N° RG 22/07654 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OTV3

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINT ETIENNE au fond u 12 octobre 2022

RG : 21/02771

[T]

[S]

[X]

[C]

C/

[Z]

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 11 Décembre 2024

APPELANTS :

M. [O] [T]

né le 19 Avril 1995 à [Localité 20]

[Adresse 15]

[Localité 13]

Mme [I] [S]

née le 28 Septembre 1990 à [Localité 20]

[Adresse 15]

[Localité 13]

M. [R] [X]

né le 25 Juillet 1981 à [Localité 19]

[Adresse 16]

[Localité 13]

Mme [U] [C] épouse [X]

née le 26 Novembre 1982 à [Localité 20]

[Adresse 16]

[Localité 20]

Représentés par M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125

INTIMÉS :

Me [G] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

Ayant pour avocat plaidant la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES

La société MJ ALPES, société d’exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 2.117 €, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 830 490 413, demeurant [Adresse 17] ' [Localité 8], prise en la personne de Maître [P] [K], intervenant en qualité de Liquidateur judiciaire de la société SORE INTEVESTISSEMENT, Société par actions simplifiée au capital de 20.000 €, immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°513 834 903, dont le siège est situé [Adresse 2] à [Localité 21], désignée à ses fonctions suivant jugement rendu le 08 janvier 2020 par le Tribunal de Commerce de SAINT ETIENNE

Représentée par M^e Gabriela-catalina PINTILESCU, avocat au barreau de LYON, toque : 2790

Ayant pour avocat plaidant M^e Amaury DUMAS-MARZE, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 11 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Le 22 avril 2016, la société Sore Investissement exerçant une activité de marché de biens a acquis une parcelle de terrain d’une contenance de 1 hectare 21 ares 5 centiares sise [Adresse 14] à [Localité 18] en vue d’une opération immobilière. A été cédé avec la parcelle le permis de construire initial du 06 mars 2013, suivi d’un permis de construire modificatif délivré le 22 septembre 2015.

La société Sore Investissement avait pour objectif de revendre en l’état futur d’achèvement 24 habitations avec terrain et voirie de desserte en parties communes.

N’ayant pas pu obtenir une garantie extrinsèque d’achèvement, les contrats de réservation qui avaient été conclus ont été résiliés.

Cinq actes de vente de terrains à bâtir ont été signés notamment le 1er avril 2019 : vente de la parcelle AE N°[Cadastre 5] pour 48 000 € aux consorts [T] – [S] et le 4 avril 2019 vente aux consorts [X] de la parcelle AE N°[Cadastre 9] pour 42 000 €.

Chaque vente prévoyait l’acquisition en indivision, d’un 24ème des parcelles cadastrées section AE N°[Cadastre 11], [Cadastre 10] et [Cadastre 12], dévolues à la desserte des lots.

Les parties ont requis auprès de la mairie de [Localité 18] le transfert partiel du bénéfice du permis de construire à leur profit.

Parallèlement, des contrats de louage d’ouvrage ont été régularisés avec la société Sodebat, ayant le même dirigeant que la société Sore Investissement.

Les autres lots n’ont pas été vendus. Or tel que prévu, le financement des travaux sur les parties communes nécessitait la vente des 24 lots.

Par jugement en date du 16 janvier 2019, la société Sore Investissement a été placée en redressement judiciaire, le Tribunal désignant la SELARL MJ Alpes, prise en la personne de Maître [P] [K], en qualité de Mandataire judiciaire.

Un jugement du 08 janvier 2020 a prononcé la liquidation judiciaire.

Par acte d’huissier en date du 17 février 2020, les 5 acquéreurs : M. et Mme [O] [T], M. et Mme [L] [M], M. et Mme [D] [N], M. et Mme [R] [X] et Mme [Y] [A] ont assigné la SELARL MJ Alpes, prise en la personne de Maître [P] [K], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Sore Investissement, aux fins principales de requalification et annulation des contrats de vente de terrains à bâtir, restitution des prix de vente, et subsidiairement, condamnation de Maître [Z], Notaire, à les indemniser de leurs préjudices.

La société Sodebat a été placée en liquidation judiciaire le 19/01/2022.

Par jugement du 12 octobre 2022, le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne a ainsi statué :

DÉBOUTE M. [O] [T] et Mme [I] [S] de leurs demandes à l’égard de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire, et à l’égard de M. [G] [Z],

DÉBOUTE M. [R] [X] et Mme [U] [C] de leurs demandes à l’égard de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire, et à l’égard de M. [G] [Z],

PRONONCE l’annulation de la vente conclue le 9 novembre 2018 entre la société Sore Investissement et M. [D] [N] et Mme [H] [W], portant sur une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à [Localité 18] (Loire), [Adresse 14], et cadastré section AE N°[Cadastre 6], N°[Cadastre 11], N°[Cadastre 10] et N°[Cadastre 12],

PRONONCE l’annulation de la vente conclue le 9 novembre 2018 entre la société Sore Investissement et M. [L] [M] et Mme [F] [E], portant sur une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à [Localité 18] (Loire), [Adresse 14], et cadastré section AE N°[Cadastre 7], N°[Cadastre 11], N°[Cadastre 10] et N°[Cadastre 12],

PRONONCE l’annulation de la vente conclue le 5 avril 2019 entre la société Sore Investissement et Mme [Y] [A], portant sur une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à [Localité 18] (Loire), [Adresse 14], et cadastré section AE N°[Cadastre 4], N°[Cadastre 11], N°[Cadastre 10] et N°[Cadastre 12],

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement les créances suivantes, à titre de restitution du prix et des frais de vente : – 61.750 € au bénéfice de M. [D] [N] et Mme [H] [W], – 60.400 € au bénéfice de M. [L] [M] et Mme [F] [E], – 42.000 € au bénéfice de Mme [Y] [A],

CONDAMNE M. [D] [N] et Mme [H] [W] à restituer à la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire, une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à [Localité 18] (Loire), [Adresse 14], et cadastré section AE N°[Cadastre 6], N°[Cadastre 11], N°[Cadastre 10] et N°[Cadastre 12],

CONDAMNE M. [L] [M] et Mme [F] [E] à restituer à la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire, une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à [Localité 18] (Loire), [Adresse 14], et cadastré section AE N°[Cadastre 7], N°[Cadastre 11], N°[Cadastre 10] et N°[Cadastre 12],

CONDAMNE Mme [Y] [A] à restituer à la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire, une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à [Localité 18] (Loire), [Adresse 14], et cadastré section AE N°[Cadastre 4], N°[Cadastre 11], N°[Cadastre 10] et N°[Cadastre 12],

DÉBOUTE M. [O] [T] et Mme [I] [S], M. [L] [M] et Mme [F] [E], M. [D] [N] et Mme [H] [W], Mme [Y] [A], M. [R] [X] et Mme [U] [C] de leur demande d’annulation des contrats de louage d’ouvrage régularisés avec la société SODEBAT,

PRONONCE la résolution du contrat de louage d’ouvrage liant la société SODEBAT à M. [D] [N] et Mme [H] [W], du contrat de louage d’ouvrage liant la société SODEBAT à Mme [Y] [A], du contrat de louage d’ouvrage liant la société SODEBAT à M. [R] [X] et Mme [U] [C], et du contrat de louage d’ouvrage liant la société SODEBAT à M. [O] [T] et Mme [I] [S],

CONDAMNE la société SODEBAT à restituer à M. [D] [N] et Mme [H] [W] la somme de 18.000 €,

CONDAMNE la société SODEBAT à restituer Mme [Y] [A] la somme de 18.000 €,

CONDAMNE la société SODEBAT à restituer à M. [R] [X] et Mme [U] [C] la somme de 18.000 €,

CONDAMNE la société SODEBAT à restituer à M. [O] [T] et Mme [I] [S] la somme de 18.000 €,

CONDAMNE M. [G] [Z] à garantir M. [L] [M] et Mme [F] [E], M. [D] [N] et Mme [H] [W], Mme [Y] [A] de la restitution du prix et des frais accessoires en cas d’insolvabilité de la société Sore Investissement, représentant les sommes suivantes : – 61.750 € à M. [D] [N] et Mme [H] [W], – 60.400 € à M. [L] [M] et Mme [F] [E], – 42.000 € à Mme [Y] [A],

CONDAMNE la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur de la société Sore Investissement, M. [G] [Z] et la société SODEBAT in solidum à payer à M. [O] [T] et Mme [I] [S], M. [L] [M] et Mme [F] [E], M. [D] [N] et Mme [H] [W], Mme [Y] [A], M. [R] [X] et Mme [U] [C] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur de la société Sore Investissement, M. [G] [Z] et la société Sodebat in solidum aux dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En substance, le tribunal a retenu la qualification de VEFA pour les acquéreurs dont l’acte de vente était produit mais a rejeté la demande des appelants qui ne produisaient qu’une attestation notariée. Le premier juge a retenu le non-respect du formalisme des contrats de vente et prononcé l’annulation des ventes ainsi que la résolution des contrats de louage, la société Sodebat n’ayant pas exécuté son obligation de réalisation des travaux.

Le premier juge a également retenu à l’égard des autres acquéreurs une faute du notaire ayant prêté son concours à des ventes présentant les caractéristiques d’une VEFA sans garantie d’achèvement, et sans inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié.

Par déclaration enregistrée le 18 novembre 2022, M. [T], Mme [S], M. et Mme [X] ont interjeté appel du débouté de leurs demandes et ce à l’encontre de Me [G] [Z] et de la SELARL MJ Alpes Maître [P] [K] ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Sore investissement.

Par requête du 24 mai 2023, ils ont sollicité et obtenu la fixation de l’affaire à bref délai.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 juin 2024 puis renvoyé à l’audience du 15 octobre 2024 en raison d’impondérables affectant la chambre.

Par conclusions régularisées au RPVA le 12 juin 2023, M. [O] [T], et Mademoiselle [I] [S], M. [R] [X], et son épouse Mme [U] [X] née [C] demandent :

DÉCLARER recevable et bien fondé l’appel ;

RÉFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint Etienne en date du 12

octobre 2022 en ce qu’il a :

Débouté M. [O] [T] et Mme [I] [S] de leurs demandes à l’égard de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire et à l’égard de M. [G] [Z]

Débouté M. [R] [X] et Mme [U] [C] de leurs demandes à l’égard de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire et à l’égard de M. [G] [Z]

Et encore, en ce qu’il a encore débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Et statuant à nouveau,

Requalifier le contrat de vente conclu entre M. [T] et Mme [S] et Sore Investissement en date du 4 avril 2019, et le contrat de louage d’ouvrage conclu entre M.[T] et Mme [S] et la société Sodebat en date du 17.04.2018, en vente en l’état futur d’achèvement.

En conséquence, et en l’absence du formalisme prévu par les articles L 261-10 du Code de la construction et de l’habitation,

PRONONCER la nullité de la vente en date du 4 avril 2019 et du contrat de louage d’ouvrage en date du 17 avril 2018,

REQUALIFIER le contrat de vente conclu entre les époux [X] et Sore Investissement en date du 1er avril 2019, et le contrat de louage d’ouvrage conclu entre les époux [X] et la société SODEBAT en date du 17.04.2018, doit être en vente en l’état futur d’achèvement,

En conséquence, et en l’absence du formalisme prévu par les articles L 261-10 du Code de la construction et de l’habitation,

PRONONCER la nullité de la vente en date du 1er avril 2019 et du contrat de louage d’ouvrage en date du 17 avril 2018,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement la créance de restitution du prix revenant à M. [T] et Mme [S] à la somme de 49 594,95 € comprenant principal et accessoires,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement la créance de restitution du prix revenant à M. et Mme [X] à la somme de 48 000 € comprenant principal et accessoires,

CONDAMNER Maître [Z] au regard de l’impécuniosité de la liquidation de la société Sore Investissement, à rembourser à M. [T] et Mme [S] la somme de 49 594,95 € comprenant le principal et les accessoires du prix de vente payé,

CONDAMNER Maître [Z] au regard de l’impécuniosité de la liquidation de la société Sore Investissement, à rembourser à M. et Mme [X] la somme de 48 000 € correspondant au prix de vente payé,

CONDAMNER la SELARL MJ Alpes ès-qualités de liquidateur de la société Sore Investissement, ou encore Maître [Z] à payer et porter in solidum à M. [T] et Mme [S], et à M. et Mme [X], la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions régularisées au RPVA le 15 juin 2023, la société MJ Alpes prise en la personne de Maître [P] [K], intervenant en qualité de Liquidateur judiciaire de la société Sore Investissement demande à la cour :

JUGER les demandes de la SELARL MJ Alpes ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Sore Investissement ;

DÉBOUTER les consorts [T]-[S] ainsi que les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

JUGER n’y avoir lieu à requalifier les contrats de vente de terrain à bâtir conclus entre la société Sore Investissement et les consorts [T]-[S], et Sore Investissement et les consorts [X] ;

JUGER n’y avoir lieu au prononcé de la nullité des contrats de vente conclus entre la société Sore Investissement et les consorts [T]-[S], et entre la société Sore Investissement et les consorts [X] ;

Par conséquent,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Étienne en ce qu’il a :

Débouté M. [O] [T] et Mme [I] [S] de leurs demandes à l’égard de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire, et à l’égard de M. [G] [Z],

Débouté M. [R] [X] et Mme [U] [C] de leurs demandes à l’égard de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire, et à l’égard de M. [G] [Z],

Débouté M. [O] [T] et Mme [I] [S], M. [L] [M] et Mme [F] [E], M. [D] [N] et Mme [H] [W], Mme [Y] [A], M. [R] [X] et Mme [U] [C] de leur demande d’annulation des contrats de louage d’ouvrage régularisés avec la société Sodebat,

Condamner solidairement les appelants à verser à la SELARL MJ Alpes, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Sore Investissement une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner les mêmes aux dépens.

Par conclusions régularisées au RPVA le 12 mai 2023, Maître [G] [Z] demande à la cour :

Confirmer le jugement dont appel,

Condamner les appelants à une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'juger’ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile lorsqu’elles développent en réalité des moyens.

La cour rappelle qu’en leur déclaration d’appel, M. [T], Mme [S], M. et Mme [X] n’ont intimé que la société MJ Alpes ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Sore Investissement.

Aucune assignation en appel provoqué n’est invoquée ni produite.

En conséquence, les dispositions du jugement sont définitives concernant les autres parties dont la société Sodebat. La cour, ainsi non saisie, n’a pas à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [L] [M] et Mme [F] [E], M. [D] [N] et Mme [H] [W], ainsi que Mme [Y] [A], de leur demande d’annulation des contrats de louage d’ouvrage régularisés avec la société Sodebat.

Sur les demandes de requalification des ventes en ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) :

M. [T], Mme [S] et les époux [X] font principalement valoir que selon la vente et conformément à l’avant-contrat, les acquéreurs envisageaient la réalisation de travaux : construction d’une maison individuelle à usage d’habitation respectant les caractéristiques, charges et conditions ayant été imposées aux vendeurs dans l’arrêté du permis de construire valant division et suivi d’un modificatif. Ainsi, les acquéreurs ne disposaient pas librement des parcelles achetées. La vente portait sur une opération globale renvoyant au permis de construire valant division, ce permis ne pouvant s’entendre que dans le cadre d’une copropriété horizontale impliquant des VEFA.

Il n’était de plus pas discuté de la remise à l’ensemble des acheteurs d’une notice descriptive des modalités précises des constructions. Les acquéreurs s’étaient vus imposer l’entreprise Sodebat appelée à intervenir pour le gros 'uvre, les menuiseries extérieures et pose d’un poêle, à charge de recourir à d’autres entreprises désignées par Sodebat pour le reste des travaux..

Concernant les époux [X], il leur avait été fait renoncer à un contrat de réservation proposé initialement.

Les appelants soutiennent que le contrat de vente ajoutant un contrat de louage d’ouvrage visant la construction en entier d’un programme immobilier caractérise une fraude pour échapper au régime d’ordre public applicable et permet ainsi la requalification du contrat.

À l’encontre du notaire, les appelants font valoir son acceptation de procéder à une vente ordinaire au motif que la société était dans l’incapacité d’obtenir les garanties afférentes au régime d’ordre public protecteur.

MJ Alpes ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Sore Investissement invoque le choix d’une autorisation d’urbanisme pouvant permettre non seulement la VEFA mais aussi la simple cession des terrains avec transfert du permis aux acquéreurs qui se réservaient la réalisation de la construction, l’aménagement intérieur restant à leur appréciation. Si les acquéreurs n’ont pas rapporté la preuve de la remise de différents documents, notamment techniques, après le stade de la VEFA alors envisagée.

Sore Investissement avait mené à bien ses engagements, procédant au transfert de propriété au profit des acquéreurs et au transfert du permis de construire. De nombreux travaux d’aménagement avaient été réalisés pour mener à bien ensuite le transfert des éléments communs.

La VEFA est caractérisée par le transfert de propriété progressif à l’acquéreur et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux. Le critère nécessaire pour la qualification d’une opération de vente d’immeuble à construire est l’obligation à la charge du vendeur d’édifier la construction.

Les contrats conclus avec les consorts [T] et [X] correspondent à des ventes de terrain à bâtir qui n’imposent à la société Sore Investissement, vendeur, aucune obligation de construire. Ils ne prévoient pas une opération globale de construction avec vente du terrain.

L’intimé ajoute que la société Sore Investissement n’a pris aucun engagement de réaliser les travaux de construction.

L’opération reposait donc bien sur des contrats distincts : un contrat de vente simple devant être complété par différents contrats de louage d’ouvrage conclus entre les acquéreurs et les entrepreneurs en charge de la réalisation des travaux de construction.

Me [Z] fait valoir concernant la nature du contrat de vente que celle-ci ne portait que sur des terrains à bâtir ayant fait l’objet d’un permis de construire devant être respecté par les acquéreurs tout en ayant la liberté du choix des entreprises devant intervenir à la construction de leur maison. Le contrat de vente de terrain à bâtir est étranger au contrat de louage d’immeuble ayant pu être signé parallèlement par les acquéreurs et en dehors de toute intervention du notaire qui n’en avait pas eu connaissance.

Sur ce,

Selon l’article 1601-3 du Code civil, (reproduit en l’article L.261-3 du Code de la construction et de l’habitation), la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Le caractère d’ordre public dans l’intérêt de l’acquéreur de ces dispositions n’est pas contesté.

La cour relève en l’espèce que M. [T] et Mme [S] produisent :

le compromis de vente de terrain à bâtir qu’ils ont signé avec la société Sore Investissement, contrat mentionnant notamment un chiffrage précis des travaux de construction.

l’acte de vente signé entre les mêmes le 4 avril 2019 ans l’office de Maître [Z]. Ce contrat prévoit en page 13 la clause suivante 'conformément aux dispositions de l’avant contrat signé entre les parties le 29 mai 2018, il est rappelé à l’acquéreur que les travaux de construction qu’il est tenu d’effectuer sur la parcelle AE [Cadastre 9] sont les suivants : construction d’une maison individuelle à usage d’habitation, respectant les caractéristiques, charges et conditions qui ont été imposées au vendeur dans l’arrêté de permis valant division que lui a délivrée la commune de [Localité 18], le 6 mars 2013(…) suivi d’un modificatif délivré le 22 septembre 2015 (…) Le contrat prévoyait également la conservation par la société venderesse de la réalisation et l’achèvement des travaux relatifs à la voirie et aux équipements communs du groupe de maisons à construire avec séquestre d’une partie du prix de vente.

deux devis de Sodebat du 17 avril 2018 relatifs au lot maçonnerie la construction de la maison, au lot menuiseries extérieures et des devis d’autres sociétés acceptés le même jour.

La cour relève ensuite que M. et Mme [X] produisent notamment :

un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement qu’ils ont signé avec la société Sore Investissement le 2 décembre 2016, contrat mentionnant notamment un chiffrage précis des travaux de construction.

la résiliation du contrat de réservation VEFA signé entre les mêmes parties le 28 février 2018,

le contrat de vente signé le 1er avril 2019 en l’office de Maître [Z] notaire, entre la société Sore Investissement comportait en page 13 la clause suivante : 'conformément aux dispositions de l’avant contrat signé entre les parties le 28 mai 2018, il est rappelé à l’acquéreur que les travaux de construction qu’il est tenu d’effectuer sur la parcelle AE [Cadastre 5] sont les suivants : construction d’une maison individuelle à usage d’habitation, respectant les caractéristiques, charges et conditions qui ont été imposées vendeur dans l’arrêté de permis valant division que lui a délivrée la commune de [Localité 18], le 6 mars 2013 (…) suivi d’un modificatif délivré le 22 septembre 2015 (…)

Le contrat prévoyait également la conservation par la société venderesse de la réalisation et l’achèvement des travaux relatifs à la voirie et aux équipements communs du groupe de maisons à construire avec séquestre d’une partie du prix de vente.

le permis de construire valant division modificatif l du 22 septembre 2015 et transfert partiel du permis de construire initial du 17 juillet 2018.

trois devis du 17 avril 2018 de Sodebat relatifs à la réalisation du lot maçonnerie de la villa et au lot menuiseries extérieur, devis de fourniture de poils et autres matériels sanitaires, les devis acceptés d’autres entreprises pour d’autres lots.

une lettre de Sodebat du 27 septembre 2019 engageant au remboursement de la somme de 18 000 € versée.

La cour considère que la motivation du premier juge sur la requalification des trois contrats de vente signés entre la société Sore Investissement et les époux [N], M. [M], Mme [E] et Mme [A] en vente en l’état futur d’achèvement doit par la production à hauteur d’appel des contrats de vente signée entre la société Sore Investissement, être adoptée au profit d’une part de M. [T] et Mme [S] et d’autre part de M et Mme [X]. En effet, ces derniers démontrent avoir acquis sous la même contrainte de réalisation de travaux définis, décidés, évalués par la société Sore Investissement selon les plans réalisés par elle avant la vente. Le contrat conclu n’était donc pas une simple vente en l’état d’un terrain constructible.

La cour constate par ailleurs que la pertinence de la décision n’a pas été remise en cause par la SELARL MJ Alpes qui n’en a pas interjeté appel.

En conséquence, les caractéristiques d’une vente en l’état futur d’achèvement ayant été complètement établies à hauteur d’appel, la cour infirme la décision attaquée ayant rejeté la demande de requalification des contrats de vente de M. [T], Mme [S] et des époux [X] puisque ne produisant qu’une attestation notariée de la vente et non le contrat.

La cour requalifie les deux contrats de vente en vente en l’état futur d’achèvement.

Sur la nullité des contrats de ventes :

Par application des articles L 261-10, L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation dont le premier sanctionne de nullité le non-respect du formalisme des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, et le second prévoit que le contrat de VEFA doit préciser la justification de la garantie financière prévue à l’article L 261-10, article auquel s’ajoute l’article 178 du Code civil selon lequel un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul et qu’un contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, le premier juge a exactement retenu que les parties devaient se voir restituer le prix de vente acquitté ainsi que, le cas échéant, les frais exposés, ce tout en restituant les terrains acquis.

En conséquence, la cour, par adoption des motifs appliqués aux trois autres ventes, dit également que M. [T], Mme [S] et les époux [X] doivent se voir restituer le prix de vente outre les frais exposés, soit pour les premiers la somme de 49'594,95 € et pour les seconds celle de 48'000 €. Ils doivent en contrepartie restituer les terrains.

Compte tenu de la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement prononcée le 8 janvier 2020, la cour fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement ces deux créances de restitution du prix.

La cour relève par ailleurs que le premier avait prononcé la résolution de contrat de louage et condamné la société Sodebat à restituer les acomptes perçus, soit la somme de 18'000 € et à M. et Mme [X] et à M. [T]/Mme [S].

Sur les demandes à l’encontre de Me [Z] :

Les appelants font valoir que le notaire a lui-même signifié les contrats de réservation de certains acheteurs ne pouvant méconnaître l’objet du contrat de VEFA, lequel ne pouvait échapper à des dispositions d’ordre public au profit d’un contrat de louage d’ouvrage sans garantie couplée avec la vente de terrain imposant le respect d’un permis de construire valant division et auquel il était renvoyé avec obligation de faire des travaux suivant un programme précis.

Me [Z] conteste la commission d’une faute, arguant n’avoir qu’authentifié les compromis de vente négociés entre les demandeurs et le vendeur et authentifié la vente, laquelle faisait uniquement référence au permis de construire et au modificatif.

Il ne s’agissait pas d’une opération globale et le notaire n’avait pas participé à la distribution d’une notice descriptive des modalités précises suivant lesquelles les constructions se présentaient d’autant que les contrats de louage étant intervenus en dehors de l’intervention du notaire.

Il invoque à titre subsidiaire, l’absence de préjudice réel et certain en lien direct avec le reproche formulé puisque les préjudices des acheteurs du fait de la non construction de leurs habitations et de la non réalisation des voiries et parties communes concernent uniquement les contrats de louage d’ouvrage étrangers au notaire, lequel n’étant par ailleurs pas partie à l’acte de vente ne peut pas être condamné à restitution du prix.

Sur ce,

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, des pièces et conclusions, la cour dit exacts les motifs du premier juge retenant le manquement du notaire instrumentaire à son devoir de conseil envers les autres acquéreurs M. [N]-Mme [W], M. [M], Mme [E] et Mme [A]. Ils n’ont d’ailleurs pas été contestés par un appel.

Ces motifs doivent être adoptés dans le cadre des demandes de M. [T], Mme [S] et des époux [X]. Me [Z] parfaitement informé du projet initial de VEFA dont il indique en première instance mais également à hauteur d’appel l’abandon faute de garantie extrinsèque d’achèvement, a manqué à ses obligations en permettant de faire échapper les deux ventes aux dispositions d’ordre public.

Le préjudice invoqué pour les trois autres acquéreurs et retenu par le premier juge est également établi pour les appelants puisque la faute a amené l’annulation des contrats de vente avec risque pour les acquéreurs de ne pas pouvoir obtenir restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société Sore Investissement dont de plus, les difficultés financières étaient connues du notaire au moment de la rédaction des actes de vente.

La cour adopte les motifs du premier juge retenant que si le notaire ne peut pas être tenu à restitution du prix il peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur. En considération de la liquidation judiciaire du vendeur le 8 janvier 2020, c’est le cas en espèce.

En conséquence, la cour infirme la décision attaquée et condamne Me [Z] in solidum avec le liquidateur de la société vendeur au paiement au profit de M. [T], Mme [S], et d’autre part M. et Mme [X] de la restitution des sommes de 49 594,95 € et 48'000 €.

Sur les demandes accessoires

Dans les limites de l’appel, la cour confirme la décision attaquée sur les dépens et application de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

À hauteur d’appel, la cour condamne in solidum la société MJ Alpes ès-qualités de liquidateur de la société Sore Investissement et Me [Z] aux dépens.

En équité, la société MJ Alpes ès-qualités de liquidateur de la société Sore Investissement et Me [Z] sont condamnés in solidum à payer à M. [T], Mme [S] et à M. et Mme [X], pris ensemble la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes des intimés sur le même fondement ne peuvent être que rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a débouté M. [O] [T], Mme [I] [S], M. [R] [X] et Mme [U] [C] de leurs demandes à l’égard de la société Sore Investissement et de leurs demandes à l’encontre de Me [Z].

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de la vente conclue le 1er avril 2019 entre la société Sore Investissement et M. [R] [X] et Mme [U] [C] portant sur la parcelle de terrain à bâtir et les 1/24 ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, à [Localité 18] (Loire) [Adresse 14] et cadastrées section AE N°[Cadastre 5], N°[Cadastre 11] et N°[Cadastre 12],

Prononce l’annulation de la vente conclue le 4 avril 2019 entre la société Sore Investissement et M. [O] [T] et Mme [I] [S] portant sur la parcelle de terrain à bâtir et les 1/24 ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, à [Localité 18] (Loire) [Adresse 14] et cadastrées section AE N°[Cadastre 9], N°[Cadastre 11] et N°[Cadastre 12],

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement les créances suivantes à titre de restitution du prix et frais :

la somme de 48'000 € au bénéfice de M. [R] [X] et Mme [U] [C] épouse [X],

la somme de 49'594,95 € au bénéfice de M. [O] [T] et Mme [I] [S],

Condamne M. [R] [X] et Mme [U] [C] épouse [X] à restituer à la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, représentée par Maître [P] [K], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Sore Investissement, une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à à [Localité 18] (Loire) [Adresse 14] et cadastrées section AE N°[Cadastre 5], N°[Cadastre 11] et N°[Cadastre 12],

Condamne M. [O] [T] et Mme [I] [S] à restituer à la liquidation judiciaire de la société Sore Investissement, représentée par la société MJ Alpes, représentée par Maître [P] [K], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Sore Investissement, une parcelle de terrain à bâtir et les 1/24ème indivis d’une parcelle de terrain à usage de voirie et équipements communs desservant l’ensemble des terrains à bâtir du groupe d’habitations, le tout situé à [Localité 18] (Loire) [Adresse 14] et cadastrées section AE N° [Cadastre 9], N°[Cadastre 11] et N°[Cadastre 12],

Confirme pour le surplus et dans les limites de l’appel la décision attaquée.

Y ajoutant,

Condamne la société MJ Alpes représentée par Maître [P] [K], ès-qualités de liquidateur de la société Sore Investissement, et Me [Z], in solidum aux dépens à hauteur d’appel,

Condamne la société MJ Alpes représentée par Maître [P] [K], ès-qualités de liquidateur de la société Sore Investissement et Me [Z], in solidum à payer à M. [O] [T], Mme [I] [S], M. [R] [X] et Mme [U] [C] épouse [X], la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT