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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/01184

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES CYCLADES

C/

SAS EUROPEENNE DE L’IMMOBILIER

COUR D’APPEL DE METZ 1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 31 JANVIER 2017 APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES CYCLADES Représenté par son Syndic, Madame X C I F, exploitant sous le nom XXX

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XXX

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SAS GBI CONSEILS venant aux droits et obligations de la SAS L’EUROPEENNE DE L’IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal.

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XXX

Représentée par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. HITTINGER, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller, entendu en son rapport.

Madame BOU, Conseiller GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame A B

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 29 Novembre 2016

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 31 Janvier 2017.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Européenne de L’Immobilier est intervenue en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble Les Cyclades à Z, copropriété à présent gérée par l’agence Immo Metz.

Faisant valoir qu’elle n’a pas été totalement désintéressée de ses honoraires en qualité d’ancien syndic, malgré une mise en demeure adressée à l’actuel syndic, la SAS Européenne de L’Immobilier a saisi le tribunal de grande instance de Metz d’une demande tendant à la condamnation du syndicat de copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades, représenté par son syndic l’agence immobilière Immo Metz, sur le fondement des articles 1134, 1147, 1184 et suivants et 1332 et suivants du code civil à la condamnation du syndicat, avec exécution provisoire, à payer la somme de 12 454,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2013, la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 2 000 € pour frais irrépétibles, outre la charge des dépens,

le tribunal de grande instance de Metz, par jugement réputé contradictoire du 11 mars 2015, faute de comparution du syndicat des copropriétaires pourtant régulièrement cité, a:

'condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades à Z, représenté par son syndic l’agence immobilière Immo Metz à payer à la SAS Européenne de L’Immobilier a somme de 12 454,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2014, date de l’assignation introductive d’instance,

'débouté la demanderesse de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

'condamné le syndicat défendeur aux dépens et au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

'ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’extrait de compte du 5 novembre 2013 établissait que le syndicat défendeur était bien redevable envers la SAS Européenne de L’Immobilier de la somme mise en compte par celle-ci, créance au demeurant non contestée par le syndicat des copropriétaires.

Néanmoins le tribunal a fait courir les intérêts au taux légal, non pas à compter du 5 novembre 2013, date de la mise en demeure que la demanderesse soutient avoir adressée à l’agence Immo Metz, mais à compter de l’assignation introductive d’instance, faute de production d’une photocopie lisible de l’avis de réception de ce courrier. Par ailleurs le tribunal a considéré qu’en l’absence de preuve qu’une mise en demeure a bien été adressée au syndicat de copropriétaires la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ne pouvait prospérer.

Par déclaration d’appel du 9 avril 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades, représenté par Madame C D, exploitant sous le nom commercial Immo City, a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 8 février 2016, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de la société Européenne de L’Immobilier tendant à voir déclarer l’appel irrecevable ou nul.

Par conclusions récapitulatives du 15 septembre 2016 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades demande à la cour :

'de juger son appel recevable et bien fondé,

'd’infirmer le jugement entrepris,

'de débouter la SAS GBI Conseils, venant aux droits de la SAS Européenne de L’Immobilier, de l’ensemble de ses demandes,

'reconventionnellement, de condamner l’intimée à lui payer la somme de 2 520 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier,

'de condamner l’intimée aux dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 13 septembre 2016, la SAS GBI Conseils, venant aux droits de la SAS Européenne de L’Immobilier, demande à la cour :

'de juger l’appel non fondé et de le rejeter,

'de confirmer le jugement entrepris, sauf à préciser que les condamnations prononcées par le tribunal de grande instance de Metz le sont au profit de la SAS GBI Conseils, venant aux droits et obligations de la SAS Européenne de L’Immobilier,

'de condamner le syndicat appelant aux dépens de première instance et d’appel et au paiement au profit de la SAS GBI Conseils d’une somme de 2 000 € pour frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions des parties en date des 15 septembre 2016 et 13 septembre 2016, les énonciations du jugement attaqué et les pièces versées aux débats.

Sur la demande principale

Au soutien de sa demande d’honoraires la SAS l’Européenne de l’immobilier, aux droits de laquelle vient à présent la SAS GBI Conseils, a produit un extrait de compte la concernant dans les livres du syndicat de copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades pour la période du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2013 ;

ce décompte a été porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires, représenté par l’agence immobilière Immo Metz, par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 novembre 2013 comportant mise en demeure de payer la somme de 12 454,91 euros puisqu’en effet l’accusé de réception, certes produit en photocopie peu lisible, fait apparaître néanmoins que ce courrier a été distribué le 7 novembre 2013 et que la signature figurant clairement sur cet accusé de réception est tout à fait identique à celle portée sur la pièce n° 7 établie par le nouveau syndic en vue d’établir la liste des documents qui lui auraient été remis remis le 8 novembre 2013 par l’ancien syndic ;

force est de constater que ce décompte n’a pas été contesté par le syndicat après réception de cette mise en demeure ;

par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de ce que le document qu’il produit en défense, intitulé « balance en date de valeur au 6 septembre 2013 » ne fasse apparaître au titre des honoraires de gestion de l’ancien syndic que la somme de 10 284,83 euros, effectivement inférieure à celle mise en compte dans l’extrait de compte tiers du 5 novembre 2013 et dans la mise en demeure du même jour, dès lors que le document invoqué est antérieur de quatre mois à la date de fin de la période concernée par la demande des d’honoraires ici en litige et qu’il doit être tenu compte des frais annexes exposés par l’ancien syndic.

Les pièces de l’ancien syndicat sont complétées par la production en cause d’appel d’une attestation de son expert-comptable en date du 22 avril 2016 faisant apparaître que la créance d’honoraires n’a toujours pas été acquittée, ce qui n’est pas davantage discuté puisque précisément le syndicat prétend être fondé à s’opposer à contester cette créance.

Pour résister à cette demande d’honoraires le syndicat des copropriétaires fait valoir que, malgré ses multiples demandes, après qu’il ait été procédé au remplacement de l’ancien syndic, celui-ci a omis de lui transmettre les documents financiers et comptables ainsi que les fonds afférents à la gestion de la copropriété, de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé le 8 juillet 2014 de sanctionner le manquement de l’ancien syndic à ses obligations en redistribuant les honoraires qui lui étaient dus à l’ensemble des copropriétaires aux millièmes généraux pour un montant total de 7 653,34 euros sur l’exercice 2013, ce dont il résulte néanmoins que le syndicat de copropriété convient que l’ancien syndic disposait à tout le moins à son égard d’une créance à hauteur de ce montant que le syndicat ne lui a cependant toujours pas payé.

Le syndicat produit au soutien de ses prétentions les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues les 6 septembre 2013 et 13 novembre 2013 :

'Il ressort du premier de ces procès-verbaux que la décision des copropriétaires de ne pas donner quitus au syndic concerne les comptes et la gestion de l’année 2012 et le syndic Y, qui est remplacé au cours de la même assemblée générale par le cabinet Immo Metz et ne peut par conséquent s’appliquer aux honoraires de gestion de l’ancien syndic SAS l’Européenne de L’Immobilier pour l’année 2013 ;

'le deuxième procès-verbal relatif à la tenue de l’assemblée générale du 13 novembre 2013 mentionne, au point numéro 11, que le syndic informe les copropriétaires que les documents (hors comptabilité) ont été remis le vendredi 8 novembre 2013 et que les documents comptables de l’année 2013 sont toujours en attente, sans toutefois comporter aucune précision sur la suite donnée à cette abstention persistante de l’ancien syndic.

Cependant ces éléments sont insuffisants à autoriser le syndicat de copropriété à opposer à la demande de paiement des honoraires de l’ancien syndic l’exception d’inexécution des obligations incombant à celui-ci, l’absence de quitus pour l’année 2012, pour autant qu’il puisse concerner la SAS l’Européenne de L’Immobilier, et non pas Y comme mentionné dans le premier procès-verbal du 6 septembre 2013 , n’a pas pour effet de priver le syndic de ses honoraires, mais seulement de permettre de le poursuivre pour ses fautes de gestion et d’engager sa responsabilité, alors surtout qu’il doit être relevé que, à défaut de transmission au nouveau syndic des documents comptables dans le délai d’un mois imparti pour ce faire à l’ancien syndic à compter de la cessation de ses fonctions, et à défaut de versement dans les deux mois suivant l’expiration de ce premier délai du solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de fourniture de l’état des comptes des copropriétaires et du compte du syndicat, il appartenait au nouveau syndic, après mise en demeure restée infructueuse, de demander au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés ci-dessus ;

or force est de constater que le nouveau syndic est ici dans l’incapacité de produire la mise en demeure qu’il aurait dû adresser à l’ancien syndic et de faire la preuve de la mise en 'uvre de la procédure judiciaire prévue par la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il y a lieu dès lors de rejeter l’appel comme non fondé et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement présentée par la SAS l’Européenne de L’Immobilier, aux droits de laquelle vient à présent la SAS GBI Conseils.

Sur la demande reconventionnelle

À défaut de mise en demeure dûment adressée à l’ancien syndic de produire les documents manquants, dont la liste, à l’examen de la pièce établie par la société Immo Metz le 8 novembre 2013, est pour le moins imprécise et contradictoire, la demande reconventionnelle visant à rémunérer les honoraires du nouveau syndic pour la reconstitution des documents manquants et à partir de ces documents reconstitués des comptes du syndicat ne peut être admise et doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’appelant dont les demandes et prétentions et l’appel sont jugés infondés doit supporter les entiers dépens et la charge au profit de la SAS GBI Conseils d’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en compensation des frais irrépétibles que l’intimée a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

*Juge l’appel recevable en la forme, mais non fondé et le rejette ;

*Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Metz, sauf à préciser que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades, représenté par son syndic C F épouse X, est condamné à payer à la SAS GBI Conseils la somme de 12 454,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2014 ;

*Rejette la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades ;

*Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cyclades, représenté par son syndic C F épouse X exploitant sous le nom commercial Immo City, aux dépens d’appel et à payer à la SAS GBI Conseils une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 31 Janvier 2017, par M. HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame B, Greffier, et signé par eux.