Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 23 mars 2021, n° 20/02624

CA Montpellier
Confirmation 23 mars 2021

CASS
Rejet 27 octobre 2022

CASS
Cassation 12 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et charges
La cour a constaté que Y Z ne justifiait pas du paiement des loyers et charges, et a retenu les évaluations proposées par l'expert.
Accepté
Validité du congé
La cour a confirmé que le bail avait été tacitement renouvelé, mais que Y Z devait payer les loyers dus pour la période concernée.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 23 mars 2021, n° 20/02624
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/02624
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	David SARDAStéphane CABEE
Cabinet(s) :	SELARL SAINTE-CLUQUE SARDA LAURENSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS CABEE-BIVER
Parties :	S.C.I. DU CAMMAS, G.F.A. DU CAMMAS

Texte intégral

Grosse + copie

délivrée le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 23 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02624 – N° Portalis

DBVK-V-B7E-OTTN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MAI 2020

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE CARCASSONNE

N° RG 51.17.1

Dossiers RG n° 20 /2624 et RG n° 20 / 2629 joints sous le RG n° 20 /2624 par ordonnance du 9 juillet 2020

APPELANT :

Monsieur Y Z

[…]

ayant pour avocat M^e Stéphane CABEE de la SCP CABEE-BIVER-SPANGHERO, avocat au barreau de CARCASSONNE

Autre qualité : Appelant dans 20/[…]

Non comparant – non représenté

INTIMES :

S.C.I. DU CAMMAS représentée par sa gérante Madame A Z divorcée X, née le […] à […], demeurant […].

Dommaine de Cammas

[…]

ayant pour avocat M^e David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE

Autre qualité: Intimée dans 20/[…]

Non comparante – non représentée

G.F.A. DU CAMMAS représenté par sa gérante Madame A Z divorcée X, née le […] à […], demeurant […].

Dommaine de Cammas

[…]

ayant pour avocat M^e David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE

Autre qualité: Intimée dans 20/[…]

Non comparant – non représenté

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience le 9 juillet 2020, par lettre simple pour l’appelant et par lettre recommandé avec avis de réception signés le 13 juillet 2020 pour les intimés.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 FEVRIER 2021,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— réputé contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 mars 1985, B Z et sa femme ont fait l’acquisition du domaine « Le Cammas » et ont crée le GFA du Cammas et la SCI du Cammas dont B Z a été nommé gérant.

Par acte notarié des 22 mars et 11 avril 1985, le GFA du Cammas a donné à bail rural à Y Z, le fils de B Z, une propriété rurale comprenant des parcelles situées à Pezens et des parcelles situées à Moussoulens, pour une durée de 25 ans, à compter du 1^er novembre 1984.

Le fermage annuel a été fixé à 180 quintaux métriques de blé froment de première qualité payable le 1^er novembre.

Le 24 mai 2005, le GFA du Cammas a fait signifier à Y Z un congé avec prise d’effet au 31 octobre 2001 et un commandement de payer les fermages des années 2000 à 2004.

Le 29 février 2008, B Z est décédé.

Le 25 janvier 2017, par lettre recommandée adressée au greffe, le GFA du Cammas et la SCI du Cammas ont demandé la condamnation de Y Z au paiement de diverses sommes au titre de l’usage de leurs terres, de la maison d’habitation et de l’usage des bâtiments de la SCI.

Le GFA de Cammas et la SCI du Cammas ont finalement demandé un sursis à statuer sur la demande d’indemnité d’occupation pour l’usage de la maison d’habitation et maintenu leurs demandes relatives aux autres sommes réclamées. Ils ont indiqué que le GFA du Cammas avait mis un terme au bail par un congé du 24 mai 2005, non contesté par Y Z, qui se trouvait désormais exploitant sans droit ni titre. Ils ont exposé que Y Z ne payait pas non plus de loyer pour les biens appartenant à la SCI du Cammas et pour les bâtiments d’exploitation qui ne lui avaient jamais été loués.

Y Z a soulevé des fins de non recevoir et une exception de litispendance au motif que la demande en paiement pour l’usage de la maison d’habitation était pendante devant la Cour d’appel de Montpellier.

Le 17 mai 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté l’exception de litispendance soulevée par Y Z, déclaré le GFA du Cammas et la SCI du Cammas recevables en leurs demandes en paiement des fermages, déclaré Y Z recevable en sa contestation du congé du 24 mai 2005, dit que le bail à long terme des 22 mars et 11 avril 1985 s’était tacitement renouvelé à son expiration le 1^er novembre 2009, sans limitation de durée, par tacite reconduction et constaté la prescription des demandes en paiement des fermages antérieurs à 2012. Il a ordonné une expertise avant dire-droit sur les demandes en paiement des fermages antérieures à 2012.

Le 21 janvier 2019, D E F a déposé son rapport d’expertise.

Le jugement rendu le 11 mai 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Carcassonne énonce dans son dispositif :

• Déclare le GFA du Cammas et la SCI du Cammas pour l’essentiel fondées en leurs demandes en paiement introduites à l’encontre de Y Z ;

• Condamne Y Z à payer au GFA de Cammas la somme de 22 053,87 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017 et de 1 288, 40 € au titre des taxes foncières de 2012 à 2018 ;

• Condamne Y Z à payer à la SCI de Cammas la somme de 50 400 € au titre des loyers des bâtiments d’habitation de 2012 à 2018, la somme de 10 500 € au titre des loyers des bâtiments d’exploitation de 2012 à 2018, la somme de 7 382, 57 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017, la somme de 474, 24 € correspondant aux contributions aux taxes foncières de 2012 à 2018 et la somme de 1 356 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2012 et 2013 ;

• Condamne Y Z à payer au GFA du Cammas et à la SCI du Cammas la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Rejette toutes demandes autres ou plus amples des parties ;

• Condamne Y Z aux dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire de 2 060,55 €.

Le jugement expose que le bail entre le GFA du Cammas et Y Z en date des 22 mars et 11 avril 1985 porte sur les aisances et dépendances des biens et que le fermage annuel stipulé est de 180 quintaux métriques de blé froment de première qualité, payable le 1^er novembre. L’acte unilatéral non daté de B Z, père de Y Z et alors gérant de GFA du Cammas et la SCI du Cammas, déclarant que le loyer de la maison est inclus dans le montant initial du bail, contrevient aux dispositions d’ordre public du Code rural qui imposent la distinction de ces deux éléments. Le jugement relève que la cour d’appel de Montpellier s’est prononcée le 14 décembre 2011 sur un litige concernant la reconnaissance d’un droit d’occupation de Y Z de la maison d’habitation sans toutefois se prononcer sur le caractère licite de l’intégration du loyer de la maison dans le montant initial du bail. Il n’y a donc pas autorité de la chose jugée sur ce point. Le fait que Y Z ait pris à sa charge les frais de consommation d’eau et d’électricité est sans incidence sur l’obligation de paiement des loyers. Le jugement retient l’évaluation du loyer proposée par l’expert puisque Y Z ne démontre pas qu’un loyer inférieur serait plus justifié.

Le jugement constate que les bâtiments d’exploitation dont se prévaut Y Z au titre de son bail avec le GFA du Cammas sont en fait implantés sur des parcelles appartenant à la SCI du Cammas. L’acte unilatéral de B Z reconnaissant consentir un bail à ferme annuel à son fils, ne fait pas mention de bâtiments. Le jugement retient l’évaluation de l’expert pour le montant du loyer en l’absence de contestation.

Concernant le loyer des terres, le jugement indique retenir l’évaluation de l’expert puisque son calcul est proportionnel à la surface et qu’elle a été établie en tenant compte des observations de Y Z. Le jugement relève que c’est à Y Z de payer 1/5 du montant total de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Il constate la production des avis d’imposition des bailleresses et l’absence de contestation de Y Z sur ce sujet.

Le jugement constate que Y Z ne justifie pas du paiement des taxes d’ordures ménagères pour l’année 2012 et 2013.

Le jugement constate que le GFA du Cammas et la SCI du Cammas n’établissent pas avoir adressé à Y Z une sommation de payer ou une mise en demeure de

payer les loyers et les charges qui auraient fait courir les intérêts au taux légal. Il n’y a pas non plus de préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de la créance.

Le jugement relève qu’il n’y a pas lieu d’examiner si Y Z a amélioré les lieux puisque les baux sont toujours en cours. La SCI du Cammas ne peut pas être tenue de payer le remplacement de la chaudière puisque Y Z ne justifie pas d’avoir recueilli son accord pour la changer ni l’avoir mis en demeure d’opérer ce changement ni que ce changement ait fait l’objet d’une autorisation judiciaire.

Y Z a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1^er juillet 2020.

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 8 février 2021.

MOTIFS

En matière de procédure sans représentation obligatoire, la partie appelante doit, soit comparaître, soit se faire représenter.

En l’espèce, à l’audience de plaidoirie du 8 février 2021, Y Z, appelant, régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

De même, la SCI du Cammas et le GFA du Cammas, intimés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La Cour constate en conséquence qu’elle n’est saisie d’aucun moyen critiquant la décision attaquée, de sorte qu’il y a lieu de la confirmer en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 11 mai 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Carcassonne, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Y Z aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,