COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 52B

Chambre civile 1-2

ARRET N°138

CONTRADICTOIRE

DU 06 MAI 2025

N° RG 24/04258 -

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WT5E

AFFAIRE :

[M] [L] [H] [C]

…

C/

[H] [J] [R] [C]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juin 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES

N°RG : 23/00020

Expéditions exécutoires

Copies certifiées

conformes délivrées

le : 06.05.25

à :

M^e Alice POISSON

M^e Eliette SARKISSIAN

+ parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [M] [L] [H] [C], présent

né le 08 août 1958 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Alice POISSON de la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000019

Madame [B] [U] [P] épouse [C], présente

née le 17 Avril 1960 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Alice POISSON de la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000019

****************

INTIMÉ

Monsieur [H] [J] [R] [C], présent

né le 29 Septembre 1946 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Eliette SARKISSIAN de la SELARL ELIETTE SARKISSIAN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000046

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, conseillère, et Monsieur Philippe JAVELAS, président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié de M. [G] [E], notaire, du 26 avril 2001, M. [A] [C] a consenti, pour une durée de neuf ans, un bail rural à prise d’effet rétroactif au 1er novembre 2000 à M. [M] [C] et son épouse Mme [B] [P], portant sur diverses parcelles sises commune d'[Localité 5], pour une surface totale de 44ha 53a 93ca. Ce bail rural a été tacitement reconduit le 1er novembre 2009, puis le 1er novembre 2018.

Par un second acte notarié de M. [E] du 26 avril 2001, Mme [D] [C] et M. [A] [C] ont consenti, pour une durée de neuf ans, un bail rural à prise d’effet rétroactif au 1er novembre 2000 aux époux [C], portant sur une parcelle sise commune d'[Localité 5], pour une surface totale de 00ha 02a 65ca.

Selon attestation de M.[I], notaire, du 25 juin 2020, M. [C] est désormais propriétaire des parcelles louées pour les avoir recueillies en qualité de légataire particulier de [D] [C], décédée le 21 mai 2017.

Par lettre du 28 octobre 2019, les époux [C] ont adressé à M. [H] [C] une demande de cession des deux baux ruraux au profit de leur fils, M. [T] [C].

Par requête en date du 6 décembre 2019, les époux [C] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres aux fins de solliciter la cession des deux baux ruraux au profit de M. [C], leur fils.

Par requête du 30 juin 2020, M. [H] [C] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de faire enregistrer son opposition à la poursuite des biens loués avec demande de résiliation des baux.

Par jugement contradictoire du 7 juin 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres a :

— ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro R.G 23/00021 avec l’affaire enregistrée sous le numéro R.G 23/00020,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 26 avril 2001 par le ministère de M. [E] portant sur des parcelles de terre sises commune de [Localité 5] d’une contenance de 44ha 53a 93ca, cadastrées ainsi qu’il suit :

* Y 6 les trente-deux mines 17ha 80a 20ca,

* ZD [Cadastre 6] [Adresse 9] 17ha 17a 50ca,

* ZI [Cadastre 2] [Adresse 10] 09ha 56a 23ca,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 26 avril 2001 par le ministère de M. [E], notaire, portant sur des parcelles de terre sises commune d'[Localité 5] d’une contenance de 00ha 02a 65ca, cadastrées ainsi qu’il suit : ZI [Adresse 10] 00ha 02a 65ca,

— débouté M. et Mme [C] de leur demande d’autorisation de cession des deux baux ruraux conclus le 26 avril 2001 au profit de M. [T] [C],

— débouté M. [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [C] aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que sa décision est immédiatement exécutoire.

Par déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2024, M. et Mme [C] ont relevé appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par la voie électronique et soutenues oralement à l’audience du 28 janvier 2025, M. [M] [C] et son épouse, appelants, prient la cour de :

in limine litis

— déclarer M. [H] [C] irrecevable en sa saisine du 30 juin 2020 à défaut d’intérêt à agir,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*prononcé la résiliation du bail conclu le 26 avril 2001 par le ministère de M. [E] portant sur des parcelles de terre sises commune d'[Localité 5] d’une contenance de 44ha 53a 93ca, cadastrées ainsi qu’il suit : Y 6 les trente-deux mines 17ha 80a 20ca, ZD [Cadastre 6] [Adresse 9] 17ha 17a 50ca, ZI [Cadastre 2] [Adresse 10] 09ha 56a 23ca,

* débouté M. et Mme [C] de leur demande d’autorisation de cession des deux baux ruraux conclus le 26 avril 2001 au profit de M. [T] [C],

* condamné M. et Mme [C] aux entiers dépens,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Par conséquent, réformer le jugement partiellement,

Y ajoutant

— déclarer les époux [C] recevables et fondés en leur appel,

— ordonner la cession des baux portant sur les parcelles de terre sises commune d'[Localité 5] d’une contenance de 44 ha 53 a 93 ca, et sur une parcelle de terre commune de [Localité 5], cadastrée ZI n°[Cadastre 1], lieudit ' [Adresse 10]', d’une contenance de 2 a 65 ca,

— dire que les baux se poursuivront jusqu’à la prochaine échéance fixée le 31 octobre 2022,

— condamner M. [H] [C] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [H] [C] à leur verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamner M. [H] [C] aux entiers dépens.

M. [H] [C], intimé, dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 21 janvier 2025 et soutenues oralement à l’audience du 28 janvier 2025, prie la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement M. [M] [C] et son épouse aux entiers dépens,

Y ajoutant

— ordonner l’expulsion de M. [M] [C] et de son épouse et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à défaut de libération spontanée des lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt,

— débouter M. [M] [C] et son épouse de la totalité de leurs demandes,

— les condamner solidairement, en cas de maintien dans les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de l’arrêt, équivalente à 2 300 euros mensuels, tout mois commencé étant dû jusqu’à la libération complète des lieux,

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la recevabilité des demandes de M. [H] [C]

Les époux [C] soutiennent que leur bailleur n’avait pas qualité à agir le 30 juin 2020 et doit être déclaré irrecevable en ses demandes, parce qu’il n’est devenu propriétaire des parcelles litigieuses qu’à compter du 19 février 2021, date de la délivrance du legs particulier, dont il a bénéficié de la part de feu [D] [C], décédée le 21 mai 2017.

M. [H] [C] réplique qu’une attestation de Mme [I], notaire, du 25 juin 2020, confirme sa qualité de propriétaire des parcelles louées pour les avoir recueillies par testament en qualité de légataire particulier de [D] [C], décédée le 21 mai 2017, et que l’acte de notoriété, établi par notaire le 27 juillet 2017, deux mois après le décès du testataire, reconnaît sa qualité héréditaire, suivant testament olographe du 24 mars 2011.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1014 du code civil que, si le légataire particulier est tenu, pour faire reconnaître son droit, de demander la délivrance du legs, peu important qu’il ait été mis en possession de cette chose par le testateur avant son décès, il devient, dès l’ouverture de la succession, propriétaire de la chose léguée (Cass.1re chambre civile, 21 juin 2023, n°21-20.396).

Au cas d’espèce, M. [H] [C] est donc devenu propriétaire des parcelles litigieuses au décès de [D] [C], le 21 mai 2017.

Les appelants sont, par suite, mal fondés à soutenir qu’il n’a acquis cette qualité que le 19 février 2021, date de la délivrance du legs particulier dont il a bénéficié, et qu’il n’avait pas, de ce fait, qualité pour agir, lorsqu’il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux par requête du 30 juin 2020.

La fin de non-recevoir soulevée, à hauteur de cour, par les preneurs, ne peut être accueillie.

II) Sur les demandes de résiliation des baux pour cause de sous-location et de cession des baux à M. [T] [C]

Les preneurs font grief aux premiers juges d’avoir résilié les baux qui leur avaient été consentis au visa de l’article L. 411-35 du code rural, et subséquemment refusé la cession de ces baux à leur fils [T], motifs pris de ce que :

— la parcelle ZD [Cadastre 6], plantée en pommes de terres, a été sous-louée,

— M. [H] [C], le bailleur, n’a pas été informé dans le délai prescrit de trois mois de la cessation d’activité de M. [M] [C], et de la demande de poursuite d’exploitation de Mme [B] [C] seule, son épouse.

En cause d’appel, les preneurs font valoir qu’ils n’ont jamais délégué la maîtrise du cycle végétal sur la parcelle ZD n°[Cadastre 6], plantée de pommes de terre, au GAEC [O], que la sous-location n’est pas prouvée, le tribunal s’étant appuyé pour la constater sur la seule ; déclaration évasive d’un proche de [H] [C], et sans que soit démontré le consentement du preneur à la sous-location, et étant relevé qu’il est permis d’avoir recours à une entreprise pour la réalisation de travaux importants.

Les preneurs soulignent, en outre, qu’aucune résiliation n’est encourue pour défaut d’information de leur bailleur de la cessation d’activité de M. [M] [C], le seul défaut de respect du délai de trois mois pour délivrer l’information ne pouvant être sanctionné par la résiliation du bail, dès lors que le bailleur a bien été informé, comme c’est le cas en l’espèce, étant relevé que M. [H] [C] est irrecevable en son opposition à la poursuite du bail.

Sur la cession de bail sollicitée au profit de leur fils [T], les preneurs appelants soulignent qu’ils sont exploitants de bonne foi, qu’aucun reproche ne peut leur être utilement adressé, et que leur fils [T] remplit toutes les conditions requises par l’article L.411-35 du code rural pour être bénéficiaire de la cession, dès lors qu’il est exploitant agricole depuis 2014, titulaire d’une licence science technologie, santé, mention physique et science pour l’ingénieur, obtenue le 7 décembre 2010, qu’il réside à proximité des parcelles litigieuses, qu’il dispose du matériel nécessaire à l’exploitation et d’une autorisation administrative d’exploiter, délivrée le 26 août 2019.

[H] [C], qui conclut à la confirmation de la résiliation des baux litigieux, de répliquer que :

— la parcelle ZD [Cadastre 6] a été plantée partiellement en pommes de terre pour la saison culturale 2017/2018, et cultivée, ainsi qu’il en est justifié, par le GAEC [O], devenu SCEA [O], qui s’est vu déléguer la charge de culture de pommes de terre et d’entretien de la parcelle, a profité de la jouissance de la terre et en a récolté les fruits, ce qui s’analyse en une sous-location,

— les preneurs n’ont pu justifier, en première instance, être propriétaires de la culture de pommes de terre en démontrant l’achat de plants et de vente de la récolte, ne justifiant que d’un suivi cultural avant et après la mise à disposition des terres pour la culture de pommes de terre,

— les nouvelles pièces produites par les preneurs appelants en cause d’appel : factures d’achat de pommes de terre établie le 20 septembre 2018 et de vente de la récolte sur pied établie également le 20 septembre 2018 n’ont pas de valeur probante, la production de pommes de terre ayant été récoltée le 26 août 2018, avant que le preneur n’ait acheté les plans,

— le fait que Mme [C] ait interrogé son bailleur par lettre recommandée du 29 avril 2020, soit plus de trois mois après la retraite de son époux intervenue le 1er novembre2019, et en violation des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural, justifie la résiliation des baux consentis.

— les preneurs ne s’étant pas scrupuleusement acquittés de leurs obligations, au regard des deux motifs de résiliation invoqués, la demande de cession de bail ne peut être accueillie.

Réponse de la cour

a) Sur le premier moyen invoqué au soutien de la demande de résiliation et tiré de la sous-location de la parcelle ZD[Cadastre 6]

Selon l’article L.411-35 alinéa 5 du code rural et de la pêche maritime, toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation.

L’article L.411-31 du même code permet au bailleur de solliciter la résiliation du bail en cas de contravention à l’article L.411-35.

Au cas d’espèce et pour démontrer l’existence d’une sous-location, le bailleur, à qui cette preuve incombe, verse aux débats :

— une attestation de M. [K] [C] – pièce n°13 de l’intimé – qui indique que fin avril-début mai 2018, il s’est rendu sur la parcelle litigieuse avec son père, M. [H] [C], et a constaté que dans le champ 'le petit camp ennemi', exploité par M. [M] [C] étaient plantées des pommes de terre, qu’un pulvérisateur, conduit par M. [Y] [O], est arrivé sur la parcelle, que le champ de pommes de terre a été entièrement traité, avant que l’automoteur ne se dirige vers [Localité 5], et avoir constaté, au mois d’août de la même année, que l’arrachage des pommes de terre nécessitant un matériel spécifique avait été réalisé par et avec le matériel du GAEC [O].

Cette attestation est, à elle seule, impropre à caractériser l’existence d’une sous-location, en raison du fait que son auteur n’est autre que le fils du bailleur, ce qui laisse planer un doute sur la sincérité et l’objectivité de son témoignage.

— une attestation de Mme [W] [C] – pièce n°14 de l’intimé – qui rapporte qu’en 2018, de retour d’une visite rendue à sa mère, elle a croisé un tracteur vert de l’entreprise [O] transportant des pommes de terre, sortant du chemin des éoliennes, et qui a poursuivi sa route vers [Localité 8].

Cette attestation n’est pas de nature à caractériser l’existence d’une sous-location, en raison de son imprécision, des faits mêmes qu’elle rapporte et de l’identité de son auteur qui n’est autre que la fille du bailleur, ce qui laisse planer un doute sur la sincérité et l’objectivité de son témoignage.

— une attestation de M. [X], qui n’a aucun lien de parenté avec le bailleur – pièce n°15 de l’intimé – et qui indique qu’il a pu voir une culture de pommes de terre dans le champ de M. [M] [C] en direction de [Localité 8] et qu’il a reconnu, à plusieurs reprises, les engins agricoles de la famille [O].

Cette attestation est à elle seule, trop imprécise pour démontrer que les preneurs n’ont pas conservé la maîtrise du cycle végétal et animal, dès lors qu’elle est combattue par des témoignages produits par les preneurs appelants – M. [S] [Z], Mme [V] [N] – qui indique que M. [M] [C] cultivait la parcelle durant la période considérée, que, durant la campagne 2017/2018, les preneurs ont déchaumé la parcelle litigieuse à deux reprises, épandu de l’engrais, procédé à l’implantation d’un semis et à une fertilisation azotée, effectué l’ensemble des traitements phytosanitaires, irrigué la parcelle, et que le seul fait, à le supposer établi, d’avoir recours ponctuellement au matériel du GAEC [O] pour la réalisation de travaux nécessitant un matériel technique et spécifique pour le buttage et l’arrachage des pommes de terre, ne suffit pas à caractériser l’existence d’une sous-location.

En outre, les preneurs produisent, à hauteur de cour, les factures d’achat de plants de pomme de terre et de vente de la récolte, qui matérialisent leur maîtrise du cycle de production, le fait que les factures aient été établies postérieurement à l’achat et réglées au moment de la récolte n’étant pas de nature à remettre en cause la réalité de la vente.

Il résulte de ce qui précède que la sous-location n’est pas établie par le preneur, et que partant, le moyen ne peut prospérer.

b) Sur le deuxième et ultime moyen au soutien de la demande de résiliation tirée d’un défaut d’information du bailleur dans le délai de trois mois imparti par l’article L. 411-35 du code rural

Selon l’article L. 411-35, alinéa 3, de ce code, issu de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom.

Selon l’article L. 411-31, II, 1°, du même code, le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de contravention aux dispositions de l’article L. 411-35.

La formalité prévue par le deuxième de ces textes a pour objet de permettre au preneur resté en activité de régulariser la poursuite du bail à son seul nom et de préserver ainsi sa faculté de le céder dans les conditions de l’article L. 411-35.

En effet, la cessation de la participation à l’exploitation du bien loué par l’un des copreneurs, qui y reste tenu, est de nature à faire obstacle à la cession du bail (Cass., 3e Civ., 3 février 2010, pourvoi n° 09-11.528).

Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° (3e Civ., 30 novembre 2023, pourvoi n° 21-22.539).

Par conséquent, le moyen soulevé par M. [H] [C], qui postule le contraire, n’est pas fondé.

D’autant moins, en l’espèce, que l’information a bien été délivrée au preneur, même si elle a été faite après l’expiration du délai de trois mois imparti par le code rural.

Les deux moyens au soutien de la demande de résiliation étant inopérants, la cour infirmera le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation des baux litigieux et dira que les baux dont s’agit se poursuivront jusqu’à leur prochaine échéance, fixée au 31 octobre 2027.

c) Sur la demande de cession des baux à M.[T] [C]

L’article L. 411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime prévoit que la cession du bail peut être consentie au profit « des descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». La cession est donc possible en faveur des enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants du preneur.

La cession est subordonnée à l’agrément préalable du bailleur, conformément au droit commun qui, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, exige l’accord du cédé (code. civ., art. 1216, al. 1er ). À défaut, elle peut être autorisée par le tribunal paritaire (code rural., art. L. 411-35, al. 1er ).

La cession constituant une « faveur », seul peut en bénéficier le preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales et conventionnelles (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.425).

Plus précisément, le preneur doit être de bonne foi.

Tout manquement, à condition d’être suffisamment grave – Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-14.722 – peut donc justifier un refus de cession du bail, sans que, par ailleurs, les conditions exigées pour la résiliation ou le refus de renouvellement ne soient remplies.

Au cas d’espèce, il a été expliqué ci-avant que la sous-location invoquée par le bailleur n’était point démontrée.

Le défaut d’information, dans le délai de trois mois prescrit par le code rural, n’est pas suffisamment grave, dès lors que le bailleur a bien été informé, pour faire obstacle à la cession sollicitée.

Par suite, la mauvaise foi des preneurs ne peut être retenue.

De plus, il est établi et non contesté par le bailleur intimé que le cessionnaire, M. [T] [C], fils des preneurs, satisfait à toutes les conditions requises par l’article L.( )411-35 du code rural pour être bénéficiaire de la cession, dès lors qu’il est exploitant agricole depuis 2014, titulaire d’une licence science technologie, santé, mention physique et science pour l’ingénieur, obtenue le 7 décembre 2010, qu’il réside à proximité des parcelles litigieuses, qu’il dispose du matériel nécessaire à l’exploitation et d’une autorisation administrative d’exploiter, délivrée le 26 août 2019.

Par conséquent, la demande de cession doit être accueillie.

III) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive des preneurs appelants (10 000 euros)

Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu’il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l’infirmation dont la décision a été l’objet en appel.

La cour, faute de circonstances particulières, déboutera, par suite, les preneurs appelants de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

IV) Sur les dépens

Le bailleur, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Déclare M. [H] [C] recevable en ses demandes ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

Dit que les baux litigieux se poursuivront jusqu’à la prochaine échéance fixée le 31 octobre 2022;

Ordonne la cession des baux portant sur les parcelles de terre sises commune de [Localité 5] d’une contenance de 44 ha 53 a 93 ca, et sur une parcelle de terre commune de [Localité 5], cadastrée ZI n°[Cadastre 1], lieudit ' [Adresse 10]', d’une contenance de 2 a 65 ca;

Déboute M. [M] [C] et Mme [B] [P], son épouse, de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déboute M. [H] [C] de la totalité de ses demandes ;

Condamne M. [H] [C] aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [H] [C] à payer à M. [M] [C] et Mme [B] [P], son épouse, une indemnité d’un montant total de 5000 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,