[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 21/09/2017

***

N° de MINUTE : 514/2017

N° RG : 16/05014

Jugement (N° 15/00849)

rendu le 08 juillet 2016 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SARL Beaugency Promotion

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social […]

[…]

représentée et assistée de M^e Véronique Ducloy, avocat au barreau de Lille, substituée à l’audience par M^e Anaïs Bertincourt, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

M. C X

né le […] à […]

M^me D Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Gildas Brochen, avocat au barreau de Lille

M^e Jean-Valère Cartigny

né le […] à […]

[…]

[…]

SCP de Cian-H-I & Thery I

représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège

ayant son siège […]

[…]

représentés et assistés de M^e Véronique Vitse-Boeuf, membre du cabinet ADEKWA, avocat au barreau de Lille, substituée à l’audience par M^e Olivier Playoust, avocat

[…]

représentée par son maire en exercice

domicilié en cette qualité […]

[…]

représentée par M^e Mélanie O’Brien, membre de la SCP Vanhelder Bouchart O’Brien, avocat au barreau de Valenciennes

assistée de M^e Pascal Vanhelder-Bouchart, membre de la SCP Vanhelder Bouchart O’Brien, avocat au barreau de Valenciennes

SA A France venant aux droits de la société Usinor SA

ayant son siège […]

[…]

représentée par M^e Philippe Chaillet, avocat au barreau de Lille

assistée de M^e Laurent Heyte, membre de la SELARL Espace Juridique Avocats, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par M^e Aurélien Cuvillier, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 22 juin 2017 tenue par Maurice Zavaro magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Maurice Zavaro, président de chambre

F G, conseiller

Emmanuelle Boutié, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Maurice Zavaro, président et D E, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 mai 2017

***

EXPOSE

Le 4 février 1981 Usinor, devenue A France, vendait à la commune d’Abscon (Nord), un terrain qu’elle tenait elle-même des Houillères. Il était stipulé qu’un terrain de sport y serait aménagé.

Le 29 octobre 2007, la commune d’Abscon vendait ce terrain, contractuellement destiné à la construction d’immeubles individuels à usage d’habitation, à la société Beaugency. Elle édictait deux arrêtés de lotir et le terrain était divisé.

Par promesse du 5 novembre 2007 et acte authentique du 25 mars 2008, la société Beaugency vendait une de ces parcelles à M. X et M^me Y qui faisaient réaliser une étude de sol, puis une étude environnementale révélant une pollution aux métaux lourds et hydrocarbures.

Sollicitant la résolution de la vente, M. X et M^me Y ont saisi le tribunal de grande instance de Lille qui, par jugement du 8 juillet 2016, a prononcé la résolution de la vente du fait d’un vice caché et ordonné les restitutions, a condamné la société Beaugency à leur payer 12 730,63 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 7 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens et a débouté «les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles». Dans ses motifs, le jugement a écarté le recours en garantie formé par la société Beaugency contre la commune d’Abscon ainsi que contre la société A.

Un jugement avant dire droit du 14 juin 2012 avait ordonné une expertise. M. Z a déposé son rapport le 14 avril 2014, qui confirmait la pollution du terrain.

*

La SAS Beaugency promotion critique les conclusions du rapport Z dont elle considère qu’il n’y a pas lieu de l’homologuer et sollicite le rejet des prétentions de M. X et M^me Y. Elle demande leur condamnation à payer 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cas de confirmation du jugement sur les demandes des acquéreurs elle sollicite la condamnation de la société A, de la commune d’Abscon ou de ces deux personnes à lui payer, pour indemniser les préjudices subis par elle :

• 74 448 euros au titre de la dépollution du sol ;

• 24 328,72 euros au titre des factures INERIS et Sévêque ;

• Les sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre des préjudices propres à M. X et M^me Y ;

• 10 000 euros en réparation du préjudice lié à son image ;

• 10 000 euros en réparation du préjudice causé par une résistance abusive et dilatoire ;

• 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X et M^me Y concluent à la confirmation du jugement et demandent 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.

La commune d’Abscon conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Beaugency et sollicite, subsidiairement, la garantie de la société A qui devra supporter toutes les condamnations éventuellement prononcées contre la commune.

Elle sollicite en outre la condamnation de la société Beaugency à lui payer :

• 10 000 euros en réparation du préjudice causé par une procédure abusive ;

• 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 10 000 euros au titre de ceux exposés en appel.

La SA A France conclut à la confirmation du jugement et demande la condamnation de la société Beaugency à lui payer 10 000 euros en réparation du préjudice causé par une procédure abusive ainsi que 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP de Cian, H-I & Thery I, notaire ayant reçu l’acte de vente et mis en cause par M. X et M^me Y, demande à la cour de constater qu’aucune prétention n’est formée à son encontre et de condamner la société Beaugency à lui payer 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur le rapport d’expertise :

Le rapport d’expertise judiciaire constitue une pièce de la procédure que la cour n’a pas à homologuer ou à refuser d’homologuer. L’appelant en discute les conclusions, ce qui est son droit, mais ne soulève aucune irrégularité susceptible de justifier une annulation qui n’est au demeurant pas demandée. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande principale en résolution de la vente :

[…]

M. Z expose que sur le site est implanté un ensemble de remblais, source de pollution du fait de la présence de métaux lourds, d’hydrocarbures et pesticides notamment, qui constituent un risque sanitaire. Le jugement a retenu ces observations pour conclure que le terrain était, au jour de la vente, atteint d’un vice caché aux acquéreurs, qui rend la chose impropre à son usage ou qui diminue tellement cet usage que s’il l’avait connu, celui-ci ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix. Il a donc prononcé la résolution de la vente en application des articles 1641 et 1644 du code civil.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. L’acte de vente du 25 mars 2008 ne stipule aucune clause de cette nature, précisant au contraire que «le vendeur sera tenu à la garantie des vices cachés dans les termes de droit.»

L’appelant critique les conclusions de M. Z et conteste l’existence d’un vice caché. Il invoque un rapport d’étude commandé à Sévêque environnement et déposé le 21 mai 2010 qui conclut, malgré quelques anomalies et mesures positives, à l’absence de pollution du terrain, ou du moins, lorsque celle-ci a été constatée, à son existence dans des proportions non significatives. Il a par ailleurs demandé à l’INERIS, une analyse critique du rapport. L’institut confirme la présence d’éléments polluants, cohérente avec la présence et la nature des remblais, mais affirme que «les documents analysés ne permettent pas de conclure sur les conséquences concrètes que la pollution est susceptible d’entraîner compte tenu de l’incomplétude du diagnostic.»

Ces critiques ont été soumises à l’expert qui a passé outre. Aucun des éléments avancés par l’INERIS n’apparaît devoir remettre en cause les conclusions du rapport officiel de manière évidente pour un profane, alors même que le professionnel qu’est l’expert judiciaire en a relativisé la portée aux termes d’un exposé rationnellement argumenté. Par ailleurs, en ce qui concerne le rapport Sévêque, les prélèvements justifiant les conclusions exposées ci-dessus ont été effectués en 6 sondages, tous pratiqués sur les parcelles 5 et 12 du terrain dans son ensemble et aucun sur la parcelle objet de la vente à M. X et M^me Y de sorte que l’on ne peut en tirer aucune conclusion utile.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu l’existence de vices cachés et en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente des 5 novembre 2007 et 25 mars 2008.

• Conséquences

La société Beaugency ne critique pas le jugement, dans ses rapports avec les acquéreurs, autrement qu’en contestant le principe même des vices cachés. Il ne conteste pas, subsidiairement, les dommages et intérêts alloués. Il sera observé que l’article 1645 dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. C’est à juste titre que le jugement retient que le vendeur, en sa qualité de professionnel de l’immobilier est présumé avoir connu l’état du terrain qu’il vendait.

Sur l’action récursoire de la société Beaugency contre la commune :

[…]

Contrairement à l’acte du 25 juin 2008, celui du 29 octobre 2007, conclu entre la commune et la société Beaugency, pour 13 429 m², mentionne que le vendeur ne sera pas tenu de garantir les vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol, à l’exception de ceux dont il aurait déjà connaissance.

La société Beaugency affirme que tel est le cas dans la mesure où la commune, le maire et les membres de l’équipe municipale n’ignoraient rien de l’exploitation du site par la société Usinor et de l’emploi de produits potentiellement polluants. Elle fait reproche au vendeur d’avoir au moins manqué de loyauté en n’attirant pas son attention sur le risque de pollution des sols.

Le risque de pollution était évident pour tous dès lors qu’il était de notoriété publique que le précédent propriétaire était un industriel et encore un autre avant lui, ce qu’au surplus l’acte de vente précise. On ne peut tirer du seul fait que le maire et les conseillers municipaux habitent la commune depuis toujours, qu’ils ne pouvaient manquer de connaître la pollution réalisée, étant observé que la société Usinor dément avoir exploité industriellement le site et que rien ne permet de dater la pollution du terrain.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la clause de non garantie des vices cachés devait recevoir application.

• Obligation de délivrance

L’appelant soutient que la commune d’Abscon a manqué envers lui, à son obligation de délivrer un objet conforme aux stipulations contractuelles. Il souligne que le contrat mentionne que le terrain était destiné à être loti pour qu’y soient construits des immeubles à usage d’habitation et qu’il devait donc être indemne de toute pollution.

Toutefois une telle caractéristique du terrain n’est nullement contractualisée, puisqu’au contraire, les vices cachés ignorés du vendeur étant exclus de la garantie due par l’acquéreur, les caractéristiques cachées du terrain n’étaient pas certaines. On ne saurait déduire du seul fait que le vendeur savait que l’acquéreur voulait vendre les parcelles lotis pour la construction d’immeubles à usage d’habitation, que les caractéristiques du bien vendu devaient permettre la mise en 'uvre d’un tel projet sans autre frais, dès lors que, la qualité du terrain n’étant pas garantie, l’acquéreur pouvait le faire analyser et prendre les mesures que ces analyses auraient imposées.

Aucun manquement à l’obligation de délivrance n’est donc établi. Le jugement sera en conséquence confirmé également en ce qu’il rejette la demande fondée sur ce manquement.

• Vice du consentement

La société Beaugency évoque dans ses écritures, l’erreur et vise le dol par référence à l’article 1116, ancien, du code civil. Elle ne développe cependant pas en quoi elle aurait été victime d’un dol ou d’une réticence dolosive. La non révélation par le vendeur de vices cachés connus pourrait certes s’analyser en une réticence dolosive, mais ce fait a été écarté ainsi qu’il a été vu ci-avant.

Aux termes de l’article 1110, ancien, du même code, l’erreur est une cause de nullité lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose vendue, ce dans la mesure où elle est excusable.

L’appelant affirme que tel est bien le cas dans la mesure où il ne pouvait soupçonner le moindre risque de pollution. Cette affirmation n’est pas conforme à la réalité dans la mesure où l’acte du 29 octobre 2007 expose clairement au chapitre «Origine de propriété» que le terrain a été acquis par la commune de la société Usinor, ce qui était suffisant pour faire naître un doute sur l’état des lieux et que l’on attend d’un acquéreur professionnel qu’il s’enquiert des risques de pollution, au lieu de quoi la société Beaugency a consenti à l’acquisition en déchargeant la commune de sa garantie des vices cachés, ce dont il faut déduire qu’elle a décidé d’assumer un risque qui ne pouvait manquer de lui apparaître.

L’appelant considère que si ce reproche peut lui être fait, il doit l’être aussi à la commune, mais seule la connaissance par le vendeur d’une pollution avérée serait de nature à engager sa responsabilité. Pas la connaissance d’un risque, que tous partageait dès lors que l’activité du vendeur initial était connue de tous.

Il sera donc ajouté au jugement le rejet des prétentions de la société Beaugency contre la commune d’Abscon.

Sur l’action récursoire de la société Beaugency contre la société A :

La société Beaugency exerce contre la société A les droits dont son auteur disposait à l’encontre de cette dernière et invoque la garantie des vices cachés.

Il est constant que, même si elle est restée propriétaire des lieux acquis dans la perspective d’en faire un terrain de sport pendant 26 ans, la commune ne les a jamais exploités et l’on peut en déduire que la pollution qui caractérise le vice caché affectant ce terrain existait déjà lors de la vente du 4 février 1981.

L’acte de vente signé à cette date comporte une clause de non garantie des vices cachés. Dès lors, seule la démonstration de ce que le vendeur avait connaissance de l’état du terrain serait de nature à justifier la mise en jeu de sa responsabilité.

Il sera observé ici que si un professionnel est présumé connaître les caractéristiques de la chose qu’il vend, cette présomption ne s’applique, dans le cas d’une vente immobilière, qu’au professionnel de ce domaine d’activité non parce qu’il connaît parfaitement le terrain qu’il propose à la vente, mais parce qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il lui appartient de recueillir toutes les informations utiles, en diligentant toutes les investigations nécessaires.

Si Usinor était un professionnel, pollueur en raison de la nature même de ses activités, elle n’était pas un professionnel de l’immobilier de sorte que l’on ne peut présumer a priori qu’elle avait connaissance du vice caché, ladite présomption ne supposant aucune preuve sinon de la qualité de professionnel, et qu’il convient de démontrer qu’elle avait connaissance de l’état du terrain, une telle démonstration pouvant être faite par preuve ou par présomptions, pourvu que celles-ci soient graves, précises et concordantes, mais ce faisceau d’indices doit être établi.

L’appelant considère qu’il est hautement probable qu’Usinor ait procédé elle-même au remblaiement mais cette affirmation est fortement contestée par A qui affirme n’avoir jamais exploité ce terrain, qui a été acquis par Usinor les 19 août, 29 octobre et 12 décembre 1960, des Houillères du bassin du Nord et du Pas de Calais.

La société Beaugency affirme trouver dans le rapport Géosan, établi à la demande des derniers acquéreurs, la preuve, ou du moins un faisceau d’indice de la connaissance par Usinor de la pollution du site. Cet organisme expose, au chapitre «Historique des activités sur le site» qu’il y a eu potentiellement une activité sur le terrain étudié. Il évoque l’ancienne carrière des plombs, précise que la zone d’activité de celle-ci n’était pas connue précisément. Il mentionne une zone d’implantation de fours à chaux à proximité immédiate, voire sur le terrain étudié, tout en précisant par ailleurs que «la zone d’exploitation des anciens fours à chaux situés à environ 250 m au nord-est du site». Il indique également que le terrain est situé à proximité immédiate du puits n° 1 de la fosse Saint Marck, creusé en 1830, et du puits n° 2 creusé en 1887 ; que la création des fours à chaux a été autorisée sur demande présentée le 10 août 1899 ; que des courriers échangés avec la préfecture du Nord attestent de ce que 7 fours à chaux sont en activité au début des années 50 et qu’en 1954, Usinor reçoit des prescriptions complémentaires pour l’exploitation de ces fours ; que l’exploitation des puits de mine de la fosse Saint Marck a cessé en 1969 et celle des fours à chaux, sans doute en 1974/1975 ; que le dernier dépôt de déchets par une entreprise Sertiru, daterait de 1989. Il n’est cependant pas dit, et rien n’établit, que cette dernière entreprise, qui exerce une activité « liée à l’enlèvement, au traitement et au stockage d’ordures ménagères », déposait ses déchets sur le terrain concerné, hypothèse au demeurant démentie par la composition des remblais analysés par les différents experts.

De cet historique on peut conclure que le site dans lequel s’inscrit le terrain en cause, a connu une intense activité industrielle dès le milieu du 19^e siècle, mais aucune indication précise n’est donnée sur le terrain en cause : le récépissé de déclaration du 13 août 1953, nous apprend que les 3 nouveaux fours à chaux installés par Usinor (qui à cette date n’est pas encore propriétaire du terrain) le sont sur la commune limitrophe d’B ; plusieurs courriers échangés de 1976 à 1985 témoignent de ce que l’ancienne carrière d’Abscon était notoirement polluée (décharges de la marnière des peupliers et de la carrière des plombs, « trou à fuel » de l’ancienne marnière dont 1656 tonnes de terre souillée ont été extraites). Toutefois la marnière des peupliers n’est pas localisée avec précision et les activités liées à l’exploitation de la carrière des plombs, située sur les communes d’Abscon et d’B, n’est pas identifiée sur le terrain en cause, mais «à proximité immédiate au nord et à l’est, environ à partir de la limite communale entre B et Abscon au nord-est et à proximité directe de la rue du Riot du Poste à l’Est», suivant les indications des seuls documents communiqués à la cour. La consultation du plan de la commune d’Abscon permet de situer la parcelle vendue au sud et à l’est de la rue du Riot du Poste, parallèle à la rue du 8 mai 1945 qui conduit au lotissement, de sorte que la description du rapport Géosan, à l’est de la rue du Riot du Poste, semble placer cette zone au-delà de cette rue quand on la considère depuis la parcelle vendue, c’est-à-dire à plus de 150 mètres.

En l’état du peu de précision des documents communiqués, du fait que les seules indications localisables ne confirment pas l’utilisation directe du site dans le cadre des activités polluantes invoquées, de ce que les houillères, propriétaires du site jusqu’à la fin de l’année 1960, exerçaient une activité également polluante, la démonstration, même par présomption, d’une connaissance par Usinor de la pollution du terrain vendu à la commune d’Abscon, n’est pas faite.

La société Beaugency invoque encore les dispositions applicables en 1981, qui imposent au dernier exploitant d’une exploitation classée, la remise des lieux dans un état ne générant aucun risque pour la santé. En vain dès lors que la situation des lieux a été suffisamment examinée pour laisser apparaître qu’aucun établissement classé n’était en exploitation sur la parcelle en cause.

Elle invoque enfin un manquement d’Usinor à son obligation d’information mais il a été vu ci-avant qu’il n’est pas établi qu’Usinor ait eu connaissance de la pollution du site, peut-être antérieure à son acquisition de sorte que nul manquement à la loyauté contractuelle n’est établi à son encontre.

Il sera donc ajouté au jugement le rejet des prétentions de la société Beaugency contre la société A.

Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’abus par la société Beaugency du droit d’agir pour la défense de ses intérêts n’étant pas caractérisé, le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé également en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles, qui donneront lieu à condamnation pour ce qui concerne ceux exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la société Beaugency de ses demandes contre la commune d’Abscon et la société A ;

Condamne la société Beaugency à payer, au titre des frais irrépétibles, 2 500 euros à :

• M. X et M^me Y (ensemble),

• La commune d’Abscon ;

• La SA A

• La SCP de Cian,, H I & Thery I ;

La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

D E. Maurice Zavaro.