Cour d'appel d'Angers, n° 14/00004

Arguments

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Accepté
Évaluation de la parcelle selon son usage effectif
La cour a retenu que la parcelle, bien que située en limite de zone urbanisée, est à usage agricole et doit être évaluée en tenant compte de sa situation et des caractéristiques de la zone.
Accepté
Situation privilégiée de la parcelle
La cour a reconnu que la parcelle, en raison de sa situation géographique et de son classement, peut bénéficier d'une plus-value, mais a également pris en compte les moins-values liées à sa superficie et à la présence d'une ligne haute tension.

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Sur la décision

Référence :	CA Angers, n° 14/00004
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	14/00004

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle DE BODINATVincent LAHALLE
Cabinet(s) :	LEXCAP
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE c/ SARL LOTI OUEST ATLANTIQUE

Texte intégral

COUR d’APPEL

d’ANGERS

Chambre de l’Expropriation

XXX

ARRET N°

RG N° : 14/00004

AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE

C/ SARL LOTI OUEST ATLANTIQUE, DIRECTION DEPARTEMENTALE

DES FINANCES PUBLIQUES D’ILLE ET VILAINE

Jugement TGI RENNES du 24 juin 2011 RG N°10/00142

arrêt CA RENNES du 28 septembre 2012 RG N°11/06039

arrêt Cour de Cassation du 28 Janvier 2014

ARRÊT DU 30 JANVIER 2015

DEMANDEUR AU RENVOI :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE

XXX

Représenté par M^e Ludovic GAUVIN de la SARL LEXCAP-BDH, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Vincent LAHALLE, avocat plaidant au barreau de RENNES

DEFENDERESSE AU RENVOI :

SARL LOTI OUEST ATLANTIQUE

XXX

Représentée par M^e Isabelle DE BODINAT, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

Madame GRUA, Conseiller à la Cour d’Appel d’Angers, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel d’Angers en date du 20 décembre 2013 comme président de la chambre des appels des décisions d’expropriation

Madame LE CALLENEC, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance d’Angers, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel d’Angers en date du 11 septembre 2013, comme juge titulaire en matière d’expropriation pour le département de Maine et Loire

Madame BELOUARD, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance du Mans, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel d’Angers en date du 09 juillet 2013 comme juge suppléant en matière d’expropriation pour le département de la Sarthe

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EN PRESENCE DE :

Monsieur C-D E, Inspecteur Divisionnaire des Services Fiscaux de la division domaine à la Direction départementale des Finances Publiques du Maine et Loire, désigné le 19 novembre 2014 par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de Commissaire du Gouvernement représentant la Direction Départementale des Finances Publiques du département d’Ille et Vilaine

GREFFIER lors des débats : M^me GIRARD, adjoint administratif principal, faisant fonction de greffier

DEBATS : A l’audience publique du 12 Décembre 2014 , à laquelle les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception, ont été entendus :

Madame GRUA, conseiller, en son rapport,

Le commissaire du gouvernement en ses observations

Les avocats en leurs plaidoiries

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 Janvier 2015, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Signé par Madame GRUA, Président et par M^me GIRARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêt rendu le 28 janvier 2014, la Cour de cassation a cassé dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 28 septembre 2012 par la cour d’appel de Rennes à laquelle elle reprochait d’avoir modifié l’objet du litige, en violation de l’article 4 du code de procédure civile, en énonçant que les parties et le commissaire du gouvernement s’accordant sur la situation privilégiée de la parcelle située en limite de zone urbanisée et bien desservie par des réseaux, le débat portait sur la valeur devant être accordée à une telle situation compte tenu de son usage effectif de terre agricole, alors qu’il ne résultait d’aucun des termes du mémoire de l’expropriant que celui-ci avait reconnu le caractère privilégié de ce terrain.

Désignée juridiction de renvoi, notre cour a été saisie par déclaration de l’établissement foncier de Bretagne (l’EFB) reçue au greffe le 25 avril 2014.

Elle statue sur l’appel formé par l’EFB à l’encontre d’un jugement rendu le 24 juin 2011 par le juge de l’expropriation de l’Ille et Vilaine arrêtant les indemnités qu’il doit verser à la société Loti Ouest Atlantique (la société Loti) au titre de l’acquisition dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption d’une parcelle située XXX', estimée dans la déclaration d’intention d’aliéner au prix de 662 367 euros, soit 11,05 €/m², auquel s’ajoutent les frais d’acte de 13 400 euros.

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Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux mémoires respectifs des plaideurs,

— déposé au greffe le 23 juin 2014 par l’EFB et notifié à la société Loti et au commissaire du gouvernement le 9 juillet 2014,

— déposé au greffe le 23 juillet 2014 par le commissaire du gouvernement et notifié à l’EFB et à la société Loti le 1^er août 2014,

— déposé au greffe le 7 août 2014 par la société Loti et notifié à l’EFB et au commissaire du gouvernement le 2 septembre 2014.

Il sera seulement rappelé que la parcelle est incluse dans le périmètre de création de la ZAC de la Bellangerie qui couvre une superficie de 45ha et est donc soumise au droit de préemption urbain instauré par la commune ; suite à la notification de la déclaration d’intention d’aliéner, l’EFB, délégataire du droit de préemption, a exercé ce droit sur la vente en vue de la création d’une réserve foncière pour la réalisation du programme de construction et d’aménagement de la ZAC de la Bellangerie, à dominante résidentielle, et notifié son offre d’acquérir au prix de 227 120 euros ; la société Loti ayant maintenu la valeur notifiée, le 8 novembre 2010, l’EFB a saisi le juge de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine en fixation de l’indemnisation de la société Loti pour la dépossession de la parcelle cadastrée XXX m² ; le juge de l’expropriation a procédé à la visite des lieux le 22 avril 2011, puis tenu l’audience le même jour ; et par le jugement entrepris, il a fixé à 662 367 euros, frais d’acte non inclus, le montant de l’indemnité revenant à la société Loti.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 décembre 2014 par des lettres recommandées dont elles ont accusé réception entre les 10 et 12 novembre 2014.

L’EFB demande de fixer à 227 120 euros le montant de l’indemnité revenant à la société Loti et la condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Il expose que la parcelle, située au XXX, de forme irrégulière, présente une pente descendante vers le Sud, s’insère dans un vaste espace agricole et naturel situé au Sud de l’agglomération, le tissu pavillonnaire étant situé au Nord, les parcelles situées à l’Ouest, au Sud et à l’Est correspondant à des espaces ruraux. Il précise que la parcelle jouxte directement au Sud Ouest la station d’épuration, ne bénéficie d’aucune desserte routière directe à partir d’une voie asphaltée, le seul accès possible consistant dans le chemin rural XXX, chemin en terre, en grande partie peu carrossable et d’assiette étroite, à partir de la rue de la Bouexière à l’Est, soit du chemin rural n°4 dit de la Peignerie situé à l’Ouest. Elle est libre de toute construction et de toute occupation et bénéficie d’un double classement XXX au plan local d’urbanisme (PLU) applicable sur la commune.

Il considère que la date de référence à retenir est celle du 1^er mars 2010, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la modification du PLU approuvée par délibération du conseil municipal du 12 novembre 2009, déduit du classement de la parcelle et de l’absence de desserte par les réseaux prévus à l’article L. 13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qu’elle ne peut bénéficier de la qualification de terrain à bâtir et doit être évaluée selon son usage actuel de terre agricole.

Il fait valoir que sur la commune, les terrains à urbaniser à court terme (1AU) nécessitant d’importants travaux d’équipement et s’inscrivant au sein d’une ZAC se vendent entre 3 € et 4 €/m² ; à l’inverse, les terrains à urbaniser qui bénéficient

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d’une desserte par les réseaux et peuvent supporter un lotissement privé s’échangent entre 13 €/m² et 20 €/m² ; il ressort de l’ensemble des termes de référence que les terrains à urbaniser classés en zone 1AUE situés au sein de la ZAC à vocation d’habitat de la Bellangerie s’échangent à un prix moyen de 3,70 €/m².

Il propose d’évaluer la parcelle à hauteur de 227 120 euros, soit 3,80 €/m², évaluation qu’il estime favorable parce qu’elle ne tient pas compte des facteurs de moins value, à savoir sa très grande superficie, la présence d’une ligne haute tension d’un coût de dépose de 50 000 € HT et le périmètre d’inconstructibilité de 100 m autour de la station d’épuration.

La société Loti demande de confirmer le jugement et condamner l’appelant au paiement d’une indemnité de procédure de 4 000 euros.

Elle soutient que la notion d’espaces ruraux ne correspond pas à la définition juridique de la parcelle, laquelle, si elle a un usage agricole, est classée au PLU en zone XXX et non en zone agricole, la zone 1AUE étant une zone naturelle suffisamment équipée en périphérie où est prévue, à court terme, l’extension de l’agglomération, les secteurs XXX délimitant les espaces à vocation d’habitat de la ZAC, l’EFB ayant d’ailleurs exercé son droit de préemption pour 'constituer une réserve foncière pour la réalisation du programme de construction et d’aménagement de la ZAC de la Bellangerie, à dominante résidentielle'. Elle considère que la qualification juridique de la parcelle est à vocation d’habitat et donc d’urbanisation dans le cadre de la ZAC ; la parcelle bénéficie d’une situation privilégiée près des zones déjà urbanisées, ainsi que l’a constaté le juge de l’expropriation, puisqu’elle se situe à 600 m du centre bourg et est destinée à être urbanisée pour de l’habitat, à dominante résidentielle.

Elle ne conteste ni la date de référence à retenir, à savoir le 1^er mars 2010, ni le classement de la parcelle et précise n’avoir jamais revendiqué la qualification de terrain à bâtir mais demandé qu’elle soit évaluée en tenant compte de sa situation privilégiée en raison de sa continuité avec la zone déjà urbanisée, de l’existence des réseaux de viabilité, situés à une cinquantaine de mètres, de la proximité du centre bourg avec toutes les commodités et de son classement en zone 1AUE. Elle rappelle que dans l’appréciation d’une situation privilégiée, il n’y a pas lieu de tenir compte de la proximité immédiate et de la capacité suffisante des réseaux au regard de l’ensemble de la zone et précise que l’existence de la station d’épuration à 50 m de la parcelle ne constitue pas une moins value puisqu’il ressort du complément de l’étude d’impact que la station sera déplacée dans le cadre de l’aménagement de la ZAC, la zone d’inconstructibilité n’étant pas par ailleurs prévue dans le règlement du PLU, la ligne haute tension surplombant la parcelle existant lors de son acquisition le 16 novembre 2007, l’acte ne mentionnant aucune servitude d’utilité publique.

Elle sollicite que la situation privilégiée de la parcelle soit retenue en raison de son classement en zone 1AUE, zone constructible à vocation d’habitat, de sa situation dans le bourg en continuité d’une zone pavillonnaire importante déjà urbanisée, de sa configuration et de son emplacement privilégié permettant un aménagement facile ; de sa desserte carrossable par le chemin rural et de sa proximité des réseaux.

Elle demande que les nouveaux termes de comparaison produits par l’EFB soient écartés des débats puisque postérieurs au jugement.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 6 €/m² tenant compte de la contenance importante de la parcelle, de sa desserte incomplète et

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insuffisante mais de son classement en secteur E favorable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur usage effectif à la date de référence.

La parcelle étant soumise au droit de préemption, en application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence, prévue à L. 13-15 du code de l’expropriation, à prendre en considération pour son évaluation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La date de référence à retenir est celle du 1^er mars 2010, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la modification du PLU approuvée par délibération du conseil municipal du 12 novembre 2009 rendue publique le 1^er mars 2010.

A cette date, la parcelle est située en zone XXX.

La zone 1AUE est une zone naturelle suffisamment équipée en périphérie où est prévue, à court terme, l’extension de l’agglomération. Les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les orientations d’aménagement et le règlement. Sa vocation principale sera l’accueil d’habitat. Le secteur 1AUEa délimite les espaces à vocation d’habitat 'peu denses’ de la zone d’activités de la Bellangerie, lots libres destinés à la réalisation de maisons individuelles ou groupées. Le secteur 1AUEc délimite les espaces à vocation d’habitat 'dense’ de la zone d’activité de la Bellangerie, collectif et intermédiaire.

A la date de référence, la parcelle est à usage agricole. Il a été constaté lors du transport sur les lieux qu’elle est située en limite de zone urbanisée, étant bordé au Nord par un lotissement récent. Elle est accessible au Nord par le chemin rural XXX, voie de 6 à 11 m de large, carrossable bien que mal entretenu dans sa partie terminale. Les réseaux d’eau potable et d’électricité basse tension sont à environ 50 m. Une station d’épuration la jouxte dans son angle Sud Ouest.

Pour ce qui concerne l’estimation de cette parcelle, l’intimée ne revendique pas qu’elle soit qualifiée terrain à bâtir mais se prévaut de sa situation privilégiée.

Il est admis qu’un terrain peut se voir reconnaître, en raison de la présence d’équipements et de son emplacement favorable, une situation privilégiée, cette qualification permettant de lui attribuer une valeur sensiblement supérieure à celle correspondant à une terre à vocation agricole dépourvue de spécificité particulière. Pour cette reconnaissance, ainsi que le soutient la société Loti, l’appréciation de la dimension des réseaux est indifférente.

La parcelle étant située en limite de la zone urbanisée et à proximité immédiate d’un lotissement, cet emplacement favorable constitue une plus-value qui lui confère une situation privilégiée.

Pour évaluer la parcelle, il ne sera pas tenu compte des termes de comparaison (TC) publiés postérieurement au jugement du 24 juin 2011. Ne seront retenus que les TC situés sur la commune de Saint Aubin du Cormier.

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Les TC de l’EFB :

— TC 1, acte du 29 mars 2011 (X), terrain de 6 827 m², zone 1 AUEa, 3,85 €m²,

— TC 5, acte du 26 mars 2011 (CUPIF), terrain de 8 020m², zone 1 AI (usage d’équipements de loisirs), 3,25 €m²,

TC 6, acte du 9 juin 2010 (CHENAIS), terrain de 6 139 m², zone 1 AUZ (secteur réservé à l’accueil d’activités artisanales, industrielles, tertiaires et commerciales de la XXX), 4 €m²,

TC 7, acte du 15 juillet 2009 (Y), terrain 32 026 m², zones 1 AUa réservé à l’accueil d’activités artisanales et Z réservé à l’accueil d’activités artisanales et commerciales, prix moyen 3/m²,

TC 8, acte du 14 avril 2009 (B), terrain 58 038 m² XXX, zones 1 AUa et Z, prix 4 €/m² et 3 €/m².

Ces TC, hormis le TC 1 dont la petite surface n’est pas comparable à celle du terrain objet du droit de préemption et le TC 5 situé hors zone d’habitat, sont situés en zone d’activités, leur valeur ne dépasse pas 4 €/m².

Les TC de la société Loti :

— TC 1, acte du 16 novembre 2007, acquisition du terrain préempté, zone 2 NA, zone naturelle non équipée réservée à l’urbanisation à long terme, prix 10,17 €/m²,

— TC 2, acte du 19 février 2010 (A), terrain 14 014 m², zone 1 AUE zone réservée à l’habitat, en dehors du périmètre d’une ZAC, 20 €/m²,

— TC 4, terrain à bâtir.

Les TC du commissaire du gouvernement, situés dans la XXX :

— TC 2, vente BATIROC, terrain 14 570 m², zone UA puis UZ zone réservée à l’activité mais (U) possibilités de construction immédiates, 6,86 €/m²,

— TC 3, vente BRET, zone UA puis UZ, terrain 9 817 m², 9 €/m².

Il en ressort qu’en zone d’activités, la valeur des terrains se situent entre 4 €/m² et 9 €/m², cette dernière valeur étant réservée à des terrains à bâtir immédiatement constructible.

Le prix de vente de la parcelle litigieuse, TC 1 de la société Loti, ne constitue pas le meilleur terme de comparaison, la valeur vénale d’un bien correspondant au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer de sa vente, abstraction faite de toute valeur de convenance pouvant être offerte, la détermination de cette valeur impliquant une étude du marché et une référence à des points de comparaison tirés de cette étude.

Tenant compte de sa situation privilégiée, il convient, infirmant le jugement, de fixer à 7 €/m² la valeur de la parcelle litigieuse, soit 419 510 euros, eu égard aux moins values constituées par sa très grande superficie et la présence d’une ligne haute tension la traversant. Les frais d’acte viendront en sus de l’indemnité.

La société Loti sera condamnée au paiement des entiers dépens d’appel. Aucune indemnité de procédure ne sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Infirme le jugement déféré, sauf en sa disposition relative aux dépens ;

Statuant à nouveau ;

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Fixe à 419 510 euros le montant de l’indemnité à verser par l’établissement foncier de Bretagne à la société Loti Ouest Atlantique au titre de la dépossession d’une parcelle située XXX’ cadastrée XXX m², frais d’acte non inclus ;

Condamne la société Loti Ouest Atlantique au paiement des entiers dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande, notamment celles relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

C. GIRARD L-A. GRUA