COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 16 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07219 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PHYX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 NOVEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 19/04006

APPELANTES :

Madame [F] [U] épouse [I]

représentée par sa fille Madame [M] [P] née [I], habilitée par jugement du Juge des tutelles en date du 9 juillet 2024

née le 17 Décembre 1935 à [Localité 1] (86)

de nationalité Française

EHPAD [Etablissement 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

et

Madame [M] [I] épouse [P]

née le 03 Juin 1964 à [Localité 3] (92)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Carla DEL CASTILLO, avocat au barreau de PERPIGNAN

INTIMES :

Monsieur [D] [T]

né le 11 Décembre 1937 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Clara LOUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Y] [L]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 7]

et

Monsieur [B] [L]

né le 23 Septembre 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]

et

Madame [N] [L]

née le 22 Juillet 1988 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentés par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 27 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

FAITS

Madame [I] vit dans sa maison depuis 50 ans sur la commune de [Localité 10] dans l’Hérault.

Suite au décès de son époux, Monsieur [S] [I], survenu le 24 juin 2000, madame [I], en sa qualité de conjoint survivante, est devenue usufruitière de la parcelle et du bâti de la parcelle AB [Cadastre 1] sis la commune de [Localité 10], tandis que sa fille, Madame [P], en sa qualité d’héritière, est devenue nue-propriétaire de ladite parcelle et du bâti.

Le 5 mars 2018, leur voisine, Madame [Y] [L], propriétaire de la parcelle AB [Cadastre 2], a déposé une déclaration préalable à la division de sa parcelle en deux lots.

Le 14 avril 2018, la commune de [Localité 10] a édicté une décision de non opposition à Déclaration préalable de division.

La déclaration préalable fait état d’un droit de passage (pour accéder à la voie publique) sur les parcelles AB [Cadastre 1] ([P]) et [Cadastre 3] ([T]).

Le litige a été porté par les consorts [P] [I] auprès du Tribunal Judiciaire de Montpellier, lequel les a déboutées par jugement du 25 novembre 2021, en ces termes :

« '' Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [B] [L] et de Madame [N] [L],

'' Déboute Madame [F] [U] épouse [I] et Madame [M] [I] épouse [P] de leur demande tendant à la suppression de la servitude consentie le 26 juillet 1972,3

'' Dit que la servitude de passage sur le fonds cadastre section AB numéro [Cadastre 3] au profit du fonds cadastre section AB numéro [Cadastre 2] résultant de I’acte sous seing privé en date du 26 juillet 1972 est inopposable à Monsieur [D] [T],

'' Condamne Madame [F] [U] épouse [I] et Madame [M] [I] épouse [P] à verser à Madame [Y] [L], Monsieur [B] [L] et Madame [N] [L] une somme de 2 000 euros à titre de dommageset intérêts,

'' Déboute Madame [F] [U] épouse [I] et Madame [M] [I] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

'' Condamne Madame [F] [U] épouse [I] et Madame [M] [I] épouse [P] à verser à Madame [Y] [L], Monsieur [B] [L] et Madame [N] [L] une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ''

Mesdames [P] [I] ont interjeté appel le 15 décembre 2021.

Prétentions des parties

1) Mme [P] [I] et Mme [I] [U] sollicitent que soit supprimée la servitude consentie en 1972 pour la portion appartenant au fonds AB [Cadastre 1] des requérantes; et ce, sous astreinte de 1000 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir.

Juger que le passage des consorts [L] doit se faire exclusivement sur les parcelles objet de la division vers le [Adresse 8].

A titre subsidiaire

— Maintenir la servitude consentie en 1972 en la limitant au strict usage prévu sur la parcelle [L] desservir une seule maison bâtie sur le seul lot AB [Cadastre 2] (anciennement 524)

— Condamner les consorts [L] et tout propriétaire du lot desservi au paiement de la somme de 1000€ par infraction constatée à compter de la signification dc la décision à intervenir

En tout état de cause

— Juger que les défendeurs ne justifient d’aucun préjudice

— Débouter les consorts [L] de leur demande de dommages et intérêts; et toute demande contraire aux présentes

— Condamner solidairement les consorts [L] pour résistance abusive au paiement de la somme de 20 000€ à titre de dommages et intérêts

— Condamner solíclairement les consorts [L] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens

2) Mme [L] [Y], M. [L] [B], Mme [L] [N] sollicitent de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf à faire droit à l’appel incident des concluants.

Réformer par la voie de l’appel incident le jugement en ce qu’il a déclaré la servitude inopposable à Monsieur [T].

Ordonner la publication de l’arrêt à la Conservation des Hypothèques, cette publication valant publication de la servitude inscrite dans l’acte du 26 juillet 1972.

Condamner les appelants aux entiers dépens outre une somme de 40 000€ à titre de dommages et intérêts et 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les concluants ayant vu la vente de leur terrain paralysée du fait de procédures diverses et variées et parfaitement infondées.

3) M. [D] [T] sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il dit que la servitude de passage sur le fonds cadastré section AB numéro [Cadastre 3] au profit du fonds cadastré AB numéro [Cadastre 2] résultant de l’acte sous seing privé en date du 26 juillet 1972 lui est inopposable.

Après avoir constaté que la parcelle actuelle AB [Cadastre 2] non-divisée de Madame [L] n’est pas enclavée et que la division de ladite parcelle créera un état d’enclavement du nouveau lot n°1,

Ordonner que Madame [L] organise une servitude de passage sur le fonds divisé ;

Confirmer la condamnation de Madame [L] à la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

Condamner Madame [L] à la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétible d’appel ;

Condamner Madame [L] aux entiers dépens d’appeervitude de passage résultant de l’acte sous seing privé du 26 juillet 1972 lui est inopposable.

L’ordonnance de clôture était du 27 Janvier 2026.

Discussion

Sur la servitude

L’acte en date du 26 juillet 1972 instaure une servitude pour acceder aux propriétés " parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] " et prévoit une vois d’accès privée de 5m50 de large sur une longueur de 0,50 m sur la propriété [I] et sur une longueur de 18 m sur la propriété de M. [Q]."

Cet acte mentionne ainsi que la servitude objet des présentes restant maintenue en cas de changement de propriétaire ou d’usager".

Il ressort donc que le périmètre de cette servitude concerne les parties au procès et notamment Monsieur [I] et Madame [H] [I] et a pour fonction d’une voie d’accès privée, il s’agit donc d’une servitude, c’est à dire d’un droit réel attaché à un fonds qui le soumet à un certain nombre d’obligations conformément aux dispositions de l’article 686 du code civil, alors même que chacune des propriétés dispose d’une proximité de la voie publique.

Le premier juge a donc fait une parfaite appréciation de cet acte sous seing privé qui est un titre constitutif de servitude nécessairement opposable à Mme [M] [I] épouse [P], même en l’absence de publication dont aucune modalité d’exercice dans l’acte n’était fixée et limitée à l’une ou l’autre des habitations et même à leur nombre.

En l’absence de toute autre élément le débouté de la demande de supression de servitude présentée par Mme [P] [I] et Mme [I] [U] sera confirmé, aucune limitation de l’usage de celle-ci ne pouvant intervenir compte tenu de la teneur de l’acte du 26 juillet 1972.

Sur l’opposabilité de la servitude de M. [T]

Il est constant que Monsieur [T] doit passer sur le terrain appartenant à Madame [I] et donc utilise de manière quotidienne le droit de passage résultant de la convention de 1972, nonobstant que cet acte ne soit pas publié en l’état.

Il sera remarqué :

— M. [T] est concerné par l’acte de 1972 comme directement successeur de M. [Q] alors comme il a été souligné précedemment une mention spécifique prévoit le maintien de la servitude en cas de changement de propriétaire.

— M.[Q] était le propriétaire du terrain dont sont issues les parcelles [I] et [T] et à l’initiative de la convention de servitude tel que figuré dans l’acte.

Ces contatations sont d’une logique juridique indépassable c’est à dire M. [T] en qualité de successeur de M. [Q] ne peut ignorer l’existence de cette servitude d’autant plus qu’il en fait allusion dans sa lettre à la mairie de [Localité 11] du 10 juin 2018 en mentionnant la possibilité d’aggravation « de nos servitudes »suite à la déclaration préalable de division avant de construire.

Il est donc constant que Monsieur [T] avait parfaite connaissance de cette servitude qui s’est toujours imposée à l’intégralité des parcelles qui en font son périmètre, en conséquence, le jugement de première instance sera infirmé à ce titre, la servitude issue de l’acte du 26 juillet 1972 sera donc déclarée opposable à Monsieur [T] et à ses successeurs tel que mentionné dans cet acte, il sera donc aussi fait droit à la publication de son jugement à la Conservation des Hypothèques.

Sur la demande à l’égard de Madame [L] d’organiser une servitude de passage sur son fonds divisé

Il sera d’une part noté que la servitude, ci-avant mentionnée, doit s’appliquer y compris au bénéfice et à l’égard de M. [T] et d’autre part il n’est pas démontré la création d’une enclave suite à la division des fonds concernés, l’article 684 du code civil ne trouve pas application en l’espèce.

M. [T] sera débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de 40 000 euros

Il est remarquable de constater que par l’action intentée, Mme [P] [I] et Mme [I] [U] sollicitent la suppression d’une servitude dont elles bénéficient depuis 1972, et comme le souligne le premier juge, Mme [L] produit aux débats diverses attestations (offres de 200 000 euros et de 180 000 euros) qui démontrent l’attrait des terrains et mazet lui appartenant et dont l’opposition injustifiée au maintien du droit de passage de Mme [F] [I] et de Mme [M] [P] a conduit à leur indisponibilité certaine.

Ce préjudice sera reparé par la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [P] [I] et Mme [I] [U], M. [D] [T], succombants, seront condamnés in solidum à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme partiellement le jugement du 25 novembre 2021 en ce qu’il a débouté Mme [M] [P] [I] et Mme [H] [I] [U] de leur demande de suppression de la servitude consentie en 1972,

Statuant à nouveau

Infirmant le jugement sur les chefs critiqués,

Déclare la servitude prévue par l’acte du 26 juillet 1972 opposable à M. [D] [T].

Ordonne la publication de l’arrêt à la Conservation des Hypothèques, cette publication valant publication de la servitude inscrite dans l’acte du 26 juillet 1972.

Déboute M. [D] [T] au titre de l’article 684 du code civil.

Condamne in solidum Mme [M] [P] née [I] et Mme [H] [I] née [U] représentée par sa fille Mme [M] [P] née [I], à payer à Mme [Y] [L], M. [B] [L], Mme [N] [L] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne in solidum Mme [M] [P] née [I] et Mme [H] [I] née [U] représentée par sa fille Mme [M] [P] née [I], M. [D] [T] à payer à Mme [Y] [L], M. [B] [L], Mme [N] [L] la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure et aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,