ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01427 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORPJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 JANVIER 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18/04891

APPELANTE :

Madame [U] [V] [B] [F]

née le 28 Juillet 1954 à [Localité 9] (99)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre KOCHOYAN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Claire TRIBOUL-MAILLET avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [B], [O] [C] veuve [E]

née le 12 Mai 1952 à [Localité 15] (34)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Nathalie PINHEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 16 octobre 2017, un compromis de vente a été conclu entre Madame [U] [F] et Madame [B] [E] portant sur la vente d’une maison à usage d’habitation moyennant un prix de 28 000 euros. Au stade du compromis, Madame [F] a versé l’intégralité du prix de vente majoré des frais soit la somme de 31 224,33 euros dont 5 000 euros au titre du dépôt de garantie.

Le 30 janvier 2018, Madame [F] a informé par lettre recommandée Madame [E] qu’elle ne souhaitait plus acquérir le bien pour cause d’ éléments ayant vicié son consentement. Madame [F] a donc sollicité la restitution de la totalité des sommes versées.

Le 5 octobre 2018, Madame [F] a assigné Madame [E] devant le tribunal de grande instance de Montpellier.

Par jugement contradictoire 30 janvier 2020, le Tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Constaté que l’annulation de la vente pour dol n’est pas demandée au dispositif des conclusions de Madame [F],

En conséquence,

— Dit n’y avoir lieu de statuer sur la nullité de la vente pour dol,

— Débouté Madame [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— Débouté Madame [F] de sa demande indemnitaire pour préjudice matériel et moral,

— Constaté que la somme de 25.774,33 euros au titre du solde du prix versée en l’étude de Maître [D], notaire, a été restituée le 29 novembre 2018 à Madame [F],

En conséquence,

— Dit que la demande visant à autoriser Maître [D] à restituer la somme en question à Madame [F] est devenue sans objet,

— Dit que le dépôt de garantie reste acquis au vendeur,

En conséquence,

— Condamné Madame [F] à payer à Madame [E] la somme de 5.000 euros en restitution du dépôt de garantie stipulé au compromis de vente immobilière du 16 octobre 2017, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ,

— Débouté Madame [E] de sa demande indemnitaire pour préjudice moral et perte de chance,

— Condamné Madame [F] à payer à Madame [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

— Condamné Madame [F] aux dépens ,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 10 mars 2020, Madame [F] à interjeté appel du jugement susvisé à l’encontre de Madame [E].

Par conclusions enregistrées au greffe le 30 juin 2023, Madame [F] sollicite la réformation du jugement.

Elle demande à la cour de :

A titre principal,

— Constater les man’uvres dolosives de Madame [E] ou de ses représentants dans le cadre de la signature du compromis de vente litigieux,

— Constater que ces man’uvres ont trompé Madame [F] relativement à la nature physique ou juridique du bien objet de la vente envisagée,

— Constater le caractère déterminant de ces man’uvres dans le consentement de Madame [F],

En conséquence,

— Prononcer la nullité pour dol du compromis de vente signé le 16 octobre 2017,

— Ordonner la restitution immédiate par Madame [E] à Madame [F] du montant du dépôt de garantie ,

— Condamner Madame [E] à payer à Madame [F] la somme de 5 000 euros,

A titre subsidiaire,

— Constater qu’en condamnant Madame [F] à payer à Madame [E] somme de 5 000 euros, soit l’intégralité du séquestre, le Tribunal Judiciaire n’a pas fait une exacte application des stipulations du compromis de vente,

— Constater en effet que la clause pénale stipulée au compromis plafonne à 10 % du prix de vente initialement convenu le montant de l’indemnité due par la partie défaillante qui refuse de signer la vente après mise en demeure, soit la somme de 2 800 euros en l’espèce ,

En conséquence,

— Ordonner l’application de la clause pénale stipulée au compromis de vente,

— Constater que l’indemnité contractuellement due à Madame [E] est limitée à 2 800 euros, soit 10 % du prix de vente convenu ,

— Ordonner le remboursement par Madame [E] à Madame [F] de la somme de 2 200 euros,

En toutes hypothèses,

— Constater l’abus de résistance de Madame [E] ayant conduit à immobiliser la somme de 25 774,33 euros entre le 17 novembre 2017 et le 29 novembre 2018,

— Constater qu’il en résulte pour Madame [F] un préjudice résultant du trouble de jouissance de ces sommes,

— Condamner Madame [E] à payer à Madame [F] la somme de 980,38 euros, en indemnisation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,

— Annuler le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [F] à payer à Madame [E] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Madame [E] à payer à Madame [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées au greffe le 24 août 2020, Madame [E] sollicite la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de Madame [F] au dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la nullité du compromis de vente pour dol :

Il est constant que toute omission d’informer son cocontractant peut, si elle est intentionnelle et déterminante pour la victime, entraîner la nullité de la convention pour dol.

En l’espèce, l’annonce parue sur le site ' Le Bon Coin ' mentionnait l’existence d’une terrasse avec son jardin attenant de 300 m² environ et sa source.

La fille de Madame [F], Madame [H] [S], atteste le 6 mai 2020 que ' la personne qui nous a fait visiter la maison nous a affirmé que le terrain démarrait en haut des escaliers et que l’on pourrait clôturer toute la parcelle sans problème. L’eau courante de la maison était fourni par la source d’eau potable [Localité 13] et que cette source se trouve sur le terrain, et que les autres maisons s’alimentent dessus '.

S’agissant d’une part de la source, il résulte de l’attestation du 5 mai 2020 de Monsieur [R] et d’un mail du 16 mai 2020 de Monsieur [J] que la source ne se trouve pas sur le terrain vendu mais sur le fonds voisin, propriété de Monsieur [J], ce dernier indiquant ' Pour ce qui est de la source et de la fontaine, le captage de l’eau se fait sur ma parcelle A [Cadastre 8] et se poursuit par gravitation jusqu’à la fontaine en partie sur la propriété de Madame [C].

Monsieur [J] précise : ' Je tiens à vous informer que cet ensemble ( captage et réservoir) a été construit par la communauté pour permettre de laver le linge ou d’abreuver les animaux.Il ne peut être considéré comme la propriété exclusive d’une personne, d’ailleurs il a alimenté un autre hameau ( [Localité 11]) durant quelques années sans que Monsieurs [C] ni Monsieur [W] propriétaires à [Localité 12] ne puissent s’y opposer'.

Il résulte donc de ces témoignages que contrairement à l’annonce publiée sur ' Le Bon Coin ', la source n’est pas la propriété exclusive de Madame [F], ne se trouve pas sur le terrain faisant l’objet de la vente et que l’eau n’est pas potable et est utilisée pour laver le linge et abreuver les animaux.

Par ailleurs, la circonstance que Madame [F] ait évoqué dans le cadre de SMS l’éventualité de la pose d’un surpresseur est sans aucun rapport avec le fait que la source se situe sur le fonds voisin et non sur le fonds faisant l’objet du compromis et sur le caractère potable ou non de l’eau.

Force est de constater que l’intimée reste taisante sur la situation de la source qui est contraire aux mentions de l’annonce faisant état d’un jardin attenant de 300 m² environ et de sa source.

S’agissant d’autre part de la terrasse mentionnée dans l’annonce, il ressort de l’attestation de Monsieur [R] que cette dernière est la propriété de Monsieur [J], son utilisation résultant d’une simple tolérance de ce dernier, étant relevé que cette terrasse n’apparaît pas sur le plan cadastral paraphé par les parties.

Enfin, si au regard du plan cadastral, la parcelle litigieuse n° [Cadastre 2] est enclavée, rien ne permet d’établir, contrairement à ce que soutient Madame [E], que Madame [F] était parfaitement informée que pour accéder à la maison, il fallait passer par un escalier appartenant au voisin, Monsieur [J].

En effet, Madame [F] indique qu’elle ignorait, faute de clôture, les limites de la propriété, sa fille attestant que la personne les ayant fait visiter leur avait affirmé que le terrain démarrait en haut des escaliers et qu’il était possible de le clôturer.

Madame [F] pouvait donc légitimement penser acquérir la propriété de l’escalier menant à la maison, étant relevé que le compromis de vente ne mentionne l’existence d’aucun droit de passage, ce qui est confirmé par le courrier adressé le 15 mars 2018 par la Chambre des Notaires indiquant que le droit de passage était inconnu au stade du compromis ( il ne figurait pas dans l’origine de propriété et n’a pas été publié au service de la publicité foncière) et n’a été découvert que postérieurement.

Dans son mail du 16 mai 2020, Monsieur [J] confirme être le propriétaire des escaliers : ' Concernant la partie des escaliers accédant à la maison de Madame [C] ainsi qu’à mon bâtiment ( parcelle A [Cadastre 4], A [Cadastre 7]), je vous confirme qu’elle fait bien partie de ma propriété et que par commodité l’accès en a été laissé libre ( sans qu’il n’y ait de servitude à ma connaissance) depuis aussi longtemps que je m’en souvienne bien qu’elle soit notée sur le cadastre Napoléonien en ' pâture'. L’accès à la parcelle A [Cadastre 2] se fait par le bas ( voir carte IGN) '.

Compte tenu de ces éléments, il est démontré que plusieurs informations déterminantes dans le consentement de l’acquéreur et que la venderesse ne pouvait ignorer, ont été volontairement dissimulées à Madame [F], ce qui constitue le dol prévu par les articles 1130 et 1137 du code civil.

Il résulte des dispositions de l’article 1131 du code civil que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Par conséquent, il convient d’annuler le compromis de vente du 16 octobre 2017.

Sur le dépôt de garantie :

Au préalable, il convient de rappeler que le 29 novembre 2018, Maître [D], notaire associé à [Localité 14], a versé la somme de 25 877,46 euros à la SCP Thomas Prono-Veyrier, notaire à [Localité 10], au titre de la restitution du solde du prix de vente.

Compte tenu de l’annulation du compromis de vente pour dol de la venderesse, il y a lieu d’ordonner la restitution par Madame [B] [C] épouse [E] à Madame [U] [F] du montant du dépôt de garantie et de la condamner en conséquence à lui payer à ce titre la somme de 5000 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la résistance abusive :

Madame [F] demande à la cour de condamner Madame [E] à la somme de 980,38 euros à titre d’indemnité en conséquence de sa résistance abusive, faisant valoir que Madame [E] aurait indûment refusé de lui restituer le reliquat du prix de vente, soit la somme de 25 774,33 euros, les fonds n’ayant été restitués que le 29 novembre 2018.

Or, il résulte des pièces versées aux débats par Madame [E] que cette dernière ignorait que l’acquéreur avait versé cette somme entre les mains du notaire et qu’elle a adressé, dès qu’elle en a eu connaissance, un courrier le 8 novembre 2018 à ce dernier afin que Maître [D] restitue cette somme à Madame [F].

Compte tenu de ces éléments, la résistance abusive de cette dernière n’est pas caractérisée, la demande présentée à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité pour dol du compromis de vente signé le 16 octobre 2017 ;

Ordonne en conséquence la restitution par Madame [B] [C] épouse [E] à Madame [U] [F] du montant du dépôt de garantie et condamne Madame [B] [C] épouse [E] à payer à ce titre à Madame [U] [F] la somme de 5000 euros ;

Déboute Madame [U] [F] de sa demande au titre de la résistance abusive;

Condamne Madame [B] [C] épouse [E] à payer à Madame [U] [F] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne Madame [B] [C] épouse [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,