Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 06 JUILLET 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/01015 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OAQR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 JANVIER 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 16/00262

APPELANTES :

Madame [L] [W] épouse [H]

née le 02 Août 1956 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

Madame [R] [W]

née le 23 Mars 1959 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représentées par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Pierre Edouard MOULIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SA LNA SANTE anciennement dénommée LE NOBLE AGE

[Adresse 10]

[Localité 6]

et

SNC MF 11 [Localité 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Carole COUSON WARLOP, avocat au barreau de NANTES

Madame [F] [Z] veuve [W]

née le 02 Juin 1944 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représentée – assignée le 15 mai 2019 à personne

Ordonnance de clôture du 18 Avril 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 mai 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— réputé contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er avril 2011, les consorts [W]-[G]-[M] ont cédé à la SA Le Noble Age (devenue LNA Santé) la totalité des actions de la SA Les Mimosas qui exploitait un EHPAD à [Localité 1], sous condition suspensive de la vente par monsieur [K] [W], président de la SA Les Mimosas, du terrain contigu lui appartenant où se trouvait l’ancienne clinique [Localité 13], dans l’objectif de procéder à des travaux de démolition et reconstruction d’un ensemble immobilier destiné aux mêmes fins.

Par acte du 4 juillet 2012, la SNC MF 11 [Localité 1], société à vocation immobilière et filiale de la précédente, a acheté à monsieur [K] [W] l’ensemble immobilier de l’ancienne clinique [Localité 13] pour le prix de 3 808 100 euros, l’acte de vente précisant qu’il n’existait sur le terrain ni déchets ni pollution et que le vendeur ne serait tenu à aucune garantie des vices cachés.

En juin 2013, les travaux ont révélé l’existence de deux cuves à fuel dont l’une pleine sous les bâtiments de l’ancienne clinique, l’une ayant été condamnée en 2003 et l’autre en 2010 car affectée d’une fuite liée à sa vétusté depuis 2005.

La SA SOCOTEC a établi en juillet 2013 un rapport aux termes duquel 'les investigations mettent en évidence une importante contamination des sols aux hydrocarbures causée par des fuites et infiltrations des cuves FOD de l’ancien bâtiment de sorte que le projet d’aménagement nécessitera des travaux de terrassement. Cependant, des contaminations subsisteront sous la dalle de béton du sous-sol contre les bordures de la [Adresse 14] et du [Adresse 3], au niveau de la parcelle [Cadastre 9] et probablement dans les eaux souterraines souillées. Ces contaminations résiduelles entraînent un risque sanitaire pour les futurs salariés, patients et visiteurs de l’établissement. (') Les enjeux environnementaux sont considérés comme importants. Lors des futurs travaux d’aménagement du site, il devra être pris en compte un surcoût financier dû à l’élimination des sols souillés aux hydrocarbures'.

La SOCOTEC a conclu à la nécessité de dépolluer les sols, ce qui a été évalué à la somme de 197 650,24 euros.

En octobre 2013, les parties ont envisagé de mettre en place un protocole d’accord transactionnel. Monsieur [K] [W] est décédé le 19 février 2014 et la SNC MF 11 [Localité 1] a déclaré sa créance auprès de sa succession.

Par actes des 15 et 18 janvier 2016, la SA Le Noble Age et la SNC MF 11 [Localité 1] ont assigné madame [R] [W], madame [L] [W] épouse [H] et madame [F] [Z] veuve [W] en leur qualité d’héritières de monsieur [K] [W] devant le tribunal de grande instance de Narbonne afin d’obtenir leur condamnation à payer la somme de 197 650,24 euros représentant le coût des travaux sur le fondement du défaut de délivrance conforme, du dol et des vices cachés.

Par ordonnance du 8 décembre 2016, confirmée par arrêt du 21 septembre 2017, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Narbonne a notamment :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la compétence de la juridiction,

— déclaré la demande recevable au regard de la qualité à agir,

— dit que dans le cadre du contrat de vente d’immeuble du 4 juillet 2012, à savoir des parcelles cadastrées [Cadastre 7] et [Cadastre 8] AR à [Localité 1], et accessoirement du contrat de cession des actions de la société 'Les Mimosas’ du 1er avril 2011, monsieur [K] [W] vendeur a fait preuve de dol par réticence et de manquement à son obligation de délivrance de la chose conforme aux spécifications du contrat à l’égard de la société MF 11 [Localité 1] et de la SA Le Noble Age, en raison de la pollution qui affectant le sol des biens vendus,

— condamné madame [R] [W], madame [L] [W] épouse [H] et madame [F] [Z] veuve [W], représentant la succession de monsieur [K] [W], à payer à la société MF 11 [Localité 1] et la société Le Noble Age – LNA Santé, prises en qualité de créanciers solidaires, la somme de 197 650,24 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— rappelé en tant que besoin que la garantie de passif comporte une franchise de 20 000 euros ;

— condamné madame [R] [W] et madame [L] [W] épouse [H] à payer à la société MF 11 [Localité 1] et à la société Le Noble Age ' LNA Santé, prises en qualité de créanciers solidaires, la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les demandes des autres parties ;

— condamné madame [R] [W] et madame [L] [W] épouse [H] aux dépens.

Par acte en date du 11 février 2019, madame [R] [W] et madame [L] [W] épouse [H] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 15 avril 2020, madame [R] [W] et madame [L] [W] épouse [H] sollicitent la réformation du jugement en toutes ses dispositions.

Elles soulèvent deux fins de non recevoir :

— l’une liée au défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SA LNA Santé,

— l’autre liée à la prescription des demandes de la SNC MF 11 [Localité 1] au titre de la garantie des vices cachés.

En tout état de cause, elles demandent à la cour de rejeter les demandes des sociétés LNA Santé et MF 11 [Localité 1] comme irrecevables et à tout le moins infondées et de condamner les sociétés LNA Santé et MF 11 [Localité 1] aux dépens et à leur payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 25 avril 2022, la SA LNA Santé et la SNC MF 11 [Localité 1] concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés, elles demandent de voir condamner la succession de monsieur [K] [W] à verser à la SNC MF 11 [Localité 1] la somme de 197 650,24 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice généré par la découverte des cuves à fuel enterrées et de la contamination du sol et sous-sol générée par ces cuves.

Elles sollicitent en outre la condamnation des consorts [W] aux dépens d’appel et à leur payer la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [Z] veuve [W], régulièrement touchée, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 avril 2023.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

Sur l’intérêt à agir de la SA LNA Santé

Le tribunal a estimé que l’opération immobilière était indivisible et que les deux sociétés concernées pouvaient agir.

Mesdames [W] contestent cette analyse, arguant que les fondements juridiques retenus prennent appui sur l’acte de vente immobilière conclu entre monsieur [K] [W] et la SNC MF 11 [Localité 1] seule, et que les factures ont été émises au débit de cette seule société.

L’action engagée, qui a pour fondements le dol, le manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information, le défaut de délivrance conforme et la garantie des vices cachés, repose exclusivement sur l’acte de vente du 4 juillet 2012 passé entre monsieur [K] [W] d’une part et la société MF 11 [Localité 1] d’autre part.

Par ailleurs, si la cession d’actions ( pièce 5 des intimées) est conditionnée par la vente de l’immeuble (pièce 8 des intimées), l’inverse n’est pas vrai.

Dans ces conditions, en dépit de ce que la vente s’inscrit dans un projet d’ensemble qui concerne également la SA LNA santé, cette dernière ne dispose d’aucune qualité à agir dans le cadre du présent litige, étant observé à titre surabondant que les factures ont été adressées soit à la société MF 11 [Localité 1], soit aux deux sociétés (pièces 31 à 34 des intimées).

Par conséquent, le jugement sera infirmé et la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SA LNA santé sera accueillie.

Sur le bien fondé de la demande

Le tribunal, relevant que le vendeur avait souscrit un engagement spécifique garantissant qu’il n’avait jamais été déposé, enfoui, ni utilisé sur le terrain de déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé et l’environnement, en a déduit que l’acquéreur pouvait se prévaloir d’un manquement à cet engagement spécifique, une importante contamination aux hydrocarbures ayant été localisée aux droits d’anciennes cuves. Il a par conséquent retenu le manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur, et exclut le fondement de la garantie des vices cachés, sans examen de la prescription soulevée à ce titre.

Le tribunal, relevant par ailleurs que les éléments du dossier laissaient clairement apparaître que le vendeur, monsieur [K] [W], avait connaissance de l’existence des cuves et des fuites qui avaient été constatées sur au moins l’une d’elles, et donc d’une cause de pollution, a jugé que monsieur [K] [W] aurait dû informer son co-concotractant de cet état de fait et que, ne l’ayant pas fait, il avait manqué à son obligation pré-contractuelle.

Enfin, sur le terrain du dol le tribunal a retenu l’existence d’une réticence dolosive (omission de délivrer l’information selon laquelle le sol était pollué par le fuel domestique) ayant provoqué une erreur d’appréciation de l’acquéreur, lequel n’aurait pas acquis dans les mêmes conditions de prix s’il avait connu le risque dont les clauses du contrat devaient le prémunir.

Les appelantes contestent l’analyse du tribunal.

Elles soutiennent que les intimées ne rapportent la preuve ni de la réalité du sinistre, le rapport de la SA SOCOTEC ayant été établi de manière non contradictoire, ni de son origine, la cuve fuyarde ayant pu être percée par des engins lors du terrassement ou le déversement d’hydrocarbures pouvant provenir d’un fonds voisin, alors que la fuite de 2003 sur l’une des cuves était ponctuelle et résiduelle et n’aurait pu à elle seule avoir de telles conséquences (pollution de plusieurs centaines de mètres carrés sur trois mètres de profondeur) et que l’autre cuve était pleine en 2013, donc non fuyarde.

Elles soutiennent de plus que le fait générateur du préjudice allégué serait inexistant, du fait de la connaissance par l’acquéreur de l’existence et de l’état des deux cuves, relevant que l’acquéreur, en sa qualité de professionnel de l’immobilier s’était nécessairement intéressé au système de chauffage et avait d’ailleurs dispensé le vendeur de la production d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Selon elles, l’éventualité d’une pollution dans le sol avait été évoquée dans l’acte de vente et ce alors que le vendeur n’a jamais garanti l’absence de pollution des sols, mais a seulement indiqué qu’ à ''sa connaissance, ses investigations lui permettaient de supposer » que les sols n’étaient pas pollués. Elles soulignent que le vendeur aurait rempli ses obligations au delà de ce à quoi il était tenu, en l’absence d’installation classée.

Les appelantes estiment que la délivrance de la chose était conforme au contrat liant les parties, le vendeur n’ayant jamais offert la moindre garantie sur l’absence de pollution du sol tandis que l’acquéreur avait eu connaissance d’une éventuelle pollution au travers de la mention sur le traitement des terres figurant à l’acte de vente.

S’agissant du dol, les appelantes en réfutent l’existence, le vendeur n’ayant jamais affirmé l’absence de pollution et les éléments du dossier ne démontrant pas qu’il ait eu la connaissance d’une pollution importante. Elles ajoutent qu’à supposer le dol établi, le dol n’a pas eu de caractère déterminant s’agissant d’une opération financière portant sur plus de sept millions d’euros (cessions d’actions et vente immobilière).

Les intimées évoquent le caractère probant du rapport de la SA SOCOTEC, utilement soumis au débat contradictoire dans le cadre procédural. Elles soulignent l’attitude de monsieur [K] [W], qui connaissait l’existence des cuves (ancien système de chauffage de la clinique) et l’état de ces dernières, puisque des fuites sont apparues et ont justifié la condamnation desdites cuves, sans toutefois qu’il soit procédé à leur dégazage ni à leur vidange, et qui a sciemment omis d’en faire mention lors de la vente. Elles mentionnent que monsieur [K] [W] a par la suite reconnu sa responsabilité en envisageant, peu de temps avant son décès, de signer un protocole d’accord permettant le dédommagement de l’acquéreur. Elles soulignent la pertinence des fondements juridiques proposés à l’appui de leur demande.

Le rapport de la SA SOCOTEC (pièce 12 des intimées) a été communiqué à monsieur [K] [W] dès le 29 juillet 2013 (pièce 65 des intimées), antérieurement à toute procédure judiciaire. Il a ainsi été produit en temps utile, permettant au contradictoire de s’exercer pleinement dans le cadre de la présente procédure. Par ailleurs, les appelantes, qui auraient pu solliciter une mesure d’expertise judiciaire, ne l’ont pas fait. Dans ces conditions, corroboré par d’autres éléments de preuve versé aux débats par les intimées (pièces 11 et 44 des intimées notamment), ce rapport est de nature à justifier les prétentions des intimées.

S’agissant de l’origine du sinistre, cette dernière apparaît parfaitement établie par ledit rapport SOCOTEC qui relève (page 22 du rapport) que la source de la contamination aux hydrocarbures est bien localisée au droit des cuves avec notamment une contamination de plus de trois mètres d’épaisseur et conclut que l’importante contamination des sols aux hydrocarbures a été causée par les fuites et infiltrations de cuves FOD de l’ancien bâtiment (page 32 du rapport), ce qui exclut une contamination provenant d’un fonds voisin. De même, le percement des cuves lors des opérations de terrassement est exclu, les cuves ayant été découvertes lors des travaux de démolition mais avant tout terrassement, alors la pollution des sols a quant à elle été découverte lors des fouilles de diagnostic archéologique (pièce 44 des intimées, attestation de monsieur [V] [A], maître d''uvre).

Concernant les cuves, le mail de madame [N] [U], secrétaire de direction, du 12 juin 2013 (pièce 11 des intimées) laisse apparaître que l’une avait été condamnée huit ou dix années auparavant et que l’autre fuyait alors qu’une fiche d’intervention de Cofathec Services du 21 avril 2005 fait état d’une cuve percée dont il est préconisé la condamnation (pièce 15 des intimées), mais qui a été remise en service à la demande du directeur (monsieur [K] [W]) (pièce 16 des intimées). Ainsi, il est clairement établi que monsieur [K] [W] connaissait l’existence des deux cuves ainsi que leur caractère fuyard, au moins pour l’une d’elles.

Concernant la connaissance que pouvait avoir l’acquéreur de l’existence et de l’état des cuves, d’une part cette éventuelle connaissance n’exonère en rien le vendeur de son obligation d’information loyale, d’autre part elle ne saurait être simplement déduite de la qualité de professionnel de l’immobilier dudit acquéreur, étant observé que le diagnostic de performance énergétique (DPE) concerne les performances du chauffage existant et que l’acquéreur projetant de démolir l’immeuble existant, il a pu en toute logique dispenser le vendeur de la production du DPE, lequel n’avait pas vocation à le renseigner sur l’existence de cuves à fuel enterrées et de la pollution qu’elles avaient pu générer. Par ailleurs, si l’acte de vente (pièce 8 des intimées) contient une information selon laquelle le traitement des terres est soumis à la réglementation des déchets en cas de pollution, cette information ne sous entend pas que les terres seraient polluées, et est suivie immédiatement de la déclaration du vendeur faisant état de ce qu’à sa connaissance le bien n’est frappé d’aucune pollution (pages 17 et 18 de l’acte de vente).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que monsieur [K] [W] a volontairement gardé le silence vis à vis de son cocontractant sur des informations dont il avait pleinement connaissance (cuves de fuel enterrées et fuyardes susceptibles d’avoir contaminé le sol), informations essentielles car portant sur un élément important de la chose vendue (l’état des sols).

En retenant volontairement des informations importantes qu’il connaissait, monsieur [K] [W] a manqué à son obligation d’information pré-contractuelle et commis un dol, ces informations données en temps utile à l’acquéreur, si elles n’auraient manifestement pas entraîné un renoncement à l’acquisition (étant d’ailleurs relevé que les intimées ne sollicitent pas l’annulation ou la résolution de la vente), auraient néanmoins justifié une baisse de prix à hauteur du coût des travaux nécessaires à la remise en état des sols.

Le jugement, dont la cour adopte les motifs tout à fait pertinents, sera dès lors confirmé.

Sur le préjudice

Il résulte des éléments du dossier (pièces 31 à 34 des intimées, factures) que la société MF 11 [Localité 1] s’est vue facturer la somme de 197 650,24 euros afin de dépolluer les sols.

S’il n’est pas justifié du règlement de ces factures, cet élément de fait est sans incidence sur le préjudice qui découle de la nécessité d’effectuer les travaux et non de la dépense, laquelle n’en est qu’une conséquence.

Concernant le montant sollicité, les appelantes ne versent aux débat aucun élément de nature à contredire le chiffrage proposé et n’ont pas demandé, dans le cadre de la présente procédure, d’expertise aux fins de chiffrage contradictoire.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé, sauf à préciser que la condamnation prononcée en application de l’article 700 du code de procédure civile l’est uniquement au profit de la société MF 11 [Localité 1].

En cause d’appel, madame [R] [W] et madame [L] [W] épouse [H] seront condamnées aux entiers dépens d’appel et à payer à la société MF 11 [Localité 1] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Narbonne, sauf en ce qu’il a déclaré la demande de la SA LNA santé recevable au regard de la qualité à agir et en ce qu’il a prononcé des condamnations au profit de la SA LNA santé ;

Statuant des chefs infirmés,

Déclare irrecevable en son action la SA LNA santé ;

Dit que les condamnations prononcées le sont uniquement au profit de la société MF 11 [Localité 1] ;

Y ajoutant,

Condamne madame [R] [W] et madame [L] [W] épouse [H] à payer à la société MF 11 [Localité 1] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne madame [R] [W] et madame [L] [W] épouse [H] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,