COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01441 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBY5

AFFAIRE :

S.A. GARAGE D'[Localité 10]

C/

Société SCI DE L’IMAGE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Février 2025 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° RG : 24/00696

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18.12.2025

à :

M^e Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES (125)

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES (52)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. GARAGE D'[Localité 10]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

N° SIRET : 552 113 771

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mélodie CHENAILLER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125

Plaidant : M^e Nicolas CHAIGNEAU du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Société SCI DE L’IMAGE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 451 42 2 3 56

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 024181

Plaidant : M^e Catherine MERMET du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2015, la SCI Camélia a donné à bail à la SARL DSW un local situé [Adresse 6] ([Adresse 8]), pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2015, moyennant un loyer annuel de 42 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et par avance.

Selon acte du 3 janvier 2022, à effet au 21 décembre 2021, la société Garage [Localité 10] a acquis, auprès de la société DSW, en liquidation judiciaire, le fonds de commerce d’entretien et réparation de véhicules automobiles, exploité au [Adresse 6].

Selon acte du 7 avril 2022, la société SCI de l’Image a acquis le local commercial du [Adresse 6], devenant la bailleresse de la société Garage Abbeville.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 2 août 2023, la société SCI de l’Image a fait délivrer à la société Garage Abbeville un commandement de payer portant sur un montant de 29 779,10 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er août 2023, outre le coût de l’acte, ledit commandement rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Celui est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2024, la société SCI de l’Image a fait assigner en référé la société Garage Abbeville aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— l’autorisation de faire expulser la société Garage [Localité 10] et tous occupants de son chef des lieux loués,

— la condamnation de la société Garage Abbeville à verser à la SCI de l’Image une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 6 750 euros, à compter du 30 mai 2024, date de délivrance de l’assignation, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

— la condamnation de la société Garage [Localité 10] à verser une somme de 36 857,97 euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023, date de délivrance du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2023,

— ordonné l’expulsion de la société Garage [Localité 10] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— dit qu’à défaut, par la société Garage Abbeville, d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 4] Argenteuil (95100), la société SCI de l’Image est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société Garage Abbeville,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Garage Abbeville aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société Garage Abbeville à régler à la société SCI de l’Image cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

— renvoyé les parties à se pourvoir devant les juges du fond pour obtenir une condamnation de la société Garage [Localité 10] au paiement du reliquat locatif encore dû,

— condamné la société Garage Abbeville à verser à la société SCI de l’Image une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Garage [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer,

— débouté les parties des surplus de leurs demandes,

— rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 26 février 2025, la société Garage [Localité 10] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Garage [Localité 10] demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, 834 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé du 14 février 2025 du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a :

« constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2023,

— ordonné l’expulsion de la société Garage d'[Localité 10] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— dit qu’à défaut, par la société Garage d'[Localité 10], d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 11], la S.C.I. de l’Image est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Garage [Localité 10], S.A. à conseil d’administration, aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la société Garage [Localité 10], S.A. à conseil d’administration, à régler à la S.C.I. de l’Image cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

— condamné la société Garage [Localité 10], S.A. à conseil d’administration, à verser à la S.C.I de l’Image une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Garage [Localité 10], S.A. à conseil d’administration, aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer »

statuant de nouveau :

à titre principal,

— dire et juger que les demandes de la société SCI de l’Image se heurtent à une contestation sérieuse,

— débouter en conséquence la SCI de l’Image de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce compris son appel incident,

à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 30 octobre 2015,

— accorder un délai rétroactif de paiement à la société Garage [Localité 10] jusqu’au 10 septembre 2024 pour régler l’arriéré visé au commandement de payer du 2 août 2023,

— constater que le règlement est intervenu dans le délai accordé,

— dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

en tout état de cause,

— condamner la SCI de l’Image à verser à la société Garage Abbeville la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner à la société SCI de l’Image de produire les pièces justificatives et le mode de calcul de sa demande de quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la date de la décision à intervenir,

— condamner la SCI de l’Image aux entiers dépens de la première instance et de l’appel.'

Au soutien de ses prétentions, la société Garage [Localité 10] fait valoir que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à l’existence de contestations sérieuses résultant d’une part de multiples imprécisions et contradictions dans le décompte figurant au commandement puisque près des deux tiers des sommes réclamées ne sont pas justifiées et sont en contradiction manifeste avec les quittances et avis d’échéance adressées par la bailleresse, et d’autre part, de la mauvaise foi de la bailleresse qui a fait délivrer le commandement de payer à son adresse commerciale, et non à son siège social, au milieu de l’été 2023, durant la période de fermeture du garage.

Elle conteste toute dette relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2021, période antérieure à l’acquisition du fonds de commerce, retient une quote-part de charge correspondant à une période antérieure au 20 décembre 2021, et relève que malgré ses demandes, la société SCI de l’Image n’a jamais fourni d’explication sur le mode de calcul de la quote-part qu’elle lui applique. Elle en déduit qu’il convient d’exclure ces sommes du décompte soit la somme de 6 264,58 euros.

Elle conteste également toute dette relative aux loyers antérieurs à avril 2022 considérant que la société SCI de l’Image prétend être subrogée dans les droits de la société Camelia, alors que la société SCI de l’Image n’a jamais justifié avoir réalisé de paiement subrogatif ; et que s’il s’agit en fait d’une cession de créance, la société SCI de l’Image ne justifie pas lui avoir notifiée de sorte que cette cession lui demeure inopposable.

Elle en déduit que sur la somme de 29 779,10 euros réclamée par la société SCI de l’Image dans son commandement de payer du 2 août 2023, seuls 10 541,16 euros sont réellement justifiés.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société SCI de l’Image demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, de :

'- déclarer mal fondé l’appel de la société Garage d’Abbeville à l’encontre de la décision rendue le 14 février 2025 par le vice-président du tribunal judiciaire de Pontoise,

— déclarer recevable et bien fondé la société SCI de l’Image en son appel incident de la décision rendue le 14 février 2025 par le vice-président du tribunal judiciaire de Pontoise,

par conséquent :

— débouter la société Garage d'[Localité 10] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 14 février 2025 du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2023,

— ordonné l’expulsion de la société Garage d'[Localité 10] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— dit qu’à défaut, par la société Garage d’Abbeville, d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 11], la SCI de l’Image est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Garage Abbeville, S.A. à conseil d’administration, aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société Garage Abbeville, S.A. à conseil d’administration, à régler à la SCI de l’Image cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

— infirmer la décision sus-énoncée en ce qu’elle a renvoyé les parties à se pourvoir devant les juges du fond pour obtenir une condamnation de la société Garage d'[Localité 10] au paiement du reliquat locatif encore dû,

statuant de nouveau :

— condamner la société Garage d’Abbeville à payer à la société SCI de l’Image la somme de 19 642,06 euros à titre de provision sur les loyers, charges et taxes impayés au 30 juin 2025 inclus, avec intérêts de droit depuis le 2 août 2023, date du commandement ;

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes, en particulier la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause :

— condamner la société Garage d’Abbeville à payer à la société SCI de l’Image la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Garage d'[Localité 10] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré.'

Au soutien de ses prétentions, la société SCI de l’Image fait valoir que par l’effet du rachat de l’immeuble selon acte du 7 avril 2022, elle est venue aux droits de la SCI Camelia et l’exécution du contrat de bail s’est poursuivie aux mêmes conditions de sorte qu’elle est donc légitime à solliciter le règlement de l’intégralité des loyers et charges restant dus par la société Garage Abbeville à l’intérieur du délai quinquennal de prescription.

Sur les loyers antérieurs au rachat de l’immeuble restant dus, elle soutient que si la rédaction de l’acte de cession du bien immobilier peut être considérée comme imparfaite, dans la mesure où il aurait été plus juste d’écrire qu’elle était substituée à la SCI Camelia dans l’exercice des droits et obligations de cette dernière et non pas subrogée, l’intention des parties était claire ; qu’elle a acquis la qualité de bailleur propriétaire des locaux à compter du 7 avril 2022, qualité en vertu de laquelle elle est admise à exercer tous les droits du bailleur en exécution du contrat de bail du 30 octobre 2015 et donc à appeler les loyers restant dus ; et qu’en tout état de cause, si l’on suit le raisonnement de la société Garage d'[Localité 10], qui affirme que s’il y avait eu cession de créance, cette cession aurait dû lui être notifiée, la présente juridiction ne pourra que constater que la notification a bien été faite.

Sur la date et le lieu de signification du commandement, elle affirme que le bailleur, las d’attendre l’apurement de la dette locative, avait décidé depuis plusieurs semaines de faire délivrer l’assignation, et ce ne sont que des circonstances personnelles indépendantes du litige, d’ordre médical, qui ont retardé la délivrance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 872 du code de commerce, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de cet article, il est constant que la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse du bien-fondé des demandes en paiement des sommes figurant au commandement.

En l’espèce, le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, en cas de défaut notamment de paiement d’un seul terme de loyer, ou des charges, ou de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, et un mois après un simple commandement resté en tout ou partie sans effet pendant ce délai, le bail sera résilié de plein droit.

La société SCI de l’Image a fait signifier à la société Garage Abbeville un commandement d’avoir à payer la somme de 29 779,10 euros dans le délai d’un mois, suivant exploit du 2 août 2023, le commandement rappelant les termes de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat de bail.

Suivant le décompte y figurant, la société SCI de l’Image se prévaut des créances suivantes demeurées impayées :

— loyers + indexations de décembre 2021 à mars 2022

— indexations seules d’avril 2022 à août 2023

— quote-part TEOM de 2018 à 2022

La société Garage [Localité 10], qui conteste être redevable de certaines de ces créances, admet qu’à la date du commandement, elle était redevable de la somme de 10 541,16 euros.

Le commandement a donc valablement fait courir le délai d’acquisition de la clause résolutoire d’un mois, a minima au titre de la partie non contestée de la dette.

Or, il n’est pas contesté que la société Garage [Localité 10] n’a pas réglé les causes du commandement dans ce délai, pas même à hauteur du montant non contesté, puisque, outre le versement mensuel maintenu de 3 500 euros correspondant au montant de son loyer non indexé, elle a attendu le 27 mai 2024 pour verser la somme de 7 265,06 euros.

Il s’en évince que ce défaut de paiement est de nature à entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat.

S’agissant des contestations de la société Garage [Localité 10], et premièrement de l’imprécision du commandement quant aux sommes réclamées, il est effectivement constant qu’un commandement doit être annulé lorsque ses mentions et indications sont de nature à créer dans l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-29.923).

Cependant, la confusion ne se confond pas avec le bien-fondé, pas plus qu’elle n’a à être appréciée comparativement avec telle ou telle autre pièce, y compris les quittances et avis d’échéance émis par le créancier bailleur.

Cela étant précisé, le décompte figurant au commandement n’est source d’aucune confusion en ce qu’il y est très clairement réclamé le paiement de différentes créances pour des causes et des périodes clairement précisées.

Cette contestation n’est dès lors pas sérieuse.

En revanche, s’agissant de la mauvaise foi de la société SCI de l’Image dans la délivrance du commandement, il résulte du procès-verbal de signification du commandement que celui-ci à été délivré à étude, à l’adresse du bail commercial, soit au [Adresse 6], le commissaire instrumentaire mentionnant :

« SIGNIFIE A

S.A. GARAGE D [Localité 10] demeurant [Adresse 5]

Cet acte a été remis par Clerc assermenté dans les conditions ci-dessous indiquées, et suivant les déclarations qui lui ont été faites.

Au siège du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants :

le nom du destinataire sur la boîte aux lettres

le nom du destinataire sur enseigne commerciale

Confirmation par la personne rencontrée sur place (employé) »

Or, il n’est pas discuté que le siège social de la société Garage Abbeville est établi au [Adresse 2] Paris, ce dont la société SCI de l’Image avait parfaitement connaissance pour lui avoir adressé des courriers à cette adresse, notamment sa mise en demeure du 9 septembre 2022.

En application de l’article 690 du code de procédure civile, il est constant que la signification d’un acte destiné à une personne morale dont le siège social est connu est faite au lieu de ce siège et, à défaut, en tout autre lieu de son établissement (Civ., 2 mars 2023, 21-19.904).

Dès lors, la contestation de la société Garage Abbeville quant au lieu de signification du commandement et à la mauvaise foi procédurale de la société SCI de l’Image apparait sérieuse ce qui exclut le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, ce chef de l’ordonnance querellée sera infirmé, ainsi que les dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers et la société SCI de l’Image sera déboutée de ces demandes.

II. Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société SCI de l’Image produit au débat un décompte actualisé au 30 juin 2025 qui fait état d’un solde dû en sa faveur de 19 642,06 euros résultant des créances suivantes :

— loyers + indexations de décembre 2021 à mars 2022

— indexations seules d’avril 2022 à juin 2025

— quote-part TEOM de 2018 à 2024

Sur les loyers antérieurs au 7 avril 2022

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En application de cet article, il est constant qu’en cas de vente d’un immeuble loué, les loyers antérieurs à la vente restent dus au vendeur et que l’acquéreur ne peut devenir créancier de loyer devenu exigible antérieurement à la vente et en demander le paiement que s’il y a eu cession de créance régulièrement signifiée ou s’il est expressément subrogé dans les droits du vendeur.

Aux termes de l’article 1321 du code civil, la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Elle s’étend aux accessoires de la créance. Le consentement du débiteur n’est pas requis, à moins que la créance ait été stipulée incessible.

En application de cet article, il est constant que la cession de créance transfère au cessionnaire les droits et actions appartenant au cédant et attachés à la créance cédée, notamment le titre exécutoire obtenu par le cédant à l’encontre de son débiteur.

Aux termes de l’article 1324 du code civil, la cession n’est opposable au débiteur, s’il n’y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte. Le débiteur peut opposer au cessionnaire les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation des dettes connexes. Il peut également opposer les exceptions nées de ses rapports avec le cédant avant que la cession lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes. Le cédant et le cessionnaire sont solidairement tenus de tous les frais supplémentaires occasionnés par la cession dont le débiteur n’a pas à faire l’avance. Sauf clause contraire, la charge de ces frais incombe au cessionnaire.

En application de cet article, il est constant qu’une demande en paiement du cessionnaire adressée au débiteur cédé, ou d’une défense de payer une autre personne que lui, vaut notification de cession de la créance.

En l’espèce, la société SCI de l’Image prétend avoir été substituée dans les droits de la société Camelia en vertu de l’acte de cession du local commercial.

Or, cet acte n’est aucunement versé au débat. La société SCI de l’Image ne produit qu’une attestation notariée de la vente (sa pièce n° 3) qui ne fait état d’aucune cession de créance ou de subrogation.

En revanche, elle produit un courrier adressé par la société Camelia à la société Garage Abbeville, daté du 6 juillet 2022, indiquant : « Nous vous précisons également que l’acte de cession conclu entre la SCI Camélia et la SCI de l’Image contient une clause de subrogation expresse par laquelle la SCI Camélia a transféré à la SCI de l’Image l’ensemble de ses droits et actions sur la société Gange d’Abbeville, notamment au titre des loyers impayés. Dans ces conditions, nous vous confirmons que le paiement de l’ensemble des loyers dus par la société Gange d’Abbeville depuis le 20 décembre 2021 doit désormais être régularisé directement auprès de la SCI de l’Image, la société Gange d’Abbeville étant défaillante depuis cette date. »

Il s’en évince qu’il a manifestement été conclu entre la société SCI de l’Image et la société Camelia une cession des créances de cette dernière sur la société Garage Abbeville, nonobstant la mention d’une « subrogation ».

Par ailleurs, la société Garage [Localité 10] prétend que la cession ne lui aurait jamais été notifiée. Toutefois, elle soutient également (en page 4 de ses dernières conclusions) que « À la suite de cette acquisition, les sociétés SCI CAMELIA et SCI DE L’IMAGE ont ainsi écrit plusieurs courriers à la société GARAGE ABBEVILLE, toujours à l’adresse du siège social de cette dernière situé à Paris (pièces adverses 5 et 6 notamment) » dont l’un de ces courriers (pièce intimée 5) correspond précisément au courrier précité de la société Camelia.

Dès lors, compte tenu de la défense très explicite qui a été faite par la société Camelia à la société Garage Abbeville, de la payer elle plutôt que la société SCI de l’Image, dans son courrier du 6 juillet 2022, il y a tout lieu de considérer que la cession de créance lui a été valablement notifiée à cette date.

Dans ces conditions, la société SCI de l’Image rapporte la preuve avec l’évidence requise en référé du bien-fondé de sa créance au titre des loyers de décembre 2021 à mars 2022 demeurés impayés, ce à quoi la société Garage Abbeville n’oppose aucune contestation sérieuse.

Sur l’indexation des loyers

En l’espèce, le bail commercial conclu le 30 octobre 2015 prévoit que le loyer annuel est de 42 000 euros hors taxes. Il comprend également une clause de révision du loyer ainsi rédigée :

« Il est expressément convenu entre les parties que le loyer fera l’objet d’une clause d’échelle mobile, qui jouera automatiquement chaque année, le jour anniversaire du début du bail, en appliquant les variations de l’indice national de la construction publié par l’Institut [12] et des Études Économiques (INSEE). L’indice de base en vigueur à la date de signature du présent bail est celui du 2' trimestre 2015, soit 1614, l’indice de comparaison servant à la fixation du loyer en application de la présente clause d’échelle mobile étant celui du 2' trimestre de chaque année suivante. Si cet indice venait à disparaître, celui qui lui serait substitué s’appliquerait de plein droit. Si aucun indice de substitution n’était publié, les parties conviendraient d’un nouvel indice conventionnellement choisi et qui devra refléter, le plus exactement possible, le coût de la construction à l’échelon national. Le passage des anciens aux nouveaux indices s’effectuera en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire. La présente clause d’indexation constitue une clause essentielle et déterminante, sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté. En conséquence, sa non-application, partielle ou totale, pourra autoriser le Bailleur, et lui seul, à demander la résiliation du bail sans indemnité. Conformément à l’article 28 du décret du 30 mars 1953, la révision pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de la présente clause, le loyer sera augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. »

Il s’ensuit que la société SCI de l’Image est fondée à réclamer l’indexation des loyers à la société Garage Abbeville et ce à hauteur du montant qu’elle réclame, ce dernier ne faisant l’objet d’aucune contestation.

Par ailleurs, le fait que les avis d’échéances et les quittances qui lui ont été adressés par la société SCI de l’Image n’aient pas exigé un loyer majoré de l’indexation ne permet de fonder aucune contestation sérieuse en ce que les avis d’échéances et les quittances ne sont pas assimilables à des remises de dette et n’interdisent pas au bailleur d’en réclamer le paiement postérieurement dans la limite du délai de prescription.

Au demeurant, la société Garage Abbeville ne le conteste pas puisqu’elle se prévaut du règlement de la somme de 7 265,06 euros le 27 mai 2024 « au titre de l’indexation du loyer depuis le mois d’avril 2022 », paiement figurant au décompte de la société SCI de l’Image.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

En l’espèce, le contrat de bail stipule que : « En sus du loyer, le Preneur prendra directement à sa charge et/ou remboursera au Bailleur sa quote-part des charges et prestations ci-après : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». Il est en revanche taisant sur la quote-part à appliquer.

Compte tenu du fait que la société Garage Abbeville n’a acquis le fonds de commerce comprenant le bail litigieux que le 3 janvier 2022, pour les taxes 2018 à 2021, relatives aux années 2017 à 2020, la société SCI de l’Image ne rapporte pas la preuve de son obligation dans la mesure où elle se contente d’affirmer que, par l’effet du rachat de l’immeuble selon acte du 7 avril 2022, elle est venue aux droits de la SCI Camelia et a pris la qualité de bailleur.

Conformément aux motifs qui précèdent sur l’effet relatif des conventions, il est constant que, à défaut de clause expresse de garantie ou de solidarité, le cessionnaire d’un bail commercial n’est pas tenu des impayés du cédant.

Or, la société SCI de l’Image ne se prévaut pas d’une telle clause et la lecture du contrat de bail du 30 octobre 2015 n’en révèle aucune sauf à interpréter, ce qui caractériserait une contestation sérieuse, le paragraphe 11 du contrat intitulé « Cession apport prêt gérance et sous-location » dont le contenu est elliptique et contradictoire.

Dans ces conditions, la demande de provision de la société SCI de l’Image au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2021, sera écartée, se heurtant à une contestation sérieuse.

La créance résultant de la taxe 2022, sur l’année 2021, sera proratisée pour tenir compte du fait que la société Garage [Localité 10] n’a pris possession du fonds de commerce qu’à compter du 21 décembre 2021.

S’agissant des taxes postérieures, la société Garage Abbeville ne conteste pas en être redevable et évalue sa dette à la somme réclamée dont il convient de déduire 6 264,58 euros, ce qui revient à retenir les montants réclamés par la société SCI de l’Image pour les taxes 2023 et 2024 et appliquer un prorata à la taxe 2022 pour restreindre le montant à la période s’étant écoulé du 21 décembre au 31 décembre.

Considérant l’ensemble de ces éléments, la société SCI de l’Image est fondée à réclamer une somme provisionnelle globale de 13 377,48 euros (19 642,06 – 6 264,58).

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera infirmée et la société Garage Abbeville sera condamnée à payer à la société SCI de l’Image la somme de 13 377,48 euros au titre des loyers dus au 30 juin 2025 et des taxes d’enlèvement les ordures ménagères de 2022 à 2024.

Il convient d’ajouter que malgré la condamnation de la société Garage Abbeville à payer une provision à la société SCI de l’Image, ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi d’un délai rétroactif de paiement sont devenus sans objet en l’état du rejet du constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

III. Sur la demande de la société Garage Abbeville d’enjoindre sous astreinte à la société SCI de l’Image de produire les pièces justificatives et le mode de calcul de sa demande de quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes de l’article 872 du code de commerce, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la société Garage Abbeville admet que les sommes qui lui ont été réclamées par la société SCI de l’Image au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024 sont dues.

Dès lors, la présente demande apparait dépourvue de toute pertinence par inexistence d’un différend entre les parties.

Par conséquent, la société Garage [Localité 10] sera déboutée de sa demande.

IV. Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre les parties qui seront par ailleurs déboutées de leur demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles pour la première instance comme pour l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société SCI de l’Image de sa demande de résiliation du bail ainsi que de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision de la société SCI de l’Image fondée sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2021 ;

Condamne la société Garage Abbeville à payer à la société SCI de l’Image la somme provisionnelle de 13 377,48 euros au titre des loyers dus au 30 juin 2025 et des taxes d’enlèvement les ordures ménagères de 2022 à 2024 ;

Déboute la société Garage Abbeville de sa demande d’enjoindre sous astreinte à la société SCI de l’Image de produire les pièces justificatives et le mode de calcul de sa demande de quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Partage les dépens de première instance et d’appel par moitié entre les parties ;

Déboute les parties de leur demande d’indemnisation de leurs frais irrépétibles pour la première instance comme pour l’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente