ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04161 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QLAM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 30 AVRIL 2024

PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS

N° RG 24/00187

APPELANTE :

La S.C.E.A. EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5], société civile d’exploitation agricole immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BEZIERS sous le numéro 331 567 073, dont le siège social est sis Domaine de l'[Localité 5] à CAPESTANG (34310), représentée par sa gérante domiciliée en cette qualité au siège social

Domaine de l'[Localité 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

S.A.R.L. BLUE CONCEPT

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assignée à étude le 16 septembre 2024

Ordonnance de clôture du 20 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Rendu par défaut;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 3 février 2005, le Groupement Foncier Agricole (GFA) du DOMAINE DE L'[Localité 5] a renouvelé le bail rural donné à la société civile d’exploitation agricole EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] concernant un domaine agricole sis à [Localité 4] et par extension à [Localité 6], comprenant notamment un local sis [Adresse 2] à [Localité 4], ce pour une durée minimum de 18 années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 2004 et jusqu’au 31 décembre 2022.

Suivant un acte sous seing privé en date du 10 février 2012, à effet rétroactif au 1er avril 2009, la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] a donné à bail (sous location) à la société BLUE CONCEPT le local sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction.

La bail prévoyait que la location de ce local était «à usage d’entrepôt exclusivement, sans pouvoir exercer une activité commerciale ». Le loyer mensuel mentionné dans le contrat de bail s’élevait à la somme de 350,00 '.

Le 20 mars 2024 par acte de commissaire de justice, la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] a fait assigner la société BLUE CONCEPT en référé devant le Président du tribunal judiciaire de BÉZIERS aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion la société BLUE CONCEPT ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec 1'assistance de la force publique si nécessaire,

— ordonner la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles désigné,

— condamner la société BLUE CONCEPT à payer à titre provisionnel la somme de 2130,00 ' au titre des loyers impayés,

— condamner la société BLUE CONCEPT à payer une indemnité d’occupation, soit la somme de 355,00 ', à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

La société BLUE CONCEPT, régulièrement assignée et avisée de 1'audience, n’a pas comparu.

Selon une ordonnance réputée contradictoire en date du 30 avril 2024, le juge des référés du tribunal de BÉZIERS a :

— constaté le défaut de qualité à agir de la societe civile d’exploitation agricole EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5],

— rejeté l’ensemble des demandes de la societé civile d’exploitation agricole EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5],

— condamné la société civile d’exploitation agricole EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le 6 août 2024, la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

L’assignation et les conclusions ont été signifiées les 16 septembre et 11 octobre 2024 à la société BLUE CONCEPT qui n’a pas constitué avocat (dépôt étude) ;

Selon avis du 12 septembre 2024, l’affaire est fixée à l’audience du 27 février 2025 conformément à l’article 905 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 10 octobre 2024 par la partie appelante;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 20 février 2025 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] conclut à la réformation de l’ordonnance et demande à la Cour statuant à nouveau de :

— constater que le bail rural à long terme du 3 février 2005 a été renouvelé par tacite reconduction,

— déclarer en conséquence recevable l’action de la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5],

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail et déclarer la société BLUE CONCEPT occupante sans droit, ni titre,

— ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner,

— condamner la société BLUE CONCEPT provisionnellement à payer à la société d’EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] la somme de 1065 ' au titre des loyers impayés,

— condamner la société BLUE CONCEPT au paiement de la somme de 134,30 ' correspondant au coût du commandement,

— condamner la société BLUE CONCEPT au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer, soit 355 ' par mois, à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société BLUE CONCEPT au paiement de la somme de 1200 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que le premier juge n’a pas soumis au contradictoire la fin de non recevoir soulevée d’office.

Elle indique que le bail rural a été reconduit tacitement faute de congé délivré par le bailleur. Elle produit son extrait Kbis, une attestation de Monsieur [T] [I] en date du 24 juillet 2024 dont il résulte que le bail a été reconduit pour 9 ans à compter du 31 décembre 2022.

Sur le fond, elle fait valoir que le commandement visant la clause résolutoire du 9 février 2024 portait sur les loyers du dernier trimestre de 2023 et du premier trimestre de 2024 qui étaient intégralement impayés.

La SARL BLUE CONCEPT n’a effectué aucun règlement dans le mois qui a suivi ce commandement. Postérieurement à l’engagement de la procédure elle a acquitté le loyer du 1er trimestre de 2024. Elle reste néanmoins débitrice des loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2023, soit la somme de 1.065 ' au total.

Le bail de sous-location dont il s’agit n’est pas soumis au statut des baux commerciaux puisqu’il porte sur un local à usage d’entrepôt. Le bail est donc soumis aux dispositions du code civil.

Aucune disposition du code civil ne confère au juge le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

La société BLUE CONCET n’a pas constitué avocat, ni conclu.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans présenter de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur la qualité à agir de la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L’HOSPITALET DES ANGES :

Pour établir sa qualité de bailleresse, l’appelante produit le bail initial prévoyant une tacite reconduction, une attestation régulière en la forme de Monsieur [S], gérant du GFA Le Domaine de l’Esprit des Anges, témoignant de ce que le GFA est lié par un bail à la société appelante qui a été renouvelé tacitement, et l’autorisation donnée de sous-louer les lieux occupés par l’intimé.

Il convient en conséquence de recevoir la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] en sa demande.

Sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences :

Le bail consenti le 10 février 2012 par la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] à la société BLUE CONCEPT comporte une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et 15 jours après une simple lettre recommandée avec accusé de réception portant sommation de payer ou d’exécuter, restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Le 9 février 2024, a été délivré à la société BLUE CONCEPT, à la demande de l’appelante, un commandement de payer la somme de 2.264,30 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 8 février 2024, reproduisant la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu entre les parties.

Il résulte du décompte figurant au commandement que les loyers dus pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 31 mars 2024 s’élèvent à la somme de 2130 euros et qu’à compter du 12 février 2024, soit durant le délai visé au commandement, seule la somme de 1065 ' a été réglée.

Selon décompte versé aux débats, la locataire a versé le 2 juin 2024 et le 27 août 2024 la somme de 1065 ', ce qui ramène l’arriéré de loyer à la somme de 1065 '.

Les sommes sollicitées par les bailleurs dans leur décompte ne sont pas contestées.

Il s’ensuit qu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à ce que le juge des référés constate la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire et alloue une provision au titre des loyers impayés.

La décision entreprise sera réformée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à la résiliation du bail et statuant à nouveau, la cour constatera la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 24 février 2024.

L’expulsion de la locataire sera en conséquence ordonnée.

L’octroi au bailleur d’une indemnité d’occupation est fondé sur la faute du locataire ou de l’occupant qui, sans droit ni titre, se maintient dans les lieux et porte ainsi préjudice au bailleur.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

Cette obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de faire droit à la demande d’indemnité provisionnelle d’occupation.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

La société BLUE CONCEPT, qui succombe au principal en son recours, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] une somme de 1.200 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme la décision,

Statuant à nouveau,

Reçoit la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] en ses demandes,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail et déclare la société BLUE CONCEPT occupante sans droit, ni titre,

Ordonne en conséquence son expulsion des lieux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner,

Condamne la société BLUE CONCEPT provisionnellement à payer à la société d’EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] la somme de 1065 ' au titre des loyers impayés,

Condamne la société BLUE CONCEPT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 355 ' par mois, à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Condamne La société BLUE CONCEPTaux entiers dépens ainsi qu’à verser à la société EXPLOITATION DU DOMAINE DE L'[Localité 5] une somme de 1.200 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente