éviction ; qu’il s’agit donc d’un montage frauduleux et que le titulaire des deux baux est bien la société TEXTILES GONNET.

Outre le fait que les assertions de la société TEXTILES GONNET ne sont pas établies, elle est mal fondée à se plaindre d’une éventuelle fraude à laquelle elle a concouru.

La société soutient encore qu’un fonds unique est exploité dans les lieux depuis plus de cinquante ans, M. T H ancien exploitant du fonds attestant qu’il n’y avait pas de séparation entre les deux boutiques, l’ancien exploitant du fonds ayant supprimé la cloison. D’autres personnes témoignent du fait qu’il n’y avait pas de cloison entre les deux boutiques.

Cependant, la cour relève que contrairement aux affirmations de M. H, l’acte de vente de son fonds de commerce porte sur une activité de « confection hommes, dames et enfants, nouveautés, chaussures, maroquinerie », reprise au bail litigieux, distincte de celle de vente de tissus figurant dans les baux relatifs à la deuxième boutique. Dans ces conditions, c’est contre toute évidence que le preneur soutient qu’un fonds unique était exploité dans les deux locaux, en contradiction avec les actes.

Il est encore soutenu que le bailleur avait connaissance de la réunion des deux locaux pour avoir fait exécuter des travaux dans les lieux loués en 2002 et avoir consenti au preneur la location d’un local provisoire de 148m², ce qui correspond à la surface totale louée au titre des deux baux et non pas seulement au 39,70m² de la boutique objet de l’expertise. Des courriers du bailleur établiraient en outre que le bailleur connaissait parfaitement les lieux loués qu’il visitait régulièrement afin d’en assurer l’entretien sans émettre la moindre réserve.

La cour relève que la convention d’occupation précaire consentie en 2002 vise expressément la boutique de 38,18m² et ne fait aucune allusion à la deuxième boutique. Dès lors, le fait que la convention d’occupation précaire porte sur des locaux de 148m² ne peut signifier que le bailleur avait admis l’indivisibilité des locaux objets de baux distincts. Les courriers dont se prévaut le locataire ne font aucune allusion à la réunion des locaux.

La locataire soutient encore qu’une éventuelle contestation de la suppression de la cloison est soumise à la prescription de 10 ans de l’article L110-4 du code de commerce et qu’elle est prescrite depuis 1975, les locaux ayant été réunis en 1965.

Cependant, aucun élément du dossier ne vient établir à quelle date le bailleur a eu connaissance de la réunion des locaux, si bien que le délai de prescription n’a pu courir.

La locataire soutient également que l’indivisibilité subjective des deux contrats résulte de l’accord des parties pendant les opérations d’expertise, ce que contestent les bailleurs.

La cour constate que le dire du 21 décembre 2011 du conseil des bailleurs, ne fait que prendre acte de l’indivisibilité matérielle des locaux et retraçant l’historique des baux souligne que le fonds de commerce de confection hommes, dames et enfants, nouveautés, chaussures et maroquinerie n’est pas exploité en violation du bail. Dès lors, il n’y a pas lieu de constater un accord des parties sur une indivisibilité juridique des locaux entraînant l’octroi d’une indemnité d’éviction unique pour les deux locaux.

La société locataire se prévaut également d’une jurisprudence admettant une indemnisation incluant la valeur du droit au bail portant sur des locaux contigus, même s’ils font l’objet de baux distincts au motif qu’elle ne pourra plus faire usage du local contigu pour son commerce de vente de tissu. Cependant, la situation de la société TEXTILES GONNET étant de son fait elle ne peut s’en prévaloir pour obtenir que son indemnisation porte également sur le deuxième local.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Les locaux sont situés dans le […], […].

L’expert a estimé que les lieux loués étaient implantés sur une artère secondaire dotée d’une bonne commercialité spécialisée ; que la destination contractuelle était bien adaptée à cette section de l’artère vouée de longue date au commerce de tissus, que leur petite superficie était valorisante au mètre carré unitaire et qu’ils bénéficiaient de l’avantage présenté par la communication avec des surfaces objets d’un bail distinct ; qu’il existait une absence de clauses exorbitantes du droit commun.

Sur l’indemnité principale :

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraîne la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert.

L’avis de l’expert selon lequel l’éviction entraînera la perte partielle du fonds n’a pas été démenti par les bailleurs sur laquelle l’article L.145-14 du code de commerce fait reposer la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre.

En effet, le marché locatif étant soutenu dans ce secteur, il est douteux que puisse être facilement trouvés des locaux équivalents en terme de surface, visibilité, commercialité. D’autre part, un tel transfert supposerait la prise à bail de locaux offrant la même proximité immédiate de la boutique contiguë. L’expert judiciaire a noté en outre que le repli de l’activité globale au sein de la seule boutique de droite, déjà à saturation, ne peut s’envisager mais qu’en revanche, cette autre boutique pouvait être maintenue en autonomie, compte de sa surface de 56m² au seul titre de la zone d’exposition avec un linéaire de façade de 4,37m, et des vastes réserves en sous-sol aménageables pour partie en zone de vente. C’est donc à juste titre que l’expert propose de déterminer le préjudice en terme de dépréciation du fonds de commerce mesurée au prorata de la zone de vente dépendant des locaux litigieux.

L’éviction entraînera dès lors la perte partielle du fonds dont la valeur est au moins égale à la valeur du droit au bail.

L’expert a qualifié le fonds exploité de fonds de travail au sens où il ne revêt pas le caractère d’un investissement spéculatif mais procure à l’exploitant l’essentiel de ses revenus. Ce fonds est, en effet, exploité personnellement par M. U V, qui n’emploie qu’un salarié.

L’EBE s’élève selon l’expert AI-AJ à la somme de 23.314€, calculé sur les années 2008, 2009 et 2010.

L’expert propose à juste titre un coefficient de 7 justifié par la stabilité en volume du chiffre d’affaires, des perspectives de développement liées à l’exploitation des caves en sous-sol, de la relative précarité liée à une exploitation en vertu de deux baux, de l’avantage procuré par une charge locative modérée si le bail avait été renouvelé, de la capacité bénéficiaire capitalisée, de la pérennité qu’offre à l’exploitant une situation au sein d’un secteur spécialisé dans le commerce de tissus.

Selon les pièces produites, les résultats d’exploitation pour l’année 2010 se sont élevés à 35.052 €, à 7874 € pour l’année 2012, à 4187 € pour l’année 2013, à -85 40 € pour l’année 2014, à 10.810 € pour l’année 2015.

Les dotations aux amortissements pour l’année 2011 se sont élevées à 107€, et à 0€ pour les années suivantes.

Alors que la rémunération du gérant était de 26.773 € en 2008, 2009 et 2010, elle s’est élevée à 32.497 € en 2011, 59.959 € en 2012, 61.131 € en 2013, 61.402 € en 2014 et 61.644 € en 2015.

Compte tenu de l’augmentation injustifiée du salaire du gérant, il convient de ne retenir qu’un salaire de 26.773 € accordé au titre des années antérieures. S’agissant d’un fonds de travail, cette rémunération sera réintégrée dans les bénéfices.

La moyenne de l’EBE au titre des exercices 2011 à 2015 s’élève en conséquence à une somme de 61.932 + 34637 + 30960 + 18233 + 37583 = 183.345/5 = 36.669 €.

Compte tenu d’un coefficient de 7 proposé par l’expert judiciaire, qui sera retenu car il correspond au bien litigieux, la valeur globale du fonds de commerce est de 36.669 € x 7 soit 256.683 €.

La surface des deux locaux est de 89m², dont 33m² pour les locaux dont s’agit et 56m² pour l’autre boutique.

Dès lors, la dépréciation du fonds s’élève à la somme de : 256.683 € x 33/89 = 95.174,59 €.

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Les superficies réelles retenues par l’expert AI-AJ à partir des plans dressés par géomètre-expert sont discutées, de même que les coefficients de pondération. En effet l’expert judiciaire retient une surface utile de 39,70m² et une surface pondérée de 32,52m²P arrondie à 33m² P, alors que le locataire se prévalant du rapport amiable de M. F retient une surface utile de 39m²U et une surface pondérée de 33,15m²P.

L’expert AI-AJ a fait une exacte appréciation des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle. Cette appréciation est en effet conforme aux recommandations faites par la compagnie des experts en estimation de fonds de commerce et d’industrie et de valeur locative près de la cour d’appel de Paris.

Il convient par conséquent, de retenir la proposition de l’expert judiciaire qui a chiffré à 33 m² la surface pondérée des lieux loués.

L’expert après avoir recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant retient que la valeur locative doit être fixée à la somme de 500 € par m², prix unitaire. Le preneur soutient que cette valeur devrait être fixée à 1000 € le m².

L’expert judiciaire a recensé les références suivantes s’agissant de nouvelles locations variant de 497 € le m² au 60 rue d’Orsel pour une boutique de décoration au 1^er décembre 2011 à 939 € le m², au 7 rue de Clignancourt, pour une boutique de solderie au 1^er février 2008 ; des renouvellements amiables variant de 236 € le m² au 47 rue d’Orsel au 1^er février 2006 pour une boutique de décoration-ameublement à 450 € le m², au 18 boulevard Barbès au 1^er janvier 2009 pour une boutique de bijouterie horlogerie ; des fixations judiciaires variant de 400 € au 11 rue de Steinkerque au 1^er février 2008 pour une boutique de cadeaux-souvenirs à 290 €, au 67 rue de Caulaincourt au 1^er octobre 2007 pour une boutique de prêt à porter.

La locataire propose d’autres références. Ainsi que le note l’expert judiciaire il convient d’écarter les références pour des locations situées […], dont la commercialité est beaucoup plus élevée que celle des lieux litigieux. Peuvent être retenues une référence 13 rue Seveste pour un café, bar, K, cadeaux à 1000 € le m² et une référence 6 rue Tardieu pour une chemiserie à 1111€ le m².

Il en résulte une valeur locative au mètre carré de 600€ et une valeur locative globale de 600 € x 33 soit 19.800 € par an x 1,03 pour droit d’étalage soit 20.394 € arrondie à 20.500 €.

A juste titre la locataire critique le calcul d’indexation effectué par l’expert. Selon le bail l’indice de départ est celui du 1^er trimestre 2000 soit 1083 et celui de la révision du 1^er trimestre 2009 soit 1503. Dès lors, le prix du bail révisé est de 5029,59 €. La locataire demande cependant de retenir un loyer de 5327 €.

Dès lors, les lieux loués si le bail avait été renouvelé, à défaut de motif de déplafonnement, auraient vu leur loyer fixé à la somme de 5327 €.

Le différentiel par an s’établit dès lors à la somme de 20.500 € – 5327 € = 15.173 €.

Le coefficient de 6,5 retenu par l’expert AI-AJ est insuffisant au regard de la qualité de l’emplacement dont il a été traité précédemment, et il lui sera préféré un coefficient de 7.

La valeur du droit au bail doit par conséquent être estimée à la somme de 106.211 € arrondie à 106.200 €.

La valeur du fonds étant inférieure à la valeur du droit au bail, c’est cette dernière qui sera retenue pour fixer le montant de l’indemnité principale.

L’indemnité principale sera donc retenue à hauteur de 106.200 €.

Sur les indemnités accessoires :

Le fait que l’indemnité d’éviction prenne le caractère d’une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l’appréciation des indemnités dites accessoires que subit le preneur évincé du fait de l’éviction.

Frais de remploi :

Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont il est évincé.

L’expert judiciaire approuvé par les bailleurs, estime qu’ il ne s’agit en l’espèce que de la perte partielle du fonds de commerce avec le maintien d’une activité réduite au sein des locaux dont le locataire conserve la jouissance et qu’aucune indemnisation n’est due à ce titre.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges la charge de la preuve de l’absence de réinstallation reposant sur le propriétaire, et celui-ci échouant dans cette preuve, il ne peut être dispensé de payer les frais de remploi.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a fixé les frais de remploi, comprenant les droits de mutation et les frais d’agence et de rédaction d’acte à la somme de 11.600 €.

Pertes sur stock :

L’expert judiciaire, approuvé par les bailleurs, estime que compte tenu de la poursuite de l’activité dans la boutique attenante, il n’y a pas de perte de stock.

Les premiers juges ont correctement apprécié la perte partielle de stock à la somme de 1830 €.

Trouble commercial :

L’expert judiciaire, approuvé par les bailleurs, propose de ne retenir s’agissant du maintien de l’activité sur des bases réduites au sein du même immeuble, entraînant une perturbation de courte durée de l’activité avec simple déplacement du stock, qu’une somme de 5000 €, correspondant à 15 jours de marge moyenne annuelle.

Le preneur rappelle qu’il est d’usage de retenir trois mois d’excédent brut d’exploitation soit 16.000 €.

La preuve de l’absence de réinstallation n’étant pas rapportée, il y lieu d’accorder au preneur une indemnité pour trouble commercial correspondant à trois mois du dernier excédent brut d’exploitation connu pour l’année 2015 soit 37.583 € x 3/12 = 9395,75 € arrondie à 9400 €.

Les frais de réinstallation :

Les premiers juges ont correctement apprécié ce préjudice à la somme de 8250 €.

Les frais de déménagement :

Ils ont été évalués à la somme de 500 € par l’expert. Cette somme n’est pas contestée par les parties.

Frais de licenciement :

Les frais de licenciement seront payés sur justificatifs, le licenciement d’un salarié pouvant être envisagé compte tenu de la réduction de la surface de vente.

Les indemnités accessoires sont donc constituées de la somme des différentes indemnités précitées soit à la somme totale de : 31.580 € outre les frais de licenciement.

L’indemnité d’éviction totale due à la société DES TEXTILES G. GONNET ETABLISSEMENT FORMID s’élève par conséquent à la somme de 106.200 € + 31580 € = 137.780 €.

Il n’y a pas lieu de faire supporter par les bailleurs l’incidence des frais fiscaux, l’impôt acquitté par le preneur au titre des plus-values étant la conséquence de son enrichissement et non de son éviction.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société locataire demande de voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel diminué d’un abattement de 20 % au titre de la précarité. Les bailleurs sollicitent la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 13.770 € à compter du 1^er mars 2009.

En application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’examen de la valeur du droit au bail que le montant de la valeur locative des lieux loués s’élève à la somme de 600 € par an.

Cependant, l’indemnité d’occupation doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, les bailleurs depuis la date d’effet du congé jusqu’à la libération par la société locataire des locaux n’ont à procéder à aucun investissement en vue de la mise sur le marché des lieux loués contrairement à la situation qui aurait été la leur dans le cas d’une location nouvelle, et n’ont à faire face à aucun frais de transaction ou de négociation, et ne subissent bien évidemment aucune vacance des locaux.

En outre la possibilité d’un paiement de cette indemnité d’occupation par compensation avec l’indemnité d’éviction supprime tout risque d’impayé et constitue un facteur de minoration de la valeur locative.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 350 € le m² auquel il convient d’ajouter 3% pour droit d’étalage soit une somme totale arrondie à 11.897 €.

Il y a lieu par ailleurs de tenir compte de la précarité des conditions d’occupation de la société DES TEXTILES G. GONNET ETABLISSEMENT FORMID depuis la date d’effet du congé et des difficultés qui en résultent pour l’exploitation du fonds qui justifie un abattement de 10 %.

L’indemnité d’occupation due par la société DES TEXTILES G. GONNET ETABLISSEMENT FORMID s’établit dès lors à une somme annuelle arrondie à 10.707 €.

La société locataire demande que le point de départ de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse soit fixé non au 1^er mars 2009, mais au 27 juillet 2011, date d’acquisition des locaux par la SARL K L et fait valoir que la demande de cette société ne peut avoir comme point de départ que le jour de la demande de la société bailleresse soit le 14 novembre 2012.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, les consorts B, C, D, Y et A ont cédé à la SARL K L les locaux litigieux et cette dernière est subrogée dans les droits et actions initiés par les cédants, qui comprennent le droit de percevoir l’indemnité d’occupation par la société locataire.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due par la société locataire est due à compter du 1^er avril 2009, le bail ayant expiré le 31 mars 2009 et les bailleurs ayant formé la demande en paiement d’une indemnité d’occupation de 18.000 € par assignation en date du 26 février 2009.

Sur les autres demandes :

Le preneur et les bailleurs étant réciproquement créanciers et débiteurs les uns des autres, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction,

L’infirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 137.780 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues, dû in solidum par la SARL K L, M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A, à la société DES TEXTILES G. GONNET ETABLISSEMENT FORMID outre les frais de licenciement dus sur justificatifs,

Déboute la société DES TEXTILES G. GONNET ETABLISSEMENT FORMID du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum la SARL K L, M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A, à payer à la SARL Textiles G.Gonnet Etablissement Formid la somme de 4500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL K L, M^me B, M. C, M^me D, M. Y et M^me A, aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE