Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19485 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUMQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/13371

APPELANTE

Madame [Z] [F] veuve [X]

née le 11 novembre 1944 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentée par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic, la société DAUCHEZ COPROPRIETES, SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 314 901 190, dont le siège social est [Adresse 2], et l’établissement principal [Adresse 3]

C/O Société DAUCHEZ COPROPRIETES

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par M^e Ariane SIC SIC de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 381

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

Mme [F] veuve [X] est propriétaire de 7 appartements représentant 70 lots, au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 18] et géré par son syndic, la société Cabinet Dauchez Copropriétés.

Les articles 7, 17, 18 et 65 du règlement de copropriété ont institué des services d’accueil, de sécurité et de restauration au profit de titulaires d’un droit d’usage et d’habitation viager (dénommés 'usuaires') sur 63 appartements. Ces services ont été institués dans le but de permettre l’accueil de ces personnes âgées au sein de la copropriété.

Mme [X], se plaignant de diverses anomalies dans le fonctionnement de cette copropriété, a, par acte du 21 septembre 2016, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 3ème devant le tribunal aux fins de faire annuler l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 juin 2016, les règles impératives relatives à l’obligation pour le syndic d’ouvrir un compte séparé dans les 3 mois de sa désignation n’ayant pas été respectées.

Elle a soutenu que les règles de compétence et de vote prévues au règlement de copropriété n’ont pas davantage été respectées, les dépenses relatives aux services spécifiques et aux parties communes spéciales relevant d’une assemblée générale spéciale, en vertu du règlement de copropriété.

Elle a sollicité également la condamnation du syndicat aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 17] s’est opposé à ces demandes et a sollicité la condamnation de Mme [X] à lui payer les sommes de 15.000 € de dommage-intérêts et 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 14 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assemblée de copropriétaires du 6 juin 2016 dans son entier formulée par Mme [F] veuve [X],

— condamné Mme [F] veuve [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 17] la somme de 1.500 € de dommage-intérêts pour procédure abusive,

— condamné Mme [F] veuve [X] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 10] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [F] veuve [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 novembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 mars 2025 par lesquelles Mme [F] veuve [X], appelante, invite la cour, au visa des articles 24 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— annuler les résolutions n°5, 10 et 11 prises par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] du 6 juin 2016,

— rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

— la dispenser de toute participation aux charges communes correspondant aux frais de la présente procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 28 février 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17], intimé, demande à la cour, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [Z] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’appel pour procédure abusive,

— condamner Mme [X] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Mme [X] ne demande plus l’annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2016 en son entier mais sollicite devant la cour l’annulation des décisions n° 5, 10 et 11 de cette assemblée.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la recevabilité de ces demandes devant la cour.

Par ailleurs, il n’est pas contesté devant la cour que le syndicat des copropriétaires a justifié de l’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les délais légaux.

Il s’en déduit que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assemblée de copropriétaires du 6 juin 2016 dans son entier formulée par Mme [F] veuve [X].

Sur la demande d’annulation des résolutions n°5, 10 et 11 de l’assemblée générale du 6 juin 2016

Ces résolutions ont respectivement approuvé les comptes de l’exercice 2015 (résolution n°5), le budget prévisionnel de l’exercice 2016 (résolution n°10) et le budget prévisionnel de l’exercice 2017 (résolution n°11).

Mme [X] soutient que les décisions n° 5, 10 et 11 de l’assemblée générale du 6 juin 2016 sont nulles, en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir que les décisions concernant les dépenses relatives aux services d’accueil, de sécurité et de restauration devraient être prises par des assemblées générales spéciales conformément au règlement de copropriété. Elle soutient que les comptes et budgets visés par les résolutions n° 5, 10 et 11 ne pouvaient être votés par tous les copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire.

Sur la situation des services dits spécifiques et des parties communes spécifiques

Mme [X] est propriétaire de 7 'appartements services’ (lots n°17015, n°17020, n°17046 n°17047, n°17049, n°17068, n°17070).

Le règlement de copropriété prévoit que le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] peut fournir les 'services spécifiques’ suivants aux propriétaires des 'appartements services’ :

— un service de santé (la faculté de faire fonctionner ce service n’a jamais été utilisée),

— un service de restauration, assuré dans la salle de restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble,

— un service d’accueil, d’assistance et de sécurité.

Ces services sont réservés aux propriétaires des 'appartements services'.

Le règlement de copropriété a institué plusieurs 'parties communes spécifiques', qui constituent des parties communes spéciales.

Il a affecté ces 'parties communes spécifiques’ aux différents 'services spécifiques’ :

— les 'parties communes spécifiques’ dénommées 'restaurant et ses annexes’ ont été affectées au service de restauration,

— les 'parties communes spécifiques’ dénommées 'bureau d’accueil’ ont été affectées au service d’accueil, d’assistance et de sécurité.

Le règlement de copropriété prévoit que l’assemblée générale ordinaire est composée des propriétaires des 70 lots de la copropriété (représentant 10.000 voix).

Par ailleurs, il prévoit que :

— les questions relatives au fonctionnement de 'services spécifiques’ et à l’entretien des 'parties communes spécifiques’ relèvent de la compétence d’assemblées spéciales réunissant les propriétaires des 'appartements services’ (article 17 du règlement de copropriété),

— les décisions concernant les dépenses sont prises exclusivement par les propriétaires des 'appartements services’ concernés, chacun disposant alors d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dépenses particulières (article 18 du règlement de copropriété).

A l’origine, la SNC Bernard de Clairvaux et la SCI Gérard de Nerval ont fait édifier à Paris 3ème, [Adresse 4] et [Adresse 11], dans le quartier dit '[Adresse 19]', trois immeubles à usage d’habitation et à destination de résidence avec services.

Avant l’édification de ces immeubles, une ASL dénommée 'Association syndicale Libre [Localité 16]-Marais-Beaubourg’ (ci-après ASL PMB) a été constituée le 28 mai 1982 en vue d’assurer les services d’accueil, d’assistance et de sécurité dans les trois immeubles précités.

L’assemblée générale de l’ASL PMB DU 17 juillet 2002 a décidé de sa dissolution et l’assemblée générale du 16 décembre 2003 a décidé de la liquidation et la clôture de l’association.

Par jugement du 11 juillet 2006, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé la nullité des deux assemblées générales des 17 juillet 2002 et 16 décembre 2003 de l’ASL PMB et ordonné, la remise en état et le fonctionnement des services d’accueil, d’assistance et de sécurité dans les conditions prévues par les statuts dans un délai de deux mois de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai.

L’ASL PMB n’ayant pas exécuté ce jugement, un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2007 l’a condamné à payer à Mme [X] les sommes de 3.000 € au titre de la liquidation de l’astreinte pour la période arrêtée le 6 novembre 2006, outre 100 € par jour pour la période du 12 novembre 2006 au 6 novembre 2007.

Par acte du 7 février 2012, Mme [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux fins, notamment, de le voir condamner à assurer la remise en état et le fonctionnement des services d’accueil, d’assistance et de sécurité dans les conditions prévues dans le règlement de copropriété. Par jugement du 3 mars 2015, confirmé par arrêt de cette cour du 11 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a débouté Mme [X] de cette demande.

Entre-temps, l’assemblée générale du 16 octobre 2013 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 17] a décidé, au terme de sa résolution n° 7, de supprimer les services spécifiques de la résidence et de modifier le règlement de copropriété.

Par acte du 2 janvier 2014 Mme [Z] [X] et Mme [M] [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette assemblée du 16 octobre 2013.

Par jugement du 23 mai 2017 le tribunal de grande instance de Paris a annulé l’assemblée générale du 16 octobre 2013 au motif que Mme [M] [X] n’y avait pas été convoquée, étant précisé qu’aucune partie n’avait communiqué ce jugement à la cour lors de la procédure ayant abouti à l’arrêt précité du 11 octobre 2017.

Du fait de l’annulation de l’assemblée générale du 16 octobre 2013 le règlement de copropriété n’a pas été modifié, de sorte que les services spécifiques de la résidence n’ont pas été supprimés. Les articles 7, 8, 17, 18, 61 et 62 du règlement de copropriété sont en vigueur.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5, 10 et 11 de l’assemblée générale du 6 juin 2016

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au litige, 'lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses'.

Il résulte de l’article 41-1 de la même loi que 'le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés….'.

Selon l’article 41-2 de la même loi, 'le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables. Il précise la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition…'.

Comme il a été dit plus haut, le règlement de copropriété stipule que la copropriété comprend deux types de lots et que seuls les propriétaires des appartements services, réunis en assemblée spéciale, délibèrent sur les décisions qui concernent les services spécifiques ou les parties communes spécifiques.

Mme [X] fait valoir que les décisions n°5, 10 et 11 contestées ont été prises par l’assemblée générale, alors qu’elles ne pouvaient être adoptées que par les propriétaires des appartements services, réunis en assemblée spéciale.

Ces décisions portaient sur l’approbation des comptes de l’exercice 2015 (décision n°5), du budget prévisionnel de l’exercice 2016 (décision 10) et du budget prévisionnel de l’exercice 2017 (décision 11).

Selon Mme [X], les comptes de l’exercice 2015 (décision n°5), le budget prévisionnel de l’exercice 2016 (décision 10) et le budget prévisionnel de l’exercice 2017 (décision 11) concernaient à la fois :

— des dépenses et charges communes à l’ensemble des copropriétaires qui devaient être approuvées par l’assemblée générale ordinaire,

— des dépenses et charges concernant des parties communes spécifiques et des services spécifiques qui devaient être approuvés par les seuls lpropriétaires des appartements services, réunis en assemblée spéciale.

Il s’agit des postes suivants (pièce [X] n° [Cadastre 9]) :

— dépose armoires métalliques dans le bureau : 219,04 €,

— remise en état porte du bureau d’accueil : 1.171,96 €,

— pose de picots anti-pigeons mur mitoyen terrasse inaccessible : 3.393,50 €,

— remplacement globe bureau conseil syndical : 602,09 €,

— charges bâtiment ABC -fourniture-entretien dives équipement divers : remboursement frais Mme [O]-facture Le Cèdre Rouge-fauteuil terrasse commune muscade : 952,20 €,

— sécurité N/récupérable : Sagex fact. n°1508266 Vérif. Extincteur année 2015 : 340,72 €

— téléphone loge : Orange du 17 février au 24 décembre 2015 : 360,96 €,

— honoraires avocat : SDC c/[X] (suppression service) : 4.375,95 €.

Selon l’article 8 du règlement de copropriété, la terrasse-jardin, le bureau d’accueil et les locaux administratifs font partie des 'parties communes spéciales aux appartements services, dites parties communes spécifiques’ (pièce [X] n° 2 : règlement de copropriété).

Cependant, il existe dans la copropriété, outre la terrasse jardin partie commune spécifique, des terrasses, accessibles ou non (page 13 du règlement de copropriété). Il n’est pas établi que les postes 'pose de picots anti-pigeons mur mitoyen terrasse inaccessible’ et 'bâtiment ABC -fourniture-entretien dives équipement divers : remboursement frais Mme [O]-facture Le Cèdre Rouge-fauteuil terrasse commune muscade’ concernent la terrasse jardin partie commune spécifique.

Les postes 'téléphone loge', qui concerne la loge du gardien et 'sécurité N/récupérable : Sagex fact. n°1508266 Vérif. Extincteur année 2015' qui se rapporte à la sécurité de l’ensemble de l’immeuble, font partie des charges communes générales.

Les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, quelque soit la procédure dans laquelle le syndicat est partie, font partie des charges communes générales (article 43 du règlement de copropriété).

Les postes 'dépose armoires métalliques dans le bureau’ et 'remplacement globe bureau conseil syndical’ et 'remise en état porte du bureau d’accueil’ concernent en revanche des 'parties communes spéciales aux appartements services, dites parties communes spécifiques’ comme précisé à l’article 8 du règlement de copropriété. Le vote sur l’approbation ou non de ces dépenses devait être soumis aux seuls propriétaires des appartements services. La résolution n° 5 de l’assemblée générale du 6 juin 2016 encourt par conséquent l’annulation.

S’agissant du budget prévisionnel de l’exercice 2016 (décision 10) et du budget prévisionnel de l’exercice 2017 (décision 11) Mme [X] n’explique ni ne justifie que les postes de ces budgets concernaient à la fois des dépenses et charges communes à l’ensemble des copropriétaires qui devaient être approuvées par l’assemblée générale ordinaire, et des dépenses et charges concernant des parties communes spécifiques et des services spécifiques qui devaient être approuvés par les seuls propriétaires des appartements services. Par ailleurs il n’est pas contesté que les comptes des exercices 2016 et 2017 ont été approuvés par les assemblées générales postérieures qui n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Mme [X] doit être déboutée de sa demande d’annulation des décisions n° 10 et 11 de l’assemblée générale du 6 juin 2016.

Sur la demande dommage-intérêts du syndicat des copropriétaires

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de Mme [X] aurait dégénéré en abus du droit de contester les décisions des assemblées générales et du droit de former un appel contre une décision de première instance.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné Mme [F] veuve [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 17] la somme de 1.500 € de dommage-intérêts pour procédure abusive.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses demandes de dommages-intérêts formulées tant en première instance qu’en appel.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties ayant succombé dans l’un de ces chefs de prétentions, les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Et il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Mme [X] sollicite d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

Le jugement étant confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assemblée de copropriétaires du 6 juin 2016 dans son entier formulée par Mme [F] veuve [X] et cette dernière n’ayant gagné que partiellement son procès contre le syndicat en cause d’appel, il y lieu de débouter Mme [X] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [F] veuve [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 17] la somme de 1.500 € de dommage-intérêts pour procédure abusive ;

— condamné Mme [F] veuve [X] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 10] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], à [Localité 17] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], à [Localité 17] de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Annule la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 6 juin 2016 ;

Déboute Mme [F] veuve [X] de sa demande d’annulation des résolutions n° 10 et 11 de l’assemblée générale du 6 juin 2016 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 17] de sa demande de dommages-intérêts ;

Ordonne le partage des dépens de première instance et d’appel par moitié entre chacune des parties ;

Déboute Mme [F] veuve [X] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense des frais de la procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE