ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01554 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYL2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

N° RG 11-22-000017

APPELANTS :

Madame [R] [M]

née le 24 Août 1972 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Baptiste AUSSILLOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [B] [I] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-Baptiste AUSSILLOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [P] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-Baptiste AUSSILLOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Florent LARROQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Elodie RIGAUD, avocat au barreau de NÎMES substituant M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Madame [H] [W] épouse [F]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florent LARROQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Elodie RIGAUD, avocat au barreau de NÎMES substituant M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat du 4 avril 2019 à effet au 23 avril 2019, M. [Z] [F] et Mme [H] [F] ont donné à bail à Mme [R] [M] un appartement sis [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 980 euros, outre 90 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie de 980 euros.

Selon actes du 10 avril 2019, M. [P] [M] et Mme [B] [M] se sont portés cautions des engagements de Mme [R] [M].

Le 23 avril 2019, un état des lieux d’entrée a été dressé par les parties.

Le 20 mai 2020, un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par huissier.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2020, les époux [F] ont informé Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] du fait qu’ils n’entendaient pas restituer le dépôt de garantie en raison d’un arriéré locatif et de dégradations dans l’appartement.

Le 29 septembre 2020, l’assurance de protection juridique des époux [F] a mis en demeure les consorts [M] de payer aux bailleurs les sommes alléguées.

Par exploits d’huissier du 27 janvier 2021, les époux [F] ont assigné M. [P] [M] et Mme [B] [M], aux fins de les voir condamner in solidum à leur payer les sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif et des dégradations, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], qui a, par ordonnance de référé du 20 octobre 2021, constaté l’existence d’une contestation sérieuse et déclaré l’action irrecevable.

Par exploits d’huissier en date des 8 et 22 décembre 2021, les époux [F] ont alors fait attraire Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9].

Le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] :

Condamne solidairement Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] à payer à M. [Z] [F] et Mme [H] [F] la somme de 2 031,23 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables et des dégradations retenues, et ce avec intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute M. [Z] [F] et Mme [H] [F] de leurs demandes plus amples ;

Déboute Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] de leurs demandes reconventionnelles ;

Condamne Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] in solidum à payer à M. [Z] [F] et Mme [H] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] in solidum aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge retient que la somme due au titre de l’arriéré locatif s’élève à 1 612,50 euros, relevant que seuls l’état des lieux de sortie établi par huissier le 20 mai 2020 et la remise simultanée des clefs justifient du départ effectif de la locataire, alors que celle-ci ne démontre pas s’être acquittée de l’entièreté du loyer pour les mois d’avril et de mai 2020. Il exclut toutefois du calcul la somme de 125 euros alléguée par les époux [F], indiquant qu’ils ne rapportent pas la preuve des impayés partiels commis avant le mois de mars 2020 dont ils se prévalent.

Il constate, à l’appui du récapitulatif des charges versé aux débats, que la somme due au titre des charges locatives s’élève à 520,13 euros, constatant que le décompte définitif pour l’année 2020 n’est pas produit.

Le premier juge retient que Mme [R] [M] est redevable de la somme de 878,60 euros au titre des dégradations locatives, relevant que si l’appartement a nécessité plusieurs travaux de peinture du fait notamment de celles effectuées par la locataire, il n’est pas établi que la peinture ait été neuve lors de la prise à bail, l’état des lieux d’entrée étant très succinct alors que celui de sortie est très détaillé, de sorte que le montant de la demande formulée par les époux [F] en ce sens est injustifié. Il rejette la demande formulée par les bailleurs au titre du remplacement de la porte, l’estimant injustifiée, en l’état d’une seule serrure abîmée.

En conséquence, il rejette la demande tendant au remboursement du dépôt de garantie.

Le premier juge déboute également les consorts [M] de leur demande tendant à l’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, constatant qu’ils ne rapportent ni la preuve d’une faute imputable aux époux [F], ni de leur intention malicieuse dans l’exercice de leur droit d’ester en justice.

Mme [R] [M], Mme [B] [I] épouse [M] et M. [P] [M] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 mars 2023.

Par ordonnance du 4 juin 2024, la cour d’appel de Montpellier déclare irrecevable l’appel interjeté par M. [P] et Mme [B] [M] et rejette la demande de radiation du rôle de la cour d’appel de l’appel interjeté par Mme [R] [M].

Dans ses dernières conclusions du 8 juin 2023, Mme [R] [M] demande à la cour de :

Recevoir l’appel comme régulier ;

Infirmer la décision entreprise ce qu’elle a :

Condamné solidairement Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] à payer à M. [Z] [F] et Mme [H] [F] la somme de 2 031,23 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables et des dégradations retenues, avec intérêts à compter de la signification,

Débouté Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] de leurs demandes reconventionnelles,

Condamné Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] in solidum à payer à M. [Z] [F] et Mme [H] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] in solidum aux dépens ;

Constater l’existence d’une force majeure ayant rendu impossible à Mme [R] [M] l’exécution de son obligation de restituer les clés ;

Fixer en conséquence la date de libération effective des lieux au 17 avril 2020 ;

Condamner solidairement les intimés à payer aux appelants la somme de 980 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamner solidairement les intimés à payer aux appelants la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamner solidairement les intimés à payer aux appelants la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts pour le préjudice moral en raison de l’exécution de mauvaise foi du contrat de location ;

Condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux dépens.

Mme [R] [M] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé la date de sa libération effective des lieux au 20 mai 2020, soutenant qu’elle doit être fixée au 17 avril 2020, de sorte qu’aucun arriéré n’est dû. A ce titre, elle fait valoir que les époux [F] ont renoncé au délai de préavis légal de départ par courriel du 11 avril 2020, que l’état des lieux de sortie n’a pas vocation à fixer sa date de départ, prétendant qu’il a été reporté du fait de la crise sanitaire dans le but de lui imputer une indemnité d’occupation alors même qu’elle avait quitté le logement le 17 avril 2020 et en avait informé le bailleur et qu’il en est de même s’agissant de la remise des clefs, arguant que la force majeure l’a empêchée de les restituer au 17 avril 2020, tenant les interdictions de déplacements inhérentes à la crise sanitaire ainsi que sa situation d’adulte handicapée non véhiculée avec deux enfants à sa charge. Elle prétend également que le bailleur l’a exonérée de restituer les clés au jour de son départ effectif, car il disposait de son propre double.

L’appelante soutient qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des dégradations locatives, arguant que les énonciations de l’état des lieux d’entrée ne peuvent être tenues pour acquises compte tenu de leur caractère succinct et peu descriptif, précisant qu’il n’en résulte pas que la peinture a été refaite à son arrivée et qu’elle apporte la preuve du mauvais état du logement à son entrée, alors qu’elle a réalisé des travaux, de sorte que la demande des époux [F] est injustifiée.

Elle sollicite la somme de 1 500 euros, alléguant avoir subi un préjudice moral, ainsi que celle de 1 500 euros au titre de la procédure abusive, affirmant démontrer la mauvaise foi du bailleur qui lui a, selon elle, injustement imputé des frais et l’a contrainte par pressions à déménager avec ses enfants mineurs durant la période de confinement, lui occasionnant un stress important et troublant sa convalescence.

Dans leurs dernières conclusions du 4 septembre 2023, M. [Z] [F] et Mme [H] [F] demandent à la cour de :

Infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a:

Condamné solidairement Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] à payer à M. [Z] [F] et Mme [H] [F] la somme de 2031,23 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables et des dégradations retenues, et ce avec intérêts à compter de la signification de la décision,

Débouté M. [Z] [F] et Mme [H] [F] de leurs demandes plus amples ;

Autoriser les époux [F] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 980 euros versé par Mme [R] [M] ;

Condamner in solidum Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] à verser la somme de 6 453,41 euros aux époux [F] ;

Condamner Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

Confirmer le Jugement entrepris pour le surplus ;

Condamner les consorts [M] à verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

M. [Z] [F] et Mme [H] [F] soutiennent que Mme [R] [M] est redevable d’une dette locative à hauteur 2 717,50 euros, arguant que leur demande est justifiée par un décompte clair et précis, alors que l’appelante ne démontre pas avoir été à jour de ses loyers et notamment de la somme de 125 euros pour les impayés antérieurs au mois de mars 2020.

Les intimés font valoir que Mme [R] [M] est redevable de la somme de 1 158,11 euros au titre des charges de copropriété récupérables pour les années 2019 et 2020, affirmant que la locataire n’a pas réglé de provisions pour charges pour les mois de mars, d’avril et de mai 2020 et que leur demande est justifiée par le décompte de régularisation transmis par le syndic pour l’exercice 2019 ainsi que par le décompte des charges communiqué par le syndic pour l’année 2020.

Ils sollicitent la somme de 1 577,80 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie, soutenant qu’il résulte de l’état des lieux de sortie établi par huissier que la porte de la véranda-cellier a été détériorée nécessitant son changement et que la locataire a effectué de grossiers travaux de peintures mal finis, de sorte qu’ils ont été contraints de les refaire intégralement afin d’obtenir un rendu homogène et acceptable. Ils ajoutent que leur demande est justifiée au regard de la différence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, contestant la valeur probante de l’attestation versée aux débats par l’appelante s’agissant de l’état du bien à son arrivée. Ils sollicitent également la somme de 1 000 euros, alléguant avoir subi un préjudice locatif, dans la mesure où ils ont perdu un temps précieux pour remettre en état leur bien qui a été immobilisé un mois.

Les époux [F] soutiennent que la date de libération effective des lieux par Mme [R] [M] est caractérisée par la remise des clefs au 20 mai 2020 et qu’elle n’a pas quitté le logement avant cette date, indiquant qu’elle ne peut pas se prévaloir d’une dispense de préavis, dès lors que c’est uniquement dans l’hypothèse d’une restitution des clefs le 16 avril 2020 qu’ils avaient annoncé qu’ils renonceraient audit préavis. Ils ajoutent que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité matérielle ou légale de remettre les clefs, précisant qu’il demeure à ce jour des clefs non restituées.

Les intimés concluent au rejet des demandes formulées par l’appelante au titre de la restitution du dépôt de garantie, du préjudice moral et de la procédure abusive, affirmant qu’elles sont totalement injustifiées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 mai 2025.

MOTIFS

1/ Sur la dette locative et les charges impayées :

Les parties s’opposent sur la fin du contrat de bail, Mme [M] revendiquant une fin de bail au 17 avril 2020 tandis que les bailleurs se prévalent d’une résiliation du bail effective au 20 mai 2020, date officielle du constat des lieux de sortie et de remise des clés en l’absence de tout congé valablement délivré par la locataire.

La cour ne peut que confirmer l’analyse du premier juge car si les bailleurs ont convenu de ne pas solliciter l’application d’un délai de préavis c’est à la condition d’une remise effective des clés par la locataire qui devait intervenir le 16 avril 2020 comme l’indique précisément le mail adressé le 11 avril 2020 (pièce 3).

Si Mme [M] se prévaut d’un cas de force majeure en raison du confinement applicable depuis le 16 mars, rien ne s’opposait cependant à ce qu’elle transmette les clés par voie postale ou à défaut qu’elle fasse usage d’une dispense lui permettant de se déplacer afin de procéder en personne à cette restitution.

Ainsi, en l’absence de force majeure et de congé valablement délivré, c’est à bon droit que le premier juge a retenu la cessation de l’obligation de paiement incombant à la preneuse, impartie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 20 mai 2020, date officielle de la remise des clés et d’établissement de l’état des lieux.

Ce faisant, il est justifié que Mme [M] est redevable sur la période considérée des loyers suivants :

reliquat de 125 euros sur la période antérieure au mois de mars 2020, soit 5 euros pour avril 2019 et 120 euros en mai 2019 ;

mars et avril 2020 : 980 x 2 =1960 euros;

20 jours en mai 2020 : 632,25 euros de loyer ;

soit un total de 2.717,50 euros hors provisions sur charges.

Elle est également redevable des charges ainsi ventilées :

maintenance chaudière du 23 avril 2019 au 20 mai 2020 : 150,53 euros ;

taxe d’ordures ménagères du 23 avril 2010 au 20 mai 2020 : 263 euros ;

charges effectives récupérables : 1.158,11 euros avec un versement de provision à hauteur de 924 euros pour des charges totales d’un montant de 2.082,11 euros ;

soit un total de 1.571,64 euros.

Si le premier juge a relevé que les bailleurs ne démontraient pas l’existence d’une situation d’impayé, il convient de relever qu’ils produisent un décompte précis de telle sorte qu’il appartient à la locataire d’apporter la preuve qu’elle a bien procédé au paiement notamment par la production de justificatifs (relevés de compte') ce qu’elle ne fait pas.

Il convient en conséquence au regard des éléments susvisés de retenir un arriéré de loyers et charges à la date du 20 mai 2020 d’un montant de 4.289,14 euros. Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 980 euros, les consorts [M] sont redevables de la somme de 3.309,14 euros.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

2/ Sur les dégradations locatives :

Les époux [F] revendiquent l’indemnisation des dégradations locatives mises en évidence par la comparaison de l’état d’entrée dans les lieux à l’état de sortie des lieux qu’ils évaluent à la somme de 2557,80 euros. Ils sollicitent également l’indemnisation d’une perte de loyer d’un montant de 1.000 euros eu égard au temps rendu nécessaire par la réfection du logement.

Le premier juge a considéré qu’au regard du caractère très succinct de l’état des lieux d’entrée à la différence de l’état des lieux de sortie établi par voie d’huissier, les bailleurs ne démontrent pas la nécessité de reprendre entièrement la peinture dans le logement et de mettre à la charge de la preneuse la somme de 1.757,80 euros pour des travaux chiffrés initialement à la somme de 3.500 euros.

Il a ainsi retenu une somme de 878,60 euros soulignant que l’état des lieux d’entrée décrit le logement comme étant en bon état sans plus de précision sauf à indiquer que la peinture de la cuisine est irrégulière et est à repeindre et que quelques lattes de la salle de bains se décollent.

Cette analyse sera confirmée par la cour d’appel dans la mesure où bien que le constat d’huissier fasse état d’un revêtement défraichi et de parties comportant un revêtement noir ou gris foncé réalisé par la locataire, il est néanmoins établi que lors de l’entrée dans les lieux, la peinture n’est pas neuve de sorte que les bailleurs ne peuvent solliciter la réfection au-delà de la somme allouée par le premier juge.

S’agissant de la dégradation de la porte-fenêtre constatée dans le cadre de l’état des lieux de sortie, les bailleurs réclament une somme de 800 euros correspondant au coût du changement de cette porte.

Le premier juge a écarté cette demande considérant que le changement n’est pas justifié par les dégradations constatées à savoir que la poignée de la porte ne ferme pas. Cette analyse, qui est conforme à la matérialité des dégradations constatées, sera confirmée par la cour d’appel.

Il s’ensuit que les dégradations locatives seront arrêtées à la somme de 876,60 euros ; le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Enfin, la perte de loyer revendiquée par les intimés n’est nullement justifiée de sorte qu’il conviendra de la rejeter.

3/ Sur les demandes reconventionnelles :

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral présentée à l’encontre des époux [F] dont l’action est justifiée par des motifs légitimes amenant la cour à accueillir favorablement une partie de leurs prétentions.

Par ailleurs, en l’absence de preuve d’une volonté de nuire ou d’une intention malicieuse, cette demande sera également rejetée en appel.

La décision sera infirmée de ce chef.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’appel et à verser la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 9] sauf en ses dispositions relatives aux frais accessoires, en la fixation des dégradations locatives et au rejet des demandes reconventionnelles présentées par les consorts [M]

Statuant à nouveau,

Dit que les consorts [M] sont redevables de la somme de 4.289,14 euros au titre de l’arriéré locatif,

Condamne solidairement Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] à payer à M. [Z] [F] et Mme [H] [F] la somme de 4.187,74 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables et des dégradations retenues, après déduction du dépôt de garantie et ce avec intérêts à compter de la signification de la présente décision,

Déboute M. [Z] [F] et Mme [H] [F] de leurs demandes plus amples,

Condamne Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] in solidum à payer à M. [Z] [F] et Mme [H] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] [M], M. [P] [M] et Mme [B] [M] in solidum aux dépens de la présente instance,

Le greffier, Le conseiller

en remplacement de la présidente empêchée