COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 FEVRIER 2026

N° RG 23/05676 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRUK

S.A.R.L. [L]

c/

S.A.R.L. [S]

S.A.S. [Adresse 10]

Nature de la décision : AVANT DIRE DROIT

EXPERTISE

Grosse délivrée le : 9 février 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 octobre 2023 (R.G. 2022F00495) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 décembre 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. [L], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 838 070 910, agissant en la personne de son représentant légal en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Valérie DUBOS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Pierre LEMAY de L’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.R.L. [S], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 525 031 076, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Z] [O] [M], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Hortense PEYER, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Jean-François TESSLER, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTE :

S.A.S. [Adresse 10], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 345 130 488, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 13]

Représentée par Maître Anne CADIOT-FEIDT de la SELARL CADIOT-FEIDT, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Bertrand CHARLET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La SARL [L], dont le siège est à [Localité 6] (Gironde), est spécialisée dans l’exploitation de supermarchés.

La SARL [S], dont le siège est à [Localité 12] (Gironde), est également spécialisées dans le secteur d’activité des supermarchés.

Par acte notarié du 07 septembre 2021, la société [S] a vendu à la société [L] un fonds de commerce d’alimentation générale de type supermarché situé à [Localité 6] (Gironde), exploité sous l’enseigne [Adresse 9] selon contrat de franchise en date du 05 octobre 2010 conclu avec la société [Adresse 10], moyennant le prix de 875 000 euros.

Le prix de cession a été consigné auprès de l’office notarial Scp [G] & Associés, notaire en charge de la cession du fonds de commerce.

Arguant de l’existence de défauts de conformité et de vices cachés découverts après la prise de possession du fonds de commerce, la société [L] a obtenu l’autorisation de faire pratiquer une saisie conservatoire entre les mains du séquestre du prix de cession du fonds de commerce, par ordonnance sur requête du président du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 18 février 2022.

Elle a fait pratiquer cette saisie par acte de commissaire de justice du 10 mars 2022, à hauteur de la somme de 450 000 euros.

2. Par acte extrajudiciaire du 16 mars 2022, la société [L] a fait assigner la société [S] devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de voir juger que le fonds de commerce cédé n’est pas conforme à la description effectuée par l’acte de vente et qu’il existe des vices cachés de nature à justifier une réduction du prix.

Le 05 septembre 2022, la société [S] a fait assigner en intervention forcée la société [Adresse 10] (CPF), afin qu’elle soit tenue de la garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

3. Par jugement du 19 octobre 2023, le président du tribunal de commerce de Bordeaux a notamment :

— Débouté la société [L] SARL de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamné la société [L] SARL à payer à la société [S] SARL la somme de 15 000 euros pour procédure abusive,

— Condamné la société [L] SARL à une amende civile de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code civil [SIC],

— Condamné la société [L] SARL à payer à la société [S] SARL la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société [L] SARL aux entiers dépens de l’instance l’opposant à la société [S] SARL,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

4. Par déclaration au greffe du 15 décembre 2023, la société [L] a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société [S].

Par conclusions d’incident notifiées le 13 juin 2024, la société [S] a demandé au conseiller de la mise en état de prononcer la radiation de l’affaire du rôle sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire, et de condamner la société [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 29 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l’affaire du rôle, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire, et a condamné la société [S] à payer à la société [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2024, la société [S] a fait délivrer une assignation en appel provoqué à la société [Adresse 10].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 10 décembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [L] demande à la cour de :

— Débouter la société [S] de ses demandes, fins et conclusions,

— Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 19 octobre 2023 en ce qu’il a :

Débouté [L] de l’intégralité de ses demandes,

Condamné [L] au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au profit de [S] pour procédure abusive,

Condamné [L] à une amende civile de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code civil,

Condamné [L] aux entiers dépens,

Condamne [L] à la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, statuer de nouveau et :

A titre principal :

— Juger que la société [S] est tenue de la garantie à raison des défauts cachés du fonds de commerce sis [Adresse 4], vendu le 7 septembre 2021, qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine,

En conséquence,

— Condamner la société [S] à verser à la société [L] la somme de 445 027 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, si le fondement des vices cachés n’était pas retenu :

— Juger que la société [S] a manqué à son obligation de délivrance conforme résultant de l’acte de cession de fonds du 7 septembre 2021,

En conséquence,

— Condamner la société [S] à verser à la société [L] la somme de 445 027 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire, si les fondements des vices cachés et du manquement à l’obligation de délivrance conforme n’étaient pas retenus :

— Juger que la société [S] a manqué à son obligation de conclure le contrat de bonne foi et son devoir d’information précontractuelle,

En conséquence,

— Condamner la société [S] à verser à la société [L] la somme de 445 027 euros,

sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse :

— Condamner la société [S] au paiement des entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance,

— Condamner la société [S] à payer, tant pour la première instance que l’appel, la somme globale de 8 000 euros à la société [L] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 29 novembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [S] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1641, 1642 et 1646 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 19 octobre 2023 en ce qu’il a :

Débouté la société [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamné la société [L] à payer à la société [S] la somme de 15 000 euros pour procédure abusive,

Condamné la société [L] à une amende civile de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code civil,

Condamné la société [L] à payer à la société [S], la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société [L] aux entiers dépens de l’instance l’opposant à la société [S].

— Débouter la société [L] de l’ensemble de ses demandes, fins, et prétentions,

— Ordonner si nécessaire, à défaut d’un jugement favorable du juge de l’exécution d’ici la clôture des débats, la mainlevée de la saisie conservatoire que la société [L] a fait pratiquer le 10 mars 2022 par la société Bocchio et Associés, commissaire de justice, au préjudice de la société [L] auprès de l’office notarial Scp Chance [G] & Associés, notaire en charge de la cession du fonds de commerce, à hauteur de la somme de 450.000 euros, en vertu de l’ordonnance rendue par le président du tribunal de commerce de céans le 18 février 2022,

— Condamner la société [L] à payer à la société [S] la somme de 100 000 euros au titre du caractère abusif de la présente instance,

— Condamner la société [L] à payer à la société [S] la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

En outre, aux termes de son assignation en appel provoqué délivrée le 29 novembre 2024, la société [S] demande à la cour de :

— déclarer la société [S] recevable et bien fondée en sa demande en appel provoqué de la société CPF,

— condamner la société CPF à la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être formées à son encontre à la demande de la société [L],

— condamner la société CPF à lui verser la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 12 décembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [Adresse 10] demande à la cour de :

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile,

Vu les articles 1984 à 1992 du code civil,

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté toutes prétentions émises à l’encontre de la société Carrefour Proximité France,

En tout état de cause,

— Juger irrecevable la société [S] en toutes ses prétentions à l’encontre de la société [Adresse 10] faute de justifier d’une qualité et d’un intérêt à agir,

A tout le moins,

— Débouter la société [S] en toutes ses prétentions dès lors que :

Elle n’apporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un mandat qui aurait été accepté par la société [Adresse 10],

Et alors que l’accompagnement du franchisé cédant son fonds de commerce, par le conseiller de franchise et autres représentant du franchiseur, qui ne se concrétise ni par un quelconque pouvoir de représentation, ni l’accomplissement d’actes juridiques mais de simples actes préparatoires, ne saurait constituer un mandat, et en voie de conséquence, entraîner la responsabilité du mandataire à l’égard du mandant,

En toute hypothèse,

— Débouter la société [S] en toutes ses prétentions dès lors que :

Quand bien même l’intervention de la société [Adresse 10] serait appréciée sous l’angle du mandat, aucune faute liée au mandat ne saurait être reprochée à la société Carrefour Proximité France dès lors que l’objet du litige au principal concerne l’existence de vices cachés qui se seraient révélés postérieurement à la cession et qui relèvent de la responsabilité exclusive de l’exploitant du fonds de commerce,

Tiers à l’acte de cession, la société [Adresse 10] n’a pas à être attraite à une expertise technique pour déterminer la parfaite conformité des lieux à sa destination, telle que sollicitée à titre subsidiaire par la société [S],

— Condamner la société [S] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance.

8. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 22 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Moyens des parties

9. La société [L] soutient avoir découvert, postérieurement à la prise de possession du fonds cédé, plusieurs éléments de non-conformité du fonds de commerce à la réglementation administrative, alors que le cédant a déclaré dans l’acte de cession que toutes les installations du fonds cédé étaient régulièrement installées et répondaient aux normes de salubrité, d’hygiène et de sécurité en vigueur.

Au soutien de son appel, l’appelante invoque, d’une part, le rapport de diagnostic établi par la société Socotec le 21 octobre 2021 mettant en avant des non-conformités au regard de la protection incendie et de l’installation électrique, d’autre part, le rapport du 18 janvier 2022 de la société Acoustique Côté Basque faisant état de la non-conformité des locaux aux normes acoustiques.

Au visa des articles L. 141-3 du code de commerce et 1644 du code civil, elle fait valoir à titre principal, que ces désordres, nécessairement antérieurs à la vente, constituent des vices cachés rendant le fonds de commerce impropre à sa destination. Subsidiairement, elle invoque le défaut de délivrance conforme sur le fondement de l’article 1604 du code civil. Encore plus subsidiairement, elle invoque le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information.

Se prévalant du rapport du 16 novembre 2021 de la société Bonetto Architecture et [C] [F] architecte DPLG estimant le coût des travaux de mise en conformité du fonds à la somme de 445.027 euros, elle sollicite la condamnation de la société [S] au paiement de ce montant à titre de dommages et intérêts.

10. La société [S] conclut au débouté des prétentions adverses.

Soulignant la mauvaise foi de l’acheteur professionnel qui a fait établir non contradictoirement des rapports par un organisme de contrôle et un architecte au lendemain de la signature du compromis de vente, elle soutient qu’elle a fourni l’ensemble des rapports obligatoires attestant la conformité des installations tant au plan électrique qu’au regard des normes incendie, lesdits rapports ayant été annexés à l’acte définitif de cession du fonds de commerce.

Elle ajoute que les désordres invoqués à ce titre ne constituent ni des vices cachés ni des défauts de conformité, soulignant que l’activité du magasin n’a jamais rencontré la moindre difficulté au niveau administratif et que les éléments composant le fonds cédé n’ont subi aucune panne, les installations étant en parfait état de marche.

S’agissant des nuisances sonores alléguées, elle s’étonne que ce trouble apparaisse subitement concomittamment à la cession du fonds de commerce alors que pendant les 12 années d’exploitation du fonds par la société [S], aucun voisin ne s’est plaint d’une telle nuisance. Elle précise que les installations frigoriques sont en état de marche et n’ont nullement besoin d’être changées pour se conformer aux normes acoustiques applicables, que le local comportant le groupe froid dont émane les nuisances sonores est d’une superficie de 8 m2 ce qui représente un coût modique.

A titre subsidiaire, elle réclame la condamnation de la société CPF à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre à l’égard de la société [L]. Elle soutient que la société CPF a intégralement piloté la vente du fonds de commerce et servi d’intermédiaire entre les parties, soulignant que la société CPF a agi en qualité de mandataire de la société [S] dans le cadre de l’acte de cession du fonds de commerce.

11. La société CPF conteste avoir agi en qualité de mandataire de la société [S] dans la cession du fonds de commerce litigieuse, affirmant être totalement étrangère au litige opposant la société [L] et la société [S], laquelle doit être déclarée irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt et de qualité à agir et subsidiairement en être déboutée.

Réponse de la cour:

12. Par acte du 07 septembre 2021, la société Laxadys a acquis de la société [S] un fonds de commerce d’alimentation générale de type supermaché.

Dans l’acte de cession, le vendeur a déclaré 'que toutes les installations dudit fonds sont en bon état de marche, notamment, la distribution d’eau, d’électricité, de téléphone. Qu’elles sont toutes régulièrement installées et répondent aux normes d’hygiène, de salubrité, accessibilité handicapés et de sécurité en vigueur et qu’en conséquence le fonds de commerce dont s’agit et l’immeuble dans lequel il est exploité sont conformes aux dites normes'.

13. A l’appui de son argumentation, selon laquelle le fonds cédé est affecté de désordres constitutifs de vices cachés et, subsidiairement, de défauts de conformité, la société appelante verse aux débats :

— un rapport de diagnostic établi par la société Socotec le 21 octobre 2021 mentionnant des non-conformités au niveau de la protection incendie et de l’installation électrique (pièce n°4),

— une notice acoustique établie le 18 janvier 2022 par la société Acoustique Côté Basque selon laquelle les équipements frigorifiques de l’établissement sont sources d’émergences sonores diurne et nocturne significatives d’un trouble de voisinage, nécessitant un changement total de la production froid et la mise en oeuvre d’un nouveau local technique (pièce n°5),

— un état descriptif des travaux de mise en conformité établi par la société Bonetto Architecture & [C] [F] architecte DPLG le 16 novembre 2021, chiffrant le coût des travaux de mise en conformité à la somme de 445.027 euros (pièce n°6).

14. Si ces rapports, régulièrement versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, mettent en évidence l’existence de non-conformités, il n’en demeure pas moins que les opérations d’expertise ne se sont toutefois pas déroulées contradictoirement.

En outre, ces documents ne sont pas corroborés par d’autres éléments de preuve, étant rappelé le principe selon lequel le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire, même réalisée en présence de l’ensemble des parties.

15. Dans ces conditions, eu égard à la technicité et à l’enjeu économique du litige, il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif.

La société [L] fera l’avance de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et avant dire droit :

Avant dire droit :

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

M. [J] [B]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Port. : 06.07.10.55.75

Mèl : [Courriel 11]

avec pour mission, après avoir pris connaissance des faits de la cause, de :

* convoquer les parties et entendre leurs explications ;

* se faire communiquer tous documents contractuels et plus généralement tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

* se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties et examiner les ouvrages concernés ;

* dire s’ils sont affectés des vices, désordres, non-conformités allégués ;

* dans l’affirmative, les décrire et déterminer la date de leur apparition ; en rechercher l’origine, l’étendue et les causes et en préciser l’importance, la gravité et la nature ;

* dire s’ils sont imputables à un vice antérieur à la vente, apparent ou non ;

* dire si ces vices sont de nature à rendre le fonds de commerce impropre à l’usage auquel il est destiné ;

* indiquer quels sont les travaux propres à remédier aux désordres, en évaluer le coût, l’importance et la durée ;

* de manière générale fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer les préjudices subis ;

Autorise l’expert à s’adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne, et à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité;

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport d’expertise contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date du rapport d’expertise;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 30 octobre 2026 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat sur demande de l’expert ;

Dit que la société [L] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe de la cour d’appel de Bordeaux une provision d’un montant de trois mille euros (3.000 euros) avant le 30 mars 2026 ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité;

Dit que la mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Bordeaux à qui il sera référé en cas de difficultés et qui pourra notamment pourvoir au remplacement de l’expert en cas de refus ou d’empêchement;

Dit que l’expert devra transmettre, avec son rapport, en vue de la taxation, sa note de frais et honoraires au juge chargé du contrôle et aux parties qui devront transmettre leurs éventuelles critiques à ce juge dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette note de frais et d’honoraires ;

Dit que cette affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 23 JUIN 2026 pour vérifier l’état d’avancement des opérations d’expertise,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président