Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 9 janvier 2025, n° 23/00809

TGI Perpignan 3 janvier 2023

CA Montpellier
Confirmation 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Violation des obligations contractuelles par le vendeur et l'acquéreur
La cour a jugé que le vendeur et l'acquéreur avaient effectivement évincé l'agence de la vente, ce qui justifie l'indemnisation de l'agence pour le préjudice subi.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la procédure abusive
La cour a considéré que la demande de l'agence était fondée et a ordonné le remboursement des frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 9 janv. 2025, n° 23/00809
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/00809
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 3 janvier 2023, N° 20/01738
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	2 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal GADELJacques Henri AUCHEPierre André MERLINChristine AUCHE HEDOUDéborah FAYANT
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE AUCHE-HEDOU, AUCHE , AVOCATS ASSOCIESSCP GADEL - CAPSIELEXEM CONSEIL
Parties :	Société civile immobilière, La société la Marée Chaussée c/ S.A.S. HRM ( Halimi Realty Management )

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 09 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00809 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PW6C

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 janvier 2023

Tribunal judiciaire de Perpignan – N° RG 20/01738

APPELANTS :

Monsieur [J] [K]

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représenté par M^e Pascal GADEL de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

La société la Marée Chaussée

Société civile immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON, sous le numéro 431 247 063 RCS LYON, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

Représentée sur l’audience par M^e Annabelle COQ BLANCHI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Pierre andré MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelant dans 23/01198 (Fond), Intimé dans 23/00809 (Fond)

INTIMEES :

S.A.S. HRM (Halimi Realty Management)

exerçant sous l’enseigne Guy Hocquet L’immobilier, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au dit siège social

[Adresse 1]

Représentée sur l’audience par M^e Christine AUCHE-HEDOU substituant par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et par M^e Déborah FAYANT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Autre qualité : Intimé dans 23/01198 (Fond)

La société la Marée Chaussée

[Adresse 2]

Représentée sur l’audience par M^e Annabelle COQ BLANCHI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Pierre andré MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelant dans 23/01198 (Fond)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- La S.A.S Halimi Realty Management (HRM) est une agence immobilière qui exerce à l’enseigne Guy Hoquet Immobilier à [Localité 4].

2- Le 10 décembre 2018, elle a signé un mandat de vente exclusif avec la S.C.I La Marée Chaussée (ci-après le vendeur) portant sur un immeuble à [Localité 5]. En cas de réalisation de la vente, les honoraires du mandataire ont été fixés à la somme de 16 850 €.

Le vendeur déclare pour sa part n’avoir « jamais signé le second mandat exclusif dont se prévaut la société HRM ».

3- Par l’intermédiaire de l’agence HRM, Monsieur [J] [K] a visité l’ensemble immobilier proposé à la vente le 21 janvier 2019. Il s’est engagé à ne pas conclure directement avec le vendeur afin de ne pas évincer l’agence immobilière.

Le 21 février 2019, M. [K] a signé une proposition d’achat de l’ensemble immobilier via l’agence pour un montant de 190 000 €, rémunération d’agence comprise, soit 175 000 € hors frais d’agence.

Le 3 mars 2019, le vendeur a accepté la proposition d’achat.

4- Le 24 avril 2019, le vendeur consentait un mandat simple de vente portant sur le même ensemble immobilier au profit de la société ORPI.

5- Le 25 juin 2019, le vendeur concluait un nouveau mandat non exclusif au profit de l’agence HRM.

6- L’agence a été informée qu’un compromis de vente avait été ratifié sans son concours le 23 août 2019. Celle-ci a donc adressé plusieurs courriers au vendeur et à M. [K], les mettant en demeure d’avoir à lui verser l’indemnité compensatrice d’un montant de 16 850 €, correspondant à la commission d’agence.

7- Finalement, le bien immobilier a été vendu à l’indivision [M] ' [K], à concurrence de la moitié chacun, par acte du 26 novembre 2019 au prix de 150 000 €.

8- C’est dans ce contexte que le 6 juillet 2020, l’agence HRM a fait assigner la société La Marée Chaussée et M. [K] devant le tribunal judiciaire de Perpignan.

9- Par jugement du 3 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Débouté la société La Marée Chaussée et M. [K] de leurs moyens de défense,

— Jugé la société La Marée Chaussée et M. [K] responsables in solidum du préjudice subi par la société HRM pour l’avoir volontairement évincée de la vente portant sur les biens immobiliers propriété de la société La Marée Chaussée et M. [K],

— Condamné in solidum la société La Marée Chaussée et M.[K] à payer à la société HRM la somme de 16 850 € en indemnisation de son préjudice,

— Condamné in solidum la société La Marée Chaussée et M.[K] à payer à la société HRM la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

10- M. [K] a relevé appel de ce jugement le 13 février 2023.

La société La Marée Chaussée a également relevé appel de ce jugement le 20 février 2023.

PRÉTENTIONS

11- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 13 septembre 2024, M. [K] demande en substance à la cour de réformer le jugement dont appel, statuant à nouveau :

' A titre principal :

— Constater l’absence de tout fait générateur de responsabilité de M. [K] ;

— Débouter la société HRM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société HRM à payer à M. [K] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

' A titre subsidiaire,

— Constater l’absence de lien de causalité entre le fait générateur de responsabilité susceptible d’être reproché à M. [K] et le préjudice prétendument subi par la société HRM.

— En conséquence, dire et juger que la société La Marée Chaussée est entièrement responsable du préjudice subi par la société HRM.

' A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que le préjudice subi par la société HRM est d’un montant de 10 687, 50 €.

12- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 9 octobre 2023, la société La Marée Chaussée demande en substance à la cour de rejeter toutes fins, moyens, et conclusions contraires et reformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de ses prétentions et l’a condamnée à payer à la société HRM la somme de 16 850 € en indemnisation de son préjudice, outre les frais irrépétibles et les dépens, statuant à nouveau :

' à titre principal :

— Dire et juger qu’aucun mandat exclusif au bénéfice de la société HRM n’est opposable à la société La Marée Chaussée au titre de la vente des biens sis à [Localité 5];

— Dire et juger qu’aucune ratification de mandat et reconnaissance du droit à rémunération de la société HRM n’est opposable à la société La Marée Chaussée;

— Débouter la société HRM de l’ensemble de ses fins et prétentions;

' à titre subsidiaire, au visa de l’article 1231-5 du Code civil, limiter à la somme de 1 000 euros au plus, la somme susceptible d’être mise à la charge de la société La Marée Chaussée à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale.

' en tout état de cause, condamner la société HRM à payer à la société La Marée Chaussée les sommes suivantes :

> 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

> 5 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

13- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 juillet 2023, la société HRM demande en substance à la cour de dire et juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la société La Marée Chaussée et M. [K] et les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, confirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— Juger que la somme de 16 850 € sera assortie des intérêts de droit à compter des mises en demeure, savoir le 28 août 2019 pour la société La Marée Chaussée et le 27 décembre 2019 pour M.[K].

— Condamner solidairement la société La Marée Chaussée et M.[K] à payer à la société HRM la somme supplémentaire de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel, et aux entiers dépens d’appel.

14- Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société La Marée Chaussée

15- L’agence agit en vertu d’un mandat du 10/12/2018 lui conférant une exclusivité pendant trois mois, perdurant, sauf révocation, pour la période maximale de douze mois.

La SCI lui oppose plusieurs moyens :

16 – une absence de mandat opposable : la SCI fait valoir qu’elle a certes signé un mandat en exclusivité le 20 mai 2017, expirant le 20 août 2017 -en fait le 20 août 2018, le délai initial de trois mois courant, sauf révocation non alléguée, pour une période de douze mois supplémentaires- puis un mandat simple en juin 2019 mais soutient que le mandat du 10/12/2018 n’a pas été signé par le représentant légal de la SCI, seul gérant, ce que la comparaison de signatures établit sans difficulté. Le mandat, s’il a été signé par un associé de la SCI n’est pas valable dès lors que l’associé n’a pas pouvoir d’engager la SCI.

C’est à juste titre que le premier juge a écarté l’application de l’article 1156 du code civil à l’apparence soutenue par l’agence en relevant que le mandat du 20 mai 2017, avait été signé par M. [G] [D] seul au nom de la SCI et que l’agence n’a pas fait preuve de la prudence nécessaire pour s’assurer que M. [R] [D], associé de la SCI, à qui la signature du mandat du 10/12/2018 est imputée, avait pouvoir de représenter la SCI et de l’engager.

Pas plus la procuration du 13 mars 2019 par laquelle le gérant de la SCI donnait procuration à l’agence pour signer en son nom et place le mandat et le compromis de vente, acte postérieur au mandat querellé, n’a t il le moindre effet sur l’apparence de validité de celui-ci.

17- – une absence de ratification de l’acte : l’agence oppose l’exécution du mandat par la SCI, le premier juge ayant retenu que du bon de visite signé par M. [K] le 21 janvier 2019, de son offre d’achat du 21 février 2019 et de son acceptation par la SCI, il résultait que ces actes n’avaient pu être accomplis qu’en exécution du mandat du 10/12/2018, à l’exception d’un mandat expiré et d’un mandat à venir et que ce commencement d’exécution empêchait la SCI de se prévaloir de son inopposabilité en vertu du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

Toutefois, ce dernier principe est érigé en fin de non recevoir, laquelle n’est pas évoquée en l’espèce.

18- Mais il résulte de l’article 1998 du code civil, que "le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement."

La SCI a expressément accepté le 3 mars 2019 à concurrence de 175000€ hors frais d’agence, la proposition de M. [K] formulée le 21 février 2019 à hauteur de 190000€, frais d’agence inclus. Elle a, de plus, sous la signature de messieurs [G] et [R] [D] agissant en qualité de représentants de la SCI, donné pouvoir le 13 mars 2019, à une salariée de l’agence, de signer en son nom et place le mandat et le compromis de vente aux prix de 175000€ net vendeur. L’emploi du terme mandat dans cette procuration n’est pas explicable autrement que par une erreur de plume, à la différence du compromis, suite logique de l’accord des parties sur la chose et le prix.

Par l’acceptation de l’offre et par cette procuration, la SCI a manifesté sans ambages sa volonté expresse de ratifier le mandat du 10/12/2018, lequel a par ailleurs date certaine comme le démontre le registre des mandats produit par l’agence.

Et selon l’article 1156 du code civil, dernier alinéa, l’opposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié. Cet article ne distinguant pas entre le tiers contractant et le représenté est applicable à l’espèce et la ratification du mandat par la SCI l’empêche de se prévaloir tant de l’opposabilité que de la nullité du mandat, sans égard aux dispositions de l’article 1182 sur la confirmation de l’acte nul.

19- Selon l’article 7 du mandat dénommé « obligations des parties », le

mandant s’engage à signer aux conditions prévues par ledit mandat, tout compromis ou promesse unilatérale de vente, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier, avec l’acquéreur présenté par le mandataire.

Il y est aussi précisé qu’en raison du caractère exclusif du mandat, le mandant s’interdit de vendre par lui-même ou par l’intervention d’un autre intermédiaire les biens et droits immobiliers, s’obligeant à rediriger vers le mandataire tout acquéreur potentiel.

Or, M. [K] a visité les biens visés au mandat qui lui ont été présentés par l’agence le 21 janvier 2019. L’agence a organisé une seconde visite le 24 janvier 2019 en présence de M. [Z] [M].

Il n’est en rien contesté que la vente a eu lieu selon compromis signé le 23 août 2019 par l’entremise d’une autre agence immobilière, la SCI indiquant (page 19 de ses conclusions) que "ce n’est que par l’intervention de l’agence ORPI que la vente définitive a pu se réaliser au profit d’une indivision [M]-[K], qui n’a été présentée par la société HRM et à un prix de 150000€ net vendeur."

La cour ne peut, à l’instar du premier juge, que constater que la SCI s’est montrée déloyale à l’égard de l’agence, en ne respectant pas ses obligations clairement énoncées au mandat, signant, avec des acquéreurs par elle présentés un acte de vente avec l’entremise d’une autre agence, peu important que le prix en soit inférieur.

20- Selon l’article 8, dénommé « clause pénale » , « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté , le mandant s’interdit, pendant la durée du présent mandat et dans les 24 mois qui suivent son expiration ou sa révocation, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. En cas de non-respect de la présente clause pénale, le mandat devra verser au mandataire des dommages et intérêts d’un montant égal à celui des honoraires stipulés à l’article 3 du présent mandat. »

La SCI conteste la validité de cette clause, en soulève la nullité, demande a minima à la déclarer non-écrite et en tout état de cause inopposable. Elle rappelle le formalisme édicté par l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 selon lequel la clause doit être mentionnée en caractères apparents.

L’examen du mandat enseigne à la cour que la clause est parfaitement lisible, rédigée en termes apparents et en caractères gras, au titre d’un article 8 parfaitement identifié sous la dénomination clause pénale, surligné, de telle sorte qu’elle répond aux exigences du texte précité, quand bien même la police de caractère serait identique à celle utilisée pour le reste du texte.

21- La SCI soutient la modération de la clause pénale sur le visa de l’article 1231-5 alinéa 3 à la somme de 1000€ en soutenant les carences de l’agence dans l’exécution de sa mission, dont elle avait conscience à tel point qu’elle avait fait signer un nouveau mandat simple le 25/06/2019 qui sont non seulement à l’origine de son propre préjudice mais encore de celui de la SCI qui a du se résoudre à vendre moins cher.

La cour trouve dans le dossier de l’agence la justification des diligences effectuées telles que questionnaires vendeur et acquéreur, évaluation des risques, nécessaires pour parvenir à la signature d’un compromis notarié, les échanges de SMS entre la commerciale de l’agence et M. [J] [K] établissant que l’étude du montage financier par celui-ci et ses tentatives pour parvenir à une nouvelle baisse du prix étaient à l’origine de l’absence de date de signature du compromis.

La clause pénale stipulée à hauteur de 16850€ TVA incluse n’apparaît donc pas particulièrement excessive en l’état des démarches accomplies par l’agence qui ne doit la perte de ses honoraires qu’à des tractations qui se poursuivaient entre acquéreur et vendeur. La rédaction de la clause pénale, par référence au montant des honoraires, commande sa soumission à la TVA que l’agence devra reverser.

Sur la responsabilité extra contractuelle de M. [K]

22- M. [K] conteste tout fait générateur de responsabilité en évoquant les termes d’un arrêt Civ 1ère 6 avril 2016 n°1514631 et en soulignant que l’agence HRM était à compter du 25 juin 2019 mandataire de la SCI au seul titre du mandat non exclusif de vente, lequel a mis fin au mandat du 10 décembre 2018, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir signé un bon de visite présenté par la société Orpi le 28 juin 2019.

Il fait encore valoir qu’il n’ a jamais négocié directement avec la SCI de telle sorte qu’il ne peut lui être reproché de manoeuvre frauduleuse. Il n’a jamais été convoqué en vue de signer un compromis par acte authentique et soutient qu’il aurait en tout état de cause exercé son droit de rétractation dans le délai de 10 jours.

21- Il appartient à l’agence HRM d’établir que M. [K] a cherché l’évincer en s’entendant avec le vendeur.

Ce dernier a visité deux fois le bien dont s’agit, la première seul le 21 janvier, la seconde en compagnie de M. [M] le 24 janvier 2019, ce qui rend vain son argument lié à la modification du projet d’acquisition. Il ne résulte de rien qu’il savait qu’un nouveau mandat non exclusif avait été signé le 25 juin 2019 et il restait tenu par les termes des bons de visite. Les échanges de SMS avec la commerciale de l’agence démontrent qu’il cherchait à faire baisser le prix de vente, ce qu’il a réussi à obtenir en signant le 23 août 2019 un compromis de vente, réitéré par acte authentique du 26 novembre2019 pour le prix de 150000€. En dissimulant la signature de ce compromis à l’agence HRM, lui laissant croire postérieurement à cette date qu’il était toujours en recherche d’une baisse de prix et d’un montage financier, M. [K] a volontairement évincé celle-ci en contradiction avec les termes des bons de visites qui lui interdisaient toute entente avec le vendeur, ce qui a eu pour conséquence d’évincer l’agence HRM, peu important qu’il ait finalement contracté par l’entremise d’une agence tierce. Sa faute ayant contribué au préjudice, le jugement sera confirmé en ce qu’il a porté condamnation in solidum, le préjudice subi par l’agence étant celui de sa perte de commission, sans qu’il y ait lieu à la moindre modération, M. [K] étant seul à l’origine de l’absence de signature du compromis par l’intermédiaire de l’agence.

Le jugement sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

22- parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne in solidum la SCI La Marée Chaussée et Monsieur [J] [K] aux dépens d’appel.

Condamne in solidum la SCI La Marée Chaussée et Monsieur [J] [K] à payer à l’agence Halimi Realty Management la somme de 2500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT