COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 DÉCEMBRE 2024

N° 2024/374

Rôle N° RG 22/01809 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI2EY

Société SCI LAVICO

C/

SARL CROISETTE PROPERTIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gervais GOBILLOT

M^e Yulia BAYGILDINA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 08 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01725.

APPELANTE

SCI LAVICO

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [E] [D] [Z], demeurant en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

SARL CROISETTE PROPERTIES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Yulia BAYGILDINA de l’ASSOCIATION BESSY – GARCIA – DEMUN, avocate au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 1er juin 2015, la société civile immobilière Lavico (la SCI Lavico) a donné mandat à la société à responsabilité limitée (SARL) Croisette Properties de mettre en location un appartement lui appartenant à Cannes.

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2015, un bail d’habitation a été conclu avec Mme [J] [I] épouse [N].

La SARL Croisette Properties a facturé son intervention 5 786 euros.

La locataire a cessé de régler les loyers à partir du 1er février 2018, avant de saisir le tribunal d’instance de Cannes d’une demande de condamnation de la bailleresse à réaliser des réparations dans l’appartement.

Dans le cadre de cette procédure, la SCI Lavico a sollicité la résiliation du bail et la condamnation de sa locataire à lui régler les loyers impayés.

Par jugement rendu le 18 décembre 2018, le tribunal d’instance de Cannes a rejeté la demande principale et la SCI Lavico a été déboutée de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail au motif qu’aucun commandement de payer n’avait été délivré.

En revanche, Mme [N] et son époux ont été condamnés à payer à la SCI Lavico un arriéré de loyers d’un montant de 32 000 euros, arrêté au 1er septembre 2018.

Par acte d’huissier du 1er avril 2019, la SCI Lavico a délivré à Mme [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 2 avril 2019.

Mme [N] a fait opposition à ce commandement et, par jugement du 21 octobre 2019, le tribunal d’instance de Cannes l’a condamnée, avec son époux, à payer à la SCI Lavico l’arriéré de loyers.

En revanche, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de résiliation de bail et d’expulsion, motif pris d’un non respect des formalités requises pour la notification au représentant de l’Etat.

Ces deux jugements ont fait l’objet d’un appel et par deux arrêts du 2 décembre 2021, la cour d’appel d’Aix en Provence a :

— infirmé le jugement du tribunal d’instance de Cannes du 18 décembre 2018 et, statuant à nouveau, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [N] et condamné cette dernière, ainsi que son époux, à payer à la SCI Lavico la somme de 168 000 euros ;

— infirmé le jugement du 21 octobre 2019 et, statuant à nouveau, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [N] et condamné cette dernière, ainsi que son époux, à payer à la SCI Lavico la somme de 108 000 euros.

Par acte du 24 avril 2020, la SCI Lavico a assigné la SARL Croisette Properties devant le tribunal judiciaire de Grasse en responsabilité, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer des dommages-intérêts.

Par jugement du le 8 novembre 2021, le tribunal a :

— condamné la SARL Croisette Properties à payer à la SCI Lavico la somme de 32 000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté la SCI Lavico du surplus de ses demandes ;

— débouté la SARL Croisette Properties de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la SARL Croisette Properties à payer à la SCI Lavico une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Pour condamner l’agence immobilière, le tribunal a retenu une manquement à ses obligations de mandataire en l’absence de vérification de la solvabilité de la locataire, considérant que le paiement d’avance d’une année de loyers ne constituait pas une garantie suffisante.

Toutefois, il a cantonné la condamnation de l’agence immobilière à la somme de 32 000 euros, au motif que le préjudice, constitué par le non paiement des loyers à compter du 1er septembre 2018, était en partie dû à l’irrespect par la SCI Lavico des formalités nécessaires à la résiliation du bail, de sorte qu’ayant contribué à la réalisation de son propre dommage, elle n’était pas fondée à réclamer la réparation totale de la perte subie.

Par acte du 7 février 2022, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI Lavico a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné la SARL Croisette Properties à lui verser la somme de 32 000 euros en réparation de son préjudice.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 29 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Lavico demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SARL Croisette Properties responsable d’une faute contractuelle à son égard et l’infirmer en ce qu’il a condamné la SARL Croisette Properties à lui verser la somme de 32 000 euros ;

Statuant à nouveau,

' condamner la SARL Croisette Properties à lui payer la somme de 196 000 euros, à parfaire à la date du départ des époux [N] ;

Y ajoutant,

' condamner la SARL Croisette Properties à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Elle fait valoir :

— que la responsabilité de la SARL Croisette Properties est engagée en raison d’un manquement à son obligation de vérifier la solvabilité des locataires, alors que le mandat, quand bien même il se limitait à la recherche d’un locataire, lui imposait des diligences sérieuses ;

— que la SARL Croisette Properties n’est pas fondée à se prévaloir, pour expliquer l’absence de justificatifs démontrant qu’elle s’est acquittée de cette obligation, du règlement général sur la protection des données (RGPD) qui n’oblige pas les professionnels à se départir des documents qui les lient à leurs clients ;

— que l’apparence de solvabilité d’un locataire ne constitue pas, pour le mandataire, une garantie suffisante, pas plus que le paiement par avance d’une année de loyers ;

— qu’aucune faute ne peut lui être reprochée pour diminuer le montant des dommages-intérêts puisque la condamnation des locataires au paiement des loyers a été confirmée par deux décisions de la cour d’appel.

Analysant son préjudice en une perte de chance de percevoir les loyers, entièrement imputable à la SARL Croisette Properties, sans l’assurance de laquelle elle n’aurait pas contracté, elle considère que son indemnisation doit correspondre à la totalité de sa créance locative, soit la somme de 196 000 euros.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 19 août 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SARL Croisette Properties demande à la cour de :

A titre principal,

' infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau :

' débouter la SCI Lavico de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui rembourser les sommes perçues en exécution du jugement de première instance ;

A titre reconventionnel,

' condamner la SCI Lavico à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice porté à sa réputation et son image ;

A titre subsidiaire,

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter la SCI Lavico du surplus de ses demandes ;

En tout état de cause,

' condamner la SCI Lavico à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

— qu’elle a vérifié la solvabilité des époux [N], mais n’est pas en mesure d’en justifier, dès lors que, non titulaire d’un mandat de gestion, elle était tenue de supprimer leurs données personnelles après un délai de trente-six mois à compter de leur dernier contact ;

— qu’en tout état de cause, la clause insérée à l’acte, selon laquelle elle a procédé à ladite vérification et le courriel faisant état de la transmission du 'bilan sanguin de toute la famille', qui correspond à l’appellation familière du dossier de solvabilité, démontrent qu’elle a procédé aux vérifications attendues ;

— que la locataire a payé une année de loyer d’avance, ce qui était suffisant pour rassurer sur sa solvabilité ;

— que l’agent immobilier n’est pas garant de la solvabilité des locataires sur toute la durée d’exécution du bail puisqu’il n’a aucun moyen de s’en assurer au cours du contrat et qu’en l’espèce, son mandat s’est achevé à la signature du bail ;

— que les impayés ne résultent pas de l’insolvabilité des locataires mais d’une exception d’inexécution qu’ils ont opposée à leur bailleur.

Elle soutient qu’en tout état de cause, le préjudice ne correspond pas au montant des loyers impayés, mais tout au plus à une perte de chance de ne les recouvrer, de sorte que le préjudice à réparer ne saurait excéder une somme supérieure à 32 000 euros, le surplus procédant des seules négligences du bailleur.

Elle considère que la procédure est abusive et lui cause un préjudice en ce qu’elle porte atteinte à sa réputation et son image.

Motifs de la décision

Sur le manquement de la SARL Croisette Properties à ses obligations

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

Tel est le cas en l’espèce, puisque le contrat sur lequel la SCI Lavico fonde ses demandes indemnitaires a été conclu le 1er juin 2015.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, par contrat conclu le 1er février 2015, la SCI Lavico a donné mandat à la SARL Croisette Properties de louer l’appartement dont elle est propriétaire, résidence [2] à [Localité 4], pour une durée de trois ans contre un loyer de 4 000 euros par mois, outre une provision sur charges de 800 euros par mois.

Au titre des obligations du mandataire, le contrat stipule que celui-ci s’oblige à 'effectuer toutes diligences qu’il jugera utiles pour réaliser la location objet des présentes et à rendre compte de ses diligences à la demande du mandant et au moins en fin de mandat'.

Ce contrat, qui correspond à un mandat aux fins de mise en location, donne pouvoir au mandataire, selon son article 2.1, de rédiger et signer tous actes nécessaires au contrat de location, notamment les engagements de location, le bail, le constat d’état des lieux et la remise des clefs, et réclamer toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques, notamment le certificat d’urbanisme. Il l’autorise, mais seulement en cas de mandat de location avec carte 'gestion immobilière’ à percevoir pour le compte du mandant le premier terme du loyer, des provisions pour charge et le dépôt de garantie.

Le mandat est donné pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, et stipule qu’il 'prendra fin au terme de l’opération de location et dans tous les cas au plus tard dans le délai d’un an’ (à compter du jour de sa signature).

En exécution de ce mandat, la SARL Croisette Properties a conclu, pour le compte de son mandataire, un bail d’habitation principale avec Mme [N] le 20 juillet 2015.

Le contrat de bail stipule un loyer de 3 350 euros par mois, payable par an et d’avance par la locataire, une provision sur charges de 650 euros par mois et un dépôt de garantie de 3 350 euros.

Le contrat de mandat litigieux a donc pris fin à cette date.

Page 3 du contrat de bail, figure la mention suivante : 'l’agence immobilière Croisette Properties a vérifié le dossier patrimonial de Mme [J] [I] positivement et qui est connue depuis longtemps comme une bonne cliente et que sur la base de cet examen, la SCI Lavico a procédé à signer ce bail'.

Si la syntaxe approximative de cette clause n’en facilite pas la compréhension, il en résulte à tout le moins que le mandataire déclare avoir procédé aux vérifications afférentes à la solvabilité de la locataire.

Il n’est pas contesté que dans le cadre d’une procédure initiée par la locataire contre la SCI Lavico en mars 2018 devant le tribunal d’instance de Cannes, cette dernière a, à la faveur d’une demande reconventionnelle, sollicité la résiliation du bail pour non paiement des loyers.

Selon les arrêts rendus par la cour d’appel le 2 décembre 2021, les loyers et charges n’ont pas été payés depuis le mois de janvier 2018.

Il résulte de ces procédures que les locataires ont cessé de payer le loyer à compter du mois de janvier 2018, soit deux ans et demi après leur entrée dans les lieux, sans y avoir été autorisés et sans être en mesure de justifier d’une indécence du logement.

La SCI Lavico reproche à sa mandataire de ne pas avoir procédé aux vérifications d’usage concernant la solvabilité des locataires avec lesquels elle a, pour son compte, conclu le contrat de bail.

L’obligation d’information et de conseil pesant sur l’intermédiaire immobilier à l’égard de son mandant s’étend aux risques économiques ou financiers de l’opération à laquelle il prête son concours. En conséquence, l’agent immobilier qui s’entremet à une opération locative a l’obligation de procéder à des vérifications sérieuses sur la solvabilité réelle du locataire qu’il choisit pour le compte du propriétaire du bien donné en location, en prenant, pour ce faire, les précautions d’usage et en procédant à des vérifications sérieuses.

Il ne peut se contenter de l’apparence d’honorabilité d’un preneur.

Si ce devoir d’investigation trouve certaines limites dans l’émergence d’un droit au logement, l’agent immobilier est autorisé, selon les usages de la profession, à subordonner la conclusion du contrat de bail à la production de documents attestant des revenus perçus par le locataire ou de la bonne exécution, par des quittances, d’un contrat de bail antérieur. Il peut également solliciter tous documents afférents à son patrimoine immobilier ou exiger la conclusion d’une assurance loyers impayés.

Il en résulte que le mandataire commet une faute s’il ne procède pas à des vérifications sérieuses.

Même lorsque l’agent immobilier est investi d’un simple mandat d’entremise, qui cesse avec la conclusion du bail, il n’en est pas moins tenu à une obligation de prudence dans le choix du candidat à la location qu’il a reçu mandat de rechercher. Il lui appartient, notamment, de s’assurer, par des vérifications suffisantes, de la solvabilité du candidat locataire dans la période concomitante à la conclusion du bail.

Par ailleurs, quelle que soit sa mission, l’intermédiaire immobilier est tenu d’un contrôle de solvabilité renforcé, voire de mise en garde de son mandant, quand les justificatifs produits laissent planer le doute sur l’étendue, voire l’existence de ressources personnelles du preneur, au jour du bail, ou quand ces justificatifs font apparaître un risque de fluctuation des revenus.

Cependant, cette obligation est de moyens, qui ne revêt pas les caractères d’une garantie contre tous risques d’insolvabilité du locataire.

En l’espèce, il convient donc de rechercher si, avant de signer le bail, la SARL Croisette Properties s’est assurée, par des vérifications sérieuses, que Mme [N] avait des ressources suffisantes pour s’acquitter des loyers ou un patrimoine susceptible d’en garantir le paiement.

La SARL Croisette Properties ne produit aucun justificatif des pièces sollicitées auprès de Mme [N], se référant tout au plus à une mention du contrat de bail et à un courrier électronique faisant état de la communication du 'bilan sanguin de toute la famille'.

La mention figurant dans le contrat de bail est ainsi rédigée 'l’agence immobilière Croisette Properties a vérifié le dossier patrimonial de Mme [J] [I] positivement et qui est connue depuis longtemps comme une bonne cliente et que sur la base de cet examen, la SCI Lavico a procédé à signer ce bail'.

La SARL Croisette Properties donne à cette mention valeur de quitus des vérifications opérées.

Cependant, la SARL Croisette Properties qui avait mandat de signer le contrat dans lequel figure cette mention, ne démontre par aucune pièce avoir effectivement recueilli l’accord de sa mandante sur la suffisance des éléments de solvabilité vérifiés.

Elle ne saurait se contenter d’invoquer 'le caractère inimaginable’ d’une mention apposée par ses soins sans vérification préalable auprès de son mandant, ni se prévaloir du courrier électronique échangé entre l’agence Forb’s et l’agence Grober.

Dès lors que la SARL Croisette Properties avait le pouvoir de signer seule le contrat, la mention attestant d’une vérification du dossier patrimonial de Mme [N] est, à elle seule, insuffisante pour démontrer que la mandante a été destinataire des justificatifs de solvabilité recueillis et qu’elle les a considérés comme suffisants.

Cette mention ne vaut donc pas preuve d’un quitus donné par le mandant en ce qui concerne les diligences réalisées afin de vérifier la solvabilité du locataire.

S’agissant du courrier dans lequel il est fait référence au 'bilan sanguin de toute la famille', il ne démontre pas davantage l’existence de recherches sérieuses de la part de l’agent immobilier.

En effet, l’expression ne renvoie pas littéralement à la solvabilité financière de cette dernière, et, à supposer qu’elle soit usuelle chez les agents immobiliers pour désigner les éléments de solvabilité, elle ne permet pas de déterminer concrètement les justificatifs qui ont été exigés et obtenus. La cour se trouve donc dans l’impossibilité de procéder à la vérification qui lui incombe.

La SARL Croisette Properties ne saurait, pour justifier l’impossibilité alléguée de produire des pièces justificatives de ses diligences, se réfugier derrière une interdiction de conserver les données personnelles de Mme [N].

Si, en application de la loi de protection des données personnelles, qui transpose le règlement de protection des données personnelles, celles-ci doivent être supprimées de manière à empêcher toute récupération non autorisée, ce principe doit être corrélé au principe de minimisation des données, selon lequel les données personnelles ne doivent être conservées que pendant la durée nécessaire aux finalités pour lesquelles elles ont été collectées.

Il s’en déduit que ces données peuvent être conservés au-delà de trois ans dès lors qu’elles demeurent utiles à celui qui les a collectées.

La SARL Croisette Properties était donc autorisée à conserver les justificatifs recueillis comme preuve de l’exécution de ses obligations, afin d’être en mesure de se défendre en cas d’action en responsabilité de son mandant à son encontre.

Il résulte de tout qui précède que la SARL Croisette Properties ne produit aucune pièce démontrant la nature des vérifications opérées en exécution de son obligation de moyens.

Le paiement par la locataire d’un an de loyer d’avance ne saurait être considéré comme suffisant puisqu’aux termes du contrat de bail, le loyer était payable annuellement et d’avance. En conséquence, le paiement du premier terme du loyer conditionnait la signature même du contrat de location et ne constituait pas une preuve de solvabilité de la locataire sitôt passé ce premier terme.

Si l’agent immobilier ne saurait être tenu de garantir la solvabilité du locataire pour toute la durée du bail, il doit s’assurer, au moment où il contracte, par des éléments contemporains de la conclusion du bail, que la situation du locataire lui permettra, sauf événement postérieur, de s’acquitter du montant du loyer.

En l’espèce, il n’est pas justifié des éléments qui ont été sollicités par l’agence immobilière et produits avant la signature du bail et la seule réputation de Mme [N], décrite comme une 'bonne cliente’ est insuffisante pour considérer que sa solvabilité a été sérieusement vérifiée.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le tribunal a retenu une faute de la SARL Croisette Properties dans l’exécution de ses obligations de mandataire.

Sur le préjudice indemnisable

En matière de responsabilité contractuelle, le préjudice indemnisable est celui qui est en lien de causalité avec le manquement et, aux termes de l’article 1150 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, qui était prévu ou prévisible lors du contrat.

En l’espèce, la SARL Croisette Properties n’est pas responsable des impayés eux-mêmes.

En revanche, sa négligence fautive a privé la SCI Lavico d’une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, c’est à dire avec des garanties.

Il résulte de la mention insérée au contrat de bail que Mme [N] a été présentée à la SCI Lavico comme 'une bonne cliente'. Dans un courrier électronique adressé à sa mandataire le 5 juillet 2015, la SCI Lavico indique 'pour le dossier patrimonial de Mme [J] [I], vous avez vérifié tout et comme vous le savez, il s’agit d’une cliente de longue date : je fais confiance à votre déclaration mais il est bon d’être incorporé dans le contrat que vous avez testé avec succès la feuille de dossier parce que dans le passé je l’ai eu une expérience négative'.

En dépit de la syntaxe approximative de ce message, il en ressort que la SCI Lavico a accepté cette locataire parce qu’elle a été rassurée par la SARL Croisette Properties quant à sa situation patrimoniale et sa réputation.

Compte tenu de l’importance du loyer, de près de 4 000 euros par mois, il est certain qu’informée de l’absence de garantie, immobilière ou mobilière, la SCI Lavico n’aurait pas contracté ou exigé davantage de justificatifs.

La perte de chance est donc prévisible et certaine et ne peut demeurer sans réparation.

En revanche, le dommage en lien avec la faute ne correspond pas aux loyers impayés, mais à une perte de chance de les recouvrer ou, à tout le moins, d’en limiter l’étendue.

En effet, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Par ailleurs, la solvabilité d’un locataire à l’époque de conclusion du contrat de bail ne garantit pas au bailleur qu’il le demeurera pendant toute la durée d’exécution du contrat, de sorte que, quand bien même des vérifications sérieuses auraient été accomplies, elles ne garantissaient pas totalement le bailleur contre le risque d’impayé et la survenance de l’aléa que ces vérifications avaient pour objectif de limiter.

La SARL Croisette Properties, qui rappelle que son mandat était limité, soutient encore que l’impayé locatif a pour origine une faute de la SCI Lavico qui, d’une part est à l’origine du refus de payer des locataires au regard de l’état de l’appartement, d’autre part a tardé à en tirer toutes les conséquences, notamment à faire diligence pour obtenir leur départ et, lorsqu’elle a agi, omis de respecter les prescriptions réglementaires nécessaires au succès de son action.

Or, s’il est exact que le mandat donné à la SARL Croisette Properties, se limitant à la recherche d’un locataire et la signature du contrat de bail, a pris fin sitôt celui-ci signé, il résulte des deux arrêts rendus le 2 décembre 2021 par la cour d’appel d’Aix en Provence que la SCI Lavico a sollicité l’expulsion des locataires et leur condamnation à lui payer l’arriéré par acte du 18 mai 2018, puis selon commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2019.

Dans le cadre de ces procédures il n’a pas été contesté que les loyers avaient été dûment réglés jusqu’en janvier 2018 inclus.

En conséquence, la SCI Lavico réagi et fait diligence trois mois après le premier impayé.

La cour d’appel a débouté les époux [N] de leurs demandes, considérant qu’ils ne démontraient pas l’état d’indécence du logement et n’étaient pas, en conséquence, fondés à opposer à leur bailleur une exception d’inexécution de leur obligation de payer le loyer.

Les arrêts du 2 décembre 2021 ont ainsi infirmé les deux jugements qui avaient refusé de faire droit à la demande de résiliation du bail et d’expulsion, et, considérant les demandes de la SCI Lavico fondées, y ont fait droit.

Le délai écoulé entre la date de la demande (mai 2018) et celle de la décision (décembre 2021) n’est pas imputable à la SCI Lavico, de sorte qu’aucune négligence fautive à l’origine du préjudice dont elle demande l’indemnisation ne peut lui être imputée.

Aucune négligence ne peut davantage lui être reprochée pour ne pas avoir engagé de procédure d’exécution à l’encontre de ses locataires.

Les intéressés sont de nationalité étrangère et aucune pièce n’établit qu’ils sont propriétaires de biens immobiliers en France, de sorte qu’il n’est pas démontré que la SCI Lavico était en mesure d’exercer avec succès une quelconque voie d’exécution à leur encontre.

Elle démontre d’ailleurs avoir engagé une procédure aux fins de saisie vente des meubles meublant l’appartement et s’être heurtée à l’opposition, validée par le juge de l’exécution, d’une société tierce qui en a revendiqué la propriété.

L’indemnité réparant la perte de chance, qui ne peut être déterminée de manière forfaitaire, correspond à une fraction du préjudice supporté par la victime.

En l’espèce, compte tenu des considérations qui précèdent, la cour est en mesure d’évaluer la perte de chance indemnisable à 50 % des loyers impayés.

La SCI Lavico évalue le préjudice financier résultant des impayés à 196 000 euros.

Elle produit un tableau, élaboré par ses soins, récapitulant les sommes qu’elle estime lui être dues par les époux [N], qui incluent des taxes foncières et des charges de copropriété, pour un total de 193 712,34 euros. Ce document, qu’elle a elle-même élaboré, est dénué de valeur probatoire, étant, par ailleurs, observé qu’il intègre des taxes et charges qui ne sont pas dues par les locataires.

En revanche, l’arrêt n° 2021/549, rendu par la cour d’appel d’Aix en Provence le 2 décembre 2021, chiffre l’impayé de loyers et charges des époux [N] à 168 000 euros au titre de la période allant du 1er février 2018 au 31 juillet 2021 inclus.

Il n’est produit aucune pièce démontrant que les locataires sont, depuis cet arrêt, demeurés dans les lieux en dépit de la mesure d’expulsion prononcée par les deux arrêts, ni que la SCI Lavico a entrepris les démarches pour parfaire cette expulsion.

En conséquence, l’assiette de la perte que la SCI Lavico cherchait à éviter par l’obtention de garanties dont elle avait confié le recueil à son mandataire, s’élève au 31 décembre 2021, à 188 000 euros (168 000 euros + 4 000 euros x cinq mois).

Ainsi, afin de réparer la perte de chance que sa négligence a entraînée, la SARL Croisette Properties sera condamnée à payer à la SCI Lavico une somme de 94 000 euros (188 000 euros x 50 %).

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, il est fait droit aux demandes de la SCI Lavico, de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’elle a mal apprécié l’étendue de ses droits.

Par ailleurs, la SARL Croisette Properties ne justifie d’aucune circonstance de fait ou de droit propre à caractériser un comportement procédural abusif de sa part.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SARL Croisette Properties, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la SCI Lavico une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il condamné la SARL Croisette Properties à verser à la SCI Lavico la somme de 32 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice et débouté la SCI Lavico du surplus de ses demandes ;

Le confirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne la SARL Croisette Properties à payer à la SCI Lavico une somme de 94 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Condamne la SARL Croisette Properties aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Croisette Properties de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne la SARL Croisette Properties à payer à la SCI Lavico une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier Le président