COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 19 MAI 2015

Débats du 17 Mars 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00121

Minute n° :

Ce jour, DIX NEUF MAI DEUX MILLE QUINZE,

A l’audience publique de la chambre des expropriations de la cour d’appel de Montpellier, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, conseiller, assisté de Madame Maryline THOMAS, greffier a rendu l’arrêt dans l’instance opposant :

D’UNE PART :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL X MEDITERRANEE représenté par sa Directrice Madame Rosemonde VIGNAU-DOMENECH

XXX

XXX

66000 X

Représenté par Maître HUOT Sarah collaboratrice de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau de PYRENEES ORIENTALES

Appelante

D’AUTRE PART :

Monsieur D Y

né le XXX à SAINT-PAUL-DE-FENOUILLET (66220)

XXX

XXX

Représenté par Maitre Frédéric BONNET, avocat au barreau de PYRENEES ORIENTALES

Intimé

EN PRESENCE DE :

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Service des Domaines

XXX

66000 X

Représenté par Monsieur De BREMOY, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l’Hérault, Commissaire du Gouvernement,

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département des Pyrénées Orientales en date du 07 Novembre 2013.

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2015 où siégeaient :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, conseiller, président suppléant, désigné par ordonnances de Monsieur le premier président de la cour d’appel de MONTPELLIER, en date des 16 et 19 janvier 2015, en remplacement de Monsieur Daniel BACHASSON, président de chambre, empêché,

Madame Elodie DARRIBERE, vice-présidente, chargé du tribunal d’instance de RODEZ, juge de l’expropriation du département de l’AVEYRON, désignée par ordonnance du premier président, en date du 19 janvier 2015,

Madame Nathalie MATELLY, vice-présidente au tribunal de grande instance de CARCASSONNE, juge de l’expropriation du département de l’AUDE, désignée par ordonnance du premier président en date du 19 janvier 2015,

assistés de M^me Mireille RANC, Greffier,

Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,

Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi,

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 19 Mai 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

D Y est propriétaire sur la commune du Soler de deux parcelles de terre cadastrées au lieu-dit « Les Set Aiminades », section XXX de 3847 m² et section XXX de 3319 m².

Ces parcelles ayant fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner du 8 novembre 2011, reçue en mairie du Soler le 9 novembre suivant, au prix de 487 288 €, le maire de la commune a, par décision du 8 décembre 2011, délégué son droit de préemption urbain à l’établissement public foncier local X Méditerranée.

Après y avoir été autorisée par le conseil d’administration de l’EPFL X Méditerranée, la directrice de l’établissement a, par courrier recommandé du 19 décembre 2011, reçu le 22 décembre, notifié à M. Y sa décision de préempter les parcelles, objet de la DIA, au prix de 164 818 €.

Par courrier recommandé du 20 février 2012, reçu le 22 février, M. Y, par l’intermédiaire de la SCP Séguret, Joffre et Sarda, notaires, a informé l’EPFL X Méditerranée qu’il refusait le prix proposé par la commune et maintenait son prix de vente initial.

L’EPFL X Méditerranée, qui avait proposé un prix de 181 299,80 € supérieur de 10% au montant de son offre initiale, a alors, par mémoire déposé le 6 mars 2012, notifié le 5 mars 2012 à M. Y, saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixation du prix.

La visite des lieux s’est déroulée le 29 mai 2013.

Par jugement du 7 novembre 2013, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité due par l’EPFL X Méditerranée à M. Y à la somme de 487 288 € en vue de l’acquisition, dans le cadre de l’exercice du droit de préemption, des parcelles cadastrées au Soler, section XXX et 150, et a condamné l’EPFL X Méditerranée à payer à M. Y la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFL X Méditerranée a, par déclaration faite le 17 décembre 2011 au greffe, régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation.

Par arrêt du 20 mai 2014 auquel il convient de se reporter, la cour a :

— ordonné, avant dire droit au fond, une expertise,

— dit que les parties doivent tenter de se mettre d’accord sur le choix d’un expert, dont elles communiqueront le nom et les coordonnées au greffe dans les quinze jours suivant la communication de l’arrêt, qui leur en sera faite,

— désigné, en cas de désaccord sur le nom d’un expert, B Z demeurant 9, rue Pierre Rameil 66000 X,

— dit que l’expert choisi par les parties ou désigné aura notamment pour mission, en se plaçant à la date du jugement (7 novembre 2013) et en prenant la méthode d’évaluation par comparaison, de proposer une estimation des parcelles cadastrées commune du Soler, au lieu-dit « Les Set Aiminades », section XXX et 150, après avoir recueilli l’ensemble des termes de référence portant sur des biens de même nature situés dans le même secteur géographique et, à défaut, dans une commune de même importance.

M^me Z, finalement désignée, a déposé son rapport au greffe de la cour le 26 janvier 2015 aux termes duquel elle propose d’arrêter la valeur vénale des parcelles XXX et 150 à la somme totale de 215 000 € sur la base d’un prix de 30 € du m².

En l’état, l’EPFL X Méditerranée demande à la cour de fixer la valeur de la parcelle XXX à la somme de 76 940 € et la valeur de la parcelle AY n° 15 à la somme de 66 380 € ; il estime que le prix du terrain, classé en zone UC du POS réservé à l’accueil des grands équipements publics, qui ne peut être qualifié de viabilisé, nonobstant la présence des réseaux à proximité, doit être fixé par référence à un prix de 20 € du m² ; il se fonde notamment sur un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées orientales en date du 27 février 2014 (communauté de communes des Aspres c/ consorts A ' Vatel) fixant à 19,22 € du m² la valeur d’un terrain similaire situé à Thuir destiné à l’implantation d’une gendarmerie (mémoire déposé le 17 mars 2015).

M. Y conclut à la confirmation du jugement ayant fixé le prix d’acquisition des parcelles à la somme de 487 288 € et à la condamnation de l’EPFL X Méditerranée à lui payer la somme de 4 000 € en remboursement de ses frais irrépétibles ; il fait valoir que l’évaluation de l’expert ne se fonde sur aucun terme de référence véritablement pertinent, que les ventes de terrains situés à Vinca (20 € et 55 € du m²) sur lesquelles il s’appuie, ne sont pas significatives en raison du fait que cette commune est éloignée de plus de 35 kms de X et a une faible attractivité et qu’il a écarté à tort les termes de référence de Cabestany et X, pourtant comparables ; il souligne également que l’expert s’est trompé en retenant l’existence d’une « agouille » ou canal d’arrosage sur la parcelle XXX (mémoire déposé le 10 mars 2015).

Le commissaire du gouvernement se réfère, pour sa part, à ses précédentes conclusions dans lesquelles il sollicitait la réformation du jugement et la fixation à la somme de 181 300 € de l’indemnité globale revenant à M. Y, sur la base d’un prix de 25 € le m².

MOTIFS de la DECISION :

Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il fixe la date à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif du bien au 5 décembre 2011 correspondant à la date d’opposabilité aux tiers de la dernière modification du plan local d’urbanisme du Soler.

A cette date, abstraction faite de leur situation en emplacement réservé « ER 01 » (équipements publics, scolaires et sportifs, voies d’accès, pont et aménagements attenants), les parcelles XXX et 150 sont classées en zone UC du PLU essentiellement réservée aux grands équipements publics, dans laquelle est seule autorisée, sous certaines conditions, l’habitation destinée aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements ou des services généraux de la zone (article UC 2) ; elles ne peuvent donc servir à la réalisation d’un lotissement à usage exclusif d’habitation.

L’EPFL X Méditerranée ne soutient plus, devant la cour, que les parcelles, ainsi classées en zone UC du PLU à la date de référence, ne constituent pas, comme l’a retenu le premier juge, un terrain à bâtir au sens du II de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation ; ce dernier a notamment retenu que les parcelles litigieuses, entourées de zones urbanisées, sont desservies au nord comme au sud par des voies publiques de dimensions suffisantes (l’avenue de la république et la route longeant la voie de chemin de fer), qu’un réseau électrique basse tension de 400 V est situé à 5 m des parcelles et qu’il existe également à proximité immédiate un réseau d’eau potable de diamètre 125 mm et un réseau d’assainissement de diamètre 150 mm.

Il est constant qu’à la date du jugement, les parcelles litigieuses, comprises entre deux établissements scolaires à l’est et à l’ouest et entre l’avenue de la république et la route longeant la voie ferrée au nord et au sud, constituent des terrains en nature de friche en forme, l’un et l’autre, de polygone allongé, séparés entre eux par la parcelle XXX.

Dans son rapport d’expertise, M^me Z a relevé deux termes de référence portant sur la cession à la commune de Vinca de diverses parcelles situées en périphérie du vieux village et à proximité de lotissements, destinées à l’implantation d’un groupe scolaire ; elle a joint un courrier du maire de la commune en date du 2 octobre 2013 faisant état d’acquisitions réalisées à l’amiable, au prix de 20 € du m², de parcelles voisines de la parcelle AH n° 30, objet d’une procédure d’expropriation, et un acte de vente du 23 mai 2012, au prix de 55 € du m², de deux parcelles de terrain à bâtir, un terrain et une parcelle à usage de voirie, cadastrés section XXX, 165, 167 et 168 ; ces termes de référence sont intéressants, dès lors qu’ils sont relatifs à des parcelles cadastrées en zone AU, dans le secteur Auc1 réservé aux équipements socio-éducatifs et de loisirs ; en revanche, comme le souligne, M. Y, la commune de Vinca, éloignée d’une trentaine de kilomètres de X, est moins attractive que celle du Soler, commune plus peuplée et limitrophe de X.

Lors des opérations d’expertise, l’EPFL X Méditerranée a invoqué un jugement rendu le 27 février 2014 par le juge de l’expropriation (communauté de communes des Aspres c/ consorts A ' Vatel) donnant acte aux parties de leur accord sur la fixation d’une indemnité principale de 154 425 € pour l’expropriation d’une emprise de 8875 m² sur la parcelle en nature de terrain vague, cadastrée à Thuir, section XXX, soit 17,40 € du m², en vue de la construction d’une caserne de gendarmerie ; aucune précision n’est cependant donnée sur les caractéristiques juridiques des parcelles concernées.

De son côté, M. Y s’est prévalu de deux ventes de terrains situés à Cabestany, l’un de 5156 m², l’autre de 1551 m², intervenues en 2012 au même prix de 80 € du m², parcelles dépendant du lotissement « Médipole » destinée à l’accueil de constructions à usage d’activités médicales, sanitaires et hospitalières connexes, d’enseignement et de formation liés à la vocation principale de la zone, d’hébergement hôtelier, d’équipements publics et collectifs et de stationnement ; si la zone de Médipole dédiée essentiellement aux activités médicales, offre des perspectives de construction plus grandes qu’une zone du PLU réservée aux grands équipements publics, il n’en demeure pas moins que la commune de Cabestany présente de fortes similitudes avec la commune du Soler, située comme elle dans la périphérie de X ; il a, enfin, cité la vente en 2011 d’une parcelle cadastrée section XXX, située dans le quartier de la gare à X, réalisée au prix de 80 € du m², parcelle alors classée en zone AU0 du PLU de X, c’est-à-dire dans une zone autorisant notamment les constructions nécessaires aux services publics, les piscines d’agrément des constructions à usage d’habitation existantes, l’extension des constructions agricoles, l’extension des constructions à usage d’habitation existantes et la transformation de constructions existantes, autres que hangars de type industriel ou constructions précaires ; selon l’expert, cette parcelle a été acquise par l’Etat en vue de l’implantation du futur palais de justice, projet depuis lors abandonné ; force est, en outre, de constater que la zone AU0 du PLU de X, si elle autorise les constructions nécessaires aux services publics, a une vocation plus étendue que la zone UC du PLU du Soler.

Aussi, est-il justifié, à partir des éléments de référence recueillis, qui concernent l’acquisition, d’une part, à Vinca, commune éloignée de X, de terrains destinés à la construction d’un groupe scolaire et, d’autre part, de terrains à Cabestany et X classés dans des zones dédiées aux activités médicales et aux constructions nécessaires aux services publics, offrant des perspectives plus élargies que la zone UC du PLU du Soler, de retenir pour l’évaluation des parcelles litigieuses un prix intermédiaire de 65 € du m².

Le prix d’acquisition des parcelles XXX et 150 doit dès lors être arrêté à la somme de : 7166 m² x 65 € = 465 790 € ; le jugement entrepris doit en conséquence être réformé, mais seulement quant à la fixation du prix.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, l’EPFL X Méditerranée doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. Y la somme de 1 500 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 7 novembre 2013, mais seulement quant à la fixation du prix,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe à la somme de 465 790 € le prix que l’établissement public foncier local X Méditerranée devra payer, dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption, à D Y pour l’acquisition sur le territoire de la commune du Soler de deux parcelles de terre cadastrées au lieu-dit « Les Set Aiminades », section XXX de 3847 m² et section XXX de 3319 m²,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne l’EPFL X Méditerranée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. Y la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, Le président,