Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre C ARRET DU 02 MAI 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 14/09688 Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 NOVEMBRE 2014 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 14/03726 APPELANTE : SNC LE POLYGONE immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 306731779 agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège XXX représentée et assistée de M^e Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN – ADDE – SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMEE : S.A.S. FLUNCH immatriculée au RCS de LILLE sous le n°B 320772510 pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège XXX représentée par M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER loco M^e Christine AUCHE-HEDOU et assistée de M^e FOURNIER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 15 Février 2017 COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 08 MARS 2017, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Chantal RODIER, Conseiller Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER ARRET : – contradictoire – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; – signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * ** FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES : La SNC LE POLYGONE propriétaire d’un local commercial dépendant du centre commercial LE POLYGONE à MONTPELLIER, l’a donné à bail commercial le 14 novembre 1973 à la SAS FLUNCH. Le bail a été renouvelé les 23 avril 1987, 25 mars 1995 et 18 mars 2009. Le 12 novembre 2012 la SAS FLUNCH a sollicité l’autorisation de réaliser des travaux, ce qui lui a été refusé le 21 novembre suivant par la SNC LE POLYGONE. Par acte du 18 juin 2014 la SAS FLUNCH a assigné à jour fixe la SNC LE POLYGONE aux fins de voir juger, à titre principal, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, à se voir autoriser à réaliser divers travaux de mise aux normes et d’obtenir la condamnation de la SNC LE POLYGONE au paiement des-dits travaux. A titre subsidiaire elle sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise. Le jugement rendu le 20 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER énonce dans son dispositif : • Déboute la SA FLUNCH de ses demandes principales. • Ordonne une expertise dont la consignation est mise à lacharge de la SAS FLUNCH, confiée à Y Z avec mission notamment de déterminer la nature et le coût des travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. • Autorise la SA FLUNCH à réaliser à ses frais avancés dès les premières visites de l’expert judiciaire et sauf avis contraire et motivé de sa part les travaux de mise aux normes . • Autorise la SAS FLUNCH à réaliser les travaux de mise aux normes de son concept ( travaux C). • Déboute la SNC LE POLYGONE de ses demandes. • Condamne la SNC LE POLYGONE à procéder sans délai à l’annulation de la facture n° 1310008 du 22 octobre 2013. • Sursoit à statuer sur les autres demandes. • Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Les premiers juges considèrent sur les travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, que le bailleur sauf clauses particulières du bail est tenu de supporter les travaux destinés à satisfaire aux prescriptions administratives tout comme ceux nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec la réglementation de salubrité et d’hygiène. Ils considèrent qu’en l’espèce même si les locaux ont été livrés brut de décoffrage, tous aménagements restant à la charge du preneur, en l’absence de clauses particulières, les travaux de mise en conformité ultérieurement prescrits par l’administration incombent au bailleur. Le tribunal considère toutefois que les éléments produits et en particulier le document intitulé ESTIMATIF COUTS TRAVAUX sont insuffisants pour faire droit à la demande principale mais permettent en revanche de faire droit à la demande subsidiaire d’expertise. Sur les travaux de mise aux normes du concept de la société FLUNCH, le tribunal rappelle que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi, que la SNC LE POLYGONE ne s’oppose pas explicitement à la demande qui paraît conforme au contrat liant les parties d’être autorisée à mettre les lieux loués aux normes du concept FLUNCH. Sur la demande reconventionnelle de SNC LE POLYGONE de se voir rembourser la somme de 23 675,78 € au titre d’une facture du 22 octobre 2013 concernant des travaux de protection incendie, les premiers juges exposent que dans le doute la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. Ils estiment qu’en l’espèce le contrat de bail prévoit le remboursement par le preneur au bailleur des charges et honoraires de gestion pour les dépenses de gestion propres au centre commercial et le cas échéant pour la participation dudit centre aux charges générales de l’ensemble immobilier. Ils retiennent que les frais afférents aux appareils de détection et de défense contre l''incendie ne constituent pas des charges communes générales ni des dépenses de gestion et sont donc à la charge du bailleur. La SNC LE POLYGONE a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 24 décembre 2014. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2017. Les dernières écritures pour la SNC LE POLYGONE ont été déposées le 06 mai 2015. Les dernières écritures pour la SAS FLUNCH ont été déposées le 07 février 2017. Le dispositif des écritures de la SNC LE POLYGONE énonce: • Rejeter la demande de prise d’acte de la SAS FLUNCH visant à constater que les travaux de mises aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite incombent au bailleur. • La recevoir dans son appel cantonné au rejet de sa demande reconventionnelle. • Infirmer le jugement dont appel sur cette disposition. • Condamner la SAS FLUNCH à lui payer le montant de la facture n° 1310008 du 22 octobre 2013 d’un montant de 23 675,78 € TTC. • Condamner la SAS FLUNCH à payer à la SNC LE POLYGONE la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. • Condamner la SAS FLUNCH aux entiers dépens.

La SNC LE POLYGONE revient sur le bail originel de 1973 pour rappeler qu’il prévoit très précisément que les locaux sont livrés brut de décoffrage et qu’il est classiquement prévu par application de l’article 4.71page 3.25 du bail qu’il appartient au preneur de réaliser à l’intérieur son propre réseau privatif d’extinction automatique, les prestations du bailleur se limitant au piquetage laissé en attente à proximité des locaux du preneur. L’appelante ajoute que l’article 5.93 page 3.32 prévoit que indépendamment des protections relatives à l’extinction automatique et à l’extraction des fumées, le preneur devra installer les extincteurs et tous autres équipements conformément aux règlements des services de sécurité et de lutte contre l’incendie. La SNC LE POLYGONE soutient que au vu du bail originel et des renouvellements qui ont suivi il est indiscutable que les dispositions contractuelles n’ont consisté que dans la mise à disposition d’un local brut de décoffrage, l’intégralité des travaux d’aménagement intérieur y compris les travaux de sécurité pour répondre aux normes incendie étant à la charge contractuelle exclusive du preneur. Sur la contestation relative à la re-facturation au locataire des travaux de révision trentenaire de l’installation sprinkler à laquelle son appel est cantonnée, la SNC LE POLYGONE précise d’abord que cette somme n’a jamais été payée par la SAS FLUNCH, alors qu’il s’agit des travaux de révision de l’installation privative de la société FLUNCH qui sont donc à sa charge. L’appelante critique le jugement de première instance en ce qu’il a estimé que les frais afférents aux appareils tels que facturés ne sont pas des charges communes générales alors qu’il ne s’agit en aucune manière d’une facturation de charges qu’il s’agisse de charges afférentes à des parties communes générales ou à des parties communes spéciales. Elle ajoute que sa re-facturation est la conséquence de la facture d’UXELLO qui a réalisé les travaux et qui identifie local privatif par local privatif . Concernant la clause d’accession figurant au bail invoquée par la SAS FLUNCH, elle considère que le visa de cette stipulation contractuelle est inopérant car il vise par les termes aménagements les travaux du bâtiment tels que les cloisons, le carrelage, les faux plafonds… mais que les réseaux et têtes de sprinklers ne correspondent pas à cette définition. La SNC LE POLYGONE précise qu’il faut se reporter au cahier des charges et annexes techniques du bail qui apportent des précisions importantes contre la protection incendie et d’où il ressort clairement que le réseau d’extinction automatique est une installation propre à la société FLUNCH et pas un aménagement, et qu’il lui appartient donc d’en assumer le coût de révision, fût-ce la révision trentenaire. Enfin sur la demande de la SAS FLUNCH qu’il lui soit donné acte que les travaux de mises aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite incombent au bailleur, elle souligne que le dispositif du jugement querellé ne contient aucune décision précisant que ces travaux sont à la charge du bailleur et qu’il n’y a aucun appel incident. Le dispositif des écritures de la SAS FLUNCH énonce : • Constater que les travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite incombent au bailleur. • Confirmer pour le surplus le jugement entrepris. • Condamner la SNC LE POLYGONE au paiement d’une somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. • Condamner la SNC LE POLYGONE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître X-SEETEN . La SAS soutient que concernant les travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite le tribunal après une parfaite analyse des dispositions contractuelles et en l’absence de clauses particulières a considéré qu’ils incombaient au bailleur. Elle ajoute que le bailleur n’en disconvient pas puisqu’il n’a pas interjeté appel sur ce point et que le débouté de la demande de la société FLUNCH qualifiée de principale par le tribunal ne porte que sur le coût du montant des travaux devant être payé par la SNC LE POLYGONE. Elle précise que sa demande d’acte sur ce point n’est qu’une confirmation du jugement entrepris et qui ne fait pas l’objet de l’appel. Sur le paiement de la re-facturation au titre des travaux de révision trentenaire du réseau sprinkler, la SAS FLUNCH expose d’abord que le réseau sprinkler constitue une partie commune spéciale en application de l’article 4.2 du règlement de copropriété et que cette partie privative du réseau initialement mise en place par le preneur à l’occasion du premier bail de 1973 fait désormais partie intégrante du réseau commun qui a été dimensionné pour tenir compte des ramifications dans les cellules qui ne peuvent plus être désaccouplées. Ce réseau présente en outre un intérêt collectif et à tout le moins non exclusif à chaque cellule puisqu’il protège l’ensemble de l’immeuble contre l’incendie. La SAS FLUCNH ajoute que d’ailleurs ces travaux sont faits par la copropriété et facturés à chaque copropriétaire. Elle précise par ailleurs que si ces installations sprinkler ont effectivement à l’origine été mises en place par le preneur lors de l’entrée dans les lieux, elles ont immédiatement fait accession à la propriété du bailleur par l’effet cumulé de l’article 3.2 du bail de 1973 et de l’article 555 du code civil. Elle soutient que la distinction opérée par le bailleur entre installations et aménagements est purement artificielle, le cahier des charges ne définissant pas des catégories propres qui seraient exclusives les unes des autres, mais cite différents travaux dans le cadre d’une liste technique et non exhaustive. La SAS FLUNCH soutient que le bailleur ne peut se contredire et que': -soit le réseau dans la cellule appartient au bailleur (ce qui est le cas) et donc la révision trentenaire ne peut être refacturée au preneur sans clause expresse. -soit le réseau dans la cellule n’appartient pas au bailleur, ce qu’il soutient mais alors il s’est rendu coupable d’une voie de fait en intervenant sur ce réseau et ne peut demander le remboursement de travaux frauduleux. Elle ajoute qu’en outre le bailleur ne peut poursuivre le remboursement de ces travaux sur le fondement de l’article 3.1 du bail car cet article ne vise pas expressément cette dépense et que même à supposer que les travaux de révision trentenaire relèvent des charges privatives et non communes du centre commercial, cette charge ne peut incomber au preneur à défaut de clause expresse. MOTIFS Il sera tout d’abord observé par la cour que la question des travaux de mise en conformité aux normes du concept de la société FLUNCH n’est plus en litige en appel. En outre concernant la question des travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite la cour observe que le dispositif du jugement sur ce point du litige ne fait pas l’objet d’une demande d’infirmation puisque l’appelant ( la SNC LE POLYGONE) cantonne son appel à sa demande reconventionnelle relative à la re-facturation au locataire des travaux de révision trentenaire de l’installation sprinkler et que l’intimé (la SAS FLUNCH) demande la confirmation du jugement. Par conséquent concernant les travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, la cour n’est saisie que d’une demande d’interprétation du jugement de première instance. En revanche reste en débat devant la cour la demande reconventionnelle de la SNC LE POLYGONE sur la charge des travaux de révision trentenaire de l’installation sprinkler. Sur l’interprétation du jugement querellé sur la question travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite': Il ressort des motifs des premiers juges que ces derniers ont considéré qu’il n’existait ni dans le contrat de bail, ni dans le cahier des charges et annexes techniques, ni dans les actes de renouvellement, de stipulation concernant les travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Il apparaît à la lecture du jugement que le tribunal en a alors déduit «'En l’absence de clause particulière ces travaux incombent au bailleur'» . Il apparaît ensuite qu’une fois ce point de la charge des travaux tranché, le tribunal a considéré que le document ESTIMATF COUTS TRAVAUX produit par la SAS FLUNCH sur le coût des travaux n’était pas suffisamment probant pour faire droit à la demande principale de condamnation de la SNC LE POLYGONE au paiement de la somme de 159 180 € TTC, et que le tribunal a donc fait droit au subsidiaire en accordant une expertise pour chiffrer le coût des travaux, expertise qui est seule mentionnée dans le dispositif. Par conséquent il ressort tant des motifs des premiers juges que de la mission confiée à l’expert que le tribunal de grande instance a mis à la charge du bailleur les travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Sur les travaux de révision trentenaire du réseau sprinkler': Il est constant que les parties sont liées par un bail commercial en date du 14 novembre 1973 qui définit en particulier les obligations et charges de chacune des parties, en outre il est annexé au bail un cahier des charges et annexes techniques qui précise également les obligations respectives du bailleur et du preneur en matière d’exécution des travaux. Il ressort du contrat de bail que l’article 1 DESIGNATION mentionne': «'Il est précisé que les locaux seront livrés bruts de décoffrage, tous aménagements restant à la charge du preneur dans les conditions plus amplement décrites par les annexes.'» Il ressort ensuite de la lecture du cahier des charges et annexes techniques, que celui-ci prévoit très précisément les conditions d’exécution des travaux de la SCI LE POLYGONNE et du preneur, les travaux du maître de l’ouvrage la SCI LE POLYGONNE, les travaux du bailleur et les travaux du preneur. Il apparaît en outre que ce cahier des charges et annexes techniques comporte des dispositions spécifiques en matière de protection incendie, qu’il ne s’agit pas en outre contrairement à ce qui a été retenu à tort par les premiers juges d’une notion de charges qu’elles soient communes ou spéciales. Ainsi dans le chapitre 4 TRAVAUX DU BAILLEUR, puis le paragraphe 4.7 PROTECTION INCENDIE, l’article 4.71 RESEAU D’EXTINCTION AUTOMATIQUE mentionne': «'Un réseau général sera réalisé par le bailleur pour la protection des parties communes. Les prestations du bailleur se limiteront au piquetage laissé en attente à proximité des locaux du preneur.'» Le chapitre 5 TRAVAUX EXECUTES PAR LE PRENEUR comporte au paragraphe 5.9 PROTECTION INCENDIE, l’article 5.91 RESEAU D’EXTINCTION AUTOMATIQUE qui mentionne': «' Le preneur fera réaliser son installation par l’entreprise désignée par le bailleur dans les conditions fixées au chapitre 2 du présent document. L’installation aura pour origine le piquetage laissé en attente à l’emplacement fixé par le bailleur.'» Enfin il existe dans le chapitre 2 CAHIER DES CLAUSES GENERALES ET DES CONDITIONS D’EXECUTION DES TRAVAUX au paragraphe 2 TRAVAUX DU PRENEUR l’article 2.2 RESEAU D’EXTINCTION AUTOMATIQUE D’INCENDIE qui mentionne': «'Pour diminuer les primes d’assurance, le preneur devra installer et maintenir en état permanent de fonctionnement et entretenir à ses frais dans la totalité de ses locaux, un système d’extinction automatique d’incendie en utilisant les entreprises du bailleur.'» Il n’est pas contesté que les renouvellements successifs du contrat de bail n’ont pas entraîné de modification du cahier des charges et annexes techniques, les actes de renouvellement mentionnant uniquement qu’il y était référé. Il ressort donc clairement de l’ensemble de ses clauses qu’il existe dans les conventions formant la loi entre les parties des dispositions spécifiques en matière de protection incendie et en particulier du réseau d’extinction automatique, d’où il ressort clairement que c’est au preneur qu’incombe l’installation du réseau d’extinction automatique dans ses locaux, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, mais que lui incombe aussi l’entretien à ses frais du système d’extinction automatique d’incendie . Il ressort aussi des dispositions contractuelles que le preneur doit réaliser les travaux d’installation mais aussi les travaux d’entretien en utilisant les entreprises du bailleur. Enfin ces dispositions spécifiques concernant le système d’extinction automatique d’incendie en font clairement une installation et non un aménagement au sens de l’article 3.2 du bail relatif à l’accession des travaux d’aménagement et de finition qui ne peut donc trouver à s’appliquer pour le système d’extinction automatique d’incendie. Toutefois c’est pertinemment que le preneur la SAS FLUNCH oppose que le bailleur s’est rendu coupable d’une voie de fait en intervenant sur ce réseau à l’intérieur du bien loué par le preneur sans y être autorisé et ne peut demander le remboursement de travaux frauduleux. En outre la cour observe que si les conventions mettent bien à la charge du preneur les travaux d’installation et d’entretien du système d’extinction automatique d’incendie, aucune disposition ne prévoit que le bailleur est autorisé à se substituer d’office au preneur pour réaliser notamment les travaux de révision et pour ensuite être autorisé à les re-facturer au preneur. Au contraire le bail commercial prévoit à l’article 18.2': «'En cas d’inobservation par le preneur des obligations à sa charge, le bailleur aura d’autre part la faculté 8 jours après une simple notification par lettre recommandée restée sans effet de faire exécuter l’obligation méconnue par toute entreprise de son choix aux frais et risques et périls du preneur.'» Par conséquent en l’absence de justification par la SNC LE POLYGONE de ce qu’elle a respecté les dispositions du bail commercial notamment en adressant une lettre recommandée au preneur avant d’exécuter elle-même les travaux de révision du système d’extinction automatique d’incendie, elle ne peut re-facturer à la SAS FUNCH le coût des dits travaux. La décision de première instance sera donc confirmée par substitution de motifs en ce qu’elle a débouté la SNC LE POLYGONE de sa demande de condamnation de la SAS FLUNCH à lui payer le montant de la facture n° 1310008 du 22 octobre 2013 d’un montant de 23 675,78 € TTC. Sur les demandes accessoires': La décision de première instance sera également confirmée quant aux dispositions relatives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. En outre succombant en son appel la SNC LE POLYGONE sera condamnée à payer à la SAS FLUNCH la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS': La COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe. Confirme le jugement rendu le 20 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER en toutes ses dispositions, et par substitution de motifs en ce qui concerne le débouté de la demande reconventionnelle présentée par la SNC LE POLYGONE. Y ajoutant, Dit qu’il y a lieu d’interpréter les dispositions du jugement rendu le 20 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER en ce qui concerne les dispositions relatives aux travaux de mise aux normes des installations de désenfumage et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite comme étant à la charge du bailleur. Condamne la SNC LE POLYGONE à payer à la SAS FLUNCH la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Condamne la SNC LE POLYGONE aux dépens de la procédure d’appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT MM/NA