ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06011 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PUA7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 octobre 2021

Tribunal judiciaire de NARBONNE – N° RG 20/00775

APPELANT ET DEMANDEUR A LA REQUETE EN RÉINSCRIPTION :

Monsieur [B], [W], [G] [V]

né le 12 Avril 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3],

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e François LAFONT substituant M^e Nathalie PINHEIRO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMÉE ET DÉFENDERESSE A LA REQUETE EN RÉINSCRIPTION :

S.A.S.U. Agence D.Fimmo Sud Immatriculée au RCS de NARBONNE sous le n°812 592 699, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée sur l’audience par M^e Jacques-Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE PRÉTENTIONS ET MOYENS

1- Le 25 mars 2019, M. [E] et son épouse ont conclu un mandat de vente avec la SASU Agence D.Fimmo Sud, agence immobilière, concernant leur maison à usage d’habitation sise [Adresse 2], pour un prix de 295000 euros, étant convenu qu’en cas de réalisation de la vente, la rémunération du mandataire serait de 15 000 euros TTC.

2- Par avenant du 19 novembre 2019, les parties ont convenu d’une vente du bien immobilier au prix de 265 000 euros et la rémunération du mandataire à la somme de 10 000 €, soit un prix net vendeur de 255 000 euros.

3- Le 4 janvier 2020, M. [B] [V] a signé une lettre d’intention d’achat auprès de l’agence D.Fimmo Sud au prix de 260 000 euros et un compromis de vente a été signé le 14 janvier 2020 avec les époux [E], reçu par la SCP Rapinat-Gautier Brousson, Notaires à Narbonne, sous la condition suspensive d’obtention de prêt.

4- Le 10 mars 2020, M. [V] a informé le notaire de son refus de poursuivre la réalisation de la vente tenant la perte de son emploi. Cette information a été réitérée par son conseil par courrier du 9 avril 2020.

5- Par courrier du 14 avril 2020, le notaire a mis en demeure en vain M. [V] d’avoir à se présenter pour la signature de la vente le 29 avril 2020 et de procéder au virement de son apport personnel, en vain.

6- Par courrier du 20 avril 2020, la SASU Agence D.Fimmo Sud a rappelé à M. [V] qu’aucune condition suspensive relative au maintien ou non de son emploi n’avait été stipulée au compromis de vente, de sorte qu’à défaut pour lui de signer l’acte authentique, sa responsabilité serait engagée du fait de la perte de sa rémunération.

7- Le 29 avril 2020, Maître [J] a dressé un procès-verbal de difficulté.

8- C’est dans ce contexte que par acte du 30 juin 2020, la société Agence D.Fimmo Sud a fait assigner M. [V] devant le tribunal judiciaire de Narbonne, en vue de le voir condamner au paiement de sa rémunération en qualité d’intermédiaire de vente.

9- Par jugement en date du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a condamné M. [V] à payer à l’agence immobilière la somme de 10 000 euros au titre de sa rémunération outre 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

10- Le 17 décembre 2021, M. [V] a relevé appel de ce jugement.

11- Le 27 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation du rôle de l’affaire, condamné M. [V] aux dépens et dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

12- Le 29 novembre 2022, M. [V] a formé une demande en réinscription de l’affaire au rôle.

13- Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2022, M. [V] entend voir :

— réformer le jugement en ce qu’il a fait droit à l’action de la société D.Fimmo Sud et l’a condamné à lui payer les sommes de 10 000 euros et 2500 euros,

— constater que le bien dont s’agit a été vendu à un tiers par l’intermédiaire du même agent immobilier qui a perçu une commission de 10 000 euros et qu’en conséquence à supposer un manquement de M. [V] établi il n’en résulte aucun préjudice pour cet agent,

— dire que M. [V] n’a commis aucune faute,

— que la société Agence D.Fimmo Sud a commis une faute à l’origine du préjudice qu’elle invoque,

— la débouter en conséquence de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Lafont et associés Avocats par application de l’article 699 du code de procédure civile.

14- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 8 décembre 2022, la SAS Agence D.Fimmo Sud demande en substance à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant, condamner M. [V] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

15- Vu l’ordonnance de clôture du 10 septembre 2024.

16- Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

17- M. [V] invoque au soutien de son appel qu’il a été contraint d’abandonner son projet d’achat du bien qui lui a été présenté par la société intimée en raison du fait qu’il n’a pas obtenu le contrat de travail à durée indéterminée en qualité de médecin que lui avait laissé espérer l’hôpital de [Localité 5] lequel l’avait d’abord embauché dans le cadre d’un contrat à durée déterminé auquel il a également été mis fin le 11 mars 2020, de sorte qu’il n’a commis aucune faute. Il invoque à titre subsidiaire la force majeure.

18- Il fait observer que la vente n’ayant pas eu lieu, aucune rémunération n’est due, et qu’en tout état de cause, sur le fondement délictuel, l’intimée ne justifie d’aucun préjudice dès lors que postérieurement à son assignation, elle a pu vendre le bien et percevoir sa commission. Il argue à titre infiniment subsidiaire de la faute de cette dernière en ce qu’elle ne lui pas conseillé de faire insérer au compromis de vente une condition suspensive portant sur sa titularisation.

19- C’est cependant à juste titre que la société Agence D.Fimmo Sud invoque les dispositions 1589 et 1240 du code civil pour obtenir l’indemnisation de son préjudice résultant du manquement de M. [V] à ses obligations contractuelles à l’égard des vendeurs.

20- Par un jugement définitif en date du 16 septembre 2021 produit aux débats, le tribunal judiciaire de Narbonne a considéré que M. [V] avait commis une faute contractuelle à l’égard de ses vendeurs justifiant sa condamnation à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale.

21- Cette faute contractuelle constitue à l’égard de l’agent immobilier une faute délictuelle en lien avec le préjudice résultant pour celui-ci de l’absence de perception de sa rémunération, faute dont M. [V] ne peut sérieusement s’exonérer en invoquant ni la force majeure – le fait de ne pas avoir obtenu un contrat de travail à durée indéterminée dans le cadre de la fonction publique hospitalière pouvant être raisonnablement prévu par lui- ni la faute de l’agent immobilier lequel n’était pas son co-contractant et n’était dès lors nullement tenu à son égard d’une obligation de conseil.

22- Si l’agence D.Fimmo Sud est en conséquence bien fondée à obtenir de M. [V] l’indemnisation de son préjudice dès lors que si elle ne conteste pas que la vente a pu intervenir ultérieurement avec un autre acquéreur, elle a nécessairement dû, pour y parvenir, réaliser des diligences supplémentaires. La cour évaluera à hauteur de 5000 euros la juste indemnisation de son préjudice et infirmera en conséquence le jugement en ce qu’il a condamné M. [V] à payer à la société Agence D. Fimmo Sud la somme de 10 000 euros, le tribunal ayant en outre précisé à tort que cette condamnation était prononcée à titre de rémunération.

23- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] sera condamné aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Lafont & Associés Avocats, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [V] à payer à la SASU D.Fimmo Sud la somme de 10 000 euros au titre de sa rémunération,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [V] à payer à la SASU D.Fimmo Sud la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Lafont & Associés avocats,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président