Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/04317

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 AVRIL 2016

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/001080

APPELANTE :

Madame Z X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Claire TURC BRUEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Stéphanie BACLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/7974 du 22/06/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame B C

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Daniel D’ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 10 Septembre 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 OCTOBRE 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame D E

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé non daté, B C a donné à bail un appartement meublé à Z X, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, et prenant effet au 1^er mars 2014.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2014, B C a donné congé à Z X pour le 28 février 2015, en motivant ce congé par des retards de paiement de loyer et des nuisances sonores nocturnes.

Par assignation du 23 février 2015, Z X a fait citer B C devant le juge des référés du Tribunal d’Instance de Montpellier pour obtenir la requalification du contrat de location meublée en contrat de location de locaux nus soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’annulation du congé du 31 octobre 2014, la condamnation de la bailleresse à la délivrance des quittances de loyer et au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts provisionnels, ainsi qu’une expertise judiciaire afin de relever les désordres présents dans le logement.

Par ordonnance du 15 avril 2015, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses, dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de requalifications du bail, d’annulation du congé et d’expulsion, rejeté la demande de mesure d’instruction et d’allocations de dommages et intérêts, et ordonné la délivrance des quittances de loyer.

Par acte du 3 juin 2015, B C a fait assigner Z X devant le Tribunal d’Instance de Montpellier aux fins de voir constater la validité du congé et la résiliation du bail le 28 février 2015, prononcer l’expulsion de la locataire, et la condamner au paiement d’indemnité d’occupation et de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Le jugement rendu le 21 avril 2016 par le Tribunal d’Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déboute Z X de sa demande de requalification du contrat de location meublée en contrat de location de locaux nus soumis à la loi du 6 juillet 1989.

• Déboute Z X de l’ensemble de ses demandes.

• Constate la validité du congé délivré le 31 octobre 2014 pour la date du 28 février 2015.

• Dit que le bail s’est trouvé résilié à la date du 28 février 2015.

• Dit que Z X est une occupante sans droit ni titre depuis le 28 février 2015.

• Prononce l’expulsion de Z X et de tout occupant de son chef, des lieux dont s’agit et ce au besoin, avec le concours de la force publique requise à cet effet.

• Condamne Z X à payer à B C une somme équivalente au loyer à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

• Condamne Z X à payer à B C la somme de 1.500€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

• Condamne Z X aux entiers dépens de l’instance.

• Condamne Z X à payer à B C la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Déboute B C du surplus de ses demandes.

Le jugement relève que si aucun inventaire n’a été dressé pour lister les meubles meublants, il ressort des courriels échangés par les parties et des attestations produites par la bailleresse que cette dernière a aménagé de plusieurs meubles un étage de sa maison, dans l’urgence pour aider la locataire avec laquelle elle a un lien familial. Il s’agit donc bien d’un appartement meublé, conformément à la qualification retenue dans le contrat de location.

En ce qui concerne le congé délivré le 31 octobre 2014 pour retard de la paiement du loyer et nuisances sonores, B C reconnaît que le retard dans le paiement du loyer provenait d’une erreur de la CAF. En revanche, la bailleresse fournit plusieurs attestations faisant état des nuisances sonores émises par la locataire. Elle avait au préalable averti la locataire des problèmes d’isolation phonique de l’appartement, et réalisé des travaux afin de diminuer le problème. Il est ainsi démontré que Z X ne respecte pas son obligation de jouir paisiblement de la chose louée, ce qui justifie le congé délivré. Ainsi Z X est occupante sans droit ni titre du logement et doit être expulsée.

Le jugement constate qu’au vu de la lettre de la société Y, le logement loué ne répond pas au critère de décence par le manque de ventilation et la présence de moisissures. Il appartenait à la bailleresse, qui reproche à la locataire de ne pas avoir répondu à ses appels téléphoniques, de lui adresser un courrier recommandé la sommant de se présenter à un rendez-vous pour effectuer des travaux. B C a ainsi manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement. La locataire ne démontre pas en revanche les menaces et intrusions qu’elle

reproche à sa bailleresse. La demande de dommages et intérêts doit être rejetée en ce que Z X ne démontre pas le lien de causalité entre son suivi psychiatrique et les désordres du logement. En l’état de la résiliation du bail, la demande de la locataire de mise à disposition d’un compteur électrique sera également rejetée.

Enfin, B C, qui a souffert d’un cancer, a légitimement droit à la tranquillité chez elle et est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 1.500€ en réparation de son préjudice moral.

Z X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 31 mai 2016.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 septembre 2018.

Les dernières écritures pour Z X ont été déposées le 21 juillet 2016.

Les dernières écritures pour B C ont été déposées le 21 septembre 2016.

Le dispositif des écritures pour Z X énonce :

• Débouter B C de toutes ses demandes.

• A titre principal, requalifier le contrat de location meublée conclu le 1^er mars 2014 en contrat de location de locaux nus soumis à la loi du 6 juillet 1989.

• A titre subsidiaire, constater que le congé adressé le 31 octobre 2014 n’est pas fondé.

• En tout état de cause, annuler le congé adressé le 31 octobre 2014.

• Avant dire droit, si la Cour ne s’estimait pas suffisamment éclairée, ordonner une consultation, par un technicien, à l’effet de relever la totalité des désordres présents au sein du logement loué et de préconiser les réparations à effectuer.

• Condamner B C à mettre en conformité le logement loué, notamment par l’installation d’une ventilation adaptée, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du jour suivant signification de la décision à intervenir.

• Dire que B C n’est pas fondée à rétrocéder de l’électricité à Z X.

• En conséquence, dire que Z X n’est pas redevable des sommes facturées à ce titre par la propriétaire.

• Condamner B C à mettre à la disposition de Z X un compteur électrique lui permettant de souscrire elle-même un contrat de fourniture d’énergie, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du 8^e jour suivant signification de la décision à intervenir.

• Condamner B C à devoir verser à Z X la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts causés par son exécution déloyale du contrat de location, non-délivrance d’un logement décent, troubles de jouissance du logement, et non-délivrance des quittances de loyer.

• Condamner B C à devoir verser à Z X la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Z X soutient que le logement loué ne comprenait ni meuble meublant ni aucun équipement. Elle produit en ce sens les photographies meubles et équipements accompagnées des factures d’achat, ainsi que des courriels écrits par la bailleresse reconnaissant l’absence de meubles. Ainsi le contrat de location doit être requalifié en contrat de location de locaux nus soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’une durée de trois

ans. Par conséquent, le congé adressé à la locataire le 31 octobre 2014, devant prendre effet le 28 février 2015, doit être déclaré nul.

A titre subsidiaire, elle sollicite la nullité du congé pour absence de motif légitime et sérieux, prescrit par l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, les retards de paiement proviennent d’une erreur de la CAF, comme le reconnaît B C. Quant aux prétendues nuisances sonores, il ne s’agit que d’allégations, non démontrées par la bailleresse, qui reconnaît elle-même qu’il existe un problème d’isolation sonore dans le logement. Z X conteste être à l’origine de bruits dépassant les relations normales de voisinage.

Par ailleurs, Z X expose que le logement présente de nombreux désordres, qu’elle a indiqué à la bailleresse dans plusieurs courriers sans réponse de sa part. L’organisme Y a ainsi constaté le 30 janvier 2015 un manque de ventilation et la présence de moisissure dans l’appartement. Elle relève en outre des menaces et intrusions de la bailleresse, ainsi qu’une mauvaise foi de celle-ci dans l’exécution du contrat du fait des relances incessantes de loyers prétendument en retard et le refus de délivrance de quittances de loyer. Ces agissements ont eu des conséquences sur l’état de santé de la locataire, qui est fondée à solliciter son indemnisation. Elle reproche encore à la bailleresse de ne pas lui avoir fourni de compteur d’électricité indépendant, la privant ainsi de pouvoir souscrire et négocier un contrat de fourniture d’énergie.

Le dispositif des écritures pour B C énonce :

• Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné Z X à payer à B C la somme de 1.500€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, et la condamner à la somme de 2.500€ à ce titre.

• Confirmer la décision dont appel pour le reste.

• Condamner Z X à payer à B C la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Dire que le droit proportionnel de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 sera à la charge de Z X en cas de signification d’un acte d’exécution.

B C soutient que le congé délivré est valable dès lors qu’il repose sur un motif légitime et sérieux. Elle reconnaît que le problème de paiement du loyer provient d’une erreur de la CAF, mais reproche à la locataire des troubles de voisinage, notamment des nuisances sonores, confirmées par des attestations de proches. Elle indique avoir fait établir un devis pour effectuer des travaux dans l’appartement, la locataire n’ayant pas donné de suite aux appels de l’entrepreneur pour les réaliser. La locataire ne rapporte pas la preuve d’un désordre imputable au bailleur.

La bailleresse affirme que l’appartement était meublé lors de la prise de possession des lieux, ce qui est démontré par des attestations, photographies et courriers adressés à la locataire. L’intention des parties a toujours été de conclure un bail meublé. La demande de requalification du contrat de bail doit être rejetée. De même, dès lors que le bail est résilié, la demande de pose de compteur électrique doit être rejetée. Au surplus, la bailleresse ajoute que la locataire ne rembourse plus l’électricité depuis le mois de mars 2015.

B C expose avoir subi un préjudice du fait du harcèlement de la part de la locataire, la situation provoquant un important stress alors qu’elle se trouve en rémission de cancer. Elle est ainsi fondée à solliciter réparation de son préjudice moral à hauteur de la somme de 2.500€.

MOTIFS

Sur la qualification du contrat de bail:

Le contrat signé entre les deux parties porte la mention de locaux meublés, toutefois il appartient au juge de ne pas s’arrêter à la seule mention portée sur l’acte sous-seing privé mais de rechercher si la location répond réellement aux critères exigés pour être qualifiée de location en meublés.

Or il est constant que les baux de meublés supposent que la jouissance du local s’accompagne de la fourniture d’objet mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire de vivre convenablement et si ce minimum n’est pas fourni la qualité de meublés est exclue.

En l’espèce le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée ne contiennent aucune liste des meubles et équipements fournis mais c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les mails échangés entre les parties peuvent permettre de considérer que le local était équipé de façon suffisante pour permettre à la locataire d’y vivre convenablement sans avoir recours à ses propres affaires.

Enfin les attestations versées au débat par la bailleresse et qui ne sont pas contredites par les pièces adverses même si certaines d’entre elles émanent de la famille de B C permettent de retenir également qu’il y avait un équipement et des meubles suffisants pour la qualification de bail en meublés, le fait qu’ensuite Z X ait choisi de faire remiser certains biens dans un autre lieux pour y installer ses propres meubles n’enlevant pas à la location son caractère de location en meublés.

Il convient par conséquent de ne pas faire droit à la demande de requalification du bail liant les parties confirmant sur ce point le jugement dont appel.

Sur le congé délivré le 31 octobre 2014 par B C :

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2014 B C a délivré congé à sa locataire aux motifs de retards de paiement de loyers répétés et défaut de jouissance paisible.

Le congé a été délivré avec effet au 28 février 2015.

Si les retards de paiement ne sont pas imputables à la locataire mais à la caisse d’allocations familiales il ressort en revanche des pièces produites et en particulier de plusieurs attestations que Z X ne jouit pas paisiblement des lieux en causant en particulier des nuisances sonores dépassant les inconvénients anormaux du voisinage et ceux malgré les demandes de B C et de membres de sa famille.

Elle ne conteste pas en effet utiliser sa machine à laver la nuit et faire du bruit audible à l’étage inférieur alors qu’elle connaît la configuration particulière des lieux puisqu’il s’agit d’une maison individuelle que B C a aménagé pour proposer un logement à sa parente qui se trouvait en difficulté comme cela ressort des échanges de mails.

Par ailleurs il est démontré par la production de factures que B C a entrepris des travaux d’isolation pour résoudre au mieux ses problèmes d’isolation phoniques.

Il appartenait donc à la locataire dans le cadre de son obligation de jouissance paisible de prendre en compte les doléances de sa propriétaire et voisine et d’éviter de provoquer des nuisances sonores en particulier la nuit.

Elle a donc failli à son obligation de jouissance paisible ce qui justifie le congé délivré par la bailleresse.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a validé le congé du 31 octobre 2014 avec effet au 28 février 2015 et déclaré à compter de cette date Z X occupante sans droit ni titre.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par Z X :

Z X reproche tout d’abord à sa bailleresse de ne pas lui avoir délivré un logement décent notamment en raison de l’absence de ventilation dans les pièces de services et l’absence de chauffage dans une pièce entraînant une forte humidité dans l’appartement avec l’apparition de moisissures.

Z X fonde sa demande à ce titre sur un compte rendu rédigé à sa demande par l’Agence Y.

Outre le fait que la visite a eu lieu vraisemblablement en la seule présence de la locataire, ce compte rendu permet seulement de retenir qu’il y a un manque de ventilation dans les pièces de services sans plus de précision sur les pièces considérées et sur la notion de manque de ventilation.

Il indique qu’il a été également constaté la présence de moisissures au niveau de la porte d’entrée, d’une fenêtre de la chambre et dans la cabine mais sans qu’aucune analyse ne soit faite sur l’origine de ses moisissures.

Enfin il n’est pas démontré l’absence de chauffage dans une pièce pas plus qu’il n’est justifié de problème de fonctionnement de ce dernier.

Ainsi ce seul constat opéré par Y est insuffisant à caractériser une indécence du logement imputable à la bailleresse, ce d’autant que la cour observe qu’avant la demande d’intervention d’Y qui se situe après la délivrance du congé Z X ne semble pas s’être plainte auprès de son bailleur de l’indécence du logement.

Z X évoque également le fait que sa bailleresse aurait manqué à son obligation de jouissance paisible en la harcelant pour lui faire quitter les lieux.

Il ressort des pièces produites par les deux parties que très rapidement après la prise d’effet du bail les relations entre les deux parties se sont fortement dégradées et que les agissements que dénoncent Z X outre le fait que certains comme l’intrusion de sa propriétaire dans son logement ne reposent que sur ses propres déclarations s’inscrivent dans cette relation conflictuelle amplifiée par le fait que les deux parties doivent cohabiter dans la même maison l’une au dessus de l’autre.

Ainsi Z X ne démontre pas que les agissements de sa propriétaire relèvent de l’intention de lui nuire et en outre elle ne justifie pas de ce que ces agissements auraient eu des conséquences sur sa santé puisque le seul document médical qu’elle produit à savoir un arrêt de travail établi par le docteur G H du pôle psychiatrique du CHRU Montpellier mentionne seulement des angoisses tétanisantes mais sans aucune précision sur la nature de ces angoisses.

La cour relevant par ailleurs que dans certains mails échangés entre les parties avant la conclusion du bail et produits au débat, Z X se confie sur les problèmes qu’elle traverse et sur son état qu’elle qualifie de dépressif.

Z X évoque également le fait que la réticence de sa bailleresse à lui transmettre les quittances de loyers lui auraient causé un préjudice celle-ci ne pouvant les transmettre dans ses dossiers pour une demande de logement social.

Toutefois il sera observé que si par ordonnance en date du 15 avril 2015 le juge des référés a ordonné à B C de remettre à Z X sous astreinte les quittances des loyers payés au motif qu’un retard de paiement ne pouvait pas justifier la non délivrance des quittances, la locataire ne justifie pas que cette situation lui a causé le préjudice qu’elle allègue.

Par conséquent Z X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts confirmant sur ce point le jugement dont appel.

Sur la rétrocession d’électricité et la demande de disposer d’un compteur électrique :

Z X expose qu’elle n’a pas accès au sous compteur et soutient tout d’abord que sa bailleresse ne peut lui demander le paiement des charges d’électricité car elle n’a pas le droit légalement de revendre de l’électricité et qu’en outre cette situation la prive de la possibilité de choisir son propre fournisseur électricité et de bénéficier ainsi de tarif préférentiel compte tenu de sa situation précaire.

Toutefois il ressort de l’échange de mails entre les parties et en particulier d’un mail en date du 18 novembre 2013 que Z X était informée avant la signature du bail et avant son entrée dans les lieux qu’elle ne disposerait pas de son propre compteur EDF pas plus d’ailleurs que de son propre compteur d’eau et qu’elle a accepté ces dispositions.

Par ailleurs elle ne conteste pas consommer de l’électricité mais ne produit aucune élément pour démontrer qu’elle pourrait bénéficier de tarif préférentiel et qu’elle subirait donc un préjudice.

Enfin il ressort de ses propres pièces que depuis août 2015 elle n’a plus versé aucune somme au titre de sa consommation électrique et par ailleurs en l’état de la résiliation du bail la demande de mise à disposition d’un compteur autonome est devenue sans objet.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté Z X des demandes à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par B C :

Cette dernière reproche à sa locataire ses agissements et ses demandes incessantes qu’elle qualifie de véritable harcèlement.

Il apparaît en effet que Z X a adressé à sa bailleresse de nombreuses doléances et de très nombreux courriers mais il apparaît également au vu des pièces produites par B C que cette dernière a aussi adressé de nombreuses et longues correspondances à sa locataire ces comportement s’inscrivant dans la relation conflictuelle dont le contexte et les circonstances ont été précédemment rappelés et qui a même conduit à des dépôts de plainte réciproques auxquelles aucune suite pénale n'

été donnée.

Le fait que le congé pour défaut de jouissance paisible de la locataire soit justifié et valable ne peut suffire à lui seul à considérer que la locataire est de mauvaise foi et que son attitude doit être qualifiée de fautive.

Enfin si B C justifie qu’elle souffre de problèmes de santé aucun des certificats médicaux qu’elle produit ne permet de caractériser un lien entre son état de santé et les agissements de Z X.

Par conséquent infirmant sur ce point le jugement dont appel, B C sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

La décision dont appel sera confirmée en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre Z X succombant en son appel sera condamnée au paiement de la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 avril 2016 par le tribunal d’instance de Montpellier sauf en ce qu’il a condamné Z X à payer à B C la somme de 1.500€ en réparation de son préjudice moral.

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Déboute B C de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamne Z X à payer à B C la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Z X aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT