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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 2 AVRIL 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00279 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-M7RX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 DECEMBRE 2016

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-16-000081

APPELANTE :

Madame A Y

née le […] à MONTPELLIER

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur Z B

né le […] à ETAMPES

de nationalité Française

Rés. Ste Marthe, […]

[…]

Représenté par M^e Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN – ADDE – SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Assisté de M^e Marianne GIAUFFRET de la SCP GRAPPIN – ADDE – SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Janvier 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 FEVRIER 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame C AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL

L’affaire mise en délibéré au 19 mars 2019 a été prorogée au 2 avril 2019.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat du 1^er mai 2010, A Y a donné en location à Z B et C D une maison à usage d’habitation située à […]), moyennant un loyer mensuel de 1200 €. Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 1^er mai 2010.

Par exploit du 16 juillet 2013, A Y a fait délivrer un commandement de payer un arriéré de loyers de 900 € et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 8 octobre 2013, Z B a fait citer A Y devant le juge des référés du tribunal d’instance de Montpellier pour obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 20 novembre 2013, le juge des référés a ordonné une expertise et commis Monsieur X, qui a rendu son rapport le 19 novembre 2015.

Par acte du 29 septembre 2015, A Y a fait délivrer à Z B un congé aux fins de vente avec effet au 30 avril 2016.

Par courrier du 15 octobre 2015, Z B a informé sa propriétaire qu’il ne ferait pas de proposition d’acquisition de la maison et qu’il libérerait les lieux le 16 novembre 2015 en raison d’une mutation à compter du 1^er novembre.

Par acte du 8 janvier 2016, Z B a fait assigner A Y devant le tribunal d’instance de Montpellier aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 4200 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 4215,36 € au titre du remboursement des frais d’expertise.

Le jugement rendu le 22 décembre 2016 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

— Déboute A Y de l’ensemble de ses demandes.

— Condamne A Y à payer à Z B la somme de 1.368 € au titre du préjudice de jouissance.

— Déboute Z B du surplus de ses demandes.

— Condamne A Y aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

— Condamne A Y à payer à Z B la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement expose que l’expert a relevé un préjudice de jouissance relatif au manque d’entretien des volets par le bailleur, évalué à 468 €. Le locataire a également subi un préjudice du fait du mauvais fonctionnement de la chaudière durant cinq mois à compter de l’entrée dans les lieux, que l’expert a évalué à la somme de 360 €. De plus, de décembre 2012 à octobre 2013, l’épandage de la fosse septique ne fonctionnait plus, celle-ci s’est mise à déborder. Ce préjudice est évalué à 540 € par l’expert.

En revanche, l’expert n’a relevé aucun préjudice de jouissance lié au stockage du fioul. Les explications de Z B sur ce point ne sont pas convaincantes, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives, le jugement expose que les états des lieux d’entrée et de sortie décrivent tous deux une maison en bon état général. La bailleresse produit une facture du 3 mars 2016 pour la mise en peinture de la totalité de la villa alors que le procès-verbal de constat ne démontre pas que cette réfection totale était nécessaire.

La bailleresse produit également une facture du chauffagiste, ayant constaté un matériel défectueux. Cette facture est cependant insuffisante à démontrer que cette intervention a été rendue nécessaire par le comportement du locataire alors même que le procès verbal de constat ne relève pas un tel dysfonctionnement.

Enfin le jugement énonce que Z B justifie le préavis d’un mois délivré le 15 octobre 2015 pour le 16 novembre 2015 par un courrier de son employeur du 1^er octobre 2015 l’informant de sa nouvelle affection dans la zone caraïbe à compter du 1^er novembre 2015, ainsi que des billets d’avion pour le trajet Montpellier Orly Pointe-à-Pitre aller-retour sur la période de septembre et octobre 2016, outre son avis d’imposition sur le revenu et la taxe d’habitation sur lesquels figure son adresse à […]. La construction d’une maison d’habitation sur un terrain voisin au logement litigieux n’empêche pas Z B d’être domicilié à une autre adresse. Ainsi la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre du paiement du loyer pour un préavis de trois mois.

A Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 janvier 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 janvier 2019.

Les dernières écritures pour A Y ont été déposées le 14 juin 2017.

Les dernières écritures pour Z B ont été déposées le 5 juillet 2017.

Le dispositif des écritures pour A Y énonce:

— Infirmer le jugement critiqué sauf en ce qu’il a débouté le demandeur initial en sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié au stockage de fioul,

— Débouter Z B de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner Z B à payer 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Condamner Z B à payer la 4500 € à titre de dommages et intérêts pour les désordres causés dans le logement.

— Condamner Z B à payer 2400 € au titre du préjudice financier subi pour le non-respect du délai de préavis.

— Condamner Z B à payer 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise.

A Y indique avoir réalisé l’ensemble des travaux sollicités par son locataire, en amont du premier accédit et sans y être tenue. Z B ne peut donc faire état d’un quelconque préjudice de jouissance.

A Y soutient qu’il ressort du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie de nombreuses dégradations du logement imputables au locataire. Elle est ainsi fondée à solliciter la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 4000 € au titre des réparations locatives.

A Y expose par ailleurs que Z B n’a pas respecté le délai de préavis de trois mois prévu en cas de congé donné par le locataire, ce dernier affirmant de mauvaise foi avoir une prétendue mutation en Guadeloupe, alors même qu’il entame une construction de son logement principal sur un terrain voisin du logement litigieux.

Le dispositif des écritures pour Z B énonce :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu':

'la somme de 468 € au titre du préjudice de jouissance pour les volets,

'le préjudice de jouissance quant au chauffage mais l’infirmer dans son montant et condamner A Y à la somme de 864 € au titre de ce préjudice,

'la somme de 540 € au titre du préjudice de jouissance pour la fosse septique,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté des demandes indemnitaires au titre du stockage de fuel,

— Condamner A Y au paiement des sommes suivantes au titre du préjudice de jouissance :

' 1.100 € pour le stockage du fuel

' 2.592 € pour l’absence de VMC

' 150 € pour l’absence de détecteur de fumée

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté A Y de ses demandes relatives à des prétendus désordres constatés dus à Z B,

— Condamner A Y à rembourser à Z B son dépôt de garantie d’un montant de 1200 €.

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté A Y de sa demande relative au paiement du préavis de 3 mois et de sa demande indemnitaire relative à une prétendue procédure abusive.

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné A Y à payer une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner A Y à payer une somme supplémentaire de 2000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Z B soutient avoir subi un préjudice de jouissance du fait de nombreux désordres dans le logement et l’inertie de la bailleresse informée de ces problèmes. Les travaux effectués par la bailleresse ont été réalisés tard et non correctement.

Z B expose en outre que le procès-verbal d’état des lieux de sortie décrit une maison en bon état général. Le devis et la facture produits par la bailleresse au titre de la remise en état du logement n’ont aucune valeur et ne justifient aucune dégradation imputable au locataire. La bailleresse doit ainsi être déboutée de sa demande au titre des réparations locatives, et condamnée à payer au locataire 1200 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Z B indique enfin qu’il a donné congé à la bailleresse le 15 octobre 2015 pour le 16 novembre 2015 pour mutation professionnelle. Il indique produire en ce sens les billets d’avion entre Montpellier et Pointe-à-Pitre et son avis d’imposition. La construction d’une maison voisine du logement litigieux n’est pas contraire à une telle

mutation. Sa femme est restée vivre en métropole avec sa fille, dans l’attente de trouver une structure d’accueil pour cette dernière qui est dyslexique.

MOTIFS

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance du locataire

- Sur les volets

La réfection des volets extérieurs ne relève pas des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987 et aucune dégradation du fait des locataires n’est démontrée au cas d’espèce.

Si l’état des lieux d’entrée établi le 1^er mai 2010 mentionne que les volets sont en bon état, dès le 10 août 2010, le locataire faisait état de la nécessité d’une intervention les concernant.

Par courrier du 9 mai 2011, la propriétaire indiquait elle-même «'la rénovation des deux volets les plus abîmés sera effectuée'». Elle reconnaissait de fait que les six autres étaient abîmés.

Par courrier du 5 mai 2011, le locataire sollicitait l’entretien de la totalité des volets puis effectuera ensuite plusieurs relances en décembre 2012, janvier et avril 2013.

Si les deux volets sus-visés seront remplacés par des volets roulants en juin 2011, les travaux concernant les autres volets ne seront réalisés que trois ans plus tard.

L’expert judiciaire précise dans sa note aux parties du 10 février 2014 que les volets extérieurs en bois, battants, n’ont fait l’objet d’aucun entretien, leur état se dégradant, en particulier du fait que la lasure qu’ils ont reçue a vieilli et par endroits disparu. Il s’ensuit selon lui que par temps de pluie les volets se gorgent d’eau et sont difficiles à man’uvrer, outre le fait que leur aspect porte atteinte à l’esthétique de la maison. Il ajoute que certains volets présentent un système de man’uvre et de blocage défectueux.

Le préjudice de jouissance est donc bien établi et il n’a pas été fixé de manière excessive par l’expert judiciaire qui a retenu un préjudice mensuel de 12 € du 5 mai 2011 au 28 juillet 2014. Aucun élément ne permet à la cour d’évaluer différemment ce préjudice. Enfin, il ne peut être reproché au locataire de ne pas avoir été disponible un mois cet été-là et l’expert judiciaire a bien déduit la période du 28 juillet au 29 septembre 2014.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance évalué à 468 €.

- Sur le chauffage

Par des motifs pertinents le tribunal retient un préjudice de jouissance lié au chauffage. Il sera relevé que la chaudière au fioul produit également de l’eau chaude sanitaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération la seule période de chauffe.

L’expert judiciaire a pu retenir un préjudice mensuel de 60 € entre le 5 mai 2011, date à laquelle le locataire a signalé les difficultés de chauffe et le 30 novembre 2011 date où les réparations ont été effectuées. Le courriel du 5 mai 2010 fait état seulement d’odeurs de fioul et non de problèmes de chauffage alors que la bailleresse est

intervenue rapidement pour faire changer le circulateur. Il n’y a donc pas lieu de retenir un préjudice de jouissance depuis l’entrée dans les lieux.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a accordé la somme de 360 € telle que calculée par l’expert.

- Sur la fosse septique

Le tribunal a retenu la somme de 540 € au titre du préjudice de jouissance.

Il sera relevé au préalable que le locataire n’a à sa charge que la vidange de la fosse septique et comme l’indique l’intimé, l’entretien de l’épandage ne lui incombait pas.

Si la facture du 27 décembre 2012 mentionne que le drainage est bouché, le professionnel indique que la fosse fonctionne bien, ce que confirme le locataire dans son courrier du 2 janvier 2013.

A Y a fait procéder en octobre 2013 à des travaux mettant un terme au dysfonctionnement des drains pour un total de 4815 €.

L’expert judiciaire n’explicite pas le préjudice de jouissance qu’il calcule sur 9 mois. En effet, il n’est nullement établi que le dysfonctionnement des drains aurait réellement entraîné un préjudice de jouissance sur cette période alors que la fosse septique n’a pas débordé et n’a pas produit d’odeur gênante.

Il ne peut être retenu qu’un préjudice de jouissance limité correspondant à la période du mois de décembre 2012 au cours de laquelle le locataire a subi des désagréments et a fait intervenir un professionnel dont il a réglé les frais d’intervention.

Il convient donc de limiter l’indemnisation du préjudice subi et d’accorder la somme de 300 €. Le jugement sera réformé sur ce point.

- Sur le préjudice lié au stockage de fioul

L’expert judiciaire ne retient pas de préjudice de jouissance.

L’intimé réclame la somme de 1100 € correspondant au montant des travaux préconisés par l’expert.

Toutefois, ce dernier, dans son rapport définitif admet que les aménagements décrits dans sa note 3 aux parties ne sont pas imposés par la réglementation.

Dès lors, l’intimé ne démontre pas en quoi il y aurait lieu de lui accorder une indemnisation de 1100 €.

- Sur l’absence de VMC et de détecteur de fumée

Selon les conclusions des parties, le tribunal n’a pas statué sur cette question. Il convient donc de l’examiner en appel.

Si effectivement la loi du 9 mars 2010 prévoit que le logement doit être équipé d’un détecteur de fumée avant le 8 mars 2015, l’intimé ne démontre pas en quoi il a subi un préjudice du fait de l’installation intervenue le 12 avril 2015.

L’expert judiciaire indique que l’installation en l’état ne peut être considérée comme susceptible d’assurer la ventilation du logement et ce, du fait de l’absence d’entrées d’air dans les pièces principales autres que le séjour.

A Y indique simplement que la VMC a été réparée et ne produit en pièce 51 qu’un simple devis et l’expert judiciaire indique bien en page 7 de son rapport qu’aucuns travaux n’avaient été effectués par le bailleur lors de sa visite des lieux et qu’il a pu constater le dysfonctionnement.

Il convient donc de faire droit à la demande relative au préjudice de jouissance évalué par l’expert judiciaire à la somme de 2592 €.

- Sur le montant total du préjudice de jouissance

Il s’élève donc à la somme de 3720 €.

Sur les demandes reconventionnelles de A Y au titre des désordres dans les lieux

Les désordres imputés au locataire doivent être appréciés en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement entre les parties, le constat d’entrée de l’ancien locataire n’étant pas probant.

L’intimé prétend ne pas avoir reçu l’état des lieux entrant, alors que pourtant le document produit aux débats, signé de Z et C B mentionne qu’il a été établi en 3 exemplaires le 1^er mai 2010.

- Sur la terrasse

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1^er mai 2010 indique que le sol de la terrasse est en bon état avec un carreau cassé. L’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 16 novembre 2015 mentionne : «'elle est recouverte d’un carrelage en bon état. Un carreau est fissuré côté jardin. Un carreau du palier est également fissuré. Les nez de marche sont ébréchés et tachés. Je note des traces de rouille sur plusieurs carreaux de carrelage.

La seconde fissure ne peut être imputée au locataire dans la mesure où manifestement au vu des photographies produites, elle provient de l’ancienne fixation de butée des volets remplacés par un volet roulant.

Seule une indemnisation au titre des nez de marche ébréchés et des tâches et traces de rouille peut être réclamée.

- Sur le garde corps des escaliers extérieurs et de la terrasse

L’état des lieux d’entrée indique que les gardes corps sont en bon état alors que l’état des lieux de sortie mentionne que le garde corps de l’escalier extérieur est rouillé et non entretenu et que celui de la terrasse est très usager.

Or, il s’agit d’une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Une indemnisation à ce titre peut être obtenue.

- Sur le sous-sol

L’appelante ne peut sérieusement imputer de désordres au locataire (traces de peinture, éclats sur la peinture existante au sol) dans la mesure où il ressort des photographies prises par l’huissier qu’il s’agit d’un espace à l’état brut, au sol bétonné et aux murs non peints.

Aucune indemnisation ne saurait ici être accordée.

- Dans les WC

Il ne peut être sérieusement reproché au locataire d’avoir changé le système de réserve d’eau de l’un des WC (dont il n’est pas contesté qu’il était cassé) par un autre modèle non assorti à l’autre WC, lequel est distant d’une dizaine de mètres alors en outre que le réservoir déposé a été stocké au sous-sol et présenté à l’huissier pour constatation.

Il n’y a pas lieu d’octroyer d’indemnisation ici.

Enfin, seul le cache interrupteur est fissuré.

- Sur la peinture des murs et des portes

Il n’est pas contesté que les murs étaient peints de couleur neutre lors de l’entrée dans les lieux.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les murs ont été repeints par le locataire de diverses couleurs, dans le salon en taupe et gris, avec des traces de rouleau de peinture sur les différents murs et des traces en partie basse, un mur étant jaune, des traces de rouleau sont visibles. La cuisine est peinte en jaune et vert, il est noté quelques traces de rouleau.

Dans la première chambre, la porte en bois a été peinte en kaki côté extérieur et mauve côté intérieur. Les murs sont peints en gris clair. La porte du «'coin nuit'» a été peinte en taupe côté extérieur et saumon côté intérieur. Il y a des traces de peinture et la peinture n’est pas uniforme sur la partie peinte en taupe. Les murs sont peints en bleu, d’un bleu différent sur un pan de mur. Dans une autre chambre à laquelle on accède par une porte peinte en saumon côté extérieur et taupe côté intérieur, les murs sont peints en prune alors que dans une autre chambre encore, à laquelle on accède par une porte en bois peinte en saumon côté extérieur, rose et violet côté intérieur, les murs sont peints en rose et en violet. Enfin, les murs du hall d’entrée et du couloir de circulation sont peints en kaki et taupe.

Il convient de considérer, au vu de la multiplicité des peintures utilisées et ce, sur les murs et sur les portes dans pratiquement toutes les pièces de la maison, certaines de couleur vive avec parfois des traces de rouleau et des nuances dans une même couleur, qu’il ne saurait s’agir de simples embellissements, aménagements ou améliorations au sens de l’article 2.3.4 des conditions générales mais bien de véritables transformations du logement loué au sens de l’article 2.3.3 pour lesquelles le locataire aurait dû solliciter l’accord écrit de la bailleresse ou de son mandataire.

L’article 2.3.3 prévoit qu’à défaut d’accord, le bailleur pourra exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état.

A Y est donc en droit d’obtenir le remboursement des frais de peinture correspondant à une remise en l’état. Il ne saurait cependant être fait droit à au remboursement intégral de la facture du 3 mars 2016 dans la mesure où il ne ressort

pas du constat d’huissier, notamment, la nécessite de repeindre tous les plafonds.

- Sur les autres désordres':

Il convient également de relever la présence de traces de moisissures dans la douche alors que les joints étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux. La robinetterie, l’évier et le lavabo sont entartrés et le fait que l’eau soit calcaire ne dispense pas le locataire de son obligation d’entretien, étant rappelé que le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire «'le nettoyage des dépôts de calcaire'».

Le constat d’huissier mentionne également qu’un arbre albizia est manquant et qu’un arbre en partie haute du jardin a été coupé sans autorisation.

L’entreprise CLIMALEZ indique être intervenue sur la chaudière fioul le 12 décembre 2015 et qu’elle se trouvait notamment en manque d’eau. Z B ne justifie nullement de l’entretien de la chaudière depuis son entrée dans les lieux en 2010. La bailleresse est donc en droit d’obtenir indemnisation de l’intervention de l’entreprise mais pour ce qui concerne uniquement les réparations locatives.

- sur le montant des frais de remise en état

Au vu des constatations précédentes ainsi que des devis et factures produites, il sera fait droit à la demande à hauteur de 3500 €.

Sur le montant du dépôt de garantie

Il convient de condamner A Y à restituer le dépôt de garantie de 1200 € étant relevé que le premier juge n’a pas statué sur ce point.

Sur le congé donné par Z B

Par des motifs pertinents que la cour adoptera, le premier juge a considéré que Z B justifiait de sa mutation professionnelle en Guadeloupe alors qu’il a justement relevé par ailleurs que la construction d’une maison d’habitation sur un terrain voisin au logement loué n’empêchait pas de locataire d’être domicilié à une autre adresse, d’autant qu’il est expliqué que l’épouse est restée en métropole. Il n’y a aucune dénaturation de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté A Y de sa demande au titre du paiement de loyers pour un préavis de 3 mois.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a aucune procédure abusive. La demande de dommages et intérêts à ce titre n’est pas fondée.

Au vu de la solution définitive donnée au litige, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal d’instance de Montpellier en date du 22 décembre 2016,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE A Y à payer à Z B':

— la somme de 3720 € au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 1200 € au titre du dépôt de garantie

CONDAMNE Z B à payer à A Y la somme de 3500'€ au titre des frais de remise en état du logement loué,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT que les dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de l’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties.

Le greffier, Le président,