RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01761 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHWK

Minute n° 25/00162

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/

[E], [W], S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, Etablissement Public TRESORERIE [Localité 27], S.A. CREDIT AGRICOLE, Etablissement BNP PARIBAS PERSONNEL FINANCE, Etablissement SIP [Localité 24] NORD OUEST

Ordonnance Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 28], décision attaquée en date du 09 Septembre 2024, enregistrée sous le n°

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 6 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

Représenté par son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 20]

Représentée par M^e Jean-Luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Maître [F] [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de Madame [Y] [W]

[Adresse 13]

[Localité 16]

Représenté par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

Représentée par son représentant légal

[Adresse 19]

[Localité 20]

Représentée par M^e Laure-Anne BAI-MATHIS, avocat postulant au barreau de METZ et de M^e François-Xavier WIBAULT avocat plaidant du barreau d’ARRAS

Madame [Y] [W]

Chez Mme [V] [U]

[Adresse 8]

[Localité 18]

Non représentée

Etablissement Public TRESORERIE [Localité 27]

[Adresse 26]

[Localité 17]

Non représentée

S.A. CREDIT AGRICOLE

Représenté par son représentant légal

[Adresse 23]

[Localité 14]

Non représentée

Etablissement BNP PARIBAS PERSONNEL FINANCE

représenté par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 21]

Non représenté

Etablissement SIP [Localité 24] NORD OUEST

représenté par son représentant légal

[Adresse 22]

[Localité 15]

Non représenté

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2025 tenue par M^me Sandrine MARTIN, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 6 Novembre 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Marion GIACOMINI

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me DEVIGNOT, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me MARTIN,Conseillère

M. MICHEL, Conseiller

ARRÊT : Rendu par défaut

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me DEVIGNOT, Conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par M^me Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement du tribunal judiciaire de Thionville du 12 février 2024, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte au profit de Mme [Y] [W] et Mme [F] [E] a été désignée en qualité de liquidateur.

Le liquidateur judiciaire représentant la débitrice a requis l’autorisation du juge commissaire de céder de gré à gré un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 25], dont Mme [W] est propriétaire en indivision avec Mme [C] [P], également en liquidation judiciaire, à M. [O] pour un montant de 25 000 euros concernant les lots de Mme [W].

Par ordonnance rendue le 9 septembre 2024, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Thionville a :

— autorisé Mme [E], liquidateur judiciaire de Mme [W] à céder de gré à gré l’immeuble sis [Adresse 12], cadastré section [Cadastre 3] n° [Cadastre 1] lots 2, 4, 8, 10, 11, [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] au profit de M. [O] [H], ou de toute personne morale s’y substituant, moyennant la somme de 25 000 euros, hors frais et taxes éventuels, payable comptant le jour de la signature de l’acte notarié et ce, par le biais de Me [X], Notaire à [Localité 24],

— dit que la présente ordonnance serait notifiée par les soins du greffier

Par ordonnance complémentaire du 22 janvier 2025, le juge commissaire a précisé la ventilation du prix de 25 000 euros selon les lots de Mme [W], soit 11.174 euros pour le lot n°4, 284 euros pour le lot n°10, 570 euros pour les lots n°11 et 12, 12.121 euros pour le lot n°2, 284 euros pour le lot n°8 et 567 euros pour les lots n°13 et 14.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 19 septembre 2024, la SA Crédit Foncier de France a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, de l’ordonnance du 9 septembre 2024 en ce qu’elle a autorisé la vente de l’immeuble de gré à gré.

Malgré signification à personne de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai le 30 octobre 2024 et signification à personne des conclusions justificatives d’appel le 6 janvier 2025, la SA BNP Paribas Personal Finance n’a pas constitué avocat à hauteur de cour.

Malgré signification à domicile de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai le 6 novembre 2024 et signification à personne des conclusions justificatives d’appel le 10 janvier 2025, la Trésorerie de [Localité 27] n’a pas constitué avocat à hauteur de cour.

Malgré signification à personne de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai le 30 octobre 2024 et signification à personne des conclusions justificatives d’appel le 9 janvier 2025, le Service des impôts des particuliers de [Localité 24] Nord Ouest n’a pas constitué avocat à hauteur de cour.

Malgré signification à domicile de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai le 28 octobre 2024 et signification à domicile des conclusions justificatives d’appel le 2 janvier 2025, la SA Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine n’a pas constitué avocat à hauteur de cour.

Malgré signification à personne de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai le 5 novembre 2024 et signification à domicile des conclusions justificatives d’appel le 7 janvier 2025, Mme [W] n’a pas constitué avocat devant la cour.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 13 mai 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Crédit Foncier de France demande à la cour d’appel de :

— dire recevable et bien fondé son appel interjeté contre l’ordonnance rendue le 9 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Thionville

— y faisant droit, in’rmer l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé Mme [E], liquidateur judiciaire de Mme [W] à céder de gré à gré l’immeuble sis [Adresse 11] au pro’t de M. [H] [O] ou de toute personne morale s’y substituant moyennant la somme de 25 000 euros, hors frais et taxes éventuels, et statuant à nouveau

— débouter Mme [E] de sa requête

— dire n’y avoir lieu à autoriser Mme [E], liquidateur judiciaire de Mme [W], à céder de gré à gré l’immeuble sis [Adresse 11] à M. [O] ou de toute personne morale s’y substituant pour la somme de 25 000 euros

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure

Au soutien de ses prétentions, la SA Crédit Foncier de France affirme que le montant retenu par le juge commissaire est inférieur à la valeur réelle de l’immeuble, exposant qu’il ressort de la copie exécutoire du prêt consenti à Mme [W] que cette dernière a acquis l’immeuble au mois d’août 2017 au prix de 99 900 euros.

Elle ajoute que l’avis de valeur vénale établi par la société Immo-Gest ne peut être pris en compte dans la mesure où celle-ci est l’auteur de la proposition d’achat signée par M. [O] et que l’offre, sans rapport avec le prix d’acquisition du bien, n’est pas sérieuse.

Par conclusions du 4 février 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions demande à la cour d’appel de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes

— la recevoir en ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant du montant la vente de l’immeuble appartenant à Mme [W]

— statuer sur les dépens comme de droit

Elle rappelle les sommes qu’elle a payées lorsque sa garantie a été mobilisée par le prêteur suite à la défaillance des co-emprunteurs, et sa déclaration de créance faite à titre privilégié.

Par conclusions du 23 janvier 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [W], demande à la cour d’appel de :

— déclarer l’appel mal fondé, le rejeter

— confirmer l’ordonnance rendue le 9 septembre 2024 par le juge commissaire à la liquidation judiciaire de Mme [W]

— condamner la SA Crédit Foncier de France aux entiers dépens d’appel outre le paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le liquidateur judiciaire expose qu’au moment du prêt, le Crédit Foncier ne s’est pas enquis de l’état réel du bien et soutient que le prêt accordé finançait aussi des travaux dans l’immeuble acquis, à rénover.

Il invoque en outre l’état de délabrement et d’insalubrité du bien, les travaux n’ayant pas été réalisés, ajoute que Mme [W] reconnait le mauvais état de l’immeuble, d’ailleurs constaté par le commissariat, qui indique la nécessité d’agir, les lieux étant dégradés voire squattés. Selon lui rien n’établit que leur valeur excède le prix proposé.

Il fait état des visites réalisées, de l’intérêt marqué par plusieurs acquéreurs, décrit les offres globalement émises sur l’ensemble des lots appartenant à Mme [W] et à Mme [P], faisant valoir le caractère mieux disant du quantum global offert par M. [O].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur l’autorisation de cession de gré à gré

L’article L642-18 du code de commerce, alinéa 3, dispose notamment que le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine, conformément à l’article R642-36 du même code.

Si le principe en matière de vente immobilière, est celui de la vente aux enchères publiques, il peut néanmoins retenir une vente de gré à gré lorsque l’offre qui lui est soumise lui semble de nature à permettre une cession dans de meilleures conditions que celles qui seraient obtenues aux enchères publiques.

Ces circonstances restant non limitativement énumérées par le texte, impliquent de prendre en considération dans la décision le bénéfice relatif attendu de la cession de gré à gré, tel que le risque des enchères, les conditions du paiement, l’urgence de la situation.

En l’espèce, La SA Crédit Foncier de France produit le contrat de prêt conclu le 16 août 2017 avec Mme [W]. L’article 1 des conditions particulières de ce contrat, intitulé « objet du prêt » stipule ceci : « Les fonds sont destinés au financement d’un logement existant sans travaux, [Adresse 10] constituant la résidence principale de l’emprunteur ».

La demande de prêt produite par la SA Crédit Foncier de France fait état d’un montant d’acquisition de 99 900 euros pour une surface habitable de 60m², comprenant les lots 4, 11, 12 et 10 de l’ensemble immobilier.

Il ressort ainsi des éléments produits que le prix d’acquisition du bien par Mme [W] en 2017 était de 99 900 euros, soit d’un montant bien plus élevé que celui de 25 000 euros pour lequel le juge-commissaire a autorisé la cession de gré à gré.

Toutefois, si la production du contrat de prêt permet de déterminer le prix d’acquisition du bien immobilier, il n’établit pas sa valeur réelle actuelle.

A cet égard, la requête présentée par le liquidateur mentionne plusieurs offres globales, portant sur l’immeuble complet, et celle de M. [O] est la plus élevée.

Si sa proposition d’achat est effectivement formulée sur un document à l’en-tête de la société Immo-Gest.com qui a fourni l’avis de valeur, ce seul élément n’établit pas que son auteur fait partie des effectifs cette société, l’évaluation étant signée par M. [A] [G], et aucun élément n’accrédite l’hypothèse d’un conflit d’intérêt susceptible de porter atteinte aux intérêts des créanciers.

Par ailleurs l’avis de valeur produit en pièce n°2 par le liquidateur, précise dès la partie relative à la désignation du bien « l’état général de l’ensemble est à l’abandon avec un risque de squat car l’immeuble n’est pas sécurisé. La porte d’entrée est inutilisable, l’intégralité de l’immeuble est à rénover ».

De plus, l’agent souligne que la copropriété de l’immeuble est répartie entre deux personnes physiques différentes, seuls les lots de Mme [W] constitués de 2 surfaces de 50 m2 et 60 m2 au rez de chaussée et au 2e étage étant concernés par cette vente, à l’exclusion des lots de Mme [P] comprenant deux appartements à rénover, caves et jardins, évalués quant à eux au montant de 85 000 euros.

Surtout, les photographies jointes à l’avis de valeur confirment tant l’ouverture permanente des lieux, une menuiserie extérieure étant éventrée, que leur état de délabrement intérieur, vérifié par la détérioration des revêtements muraux et des pans de tapisserie ou menuiseries intérieures arrachées, le caractère décent ou habitable n’apparaissant pas à leur vue. Au contraire une autre vue montre un vélux brisé qui n’assure pas que les lieux soient hors d’air et hors d’eau.

De surcroît un courriel de la police, sollicitée pour passer sur les lieux, fait état de tentatives d’effraction, l’entrée ayant été précairement sécurisée. Mme [W] mentionne également par courriel plusieurs années d’abandon avec dégradation, l’existence d’un squat, en expliquant ne pas avoir réalisé les travaux initialement prévus.

Dès lors il y a lieu de considérer que l’autorisation de vente de gré à gré, sur la base de l’offre faite à un prix excédant l’évaluation faite et dépassant les autres offres reçues, permet de réaliser la cession et d’encaisser les fonds correspondants. En outre, la vente de gré à gré est de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, d’une part, en l’absence de tout potentiel mieux disant soutenu ou établi, qu’il résulte d’une autre offre autre ou d’une adjudication, et alors que d’autres offres faites sont d’une moindre valeur, et, d’autre part, en raison de l’état d’abandon des lieux et des tentatives d’effraction constatées.

L’appelant ne justifie pas le bien-fondé de sa demande qui est rejetée. L’ordonnance est donc confirmée.

II – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Ajoutant à l’ordonnance muette sur ce point, il y a lieu de fixer les dépens de première instance au passif de la procédure collective de Mme [W] et de dire qu’ils seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

La SA Crédit Foncier de France succombant à hauteur de cour, l’équité commande de la condamner aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [W], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 9 septembre 2024 par le juge-commissaire près le tribunal judiciaire de Thionville en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Fixe les dépens de première instance au passif de la procédure collective de Mme [Y] [W] et dit qu’ils seront employés en frais privilégiés ;

Condamne la SA Crédit Foncier de France aux dépens d’appel ;

Condamne SA Crédit Foncier de France à payer à Mme [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [Y] [W], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Conseilllère faisant fonction de Présidente de Chambre