Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 2 novembre 2021, n° 21/00341

TI Millau 8 décembre 2020

CA Montpellier
Confirmation 2 novembre 2021

Arguments

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Rejeté
Non-respect de la condition d'habitation
La cour a estimé que la condition d'habitation n'est pas suffisante pour justifier le non-renouvellement du bail si l'exploitation directe est démontrée, ce qui est le cas ici.
Rejeté
Absence d'exploitation directe
La cour a jugé que le preneur exploite effectivement les terres et que son éloignement ne nuit pas à cette exploitation.
Rejeté
Non-respect des conditions de bail
La cour a confirmé que le preneur respecte les conditions d'exploitation, rendant l'expulsion injustifiée.
Rejeté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a rejeté cette demande en raison de la confirmation du renouvellement du bail.
Rejeté
Frais non remboursables
La cour a condamné les bailleurs à payer les frais non remboursables à l'intimé, rejetant leur demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 2 nov. 2021, n° 21/00341
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/00341
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Millau, 8 décembre 2020
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Hélène BRASFabien CUSSET
Cabinet(s) :	DERUELLE ASSOCIES

Texte intégral

Grosse + copie

délivrée le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 02 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00341 – N° Portalis

DBVK-V-B7F-O2XA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 DECEMBRE 2020

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DU TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MILLAU

N° RG51-19-0005

APPELANTS :

Madame Z X

[…]

Représentant : M^e Fabien CUSSET de la SELARL DERUELLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant

Monsieur B X

[…]

Représentant : M^e Fabien CUSSET de la SELARL DERUELLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant

Madame C X

[…]

Représentant : M^e Fabien CUSSET de la SELARL DERUELLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur D E

[…]

48170 CHATEAUNEUF DE Y

Représentant : M^e Hélène BRAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 SEPTEMBRE 2021,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 juillet 2011, F X a donné à bail à D E des terres et des bâtiments d’exploitation formant la Ferme du Luc, sur la commune de Veyreau (12), pour une superficie totale de 366 ha 82 a 71 ca, pour neuf années commençant à courir le 26 juillet 2011.

Suite au décès du bailleur et de son épouse en cours de bail, Z X, B X et C X, leurs enfants, ont acquis la qualité de bailleurs.

Le 21 janvier 2019, les consorts X ont donné congé au fermier pour la fin du bail, soit le 26 juillet 2020.

Le 10 mai 2019, D E a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de constater que le congé n’était pas justifié et d’ordonner son maintien dans les lieux. Il a fait valoir que les arguments développés par les consorts X seraient erronés et qu’il n’est pas obligé de résider sur place tant qu’il peut exploiter directement le fonds. Le fait qu’il ait une autorisation d’exploiter une propriété en Lozère ne signifie pas qu’il l’exploite et il occupe bien les bâtiments de la propriété de Veyreau, qu’il exploite directement. Selon lui, les consorts X souhaitent vendre le bien sans occupant.

Les consorts X lui ont opposé la validité du congé sur le fondement de l’article L.411-46 du code rural au motif que résidant à 94 km des parcelles louées et disposant d’une autre exploitation en Lozère, il ne peut exploiter effectivement les parcelles de Veyreau.

Le jugement rendu le 8 décembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux énonce dans son dispositif :

• Annule le congé délivré le 21 janvier 2019 à D E ;

• Dit que le bail de D E est renouvelé pour une durée de 9 ans ;

• Condamne solidairement les consorts X à verser la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le jugement expose que le congé délivré par les consorts X repose sur le non respect allégué de la condition d’habitation requise par l’article L.411-59 du code rural et, de ce fait, sur l’absence d’exploitation directe des parcelles par le preneur. Il relève que les pièces versées aux débats établissent que D E occupe les bâtiments d’exploitation où il entrepose son matériel et ses récoltes, et qu’il exploite les terres de façon permanente et effective, comme les photographies des véhicules et outils présents sur les lieux l’attestent. Il constate que le voisin de D E confirme qu’il vient chaque jour s’occuper de son troupeau.

Le jugement expose que la condition d’habitation sur le fonds ou à proximité est ici inopérante puisque les bâtiments d’habitation ne figurent pas dans le bail et qu’ils sont en tout état de cause inhabitables, outre le fait que cette condition doit s’apprécier dans le contexte de l’amélioration

des conditions d’exploitation grâce aux nouvelles technologies et de l’amélioration du réseau routier. Il ajoute que cette condition n’est sanctionnée que si elle ne permet pas l’exploitation directe du fonds.

Les consorts X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 15 janvier 2021.

Les consorts X demandent à la cour de :

• Réformer le jugement rendu le 8 décembre 2020 et déclarer valable le congé délivré le 21 janvier 2019 ;

• Ordonner le départ de D E des biens agricoles lui étant loués à effet au 26 juillet 2020 ;

• Condamner D E à verser aux consorts X une indemnité d’occupation équivalente au montant des fermages depuis le 26 juillet 2020, jusqu’à la libération complète des lieux ;

• Condamner D E à verser aux consorts X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les consorts X H que l’article L.411-59 du code rural pose deux critères qui sont

cumulatifs : habiter sur le fonds ou à proximité et, le cas échéant, l’habitation doit permettre l’exploitation directe du fonds. Ils affirment que la cour d’appel de Rouen avait statué en ce sens le 17 avril 1984 et que la Cour de cassation avait par la suite, le 16 juin 1986, validé le congé sur ce motif. En l’espèce, le preneur était domicilié à 60 kilomètres du fonds loué. Ils ajoutent que dans le cadre d’un congé pour reprise, la Cour de cassation avait considéré dans un arrêt du 1^er juin 1997 que le repreneur domicilié à une quarantaine de kilomètres des biens, malgré d’excellentes voies de communication et un matériel restant sur la ferme, n’habitait pas à proximité du fonds. Plus récemment, la cour d’appel de Bordeaux, le 10 janvier 2013, a considéré qu’un temps de trajet entre trente et quarante-cinq minutes ne remplissait pas les conditions de l’article précité. Les consorts X en déduisent qu’un éloignement de 94,5 kilomètres du domicile des parcelles louées est incompatible avec la notion d’habitation située à « proximité du fonds », même au 21^e siècle. C’est bien à l’exploitant d’occuper le fonds et non pas à son matériel agricole.

Les consorts X H que la Cour de cassation a pu affirmer que le critère d’habitation est un critère essentiel qui suffit à lui seul à permettre de ne pas renouveler le bail. Il est incontestable que

D E réside à Chateauneuf de Y, soit à 1 heure 45 de voiture, ce qui ne lui permet pas de remplir le critère légal de la proximité de l’habitation avec le fonds. L’argument selon lequel de plus en plus d’agriculteurs résident dans des centres urbains à distance de leur exploitation ne saurait justifier la distance entre l’habitation de D E et le fonds. Selon les bailleurs, les parcelles ont une superficie très importante et l’activité d’éleveur exercée par D E nécessite une vraie présence régulière. Si D E ne pouvait en effet pas habiter directement sur le fonds, faute d’habitation, il aurait pu résider à proximité. En tout état de cause, le seul non respect de la condition d’habitation sur le fonds ou à proximité suffit à empêcher le renouvellement du bail et ce même si la bonne exploitation du fonds est démontrée.

Subsidiairement, les consorts X soutiennent qu’il est permis de douter du fait que D E exploite directement le fonds alors qu’il bénéficie d’une autorisation d’exploiter des terres à Montbel et à Belvezet, en Lozère, d’une superficie de plus de 83 ha, et qu’il dispose d’une exploitation à Montbel appartenant au GAEC de l’Egide dont il est associé avec son épouse. Ils ajoutent que la page Facebook du groupement fait état de deux exploitations, l’une en Aveyron, l’autre en Lozère. D E disposerait donc de deux sites d’exploitation, ce qui rend difficile son exploitation directe et effective du fonds de Veyreau.

Les consorts X ne contestent pas souhaiter vendre leur terres mais indiquent qu’ils ont notifié à D E cette intention pour que celui-ci puisse préempter le cas échéant. Sa contestation du prix de cession et du nouveau loyer proposé pour le bail renouvelé est à mettre en parallèle avec les frais de déplacement importants engendrés par son lieu d’habitation. Ils H que D E aurait abusé de l’état de faiblesse de leur père, F X, lors de la conclusion du bail pour obtenir des conclusions « ultra favorables ».

D E demande à la cour :

• Rejeter les demandes et prétentions adverses ;

• Confirmer le jugement du 8 décembre 2020 du tribunal paritaire des baux ruraux de Millau dans toutes ses dispositions ;

• Condamner solidairement les consorts X à verser à D E la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

D E conteste la validité du congé qui lui a été délivré. Il rappelle que le preneur a droit au renouvellement du bail et qu’il doit occuper les bâtiments d’habitation du bien ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. Il affirme qu’il est possible de ne pas habiter sur place à condition que l’exploitation puisse être réelle et durable. D E souligne que dans l’arrêt de la Cour de cassation en date du 18 juin 1986, cité par les appelants, la fermière laissait un couple de salariés exploiter la parcelle et n’exploitait pas directement les terres. Aucune norme kilométrique maximale entre l’habitation du fermier et le fonds exploité n’a été fixée puisque la jurisprudence n’a pas vocation à agir comme des arrêts de règlement mais bien à évoluer en s’adaptant aux changements de la société. D E indique qu’il n’exploite aucun autre fonds que la Ferme du Luc et que l’existence d’une autorisation d’exploiter un autre fonds ne signifie pas qu’il exploite les biens concernés ni qu’il ait un bail sur ceux ci. Son attestation de la MSA certifie que la surface qu’il met en valeur avec le GAEC de l’Egide est de 365 hectares, soit la superficie de la propriété X. D E soutient qu’il occupe lui même les bâtiments d’exploitation pour y loger, entreposer et garer son matériel et même pour y entreposer les récoltes puisque certains des bâtiments agricoles sont dans un état de délabrement important, qui remonte à une date antérieure au bail.

D E ajoute qu’il n’exploite pas de propriété en Lozère et qu’il exploite directement le fonds de la Ferme du Luc, précision faite que les bovins qui sont sur ses terres sont destinés à la production de viande et non de lait, ce qui n’exige pas du fermier une présence très longue comme ce serait le cas en hypothèse de traite. Il affirme disposer

du matériel adapté à son exploitation et qu’aucun élément ne démontre qu’il n’exploite pas directement le fonds par une participation aux travaux effective et permanente. La localisation du siège social du GAEC et son lieu d’habitation n’ont aucune incidence en pratique.

D E soutient que les jurisprudences invoquées par les appelants sont anciennes et étrangères au cas d’espèce puisque relatives à des candidats à la reprise. Il conteste l’appréciation faite par les consorts X de l’article L.411-59 du code rural. Selon lui, la condition d’habitation n’est pas une condition qui permet en soi d’assurer la bonne exploitation du fonds et son exploitation directe. Il ajoute que dans le congé délivré, les bailleurs lui ont reproché de ne pas occuper les bâtiments d’exploitation des biens loués alors que l’article L.411-59 mentionne l’occupation des bâtiments d’habitation.

Le congé est donc dépourvu de validité. D E affirme que les conditions d’exploitation et de vie des agriculteurs ont considérablement changé et que la distance kilométrique n’a plus la même influence qu’auparavant, de plus en plus d’agriculteurs résidant dans des centres urbains et exploitant des fonds à grande distance. L’amélioration des performances techniques et du réseau routier permet un gain de temps considérable. L’idée centrale de la condition de l’article L.411-59 est de sanctionner l’éloignement de l’habitation uniquement dans le cas où elle ne permettrait pas l’exploitation directe du fonds. D E souligne que les bailleurs n’affirment d’ailleurs pas que la propriété serait mal exploitée. Sa venue chaque jour sur le fonds pour pourvoir aux besoins des bovins suffit puisqu’ils pâturent dans un espace clôturé.

D E ajoute qu’il ne peut pas habiter sur place en tout état de cause puisque les bâtiments d’exploitation ne sont pas habitables. Il conteste le rapport d’huissier produit par les consorts X au motif qu’il n’a pas été averti de sa venue sur son fonds. Il affirme que l’état d’abandon des parcelles sous entendu par les bailleurs ne résulterait que des bailleurs successifs qui n’ont pas réparé les bâtiments d’habitation, laissés à l’abandon. Il indique qu’un autre expert est venu en sa présence visiter les lieux mais que son rapport ne lui a jamais été transmis.

Selon D E, les bailleurs ont délivré un congé dans le but de vendre sans occupant la propriété dont ils ont hérité. Il indique avoir appris la mise en vente de la Ferme du Luc par les services de la SAFER et non par les bailleurs. D E affirme que le non renouvellement du bail aurait comme conséquence la cessation de son activité agricole alors que son fils se destine également à cette carrière. Le comportement des bailleurs a pour but de faire échec aux droits du preneur et en fraude de ceux-ci. D E soutient qu’il a dû subir depuis la conclusion du bail de nombreux événements difficiles du fait de ses bailleurs qui souhaitaient l’évincer de la Ferme du Luc pour la donner à bail au GAEC Les Mazes, dont I J est le gérant.

Le ministre de l’agriculture a dû adresser des injonctions au GAEC Les Mazes et à I J pour qu’ils cessent leurs agissements visant à prendre possession des terres. I J aurait notamment répandu sur ses terres des produits phytosanitaires pour réduire à néant la conversion en agriculture biologique engagée par D E. D E en veut pour preuve que la cour d’appel de Nîmes a pu lui octroyer le 19 novembre 2020 des dommages et intérêts en établissant

que le caractère répété des intrusions de I J a provoqué chez lui un sentiment important d’insécurité. Il aurait également agressé physiquement son épouse, ce qui lui a valu une condamnation en 2014.

D E conteste avoir abusé de l’état de faiblesse de F X lors de la conclusion du bail, ce dernier étant alors parfaitement conscient. Il ajoute que les consorts X lui ont annoncé en février 2021 leur intention de tripler le loyer annuel du bail, toujours dans l’objectif de lui faire quitter les lieux puisqu’il ne pourrait pas se permettre une telle charge.

MOTIFS

L’article 411-59 du code rural, repris ci-après littéralement, dispose que :

« Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. »

Il résulte du premier alinéa que les exploitations données à bail ou celles qui sont reprises doivent être exploitées directement par un preneur ou un fermier, qui dispose du matériel pour ce faire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que D E exploite directement le fonds donné à bail, au moyen de son matériel.

L’obligation prévue au premier alinéa est donc remplie.

S’agissant de l’obligation prévue au deuxième alinéa, la cour rappelle qu’il revient au juge d’apprécier si la condition d’habitation sur place ou

à proximité du fonds est remplie pour statuer sur le renouvellement du bail, étant également rappelé que le législateur qui a créé le régime du fermage n’a pas entendu quantifier la distance entre l’habitation du fermier et l’exploitation.

En l’espèce, les premiers juges ont justement énoncé que la condition d’habitation non située à proximité du fonds n’était sanctionnée que si cette circonstance ne permettait pas son exploitation directe.

Cela se comprend aisément dès lors que la condition d’habitation, à elle seule, n’est pas susceptible d’assurer la bonne exploitation du fonds, de sorte que la condition de l’habitation à proximité ne peut pas être appréciée indépendamment de l’exploitation directe du fonds.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que D E n’occupe pas lui-même les bâtiments d’habitation, les premiers juges ayant pu relever à ce titre qu’ils ne 'guraient pas dans le bail et qu’en tout état de cause, ils n’étaient pas habitables compte tenu de leur état d’abandon, de telle sorte qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas habiter sur l’exploitation.

Il ne peut également lui être reproché d’habiter à proximité dès lors que D E démontre que la localisation de son habitation lui permet une exploitation directe du fonds, dans les conditions du premier alinéa, les consorts X, pour leur part, échouant à démontrer le contraire, se limitant à argumenter sur le seul éloignement de cette habitation.

Ainsi, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le fait que le domicile de D E soit situé à 94 kilomètres ne portait nullement atteinte à l’exercice plein et entier de son activité à la Ferme du Luc, soit en tant qu’éleveur, soit en tant qu’exploitant des terres louées, de telle sorte que dans ces conditions, l’éloignement du lieu d’habitation du fermier ne saurait être suffisant pour refuser le non renouvellement du bail.

En conséquence de quoi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a annulé le congé délivré à D E le 21 janvier 2019 et dit que le bail était renouvelé pour une durée de neuf années.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts X seront condamnés aux dépens de l’appel.

Chacune des parties sollicite la condamnation de l’autre à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence de ce que les consorts X échouent en leur appel, ils seront au surplus condamnés à payer à D E la somme

de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 8 décembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Z X, B X et C X à payer à D E la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE Z X, B X et C X aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,