Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022

(n° 367 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/09301 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBD5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 19/005755

APPELANTS

Madame [Z] [S] épouse [X]

née le 20 mars 1988 à [Localité 7] (35)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 29 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/022719 du 08/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Assistée par M^e Xavier ABEBERRY, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [P] [X]

né le 2 décembre 1973 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 29 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/022712 du 08/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Assistée par M^e Xavier ABEBERRY, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME

Monsieur [G] [A] dit [Y] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Leonel DE MENOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0278

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Justine FOURNIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2006, M. [Y] [C] a donné à bail à Mme [Z] [S] un studio meublé situé [Adresse 3], d’une superficie décrite de dix-huit mètres carrés, pour un loyer mensuel de 565 euros et 15 euros de provisions sur charges, pour un an renouvelable par tacite reconduction.

Mme [Z] [S] a épousé M. [P] [X] le 16 juillet 2007.

Le 25 octobre 2017, les époux [X] ont fait assigner M. [Y] [C] devant le tribunal d’instance du seizième arrondissement de Paris notamment en remboursement de trop-perçu de loyers en considération de la surface réelle du logement, constatation de son insalubrité et indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 17 septembre 2018, les époux [X] ont été déclarés irrecevables en leurs demandes formées en référé.

Par lettre du 23 janvier 2019, les époux [X] ont donné congé à M. [Y] [C].

L’état des lieux de sortie et la remise des clefs ont eu lieu le 1er mars 2019.

Par acte d’huissier du 24 avril 2019, les époux [X] ont assigné M. [Y] [C] devant le tribunal d’instance de Paris notamment en condamnation à leur payer les sommes de

-6.452,58 euros à titre du trop-versé de loyers payés à compter du 14 novembre 2012 et jusqu’au 13 décembre 2017,

—  678,72 euros à titre du trop-versé de loyers payés à compter du 14 décembre 2017 et jusqu’au 13 février 2019,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis suite à la suppression par la caisse d’allocations familiales de l’allocation logement pour les mois de janvier et février des années 2017, 2018 et 2019,

—  1.130 euros à titre de non restitution du dépôt de garantie,

—  63,55 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard au cours de laquelle le dépôt de garantie n’a pas été restitué,

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en raison de l’inexécution de mauvaise foi du contrat de bail,

Par jugement contradictoire entrepris du 7 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare Mme [Z] [X] et M. [P] [X] recevables en leur action à l’encontre de M. [Y] [C].

Déclare prescrite la demande en restitution du trop-perçu des loyers versés formée par Mme [Z] [X] et M. [P] [X].

Condamne M. [Y] [C] à verser à Mme [Z] [X] et M. [P] [X] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Mme [Z] [X] et M. [P] [X] à verser à M. [Y] [C] la somme de 1.430,06 euros au titre de la régularisation de l’arriéré locatif.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne solidairement Mme [Z] [X] et M. [P] [X] aux dépens.

Ordonne l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par déclaration du 13 juillet 2020, Mme [Z] [X] et M. [P] [X] ont interjeté appel du jugement ; il convient d’observer que leur déclaration d’appel est effectuée au nom de [X], alors que l’état civil des parties n’est pas contesté et que toutes les pièces de procédures les concernant par ailleurs sont bien au nom de [X] ; il ne s’agit donc que d’une simple erreur matérielle, comme l’ont confirmé les conseils des parties à l’audience de plaidoiries.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 septembre 2022, par lesquelles Mme [Z] [X] et M. [P] [X] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du 7 mai 2020 en ce qu’ils ont été déclarés recevables en leur action à l’encontre de M. [Y] [C].

Infirmer le jugement du 7 mai 2020 et

Juger que le délai de prescription quinquennale a couru à compter du jour où les locataires ont eu connaissance du certificat de superficie loi Carrez dressé le 10 mai 2016.

En conséquence,

Condamner M. [Y] [C] à 7.131,30 euros à titre de réparation de l’indication fautive et dolosive d’une superficie très supérieure à la réalité,

À titre subsidiaire,

Juger la réduction du montant du loyer principal à 0,81287 du loyer exigé par le bailleur et Condamner M. [Y] [C] à 7.131,30 euros à titre de trop-perçus de loyer entre novembre 2012 et janvier 2019.

Infirmer le jugement du 7 mai 2020 en ce qu’il a dit les régularisations de charges des exercices 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 et 2018-2019 réalisées dans un délai raisonnable et

Condamner M. [Y] [C] à 1.513,85 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par une régularisation tardive le 4 octobre 2019 et le 23 décembre 2020 et faite de mauvaise foi des charges locatives des dits exercices 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 et 2018-2019.

En tout état de cause, sur les charges locatives,

Infirmer le jugement du 7 mai 2020 et juger que les sommes de 35,77 euros, 37,95 euros, 30,04 euros et 11,63 euros, soit un total de 115,39 euros, à titre des charges locatives des exercices 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 et 2018- 2019 de la cave de M. [Y] [C] ne peuvent être mises à la charge des époux [X].

Infirmer le jugement du 7 mai 2020 et déduire de toute régularisation de charges qui serait mise à la charge des locataires en l’état actuel des demandes du bailleur :

—  328,83 euros correspondant aux taxes d’ordures ménagères des exercices 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

—  67,10 euros correspondant à une recherche de fuite d’un montant de 2.684,10 euros qualifiée de « locative » dans l’état des dépenses de l’exercice 2015-2016,

—  36,47 euros correspondant à une suppression de fuite sur WC commun du quatrième étage d’un montant de 1.458,60 euros qualifiée de « locative » dans l’état des dépenses de l’exercice 2016-2017,

—  17,19 euros correspondant à une dépose ballon d’eau chaude d’un montant de 687,72 euros qualifiée de « locative » dans l’état des dépenses de l’exercice 2017-2018,

—  3,85 euros correspondant à une « réparation fuite » qualifiée de « locative » dans l’état des dépenses de l’exercice 2018-2019.

Confirmer le jugement du 7 mai 2020 qui a jugé fautive la non remise de quittances de loyer sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, mais

Infirmer le jugement sur le montant alloué et

Condamner M. [Y] [C] à 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices de tout ordre subis par eux en raison de la suppression par la caisse d’allocations familiales du versement de l’allocation logement des mois de janvier et février 2017, des mois de janvier et février 2018, des mois de janvier et février 2019, ces dernières allocations n’ayant jamais été versées par la caisse d’allocations familiales.

Infirmer le jugement du 7 mai 2020 et

Juger que M. [Y] [C] n’a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail meublé, notamment en ayant attendu une deuxième lettre du service technique de l’habitat pour remplacer la fenêtre en novembre 2016, en ne remplaçant pas le tableau électrique qui pouvait porter atteinte à la sécurité des locataires alors qu’il s’y était engagé en 2007, en ne remplaçant pas le réfrigérateur hors d’âge et d’usage alors qu’il s’y était engagé en 2007, en dénonçant à la caisse d’allocations familiales des faits imaginaires dans l’intention de nuire aux locataires, en refusant de commander et remettre aux locataires un badge / pass de la porte d’entrée de l’immeuble, etc.

En conséquence,

Condamner M. [Y] [C] à 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices de tout ordre subis en raison de l’inexécution de bonne foi du contrat de bail meublé,

Juger ce que de droit sur l’indexation tardive du loyer en novembre 2017 contre laquelle ils élèvent protestation et réserves.

Infirmer le jugement du 7 mai 2020 et

Condamner M. [Y] [C] à payer 1.130 euros à titre de non restitution du dépôt de garantie dudit montant ainsi que

Condamner M. [Y] [C] à payer 63,55 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard au cours de laquelle le dépôt de garantie n’a pas été restitué.

Débouter M. [Y] [C] de sa demande de parts et portions et confirmer sur ce point le jugement du 7 mai 2020.

Condamner M. [Y] [C] au paiement à M^e Anne Lassalle de la somme de 4.000 euros au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que les requérants auraient exposés s’ils n’avaient pas eu l’aide juridictionnelle.

Condamner M. [Y] [C] aux entiers dépens y compris ceux de première instance qui ont été mis à la charge des locataires.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 septembre 2022 au terme desquelles M. [Y] [C] forme appel incident et demande à la cour de :

Débouter M. [P] [X] et Mme [Z] [X], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le 7 mai 2020, en ce qu’il a :

— déclaré prescrite la demande en restitution du trop-perçu des loyers versés formée par Mme [Z] [X] et M. [P] [X],

— condamné solidairement Mme [Z] [X] et M. [P] [X] à verser à M. [Y] [C] une somme au titre de la régularisation de l’arriéré locatif,

— condamné solidairement Mme [Z] [X] et M. [P] [X] aux dépens.

Par actualisation, sur la dette locative et par compensation avec le dépôt de garantie,

Condamner solidairement Mme [Z] [X] et M. [P] [X] à payer à M. [Y] [C] la somme de 1.370,35 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges).

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le 7 mai 2020, pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Débouter M. [P] [X] et Mme [Z] [X], de leur demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices de tout ordre subis par eux en raison du retard dans la remise des quittances et/ou reçus de loyer sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Y ajoutant,

Condamner solidairement M. [P] [X] et Mme [Z] [X], à payer à M. [G] [A], dit M. [Y] [C], la somme de 4.000 euros pour contribution aux frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [P] [X] et Mme [Z] [X] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Leonel de Menou, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, si la cour devait retenir que la délivrance tardive des quittances et reçus par

M. [Y] [C] a causé un préjudice à M. [P] [X] et Mme [Z] [X],

Dire et juger que le montant des dommages-intérêts lié à la violation de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 ne pourra pas excéder la somme de 734 euros.

Dire et juger que M. [G] [A], dit M. [Y] [C], ne pourra être tenu que pour :

— cinq huitième des sommes qui seraient dues à titre de trop-perçu sur les loyers pour la période allant du 14 novembre 2012 au 20 janvier 2016, date du décès de Mme [M] [F], épouse [C], (un demi pour sa part indivise dans le bien du vivant de son épouse et un quart au titre des dettes de la succession),

— cinq huitième des sommes qui seraient dues à titre de dommages-intérêts dont les faits générateurs qui seront retenus, seraient antérieurs au décès de Mme [M] [C] (un demi pour sa part indivise dans le bien du vivant de son épouse et un quart au titre des dettes de la succession),

— cinq huitième des sommes qui seraient dues à titre de dommages-intérêts dont les faits générateurs qui seront retenus, seraient postérieurs au décès de Mme [C] (un demi pour sa part indivise dans le bien du vivant de son épouse et un quart au titre de l’option pour un quart en pleine propriété).

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de la demande en restitution du trop-perçu des loyers en raison de la surface du logement

M. et Mme [X] demandent des dommages intérêts consistant en une restitution du trop-perçu de loyers en soutenant que la surface du studio mentionnée au contrat de bail est supérieure à sa surface réelle et que le bailleur les a sciemment trompés, de sorte que leur consentement a été vicié, ce qui engage la responsabilité du bailleur qui est de mauvaise foi.

Le premier juge a considéré que cette demande était prescrite.

Comme en première instance, les parties s’accordent sur l’application d’un délai de prescription quinquennal résultant de l’article 2224 du code civil selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » mais sont en désaccord sur le point de départ de ce délai.

Le jugement entrepris énonce que le différentiel entre la surface mentionnée au bail est la surface réelle du studio, de 4 m² environ, était visible dès la visite des lieux de sorte que le délai de prescription quinquennale a couru à compter du jour de la signature du bail, le 14 novembre 2006, et qu’à la date de la première assignation, le 25 octobre 2017, la demande était déjà prescrite.

M. et Mme [X] demandent l’infirmation du jugement et soutiennent que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 10 mai 2016, date à laquelle a été établi un certificat de superficie leur donnant connaissance de la superficie réelle de l’appartement ; ils demandent ainsi la condamnation de M. [Y] [C] à leur verser la somme de 7.131,30 euros correspondant au trop-perçus de loyer entre novembre 2012 et janvier 2019, considérant que leur première assignation du 25 octobre 2017 a interrompu la prescription.

M. [Y] [C] demande la confirmation du jugement sur ce point.

En l’espèce, le contrat de bail indique que le studio donné en location est d’une surface habitable de 18 m² ; or, M. et Mme [X] produisent un certificat de superficie établie par l’entreprise Chronodiag le 10 mai 2016 selon lequel la superficie « loi Carrez » du bien est de 14,63 m2.

Ce certificat n’est pas utilement contredit par l’intimé qui ne produit aucune pièce contraire.

Le différentiel entre la surface réelle habitable la surface mentionnée au bail est donc de 3,37 m2 seulement ; ainsi, contrairement à ce qui a été jugé en première instance et à ce qui est soutenu par l’intimé, cette différence, même ramenée à la surface limitée d’un studio n’est en aucun cas visible à l''il nu, étant en outre observé, comme le font valoir à juste titre les appelants, que Mme [Z] [S], née le 20 mars 1988, était âgée de seulement 18 ans à la date de la conclusion du bail et qu’elle et son mari ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que les locataires ont eu, ou aurait dû avoir, connaissance de la surface erronée du bien loué mentionnée dans le bail avant la date du certificat précité.

Par conséquent le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a considéré que le point de départ du délai de prescription prévu à l’article 2224 du code civil est la date de la signature du bail.

La cour retient que les locataires n’ont eu et n’ont pu avoir connaissance de la surface réelle du bien loué que le 10 mai 2016 de sorte que cette date constitue le point de départ du délai de prescription ; en outre ce délai a été valablement interrompu par l’assignation en référé du 25 octobre 2017, en application des articles 2241 et 2242 du code civil, et ce jusqu’à l’extinction de cette instance survenue par l’ordonnance du 17 septembre 2018.

Il en résulte que la présente action en paiement introduite le 24 avril 2019 n’est pas prescrite et qu’elle est recevable.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur le bien-fondé de la demande en paiement de la somme de 7.131,30 euros résultant de l’indication erronée de la superficie du logement loué

Aux termes de l’article 1109 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, « Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol. ».

Selon l’article 1116 du même code :

« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé".

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il convient de rappeler, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les parties, que l’article 3, 4°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dit Alur, imposant la mention de la surface habitable dans le contrat de bail, n’est pas applicable aux baux en cours et que l’article 3-1 de la même loi, autorisant une diminution du loyer lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, n’est pas applicable aux contrats de location de logements meublés (article 25-3 de la loi précitée).

En l’espèce, la surface mentionnée au bail est de 18,72 % supérieure à la surface réelle.

Mais il ne résulte pas des pièces produites que la surface du studio litigieux ait été un élément substantiel de la détermination du loyer fixé et accepté par les parties qui en connaissaient par ailleurs parfaitement la composition et les autres caractéristiques.

Il n’est pas davantage établi que la surface de ce bien et le loyer au m2 ait été un élément déterminant du consentement donné par Mme [S] épouse [X] pour le louer, étant observé que les locataires ont ensuite accepté la tacite reconduction du bail et ont occupé les lieux pendant plus de 10 ans sans que leur usage du bien au regard de sa surface réelle et précise fasse l’objet de contestation.

Le fait que le règlement de copropriété indique que le studio litigieux a une « surface réelle de 13 m² », ce qui au demeurant est inexact et inférieur à la réalité, ne démontre pas l’existence d’un dol de la part du bailleur ; celui-ci est médecin et, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, il n’est ni un professionnel ni un « spécialiste » de l’immobilier ou de la location, quand bien même il détient plusieurs biens immobiliers donnés en location.

Enfin, il ne résulte pas des pièces produites et il n’est d’ailleurs pas allégué par les appelants que le différentiel de surface constaté leur ait causé un dommage particulier ou les ait empêchés d’user normalement du bien loué.

Par conséquent les appelants sont mal fondés à demander la condamnation de l’intimé à leur payer la somme de 7.131,30 euros à titre de « réparation de l’indication fautive et dolosive d’une superficie très supérieure à la réalité », ou, « subsidiairement à titre de trop-perçus de loyer ».

Leur demande sera rejetée.

Sur les demandes du bailleur en paiement de loyers et de charges

Il est constant que les locataires ont continué à payer le loyer d’un montant de 580 euros alors qu’il leur avait notifié, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 novembre 2017, le montant du nouveau loyer indexé selon l’indice de référence des loyers (IRL) au 15 novembre 2017, soit la somme de 635,50 euros à laquelle s’ajoute la provision pour charges de 15 euros prévue au contrat.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que M. [Y] [C] demande à juste titre le paiement de la somme de 987 euros au titre de l’arriéré locatif, cette somme correspondant à la réévaluation du loyer en application de la clause de révision des loyers figurant au bail et des dispositions légales relatives à l’indice de référence des loyers, pour la période du 17 décembre 2017 au 17 février 2019 (et non 2020 comme indiqué par suite d’une erreur matérielle dans les motifs du jugement).

La cour relève plus particulièrement que les appelants ne critiquent en réalité le jugement entrepris qu’en se fondant sur la surface erronée du logement ce qui est inopérant en considération des motifs précédents du présent arrêt.

S’agissant des charges, le premier juge, qui a ensuite fait les comptes entre les parties et procédé à la déduction du dépôt de garantie, a accueilli la demande de M. [Y] [C] en paiement d’un arriéré de charges locatives d’un montant de 1573,06 euros ; devant la cour, cette demande est ramenée par M. [Y] [C] à la somme de 1513,35 euros, pour les années 2016 à 2019 (au prorata de l’occupation des lieux par les locataires pour cette dernière année).

La cour adopte les motifs du jugement qui a accueilli la demande du bailleur au titre des charges et constate, à l’instar du premier juge, et contrairement aux allégations des appelants, que la régularisation des charges n’a pas été particulièrement tardive compte tenu des dates des diverses assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes.

Il convient en tout état de cause de rappeler que le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées, sous réserve de la prescription applicable qui n’est d’ailleurs pas invoquée en l’espèce.

Au demeurant, les appelants ne justifient pas avoir subi un préjudice du fait de cette régularisation prétendument tardive des charges et qui justifierait la condamnation de l’intimé à leur payer la somme de 1.513,85 euros.

S’agissant de la justification du montant des charges, alors qu’il résulte du jugement entrepris que M. et Mme [X] ne contestaient pas, en première instance, être redevables des sommes appelées par M. [Y] [C], ils contestent devant la cour les sommes dues au titre de :

— la cave (115,39 euros selon le dispositif des conclusions d’appelants) ; ils soutiennent qu’aucune cave n’a été adjointe au contrat de bail ; toutefois, si le contrat de bail ne mentionne pas la location d’une cave, la case « cave » est bien cochée dans l’état des lieux d’entrée du 14 novembre 2006 ; de plus, l’état des lieux de sortie du 1er mars 2019 mentionne explicitement la remise d’une clé de cave; le fait, invoqué par les appelants, que la même clé permette d’accéder au local poubelle n’implique pas l’absence de location de la cave litigieuse ;

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2019 (328,83 euros selon le dispositif des conclusions d’appelants); toutefois l’intimé produit bien les avis de taxe foncière pour les années 2015 à 2019, justifiant les sommes réclamées à ce titre;

— la « recherche d’une fuite » au titre de l’exercice 2015-2016, la suppression d’une « fuite sur WC communs 4e étage »au titre de l’année 2016-2017, la « dépose ballon EC" au titre de l’exercice 2017- 2018, la réparation d’une fuite au titre de l’exercice 2018-2019, soit une somme totale de 124,61 euros.

Ces postes de dépense apparaissent dans les états de dépenses générales de l’immeuble produits par le bailleur au titre des exercices concernés; M. et Mme [X] se bornent à soutenir sans autre précision qu'« il ne s’agit pas de charges récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987 » alors qu’il résulte de ce décret que les menues réparations et dépenses relatives à l’eau froide, eau chaude et au chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes et des dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations de plomberie dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun (annexe, II) incombent au locataire ; cette contestation imprécise et non étayée sera donc écartée.

Il résulte donc de l’ensemble des pièces produites, conformément à ce qu’a retenu le premier juge, que M. [Y] [C] a procédé à la régularisation et la justification des charges litigieuses; il se fonde sur un décompte réactualisé, qui n’est pas utilement contredit, d’où il résulte que les sommes dues au titre des charges pour les exercices précités s’élèvent à la somme de 1.513,35 euros (et non plus 1.573,06 euros comme en première instance), à laquelle s’ajoute la somme citée plus haut de 987 euros au titre de l’arriéré de loyers, soit au total 2.500,35 euros.

Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie, d’un montant de 1.130 euros, de sorte que M. et Mme [X] seront condamnés à verser à M. [Y] [C] la somme de 1.370,35 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne le montant des sommes octroyées au titre de la dette locative et confirmé en ce qui concerne le rejet de la demande de M. et Mme [X] en restitution du dépôt de garantie et octroi de pénalités de retard.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour non délivrance régulière des quittances de loyer

Les parties font appel du chef de dispositif du jugement ayant octroyé à M. et Mme [X] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance non régulière des quittances de loyer entre les années 2016 et 2019 et de la non transmission à la caisse d’allocations familiales (CAF) du document permettant le calcul de l’allocation logement; M. et Mme [X] demandent l’augmentation de cette somme à hauteur de 3.000 euros et M. [Y] [C] demande quant à lui le rejet de toute condamnation à ce titre; subsidiairement il demande que la somme octroyée à ce titre soit limitée à 734 euros.

Comme l’a exactement rappelé le premier juge, le bailleur est tenu, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite Alur (applicable, en application de son article 14, aux contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi), de remettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande ; en cas d’inexécution de cette obligation, le locataire peut demander l’allocation de dommages-intérêts s’il justifie de ce que cette carence lui a causé un préjudice, ce qui peut être le cas si le défaut de remise de quittance place le locataire dans l’impossibilité de percevoir l’allocation logement.

Si la délivrance d’une quittance n’est pas due lorsque le loyer n’a pas été intégralement payé, le dernier alinéa de l’article précité dispose toutefois qu'« en cas de paiement partiel, le bailleur est néanmoins tenu de délivrer à son locataire un reçu ».

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que:

— les locataires ont écrit à de nombreuses reprises à leur bailleur, notamment par des courriers recommandés, pour solliciter des quittances de loyers des années 2016 à 2019,

— pour chacune de ces années l’intéressé n’a pas remis à la CAF le document justificatif à remplir au mois de juillet et qui permet le calcul de l’allocation logement (même en cas de paiement partiel du loyer), que les locataires se sont plaints de ne recevoir que par paquets, une à deux fois par an, les quittances réclamées et lui ont signalé que cette absence de transmission allait leur causer préjudice pour réactualiser leurs droits auprès de la CAF, que M. [Y] [C] ne produit qu’une seule réponse faite à ses locataires le 21 novembre 2017, à l’occasion de sa volonté de réviser le loyer.

La cour ajoute que M. [Y] [C] ne contredit pas utilement ces observations puisqu’il produit une attestation d’une personne dénommée Mme [E], secrétaire médicale, indiquant avoir adressé à sa demande au locataire le 11 septembre 2017 un courrier contenant « un duplicata des quittances de loyer de janvier 2017 à juin 2017 inclus, les quittances de loyer de juillet 2017 à août 2017 inclus », ce qui est confirmé par un courrier officiel entre avocats du 8 mars 2018 et démontre donc l’existence d’envois groupés et non réguliers desdits documents.

Si les reçus prévus à l’article 21 précité sont produits par M. [Y] [C] pour la période postérieure à novembre 2017, pendant laquelle les locataires n’ont payé que partiellement le loyer, la preuve de leur communication en temps utile aux locataires n’est pour autant pas rapportée ;

— les prestations de la CAF ont certes été finalement régularisées, ce qui conduit à limiter le préjudice subi par les intéressés, mais l’attitude du bailleur a retardé le paiement des allocations ce qui leur a nécessairement causé un préjudice au vu des sommes versées habituellement mensuellement par la CAF, et ce d’autant plus que ce comportement a été récurrent sur plusieurs années.

La cour ajoute qu’il résulte des pièces produites qu’en particulier au titre de l’année 2019 aucun versement de l’allocation logement n’a eu lieu et aucune régularisation n’a été faite, ce qui correspond à la somme de 734 euros non payée par la CAF, et ce faute par le bailleur d’avoir répondu à une demande qui lui a été faite par la CAF en octobre 2019 (voir le courriel de la CAF, pièce 56 des appelants et l’attestation de paiement de décembre 2018 à mars 2019, pièce 54).

Au vu de l’ensemble de ces éléments le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le comportement fautif de M. [Y] [C] a causé à M. et Mme [X] un préjudice dont la réparation a été exactement évaluée à la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande indemnitaire pour « inexécution de bonne foi » du bail

M. et Mme [X] demandent, sur le fondement de la bonne foi contractuelle, l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes de paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudice résultant de l’inexécution de bonne foi du contrat de bail; comme devant le premier juge ils font valoir que le bailleur n’a pas remplacé le tableau électrique, le réfrigérateur « hors d’usage » en 2007, qu’il a attendu deux lettres du service technique de l’habitat pour remplacer une fenêtre en 2016, a tardé à délivrer le pass de la porte d’entrée de l’immeuble et a dénoncé à la CAF des faits imaginaires.

C’est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, que les désordres invoqués ne sont pas établis ou ont fait l’objet d’une intervention dans un délai raisonnable de la part du bailleur, étant relevé que l’état des lieux d’entrée indique que le logement est en bon état et que le réfrigérateur est à l’état neuf et que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation ou dysfonctionnements dans l’appartement ; ainsi aucune mauvaise foi dans l’exécution des obligations du bailleur n’est démontrée, pas plus qu’un préjudice subi par les locataires de nature à justifier l’octroi de dommages-intérêts.

La cour ajoute qu’aucun trouble de jouissance ou manquement à l’obligation de délivrance du bailleur n’est allégué ni démontré.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de paiement par parts et proportions formulée subsidiairement par M. [Y] [C]

À titre subsidiaire, M. [Y] [C] demande, comme devant le premier juge, à n’être tenu de payer que les 5/8ème des dommages et intérêts prononcés.

Il fait valoir qu’il était propriétaire indivis pour moitié du studio loué avec son épouse, Mme [M] [F] épouse [C] qui est décédée le 20 janvier 2016, et que depuis il est propriétaire indivis avec ses enfants [W], [K] et [O] [C] qui seraient devenus également bailleurs par l’effet de la dévolution successorale.

Compte tenu des motifs ci-dessus développés, cette demande subsidiaire ne saurait porter que sur la condamnation de l’intéressé à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Pour mémoire, en application de l’article 595 du code civil, « l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ».

C’est par des motifs exacts et pertinents auxquels il convient de se référer, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que seul M. [Y] [C] a signé le contrat de bail, qu’après le décès de son épouse il a opté pour 1/4 en toute propriété et 3/4 en usufruit des biens composant la succession, qu’il a été autorisé par les ayants droits, en sa qualité d’usufruitier, à encaisser et à recevoir seul toutes sommes dépendants en tout ou partie de la succession, et notamment tous revenus, et qu’il en a déduit qu’en sa qualité d’usufruitier M. [Y] [C] a conservé la qualité de bailleur de sorte que M. et Mme [X] ont dirigé à bon droit leur action contre lui ; qu’au demeurant il n’a pas fait le choix de faire intervenir ses enfants à l’instance alors même qu’il prétend que certaines sommes devraient être supportées par ces derniers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prévoir des répartitions par parts et portions.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la présente décision ne justifie pas d’infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— déclaré prescrite la demande en restitution du trop-perçu des loyers versés formée par Mme [Z] [X] et M. [P] [X],

— condamné solidairement Mme [Z] [X] et M. [P] [X] à verser à M. [Y] [C] la somme de 1.430,06 euros au titre de la régularisation de l’arriéré locatif,

le réforme sur ces points,

Et statuant à nouveau,

Dit que la demande en paiement de la somme de 7.131,30 euros à titre de dommages et intérêts et de trop-perçu des loyers versés, formée par Mme [Z] [X] et M. [P] [X] n’est pas prescrite,

Rejette cette demande;

Condamne solidairement Mme [Z] [X] et M. [P] [X] à verser à M. [Y] [C] la somme de 1.370,35 euros euros au titre de la régularisation de l’arriéré locatif,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant ,

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties;

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président