RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/00481 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GEAB

Minute n° 25/00011

[G]

C/

S.A. [Adresse 8]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

05 Décembre 2023

23/000983

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

APPELANT :

Monsieur [L] [G]

[Adresse 2] [Adresse 6]

Représenté par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001710 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE :

S.A. HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2021, la SA Batigère Habitat, anciennement dénommée la SA Batigère Grand Est, a consenti un bail à M. [L] [G] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 338,53 euros outre 54,68 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 21 mars 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 5 septembre 2023, elle l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, le voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme de 1.185,05 euros au titre des loyers et charges impayés échus au mois de septembre 2023 et une indemnité d’occupation mensuelle de 406,53 euros jusqu’à la libération effective des lieux outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 5 décembre 2023, le juge des référés a':

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [G], concernant le logement situé [Adresse 4], à compter du 22 mai 2023

— ordonné l’expulsion de M. [G] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens, et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— condamné M. [G] à payer à la SA Batigère Habitat à titre de provision la somme de 1.529,75 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 16 novembre 2023, et avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamne M. [G] à son paiement à titre de provision au profit de la SA Batigère Habitat jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 406,53 euros, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamne M. [G] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 11 mars 2024, M. [G] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 juillet 2024, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

— débouter la SA Batigère Habitat de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail

— constater l’acquiescement de la SA Batigère Habitat à ses demandes tendant à l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle le condamne au paiement de la somme de 1.529,75 euros, ordonne son expulsion et le condamne au paiement d’une indemnité d’occupation

— constater l’accord de la SA Batigère Habitat tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire

— dire et juger que le contrat de bail se poursuivra et qu’au-delà de la période de 2 ans à compter du 14 mars 2024, sans incident de paiement de la part du locataire, la clause résolutoire sera réputée non acquise

— à toutes fins utiles, lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter des éventuels impayés de loyers postérieurs à la décision du 14 mars 2024

— débouter la SA Batigère Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Il expose que la commission de surendettement a déclaré sa demande recevable et a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 14 mars 2024 qui n’a pas été contestée par le bailleur. Il conclut en conséquence à l’infirmation de l’ordonnance et à la suspension des effets de la clause résolutoire, avec clause cassatoire au profit du bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 juin 2024, la SA Batigère Habitat demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [G] concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7], à compter du 22 mai 2023

— faire droit à la demande d’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [G] à lui payer la somme de 1.529,75 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 16 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef et l’a condamné au paiement d’un indemnité d’occupation à son profit jusqu’à parfaite libération des lieux

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [G] aux dépens de la procédure de première instance en ce compris les frais du commandement de payer

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à compter du 14 mars 2024 et rappeler que si M. [G] s’acquitte du paiement des loyers et des charges dus, conformément au contrat de location signé le 15 juillet 2021, pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué

— dire que, faute pour M. [G] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l’envoi par elle d’une simple mise en demeure demeurée vaine, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera à nouveau acquise à la date du 22 mai 2023, il sera tenu au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de le condamner à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux et il pourra être procédé à son expulsion et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux

— le condamner à lui payer la somme de 600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle expose que le bail a été résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire puisque l’appelant ne s’est pas acquitté de l’intégralité de la somme visée au commandement de payer et que la décision de la commission de surendettement du 14 mars 2024 n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, concluant à la confirmation de l’ordonnance. Elle ajoute que cette décision a effacée la dette locative arrêtée au 14 mars 2024, que depuis cette date l’appelant règle le loyer et les charges aux échéances convenues et que son compte est créditeur, de sorte qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’infirmation sur l’arriéré locatif, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Elle ajoute qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 14 mars 2024 selon les modalités indiquées aux dispositifs de ses conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié à M. [G] le 21 mars 2023 d’avoir à payer la somme de 1.529,75 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. Il est en outre relevé que la décision de recevabilité de la commission de surendettement a été rendue le 14 mars 2024, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire intervenue le 22 mai 2023, de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail.

En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail au 22 mai 2023.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la décision de la commission de surendettement du 14 mars 2024 qui a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, a entraîné l’effacement total des dettes de l’appelant et l’intimée admet que celui-ci s’acquitte du loyer et des charges aux échéances convenues et qu’il n’y a plus de passif. En conséquence il convient d’infirmer l’ordonnance et de rejeter la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire concernant l’appelant, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant un délai de 2 ans à compter du 14 mars 2024. Il est rappelé que l’appelant est tenu de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à terme, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sans nouvelle décision judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel et la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [L] [G], concernant le logement situé [Adresse 4], à compter du 22 mai 2023, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [L] [G] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer';

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SA Batigère Habitat de sa demande de condamnation de M. [L] [G] à lui verser à titre provisionnel une somme de 1.185,05 euros au titre des loyers et charges impayés échus au mois de septembre 2023 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 14 mars 2024';

DIT qu’en cas de paiement des loyers et courants et charges par M. [L] [G] selon les modalités prévues au contrat de bail et pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ;

DIT que, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit;

ORDONNE en ce cas l’expulsion de M. [L] [G] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que, en ce cas, M. [L] [G] sera tenu au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et le condamne à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT