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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 14/00549

D

C/

SCP N O ET E B

COUR D’APPEL DE METZ 1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 MAI 2017 APPELANTE :

Madame C D

XXX

XXX

Représentée par M^e Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SCP N O ET E B représentée par son représentant légal – APPEL INCIDENT

XXX

XXX

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur HITTINGER, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller

Madame BOU, Conseiller entendu en son rapport

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Camille SAHLI DATE DES DÉBATS : Audience publique du 09 Mars 2017

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 09 Mai 2017.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 28 février 2011 par Maître E B, notaire associé de la société civile professionnelle (SCP) N O E B, C D divorcée X, Z X et Maxime X ont vendu à J K et L M un ensemble immobilier situé à XXX pour un prix de 190 000 euros, s’appliquant pour les biens mobiliers à concurrence de 9 000 euros et pour les droits immobiliers s’agissant du surplus. Selon l’acte de vente, le bien était inscrit au livre foncier au nom de C D pour 251/651èmes en nue-propriété et pour la totalité en usufruit, au nom d’Z X pour 200/651èmes en nue-propriété et au nom de Maxime X pour 200/651èmes en nue-propriété. L’acte de vente prévoyait aussi la ventilation du prix de vente entre les vendeurs et, s’agissant d’C D, mentionnait qu’il lui revenait la somme de 36 628,26 euros pour les 251/651èmes en nue-propriété ainsi que celle de 95 000 euros pour la totalité en usufruit.

Reprochant au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil faute de l’avoir informée quant à l’option dont elle bénéficiait concernant l’évaluation fiscale ou économique de son usufruit et faute d’avoir donné suite à sa demande de blocage des fonds issus de la vente, C D a, par acte d’huissier du 18 juin 2012, assigné la SCP N O E B devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de voir dans le dernier état de ses prétentions:

'Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code Civil,

— A la SCP N O – E B, notaires associés, à payer à Madame C D la somme de 41 221,82€, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la demande;

— A la SCP N O – E B, notaires associés, à payer à Madame C D la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— ORDONNER l’exécution provisoire;

— A la SCP N O – E B, notaires associés, en tous les frais et dépens'.

La SCP N O E B s’est opposée à ces prétentions et a sollicité la condamnation d’C D au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 21 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Metz a statué comme suit:

'DIT ET JUGE que la Société Civile Professionnelle N O – E B a commis une faute lors de la rédaction de l’acte de vente du 28 février 2011 passé entre M^me C D, M. Z X et M. I X, d’une part, et M. J K et M^lle L M, d’autre part;

DÉBOUTE M^me C D de sa demande de dommages et intérêts; CONDAMNE la Société Civile Professionnelle N O – E B, notaires associés, à régler à M^me C D la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DÉBOUTE la Société Civile Professionnelle N O – E B, notaires associés, de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la Société Civile Professionnelle N O-E B, notaires associés, aux dépens;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement'.

Par déclaration de son avocat faite le 20 février 2014 au greffe de la cour d’appel de Metz, C D a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions de son avocat du 6 mars 2015, C D a demandé à la Cour de :

'DIRE et JUGER recevable et bien fondé l’appel de Madame C D,

DEBOUTER la S.C.P. N O & E B de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, moyens et fins,

INFIRMER le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

DIRE et JUGER que le préjudice de Madame C D n’est pas une perte de chance mais entièrement consommé,

A la S.C.P. N O & E B à payer à Madame C D la somme de 39.845,49 €, avec intérêts au taux légal à compter de la demande de première instance, soit au 18 juin 2012,

CONFIRMER sur le surplus les dispositions du jugement entrepris,

A la S.C.P. N O & E B à payer à Madame C D la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

A la S.C.P. N O & E B aux entiers frais et dépens d’appel'.

Par conclusions de son avocat du 7 octobre 2014, la SCP N O et E B a demandé à la Cour de :

'- Débouter Madame C D de son appel et de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP N O & E B et de Maître E B

— Faire droit à l’appel incident de la SCP N O & E B

— Dire et juger que la SCP N O & E B n’a commis aucune faute – Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP N O & E B à verser à Madame C D la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens

Statuant à nouveau, débouter Madame C D de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP N O E B

Subsidiairement:

— Constater que Madame C D ne justifie pas du préjudice par elle allégué.

— En conséquence, confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs, en ce qu’il a débouté Madame C D de ses demandes à l’encontre de la SCP N O & E B.

En tout état de cause :

— Eu égard aux circonstances de la cause, A Madame C D aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser à la SCP N O & E B la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Très subsidiairement :

— Si la Cour venait à retenir un manquement à l’obligation de conseil de la SCP N O & E B, dire et juger que ce manquement ne peut être indemnisé que sur le fondement de la perte de chance

— En conséquence, dire et juger que cette perte de chance ne pourra excéder 10% des sommes réclamées par Madame C D soit 3366 €

— Dire et juger cette somme satisfactoire'.

Par arrêt du 5 novembre 2015, la Cour a infirmé le jugement en ce qu’il a dit que la SCP N O- E B a commis une faute lors de la rédaction de l’acte de vente et, statuant à nouveau de ce chef, a dit que la SCP N O- E B a commis une faute pour avoir manqué à son obligation de conseil à l’occasion de la vente du bien litigieux et, avant dire droit sur le préjudice, a ordonné une expertise confiée à Dorothée Y afin de donner son avis sur la valorisation de la part revenant à C D en cas d’option pour une évaluation économique de la valeur de l’usufruit en expliquant de manière détaillée ses modalités de calcul et en fournissant tous éléments de nature à permettre l’évaluation du préjudice subi par C D.

Pour statuer ainsi, la Cour a notamment retenu :

— que l’action est une action en responsabilité à l’encontre du notaire, C D se bornant à réclamer des dommages et intérêts au notaire par suite de la faute qu’il aurait commise à ses obligations envers elle sans remettre en cause la validité de l’acte passé, notamment quant à la ventilation du prix entre les vendeurs. Les deux autres vendeurs n’apparaissent donc pas intéressés par le présent litige de sorte que le fait qu’ils n’aient pas été attraits à la procédure est sans effet sur la solution du litige;

— que concernant la vente d’un immeuble dont la propriété était démembrée entre usufruitière et nus-propriétaires, le notaire se devait d’informer les vendeurs, en particulier C D, sur la répartition du prix de vente entre les vendeurs, usufruitière et nus-propriétaires, et sur les options existant en la matière dépendant de différentes méthodes d’évaluation de la valeur de l’usufruit. Il incombe dès lors au notaire, qui indique avoir procédé à une estimation fiscale, de prouver qu’il a, préalablement à l’acte, porté à la connaissance d’C D les options ouvertes en matière d’évaluation de la valeur de l’usufruit en lui fournissant toutes informations utiles à ce sujet ;

— que la preuve du respect par le notaire de son devoir de conseil n’est pas rapportée. C D est dès lors fondée à se prévaloir d’une faute de ce dernier à son égard, le consentement donné par C D à la vente ne l’empêchant pas de mettre ainsi en cause la responsabilité du notaire;

— qu’en revanche, C D n’est pas justifiée à invoquer l’existence d’une faute du notaire quant à l’absence de blocage des fonds sollicitée par elle dans sa lettre du 28 février 2011. En effet, le notaire ne pouvait bloquer le versement des fonds sur la seule demande d’C D, alors que l’acte de vente ne prévoyait pas une telle possibilité et que les autres vendeurs, Z et Maxime X auxquels le notaire a transmis la lettre susvisée, ont demandé à ce dernier de s’en tenir aux termes de l’accord contenus dans l’acte de vente et de leur verser l’intégralité des sommes leur revenant à ce titre ;

— qu’une expertise apparaît nécessaire sur le préjudice.

L’expert a établi son rapport définitif le 30 juin 2016. Il a conclu que la valeur économique de l’usufruit était de 127 546 euros et que la différence entre la valeur de l’usufruit économique et celle de l’usufruit fiscal était de 32 546 euros.

Par conclusions de son avocat du 2 février 2017, C D demande à la Cour de :

'DIRE et JUGER recevable et bien fondé l’appel de Madame C D,

DEBOUTER la S.C.P. N O & E B de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, moyens et fins,

INFIRMER le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

DIRE et JUGER que le préjudice de Madame C D n’est pas une perte de chance mais entièrement consommé, A la S.C.P. N O & E B à payer à Madame C D la somme de 32.546 €, avec intérêts au taux légal à compter de la demande de première instance, soit au 18 juin 2012,

CONFIRMER sur le surplus des dispositions du jugement entrepris,

A la S.C.P. N O & E B à payer à Madame C D la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, A la S.C.P. N O & E B aux entiers frais et dépens d’appel'. C D fait valoir pour l’essentiel : – que la faute et le lien de causalité avec le préjudice ont été tranchés ; – que son préjudice est actuel, certain et ne peut constituer une perte de chance, la Cour de cassation admettant un préjudice entièrement consommé au regard de l’absence de conseil; – que le choix de la valeur économique de l’usufruit existe y compris en cas de désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire ; – qu’il n’est pas prouvé que les parties à l’acte n’auraient pas opté pour une valorisation économique ; – que l’intimée n’a pas contesté l’évaluation faite par l’expert. Par conclusions de son avocat du 14 décembre 2016, la SCP O et B demande à la Cour de : 'Débouter Madame C D de son appel et de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP N O & E B et de Maître E B

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP N O & E B à verser à Madame C D la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens

Statuant à nouveau, débouter Madame C D de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCP N O et E B

& E B

Eu égard aux circonstances de la cause, A Madame C D aux entiers dépens d’Instance et d’appel et à verser à la SCP N O & E B la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Très subsidiairement:

Dire et juger que le manquement au devoir de conseil ne peut être indemnisé que sur le fondement de la perte de chance

En conséquence, dire et juger que cette perte de chance ne pourra excéder 10% des sommes réclamées par Madame C D soit 2471€.

Dire et juger cette somme satisfactoire'.

L’intimée reprend le contenu de ses précédentes conclusions aux termes desquelles elle faisait valoir que C D avait reçu l’information litigieuse, en ajoutant que le fait que l’option ait fait l’objet de discussions préalables à la signature de l’acte authentique résulte également du compromis qu’elle produit. Elle souligne que les revendications d’C D ne prennent pas en compte la position clairement exprimée par ses enfants qui ont écarté toute autre ventilation que celle de l’usufruit fiscal et que le consentement d’C D sur l’usufruit fiscal remonte au compromis. Elle soutient que l’acceptation par C D, sans rétractation, du compromis de vente absorbe la faute qu’elle voudrait lui imputer et que cette faute est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué. Elle conclut à l’inexistence du préjudice de l’appelante puisque, en l’absence de décision de justice sur la valorisation des droits des parties venderesses, C D ne pouvait revenir sur l’accord passé entre les parties. Elle fait aussi valoir que la valeur économique est purement indicative. Elle relève que l’usufruitier a un intérêt inverse du nu-propriétaire et que le préjudice d’C D, procédant d’un défaut de conseil, ne peut être qu’une perte de chance, le gain espéré étant particulièrement aléatoire. Elle prétend qu’C D tente par le biais de dommages et intérêts d’obtenir des sommes qui ne lui sont pas dues puisque les parties à la vente ont opté pour l’évaluation fiscale et que cette évaluation ne peut être modifiée que de l’accord de toutes les parties. L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2017. MOTIFS DE L’ARRÊT Sur la demande d’C D Il convient d’abord de rappeler que l’arrêt 5 novembre 2015 énonce dans son dispositif : 'Dit que la SCP N O E B a commis une faute à l’égard d’C D pour avoir manqué à son devoir de conseil à l’occasion de la vente du bien situé XXX'. Cette disposition est revêtue de l’autorité de chose jugée de sorte que les développements de l’intimée tendant à démontrer qu’C D a bien reçu l’information sur l’option qui existait entre la valeur économique de l’usufruit et la valeur fiscale n’ont pas lieu d’être examinés par la Cour. En outre, la circonstance qu’C D ait consenti au compromis de vente, lequel au demeurant ne comprenait aucune indication quant à la répartition du prix de vente entre les vendeurs, puis à la vente de celle-ci ne saurait 'absorber la faute’ du notaire alors que, sans remettre en cause la validité de l’acte passé, C D est bien fondée à invoquer que le défaut d’information imputable au notaire lui a causé un préjudice dans la mesure où la détermination de la part du prix de vente lui revenant telle que fixée dans l’acte de vente résulte de l’utilisation du barème fiscal par le notaire sans que celui-ci ait fait part de l’existence d’une autre évaluation possible de l’usufruit. Le lien de causalité est ainsi établi. En revanche, c’est à tort que C D prétend que son préjudice est entièrement consommé et ne constitue pas une perte de chance. En effet, la faute du notaire a seulement fait disparaître pour C D la probabilité d’un événement favorable, à savoir la ventilation du prix entre les vendeurs fondée sur l’utilisation de la valorisation économique de l’usufruit au lieu d’être fondée sur l’évaluation fiscale de l’usufruit. Il ne s’agit que d’une perte de chance dans la mesure où, comme le fait valoir l’intimée, les intérêts des différents vendeurs, à savoir C D, usufruitière pour le tout et nue-propriétaire pour partie, et Z et Maxime X, seulement nu-propriétaires, ne sont pas convergents au regard de la valorisation de l’usufruit et où, à défaut de fixation dans l’acte de vente de la répartition du prix de vente et d’accord entre les différents vendeurs si le conseil avait été donné, C D aurait seulement été susceptible d’agir en justice afin de faire fixer ses droits, une telle action étant nécessairement aléatoire. La réparation doit dès lors être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Elle doit en conséquence être fixée en fonction de la probabilité que la chance avait de se réaliser. En l’occurrence, la chance de voir tous les vendeurs opter pour la valeur économique de l’usufruit apparaît faible compte tenu des intérêts divergents des différents vendeurs déjà soulignés et du fait qu’après la demande d’C D faite immédiatement en suite de la vente d’obtenir sa part de prix fondée sur l’évaluation économique de l’usufruit, Z et Maxime X s’y sont immédiatement opposés. En outre, la probabilité de voir C D, à défaut d’un tel accord, agir en justice contre ses enfants et obtenir par ce biais une fixation de ses droits en fonction de la valeur économique est relative, compte tenu de la difficulté pour une mère d’assigner en justice ses enfants et de l’aléa propre à toute procédure judiciaire, même si la Cour de cassation reconnaît la validité de la détermination de la valeur de l’usufruit en fonction d’une évaluation économique. L’expert judiciaire a fixé la valeur économique de l’usufruit à 127 546 euros, ce sur la base d’une méthode explicitée de manière précise et d’éléments de calcul détaillés. Au demeurant, cette estimation ne fait l’objet d’aucune critique de la part de l’intimée. Il en résulte un écart par rapport à la valeur de l’usufruit fiscal retenue dans l’acte de vente de 32 546 euros. Compte tenu de cette différence et des éléments susvisés relatifs au degré de chance, il convient de A la SCP N O et E B à payer à C D la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance qu’elle a subie, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt s’agissant d’une somme à caractère indemnitaire. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Il convient de A la SCP N O et E B aux dépens d’appel, y compris les frais d’expertise, de la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de la A à payer à C D la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement : Vu l’arrêt du 5 novembre 2015, INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté C D de sa demande de dommages et intérêts; LE CONFIRME sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant : CONDAMNE la SCP N O et E B à payer à C D : – la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; – la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de toute autre demande ; CONDAMNE la SCP N O et E B aux dépens d’appel, y compris les frais d’expertise judiciaire. Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 09 Mai 2017, par Monsieur HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame SAHLI, Greffier, et signé par eux.