Cour d'appel de Metz, 5e chambre, 15 janvier 2026, n° 23/01198

CA Metz
Infirmation partielle 15 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Violation des droits de propriété
La cour a jugé que l'accès était nécessaire pour établir un cahier des charges pour des travaux conformes aux normes, et que les droits de propriété des intimés étaient respectés dans le cadre de cette autorisation.
Accepté
Demande d'expertise
La cour a estimé que la demande d'expertise était recevable et justifiée, car elle permettrait d'évaluer les impacts de l'activité de restauration sur les autres propriétaires.
Accepté
Existence d'un litige plausible
La cour a reconnu que les travaux envisagés par la SCI Arcades pourraient engendrer des nuisances, justifiant ainsi la nécessité d'une expertise pour évaluer ces risques.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 5e ch., 15 janv. 2026, n° 23/01198
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	23/01198
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane FARAVARI
Parties :	S.C.I. PHILLOUIS, S.C.I. SAINT LOUIS ARCADES c/ S.C.I. ARCADES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01198 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F7FA

Minute n° 26/00020

S.C.I. SAINT LOUIS CHAPELLE, S.C.I. SAINT LOUIS ARCADES, S.C.I. PHILLOUIS

S.C.I. ARCADES

Ordonnance Référé, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10], décision attaquée en date du 02 Mai 2023, enregistrée sous le n° 23/00051

COUR D’APPEL DE METZ

5ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

APPELANTES :

S.C.I. SAINT LOUIS CHAPELLE, représentée par son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

S.C.I. SAINT LOUIS ARCADES,représentée par son représentant légal.

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

S.C.I. PHILLOUIS, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. ARCADES, représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Décembre 2024 tenue par M. Pierre CASTELLI, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 20 mars 2025 ; Qu’à cette date le délibéré a été prorogé au 10 juillet 2025; Qu’à cette date le délibéré a été prorogé au 23 octobre 2025 ; Qu’à cette date le délibéré a été prorogé au 18 décembre 2025; Qu’à cette date le délibéré a été prorogé au 29 janvier 2026 puis avancé au15 Janvier 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Sarah PETIT

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. CASTELLI, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me CHOJNACKI,Conseillère

Madame RODRIGUES, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Pierre CASTELLI, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis sont propriétaires de locaux situés dans un immeuble [Adresse 5] Metz, aux premier, deuxième et troisième étage, constituant le lot volume 3.

La SCI Arcades qui est propriétaire, quant à elle, de locaux situés au rez-de-chaussée, formant le lot volume 2, a pour projet de les louer afin d’y développer une activité de restauration.

Dans les actes de vente qui ont été conclus, une clause particulière a été insérée selon laquelle la SCI Arcades s’engage, et engage ses ayants cause, ayants droit et successeurs, à ne pas affecter ses lots à des activités malodorantes ou bruyantes sauf accord de l’ensemble des copropriétaires et en vertu de laquelle le propriétaire du lot volume 3 autorise le propriétaire du lot volume 2 à faire passer tous conduits nécessaires en fonction des normes et réglementations en vigueur, en façade arrière.

N’ayant pas pu obtenir l’autorisation de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis d’accéder à leurs lots en vue de l’établissement d’un cahier des charges pour la réalisation des travaux et des installations de chauffage, climatisation, ventilation, extraction et plomberie sanitaire, la SCI Arcades a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz qui le 2 mai 2023 a :

autorisé la SCI Arcades et toute entreprise mandatée par elle à pénétrer sur la propriété de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis sise [Adresse 5] Metz afin d’établir un cahier des charges au titre des travaux de mise en place de conduits nécessaires en fonction des normes et réglementations en vigueur en façade arrière,

dit que le tour d’échelle devra s’exercer dans les deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance à charge pour la SCI Arcades de prévenir le gérant de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis 15 jours à l’avance par courrier recommandé,

ordonné à la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis de permettre à la SCI Arcades l’accès à la terrasse-cour située au premier étage en surplomb des biens de la SCI Arcades, sous astreinte de 3000 € par infraction constatée,

débouté la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis de leur demande d’expertise judiciaire avant-dire droit,

condamné in solidum la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis à payer à la SCI Arcades la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamné in solidum la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis aux dépens,

débouté la SCI Arcades de toute autre demande,

rappelé que l’ordonnance est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Par déclaration du 5 juin 2023, la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis ont interjeté appel de l’intégralité des dispositions de cette ordonnance qu’elles ont citées expressément dans leur acte d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives du 15 octobre 2024 transmises par voie électronique (RPVA) le même jour, la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé du 2 mai 2023 dans l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

débouter la SCI Arcades de ses demandes,

ordonner une expertise judiciaire de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner avec la mission décrite dans les conclusions,

En tout état de cause,

donner acte à la SCI Arcades de ce que le tour d’échelle a été exécuté,

en conséquence, supprimer l’astreinte de 3000 € par infraction constatée assortissant l’obligation faite à la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis de permettre à la SCI Arcades l’accès à la terrasse-cour située au premier étage en surplomb des biens de cette dernière,

subsidiairement réduire à de plus justes proportions le montant de l’astreinte provisoire,

débouter la SCI Arcades de toute demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner la SCI Arcades en tous les frais et dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives du 25 juin 2024 transmises par voie électronique (RPVA) le même jour, la SCI Arcades demande à la cour de:

rejeter l’appel de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis et le dire mal fondé,

confirmer l’ordonnance entreprise,

déclarer irrecevable la demande d’expertise formée à titre principal pour la première fois devant la cour par la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis par conclusions du 3 avril 2024 et ce compte tenu de l’article 910-4 du Code de procédure civile,

subsidiairement, la dire mal fondée et la rejeter,

En tout état de cause,

débouter la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

condamner la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis solidairement aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI Arcades une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 novembre 2024.

Pour un exposé plus complet des prétentions respectives et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande présentée par la SCI Arcades au titre du tour d’échelle

Il convient d’adopter en tout les motifs de l’ordonnance du premier juge qui apparaissent parfaitement fondés en fait et en droit, celui-ci ayant fait une juste application de la loi.

Comme le précisent les parties dans leurs écritures, la condamnation de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis au titre du tour d’échelle a d’ailleurs été exécutée en octobre 2023 et l’astreinte, tant dans son principe que dans son montant, assortissant cette condamnation était nécessaire pour garantir sa mise en 'uvre.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 910-4 du Code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

En l’occurrence, la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis ont présenté, dans leurs premières conclusions récapitulatives du 30 novembre 2023 adressées à la cour, une demande d’expertise aux fins de déterminer si le projet d’aménagement des locaux au rez-de-chaussée par la SCI Arcades, en vue de l’exploitation d’une activité de restauration, était conforme aux règles d’urbanisme en vigueur et pour vérifier si ce projet était à même de provoquer des désagréments olfactifs et sonores.

Cette demande d’expertise réitérée dans les conclusions récapitulatives ultérieures de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis est donc recevable dans la mesure où elle respecte la règle de concentration des prétentions fixée à l’article 910-4 susvisé et peu importe à cet égard que celle-ci ait été qualifiée par la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis de demande avant-dire droit ou à titre principal.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour obtenir gain de cause, le demandeur doit ainsi démontrer l’existence d’un litige plausible bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés au moins approximativement, et sur lequel le résultat de la mesure ordonnée pourra avoir une influence.

En l’espèce, il apparaît que les travaux dont la réalisation est envisagée par la SCI Arcades dans ses locaux au rez-de-chaussée, en vue de l’exploitation d’une activité de restauration, sont susceptibles d’être la cause d’une action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage en raison des inconvénients qu’ils pourraient générer notamment olfactifs et sonores par la mise en place de conduits d’évacuation en façade arrière.

La SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis rapportent donc la preuve de l’existence d’un litige plausible bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement sont cernés et sur lequel le résultat de la mesure d’expertise pourra avoir une influence.

En conséquence, l’ordonnance du 2 mai 2023 est infirmée et il sera ordonné une expertise dans les termes et les conditions fixés dans le dispositif du présent arrêt.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

La mesure d’expertise étant ordonnée dans le seul intérêt de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis et l’ordonnance du 2 mai 2023 étant pour le surplus confirmée, les dépens de première instance et d’appel seront laissés à leur charge.Pour la même raison, les dispositions de l’ordonnance du 2 mai 2023 relatives à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile seront également confirmées.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de cour au profit de la SCI Arcades ou de la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz le 2 mai 2023 en ce qu’elle a :

condamné in solidum la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis aux dépens,

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande d’expertise présentée à hauteur de cour par la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis,

Infirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz le 2 mai 2023 en ce qu’elle a :

débouté la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis de leur demande d’expertise,

Statuant à nouveau,

Ordonne une expertise confiée à M. [C] [Y], [Adresse 9], qui aura pour mission de :

se rendre sur les lieux, [Adresse 6] à [Localité 10], après avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

entendre les parties en leurs explications, ainsi que, si nécessaire, tous sachants,

se faire remettre tous documents contractuels et techniques et en général toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment le projet technique d’aménagement de ses locaux en rez-de-chaussée par la SCI Arcades en vue de l’exploitation d’une activité de restauration,

Aux fins de :

décrire les travaux dont la réalisation est envisagée par la SCI Arcades dans ses locaux du rez-de-chaussée en vue de l’exploitation d’une activité de restauration,

déterminer si ces travaux sont susceptibles de contrevenir aux règles d’urbanisme et de générer des nuisances olfactives et acoustiques notamment par la mise en place de conduits d’évacuation en façade arrière,

dans l’affirmative préconiser les remèdes de nature à y remédier et en chiffrer le coût,

donner tous renseignements utiles quant à l’existence d’un préjudice particulier subi par les parties et notamment donner un avis sur son éventuelle évaluation,

répondre aux dires des parties.

Dit que l’expert pourra se faire assister par tout sapiteur, dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que l’expert devra remettre son rapport au greffe de la cinquième chambre civile de la cour d’appel de Metz, en triple exemplaire, dans un délai de 6 mois à compter du jour de sa saisine,

Fixe à 4500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis au moyen d’un versement sur la plate-forme numérique de la caisse des dépôts et consignations (www.consignations.caissedesdepots.fr) avant le 14 mars 2026, à peine de caducité de la désignation de l’expert, (sachant qu’à l’issue de la première réunion, cette provision pourra être réévaluée en fonction notamment du possible appel à un sapiteur),

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que si les honoraires prévisibles devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra en aviser le magistrat chargé du contrôle des expertises et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire,

Invite l’expert à suivre les prescriptions suivantes :

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

Dit que l’Expert dans le délai de 4 mois à compter du jour de sa saisine effective, déposera au greffe de la cinquième chambre de la cour d’appel de Metz et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission,

il laissera aux parties un délai maximum de 1 mois à compter du dépôt du pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dires récapitulatifs,

de toutes ses opérations et constatations, l’expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe de la cinquième chambre de la cour d’appel de Metz et adressera aux parties,

EN CAS DE DIFFICULTÉS :

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance de M. le président de chambre ou tout magistrat de la cour le substituant,

Dit que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assuré par M. le président de chambre ou tout magistrat de la cour le substituant,

Condamne in solidum la SCI Saint Louis Chapelle, la SCI Saint Louis Arcades et la SCI Phillouis aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir à application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de cour.

La Greffière Le Président de chambre