ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05220 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PD5Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 JUILLET 2021

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 19/01861

APPELANT :

Monsieur [H] [F]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Pierre CHATEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ordonnance du 14/05/2024 qui déclare irrecevable l’appel de M. [F] à l’encontre de SAS ODEA

INTIMEES :

SAS ODEA exerçant sous la dénomination commerciale S.A.S. H2IMMOS prise en la personne de son representant legal en exercice domicilie en sa qualite audit siege social

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

LE CLOS SEMILLON prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A.S. BTL CONSTRUCTION prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Elodie THOMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SOCIÉTÉ QBE EUROPE Société de droit étranger prise en la personne de son représentant légal en exercice et inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 842 689 556 pour son établissement en France, sis [Adresse 14]

[Adresse 13]

[Localité 8] (BELGIQUE)

Représentée par M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Elodie THOMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SOCIÉTÉ QBE INSURANCE prise an la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Elodie THOMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre et M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

La société dénommée la SCCV Le Clos Semillon a réalisé une opération immobilière sur les parcelles n° AH[Cadastre 9] et AH[Cadastre 10] sur la commune de [Localité 6] sis [Adresse 16], qui consistait en la construction de plusieurs immeuble de 2 étages.

Ce projet a vu l’intervention de la société RS Ingénierie au titre de la maîtrise d''uvre d’exécution ainsi que la société BTL Construction, assurée auprès de la C^ie QBE Insurance, au titre du lot gros 'uvre.

M. [F] est propriétaire de la parcelle n°AH45, fonds contigu à l’opération immobilière, qui accueille sa maison d’habitation.

Estimant subir des troubles anormaux de voisinage, M. [F] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire qui a été autorisée par ordonnance du 5 décembre 2017.

Le rapport d’expertise judiciaire était déposé le 8 octobre 2018.

Sur assignation délivrée le 4 juillet 2019, M. [F] demandait au tribunal judiciaire de Béziers de :

— condamner la SAS Odea exerçant sous la dénomination commerciale H2IMMOS à :

lui payer la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts soit 25.000 euros pour le préjudice de jouissance et 65.000 euros au titre de la dépréciation de la valeur du bien ;

à réaliser à ses frais un mur de séparation entre le parking de l’ensemble immobilier et son habitation ;

— condamner la société BTL Construction solidairement avec son assurance QBE Insurance la somme de 1.200 euros au titre des travaux de reprise du grillage et des clôtures ainsi que 600 euros au titre des travaux de rebouchage ancrage sur le mur cabanon ;

— condamner la SAS Odea exerçant sous la dénomination commerciale H2IMMOS et la société BTL Construction à lui payer solidairement la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement rendu le 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Béziers:

Déclare la société QBE Europe recevable en son intervention volontaire ;

Met hors de cause la société QBE Insurance Limited ;

Déclare la SCCV Le Clos Semillon recevable en son intervention volontaire ;

Déclare la SAS H2IMMOS irrecevable à défendre dans la présente instance faute de qualité et intérêt ;

Déboute M. [H] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [H] [F] aux dépens en ce compris les frais de l’expertise ordonnée par décision de référé du 5 décembre 2017 ;

Condamne M. [H] [F] à payer à la SCCV Le Clos Semillon et la SAS H2IMMOS la somme de 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [F] à payer à la SAS BTL Construction et la société QBE Europe la somme de 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge relève en premier lieu que la société QBE Europe est venue aux droits de la société QBE Insurance à compter du 1er janvier 2019 ce qui justifie sa mise hors de cause et la prise en compte de l’intervention volontaire de la société QBE Europe.

Il exclut la responsabilité de la SAS H2IMMOS considérant qu’elle n’est nullement propriétaire de l’ouvrage, et qu’elle n’a signé aucun marché de travaux, celle-ci n’intervenant qu’en sa seule qualité de promoteur immobilier.

Il dit que l’action est par contre recevable contre la SCCV Le Clos Semillon considérant qu’il lui appartient de démontrer qui est le véritable propriétaire de l’ouvrage ce qu’elle ne fait pas.

Enfin, il écarte l’existence de troubles anormaux du voisinage qui sont simplement suggérés par l’expert judiciaire et ne peuvent être retenus, l’habitation de M. [F] se situant dans une zone urbaine.

Pour finir, le premier juge écarte la demande présentée à l’encontre de la société BTL Construction considérant que l’imputabilité des désordres n’est nullement démontrée alors que cette société n’était chargée que du gros 'uvre.

M. [H] [F] a fait appel de cette décision par déclaration en date du 18 août 2021.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le magistrat en charge de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel diligenté par M. [F] à l’encontre de la SAS Odea contenu dans ses conclusions au fond et a rejeté toutes demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec mise à sa charge des dépens.

Par conclusions notifiées le 19 octobre 2021, M. [H] [F] demande à la cour d’appel, au visa des articles 544 et 651 du code civil, de :

Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

A titre principal,

Condamner la société H2IMMOS à verser à Monsieur [F] les sommes suivantes :

—  25.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

—  65.000 € au titre de la dépréciation de la valeur du bien de Monsieur [F];

Ordonner l’édification d’un mur de séparation entre le parking de l’ensemble immobilier et l’habitation de Monsieur [F] aux frais de la société H2IMMOS, afin de limiter les nuisances sonores et visuelles sous astreinte de 200 € par jour de retard dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir.

A titre subsidiaire,

Condamner la SCCV Le Clos Semillon à verser à Monsieur [F] les sommes suivantes :

—  25.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

—  65.000 € au titre de la dépréciation de la valeur du bien de Monsieur [F];

Ordonner l’édification d’un mur de séparation entre le parking de l’ensemble immobilier et l’habitation de Monsieur [F] aux frais de la SCCV Le Clos Semillon , afin de limiter les nuisances sonores et visuelles sous astreinte de 200 € par jour de retard dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

Condamner la société BTL Construction solidairement avec son assurance QBE Europe à verser la somme de :

—  1.200 € au titre des travaux de reprise du grillage et des clôtures ;

—  600 € au titre des travaux de rebouchage ancrage sur le mur cabanon ;

Condamner toute partie succombant à payer la somme de 3 000,00 € en vertu de l’Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure dont les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de son appel, Monsieur [F] prétend au préalable que le promoteur maître d’ouvrage engage sa responsabilité à son égard sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage même après la vente de l’immeuble concerné.

Il se prévaut de troubles anormaux du voisinage générés par la construction d’un immeuble de deux étages entraînant une perte d’ensoleillement et d’intimité par la création de vues directes sur son fonds, une perte de vue, des nuisances acoustiques ainsi qu’un trouble esthétique justifiant l’indemnisation de son préjudice. Il se réfère à cet égard à l’expertise judiciaire qui met en évidence les nuisances dénoncées ainsi que leur anormalité.

Sur les dégâts incombant à la société BTL Construction, il se réfère une nouvelle fois au pré-rapport et rapport d’expertise qui mettent en évidence la dégradation du grillage situé à l’angle de la clôture et près du local poubelle, ainsi que de son cabanon tout en permettant de retenir la responsabilité de cette société.

Par conclusions notifiées le 12 octobre 2023, la SAS Odea, exerçant sous la dénomination commerciale H2IMMOS, et la SCCV Le Clos Semillon demandent à la cour d’appel, au visa des articles 544 et 1382 du code civil, de :

confirmer le jugement dont appel ;

A titre liminaire et principal :

— déclarer irrecevable la SAS Odea exerçant sous la dénomination commerciale H2IMMOS à défendre dans la présente instance faute d’intérêt et qualité ;

— débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes la SAS Odea exerçant sous la dénomination commerciale H2IMMOS ;

— débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCCV Le Clos Semillon ;

A titre subsidiaire et sur le fond :

— juger de l’absence de preuve de troubles anormaux de voisinage ;

— juger de l’absence de preuve d’un préjudice de jouissance et d’une perte de valeur vénale ;

— juger du caractère infondé et mal orienté de la demande de réalisation d’un mur de clôture ;

— débouter M.[F] de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause :

— débouter M.[F], la société BTL Construction, la société QBE Europe et la société QBE Insurance de l’ensemble de leurs prétentions ;

— le condamner à payer à la SAS Odea exerçant sous la dénomination commerciale H2IMMOS et à la SCCV Le Clos Semillon la somme de 3 000 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs conclusions, la SAS Odea rappelle qu’elle n’est pas à l’origine du programme immobilier, qu’elle n’est nullement propriétaire des parcelles accueillant ce programme, qu’elle n’a signé aucun marché de travaux et qu’elle n’est pas partie au procès-verbal de bornage réalisé avec les propriétaires riverains. Elle demande donc l’entérinement du jugement déféré.

Les intimées ajoutent que les demandes présentées à l’encontre de la SCCV Le Clos Semillon sont irrecevables car la responsabilité du maitre d’ouvrage après l’alinéation de l’immeuble ne concerne que les dommages révélés au moment de la construction si bien qu’il ne peut être déclaré responsable des troubles de voisinage apparus après l’achèvement des travaux. Il appartenait donc à M. [F] d’assigner l’actuel propriétaire de l’ouvrage.

Subsidiairement, les intimés contestent l’anormalité des troubles allégués en présence d’une habitation située en zone pavillonnaire à haute densité urbaine de sorte que ne peuvent être retenus le risque de perte d’ensoleillement et d’intimité. Ils précisent que l’expert judiciaire n’a nullement mis en évidence des vues directes et plongeantes sur le fonds [F] et que le projet a été conçu pour limiter au maximum les désagréments pour le voisinage. Ils ajoutent qu’aucune mesure précise ne permet de constater l’existence et l’ampleur de la perte d’ensoleillement.

S’agissant du phénomène de résonnance, les intimées en contestent le principe ainsi que son anormalité qui n’ont pas été relevés par l’expert.

Sur les nuisances olfactives, les intimées estiment que la gestion des poubelles ne leur incombe et qu’elles ne peuvent de ce fait être reconnues responsables d’un tel trouble.

Sur les indemnisations réclamées, les intimées exposent que M. [F] souhaite obtenir une triple réparation pour des troubles identiques ce qui n’est juridiquement pas possible. La SCCV Le Clos Semillon ajoute qu’elle n’a aucune qualité pour réaliser le mur de clôture réclamé puisqu’elle n’est pas propriétaire des bâtiments. Enfin, elles précisent que l’expert judiciaire n’a nullement retenu l’existence d’une dépréciation de l’immeuble qui n’est pas ailleurs nullement démontrée par l’appelant.

Par conclusions notifiées le 17 janvier 2022, la SAS BTL Construction, la société QBE Insurance et la société QBE Europe demandent à la cour , sur le fondement des articles 68 et 329 du code de procédure civile, de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la société QBE Europe recevable en son intervention volontaire et mis hors de cause la société QBE Insurance Europe Limited ;

Constater que M. [F] ne rapporte pas la preuve d’une relation de cause directe entre les désordres allégués et l’intervention de la société BTL Construction ;

Constater que M. [F] ne rapporte pas la preuve du caractère anormal du trouble prétendument subi ;

Par conséquent,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [F] de ses demandes formées à l’encontre de la société BTL Construction et de son assureur ;

A titre subsidiaire,

Cantonner à la somme de 400 euros ht soit 480 euros ttc la condamnation susceptible d’être mise à la charge de la SAS BTL Constructoin et de la C^ie QBE au titre des travaux de reprise du grillage de clôture ;

En tout état de cause,

Dire et juger la franchise prévue à la police souscrite par la SAS BTL Construction auprès de la C^ie QBE opposable aux tiers et subsidiairement à l’assurée elle-même ;

Condamner M. [F] ou tout succombant à payer et à porter à la société BTL Construction et à la C^ie QBE la somme de 1.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs conclusions, les intimés exposent que la société QBE Europe est venue aux droits de la société QBE Insurance à compter du 1er janvier 2019 de sorte qu’ils demandent le confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause la société QBE Insurance Europe Limited et en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la société QBE Europe.

Sur le fond, la société BTL Construction conteste l’origine des désordres afférents à la clôture et au cabanon faute de pièces justificatives ainsi que leur imputabilité pour ajouter que les désordres allégués n’entrent nullement dans sa sphère d’intervention. Elle souligne que M. [F] ne s’est jamais prévalu de tels désordres avant son exploit du 4 juillet 2019 alors que les travaux ont été réceptionnés en 2016 et 2017.

Elle ajoute que leur caractère anormal du trouble n’est nullement démontré.

De manière subsidiaire, elle demande la réduction du montant de l’indemnisation dans la mesure où si à l’arrière de la parcelle, une partie du grillage n’est pas correctement positionnée, cela ne justifie pas de chiffrer la mise en place d’un grillage manquant.

En tout état de cause, elle rappelle que la police souscrite prévoit une franchise de 1.000 euros qui est opposable aux tiers et subsidiairement à l’assurée elle-même.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance rendue le 30 septembre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé que par ordonnance sur requête du 14 mai 2024, l’appel diligenté par M. [F], à l’encontre de la SAS Odea exerçant sous la dénomination commerciale SAS H2IMMOS, a été déclaré irrecevable.

Il s’ensuit que la cour n’est nullement saisie du chef du jugement qui a déclaré la SAS H2IMMOS irrecevable à défendre dans la présente instance faute de qualité et intérêt, cette disposition étant dès lors purement et simplement acquise.

Par ailleurs, la décision déférée n’est pas critiquée s’agissant de la recevabilité de l’intervention volontaire de la société QBE Europe et de la mise hors de cause la société QBE Insurance Limited, dispositions qui seront également confirmées en appel.

1/ sur la responsabilité de la SCCV Le Clos Semillon :

En appel, la SCCV Le Clos Semillon conteste sa responsabilité considérant qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble à l’origine des troubles et qu’il appartient à M. [F] de s’adresser au nouveau propriétaire des lieux.

L’action fondée sur le trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra contractuelle qui, en dehors de toute faute, permet au voisin victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Il n’est nullement contesté que la SCCV Le Clos Semillon a acquis les parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur lesquelles a été édifié un immeuble collectif mis en cause pour des prétendus troubles anormaux du voisinage, qu’elle a procédé à la signature de plusieurs actes relatifs à la construction des immeubles (contrat privé de maîtrise d''uvre, plan de bornage) si bien qu’elle a incontestablement la qualité de maître d’ouvrage.

Au cas d’espèce, les troubles évoqués par M. [F] résultent de l’édification de trois immeubles, à proximité immédiate d’une habitation, qui a été engagée par la SCCV Le Clos Semillon en sa qualité de maitre d’ouvrage qui doit par voie de conséquence répondre de la responsabilité encourue dans une telle hypothèse, peu importe que l’immeuble a pu faire l’objet d’une cession a posteriori les troubles allégués étant en lien avec la construction de l’immeuble en cause (c.cass 28 mars 2013 n°12-13.917).

C’est donc à bon droit que l’action a été engagée à l’encontre de la SCCV Le Clos Semillon. La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

2/ Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage :

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Cette théorie des troubles anormaux de voisinage est autonome par rapport au droit commun de la responsabilité. Il s’agit d’une responsabilité objective qui est subordonnée uniquement, la preuve d’une faute n’étant pas requise, à l’existence d’un trouble anormal dont il convient de réparer les conséquences dommageables. Cette existence doit être appréciée en fonction des circonstances de temps et de lieu, et le respect des normes, notamment acoustiques, n’est pas exclusif de l’existence d’un trouble anormal de voisinage, et inversement, la méconnaissance de ces normes n’implique pas nécessairement un tel trouble.

Dans le cas présent, en exécution d’un permis de construire, la SCCV Le Clos Semillon a fait procéder sur les parcelles n° AH[Cadastre 9] et AH[Cadastre 10] situées [Adresse 16] à [Localité 6], à l’édification de trois immeubles de 2 étages composant les ilots A, B et C, chaque immeuble collectif étant construit avec deux étages et se trouve complété de places de parking.

Il n’est nullement contesté que les parcelles accueillant ces constructions, sont mitoyennes de la parcelle appartenant à M.[F] sur trois de ses quatre faces, la quatrième donnant sur la voie publique.

L’appelant se plaint en appel de divers troubles à savoir des nuisances dues :

à une perte d’ensoleillement et de vue résultant de la construction de trois bâtiments sur deux étages ;

à une perte d’intimité liée à la création de vues droites et plongeantes sur sa propriété depuis les terrasses ;

à un phénomène de résonance lié au fait que sa propriété est entourée de plusieurs bâtiments outre des nuisances sonores du fait de l’occupation des immeubles par de nombreuses personnes (voix, sons').

Il invoque également un préjudice esthétique en raison de la présence de trois immeubles sur les trois faces de sa parcelle ainsi qu’une dévalorisation de son habitation alors située dans un quartier strictement résidentiel.

Il importe de noter que la cour entend examiner les griefs évoqués à la lumière de l’expertise judiciaire en date du 30 juillet 2018 qui contrairement à ce qui est indiqué par le premier juge ne suggère pas l’existence de troubles anormaux du voisinage mais en fait pour partie le constat.

A titre liminaire, la cour rappelle que l’examen de l’anormalité des troubles dénoncés n’implique pas la vérification de l’adéquation des travaux réalisés par l’intimé. Il sera encore relevé que les nuisances occasionnées pendant la réalisation des travaux de construction n’ont pu être vérifiées par l’expert judiciaire étant précisé que M. [F] ne les évoque plus en appel de sorte que la cour considère ne pas en être saisie.

1-S’agissant des nuisances sonores, l’expert judiciaire ne relève pas la réalité du phénomène de résonnance revendiqué par M. [F], ni l’effectivité de nuisances sonores de sorte que la cour en l’absence d’élément complémentaire ne peut accueillir la demande présentée à ce titre par l’appelant.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’existence de nuisances sonores qui ne sont nullement retenues par l’expert et qui ne sont pas plus mises en évidence par les pièces produites aux débats par M. [F] étant relevé qu’aucune mesure acoustique exploitable n’a été réalisée pour confirmer les dires de l’appelant.

2-S’agissant des nuisances occasionnées par la construction de trois bâtiments en R+2, l’expertise ne met pas en évidence une perte de vue étant précisé que M. [F] ne justifie pas de ce qu’il bénéficiait avant la construction litigieuse d’une vue avantageuse ou notable dont il se trouve aujourd’hui privée. En outre, la situation de son habitation en zone résidentielle à côté de deux parcelles restées libres jusqu’à la construction des bâtiments en cause n’était pas un droit acquis, M. [F] devant s’attendre à l’urbanisation d’une telle zone occasionnant nécessairement une perte de vue.

Il n’y a donc aucun trouble anormal du voisinage. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

S’agissant de la perte d’ensoleillement, l’expert relève que celle-ci est plus importante l’hiver lorsque le soleil est plus rasant que pendant la période estivale, cette perte d’ensoleillement étant due au bâtiment de la première tranche situé à l’est de la parcelle de M. [F], donc au soleil levant.

Cette diminution de l’ensoleillement est incontestable, et elle revêt un caractère anormal en ce que l’expert judiciaire la relève sur la période hivernale où l’ensoleillement est particulièrement utile et sur une partie de la journée (matinée).

Cette perte d’ensoleillement constitue un trouble anormal du voisinage justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

3-S’agissant de la perte d’intimité, l’expert judiciaire constate que l’ensemble des balcons de deux des trois résidences, qui comportent des baies vitrées, donnent directement sur la propriété de M. [F].

Il est incontestable que la présence de balcons et d’ouvertures donnant directement sur l’habitation et le jardin de l’appelant porte une atteinte anormale à son intimité puisqu’elle empêche l’utilisation normale des extérieurs et contraint l’appelant à préserver l’intérieur de sa maison , qui souffre de vues directes constatées par l’expert judiciaire s’agissant de la salle de bains, la chambre et le salon, qui est une pièce à vivre. Il est également relevé que le premier bâtiment présente une coursive donnant directement sur la propriété de M. [F].

La perte d’intimité est incontestable et caractérise un trouble anormal du voisinage qui justifie l’indemnisation du préjudice occasionné.

En conséquence, la perte d’ensoleillement ainsi que la perte d’intimité, qui caractérisent toutes deux un trouble anormal de voisinage, justifient qu’il soit fait droit à la demande d’indemnisation de M. [F] qui se verra allouer au titre de son préjudice de jouissance une somme de 20.000 euros.

La décision déférée sera infirmée de ce chef.

4- Sur la dépréciation de la valeur du bien, il n’est pas contesté que l’habitation de M. [F] se trouvait avant les travaux litigieux dans un quartier résidentiel uniquement constitué de maisons d’habitation avec jardin.

M. [H] [F] revendique une perte de valeur de son bien immobilier du fait de la présence à proximité immédiate de son habitation et sur les trois faces de sa parcelle de l’ensemble immobilier critiqué occasionnant un préjudice esthétique.

Il produit une attestation établie par une agence immobilière proposant une valeur de son bien arrêtée entre 170.000 et 180.000 euros, ainsi qu’une étude de marché indiquant pour un bien immobilier présentant des caractéristiques similaires, le prix moyen est de 261.231 euros.

Si le comparatif entre ces deux valeurs démontre selon lui la dépréciation de l’habitation, la cour considère cependant que les éléments produits sont insuffisants à démontrer une perte de valeur et le cas échéant le lien avec la modification de l’environnement de l’habitation par la création d’un ensemble immobilier.

Il sera donc débouté de cette demande et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3/ Sur la mise en cause de la société BTL Construction :

Les constructeurs peuvent voir leur responsabilité engagée sur le fondement du trouble anormal du voisinage s’il existe une relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées.

Le rapport d’expertise met en évidence une partie manquante du grillage près du local poubelle ainsi qu’à l’arrière de la parcelle de M. [F] qui a été remplacé par des barrières de chantier.

S’il l’existence de ces dégradations commises lors de la réalisation du chantier n’est pas sérieusement contestable, il n’est cependant pas justifié que celles-ci soient en lien direct avec la prestation confiée à la société BTL Construction.

Faute d’élément de preuve, la demande présentée par M. [F] à l’encontre de la société BTL Construction sera rejetée. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

4/ Sur les frais accessoires :

La décision déférée sera infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande en appel la condamnation de la SCCV Le Clos Semillon à payer à M.[F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande présentée par la société BTL Construction et son assureur au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu’il a débouté M. [H] [F] de la demande d’indemnisation afférente au préjudice né d’un trouble anormal du voisinage en lien avec la perte d’intimité et la perte d’ensoleillement

Statuant à nouveau,

Dit que la construction des immeubles litigieux a occasionné un trouble anormal de voisinage caractérisé par une perte d’ensoleillement et une perte d’intimité,

Condamne la SCCV Le Clos Semillon à payer à M. [H] [F] la somme de 20.000 euros à titre de réparation du préjudice né d’un trouble anormal du voisinage,

Déboute M. [H] [F] des demandes présentées à l’encontre de la société BTL Construction ainsi que la société QBE Europe,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamne la SCCV Le Clos Semillon à payer à M. [H] [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Le Greffier La Présidente