COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° 2024/695

Rôle N° RG 24/02329 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMT3F

[F] [U]

C/

[Z] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien BAILLET

M^e Anne-Cécile NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 28 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01345.

APPELANTE

Madame [F] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002611 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 29 Juillet 1994 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BAILLET, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [Z] [L]

née le 18 Octobre 1972 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

et encore dont domicile est élu chez son administrateur de biens l’agence [Adresse 5], établissement de la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, dont le siège social est situé [Adresse 2],

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE, DE LA PROCÉDURE ET DES DEMANDES :

Madame [L] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3].

Suivant acte sous seing privé portant bail d’habitation intervenu à [Localité 4], le 31 mai 2018, à effet du même jour, madame [L] a donné en location à madame [U], ledit appartement de type T2, pour un montant initial de loyer de 580 euros, outre provision pour charges de 80 euros.

Après vaine délivrance, par acte en date du 24 février 2023, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur la somme de 2 169, 65 euros au titre des loyers et des charges selon décompte arrêté au 14 février 2023, madame [L] a fait citer madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de madame [U], condamné celle-ci à lui verser la somme de 2963,10 euros au titre de l’arriéré locatif, outre au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par ordonnance contradictoire, en date du 28 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation du bail intervenue le 24 avril 2023 par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonné à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de madame [U] ;

— l’a condamnée à payer :

la somme provisionnelle de 2 963,10 euros au titre des charges, loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’octobre 2023 ;

une indemnité mensuelle d’occupation de 729.15 euros à compter de novembre 2023 jusqu’à départ effectif des lieux ;

700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

— rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 28 novembre 2023, madame [U] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 04 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’appelante sollicite de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions ;

— déboute madame [L] de toutes ses demandes ;

— suspende la clause résolutoire ;

à défaut,

— lui accorde un délai de grâce de 3 ans pour voir suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

à défaut encore,

— suspende la procédure d’expulsion formalisée à son encontre ;

— lui accorde un délai de grâce de 12 mois.

Par dernières conclusions transmises le 08 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’intimée sollicite de la cour qu’elle :

— déclare irrecevable les demandes de madame [U] ;

— la débouté de ses demandes ;

— confirme l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamne madame [U] à lui payer la somme de 9 338 euros à titre de provision selon compte arrêté au 08 octobre 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamne madame [U] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens d’appel et aux dépens exposés en procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur l’irrecevabilité des demandes de madame [U] :

Il résulte des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile que : « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il résulte de l’ordonnance entreprise qu’en première instance madame [U] était comparante, représentée par maître [I] [B]. Elle a conclu, à titre principal, au débouté des demandes formées par madame [L]. A titre subsidiaire, elle a formé une demande de suspension des délais d’expulsion pendant 12 mois.

L’appelante, tout en admettant, ne pas avoir précisé que sa demande principale était fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°896-462 du 06 juillet 1989, considère que la demande de suspension de la clause résolutoire était nécessairement incluse dans celle relative au débouté.

Si en application des dispositions de l’article 24 de la loi n°896- 462 du 06 juillet 1989, le juge peut accorder d’office des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, il n’en demeure pas moins qu’il demeure tenu, en application de l’article 5 du code de procédure civile, de ne se prononcer que sur ce qui est demandé.

Le texte susvisé n’autorise pas le juge, en présence d’une partie, de surcroît représentée par son conseil, à se substituer à ses demandes et à lui octroyer des délais de paiement alors qu’elle ne les sollicite pas, sauf à statuer ultra petita.

L’appelante invoque une erreur d’appréciation du juge qui aurait confondu sa demande de délai de paiement avec celle tirée de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Cependant la demande de suspension des délais d’expulsion part nécessairement du postulat que l’expulsion a été ordonnée. Il s’ensuit l’absence de méprise du juge dans la nature des délais demandés, étant précisé qu’il ne relève pas de son office de se livrer à une interprétation d’une demande clairement exprimée.

Il s’en évince que madame [U] n’a pas, en première instance, formé de demande de suspension de la clause résolutoire insérée au bail, laquelle sera déclarée irrecevable, à l’exclusion des autres demandes, comme nouvelle en cause d’appel.

Sur la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, l’intimée justifie de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, insérée au bail, daté du 24 février 2023, portant sur la somme de 2 169, 65 euros au titre des loyers et des charges selon décompte arrêté au 14 février 2023.

L’appelante, tout en concluant au débouté de la demande de résiliation du bail, n’articule aucun moyen à l’appui de sa prétention. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative visée au commandement, ni l’absence de régularisation dans les deux mois de sa délivrance.

Il s’ensuit la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que la résiliation du bail liant les parties sur les locaux sis [Adresse 3], à [Localité 6], est intervenue le 24 avril 2023 à minuit par le jeu de la clause résolutoire et partant, ordonné l’expulsion de madame [U], faute de départ volontaire.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, Madame [U] tout en concluant au débouté de la demande provisionnelle formée par madame [L], n’articule aucun moyen à l’appui de sa prétention.

Madame [L], réactualisant sa créance, produit un décompte arrêté au 08 octobre 2024

Madame [U], à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas s’être acquittée de paiements à venir en déduction du décompte susvisé.

Il s’ensuit la confirmation de l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a condamné madame [U] au paiement :

— d’une indemnité mensuelle d’occupation de 729,15 euros, correspondant au montant dû au titre du dernier loyer et des provisions sur charges, sauf à dire que l’indemnité d’occupation mensuelle était due à compter la résiliation du bail à compter du 24 avril 2023 et non du mois de novembre 2023 et ce jusqu’à départ effectif des lieux,

— d’une somme provisionnelle, laquelle sera réactualisée au montant de 9 338 euros au titre des charges, loyers et indemnités mensuelle d’occupation impayés arrêtés au 8 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour la somme de 2 169, 65 et pour le surplus à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la demande de délais portant sur l’expulsion

L’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

L’article L 412-2 du même code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, en plus du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l’article L 412-6 du même code dont il bénéficie pour quitter les lieux, madame [U] sollicite des délais supplémentaires pour ce faire.

Nonobstant les difficultés personnelles de madame [U], ses démarches pour rechercher un nouveau logement, il convient de relever qu’elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis avril 2023, ce qui fera près de deux ans à l’issue de l’actuelle trêve hivernale.

Madame [U], en difficultés financière, n’apparaît pas en mesure, malgré ses efforts, de s’acquitter du montant des indemnités mensuelles d’occupation, ni de régler les arriérés locatifs, comme en atteste l’augmentation significative de sa dette et les conclusions de la commission de surendettement des particuliers du Var retenant la concernant une absence totale de capacité de remboursement et orientant son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [L], bailleresse privée, tenue elle-même au remboursement d’échéances au titre d’un prêt immobilier, ne saurait supporter plus longtemps cette situation irrémédiablement compromise.

Il s’ensuit que les circonstances de l’affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés.

Le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [U] sera dès lors confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné madame [U] à verser à madame [L] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame [U] qui succombe en son appel, sera tenue aux entiers dépens, sans que l’équité ne commande, à ce stade, de faire application des dispositions tirées de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande formée par madame [U] de suspension de la clause résolutoire ;

La déboute de ses autres demandes ;

Condamne madame [U] à payer à madame [L] la somme de 9 338 euros à titre de provision selon compte réactualisé, arrêté au 08 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 24 février 2023 pour la somme de 2 169, 65 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [U] aux dépens d’appel ;

La greffière La présidente