ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00233 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PVZL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 DECEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG 22/00720

APPELANTS :

Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000128 du 01/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assisté de M^e Olivier BANCE de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON avocat plaidant

Madame [T] [G] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000129 du 01/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de M^e Olivier BANCE de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON avocat au barreau de BEZIERS avocat plaidant

INTIMEE :

E.P.I.C. DOMITIA HABITAT OPH représentée par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Marion SELMO, avocat au barreau de NARBONNE, substituant M^e Bruno BLANQUER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le juillet 2015, l’office Domitia Habitat a donné à bail à M. [I] [N] et Mme [T] [G], épouse [N], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (11), portant le numéro 35.

Des difficultés relationnelles se sont maintenues dans le temps et des griefs multiples ont été reprochés à chacune des parties, notamment une absence de paiement des loyers par le locataire ainsi qu’une modification du logement mis à bail, sans autorisation préalable.

Le 23 août 2021, un commandement de payer les loyers a été délivré aux époux [N] afin que ces derniers régularisent leur situation.

Par acte d’huissier en date du 20 avril 2022, l’office Domitia Habitat a assigné M. [I] [N] et Mme [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Narbonne.

Le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne :

Prononce la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu le 1er juillet 2015 entre l’office Domitia Habitat et M. [I] [N] et Mme [T] [N] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] portant le numéro 35, aux torts exclusifs de M. [I] [N] Mme [T] [N] ;

Ordonne en conséquence à M. [I] [N] et Mme [T] [N] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [I] [N] et Mme [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’office Domitia Habitat pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamne M. [I] [N] et Mme [T] [N] à payer à l’office Domitia Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive et effective des lieux, et la restitution des clés ;

Fixe cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 292,80 euros ;

Déboute M. [I] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne M. [I] [N] et Mme [T] [N] à verser à l’office Domitia Habitat la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [I] [N] et Mme [T] [N] aux entiers dépens.

Le premier juge a retenu que le manquement, caractérisé par le non-paiement des loyers ainsi que le comportement injurieux de M. [I] [N], le refus de l’accès au logement en vue de la réalisation des travaux nécessaires et les modifications du logement sans autorisation préalable, étaient suffisamment graves pour justifier de la résiliation du bail, aux torts exclusifs des locataires.

Les époux [N] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 janvier 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 19 octobre 2023, les époux [N] demandent à la cour de :

Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection de Narbonne en date du 5 décembre 2022, en toutes ses dispositions ;

Débouter l’office Domitia Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Ordonner une expertise judiciaire visant à déterminer les désordres affectant le logement loué par M. [I] [N] et Mme [T] [N] ;

Autoriser M. [I] [N] et Mme [T] [N] à consigner le montant du loyer dans l’attente des résultats de l’expertise et de la réalisation des travaux ;

Condamner l’office Domitia Habitat à payer à M. [I] [N] et Mme [T] [N] la somme de 35 000 euros à titre de préjudice de jouissance et la somme de 9 500 euros à titre de préjudice moral ;

Condamner l’office Domitia Habitat à payer à M. [I] [N] et Mme [T] [N] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner l’office Domitia Habitat aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Les appelants contestent être à l’origine de violences troublant la jouissance paisible de l’immeuble.

Ils soutiennent ne pas s’être opposés à la réalisation des travaux, arguant n’avoir jamais avoir été informés desdits travaux par le bailleur.

Les époux [N] concluent à l’erreur d’appréciation du premier juge, en ce que, selon eux, l’installation d’une climatisation, d’un cumulus et de brises-vues ne s’analysent pas en des modifications du logement nécessitant l’accord du propriétaire mais comme de simples travaux d’aménagement.

Ils sollicitent la réalisation d’une expertise judiciaire, arguant du fait que le logement est affecté de nombreux désordres, ainsi que l’allocation d’une indemnité de jouissance au titre de la période de juillet 2015 à octobre 2022 et d’une indemnité au titre d’un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions du 12 mai 2023, l’Office Domitia Habitat, pris en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Faire application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et Déclarer irrecevables les demandes des époux [N] tendant à obtenir les sommes des 30 000 euros en réparation d’un prétendu préjudice de jouissance et celle de 9 500 euros en réparation d’un prétendu préjudice moral et celle tendant à la mise en place d’une expertise judiciaire. A titre subsidiaire sur ces points, Débouter les époux [N] de leurs demandes ;

En toutes hypothèses,

Confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne ;

Juger que M. [I] [N] et Mme [T] [N] ne jouissent pas paisiblement de leur logement et causent des troubles de voisinage graves et renouvelés ;

Juger que M. [I] [N] et Mme [T] [N] ont manqué à leur l’obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation du bailleur ;

Juger que M. [I] [N] se montre violent à l’égard des employés du bailleur ;

Prononcer en conséquence la résiliation du bail de M. [I] [N] et Mme [T] [N] pour motifs légitimes ;

Ordonner l’expulsion de M. [I] [N] et Mme [T] [N] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et autoriser d’ores et déjà l’office Domitia Habitat à céder ou à détruire tout objet qui y serait laissé ;

Condamner solidairement M. [I] [N] et Mme [T] [N] sur le fondement de l’article 1760 du code civil, à verser à l’office Domitia Habitat la somme de 495,40 euros au titre d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Condamner solidairement M. [I] [N] et Mme [T] [N] à verser à l’office Domitia Habitat la somme de 1 500 euros au titre des dépens en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [I] [N] et Mme [T] [N] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais du commandement, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’office Domitia Habitat conclut à la violation de l’obligation de jouissance paisible des époux [N], tant pour non-paiement des loyers que pour troubles du voisinage, violences à l’encontre des bailleurs, refus systématique de permettre l’accès au logement en vue des travaux et modification du logement mis à bail sans autorisation préalable. A ce titre, l’office Domitia Habitat sollicite la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des locataires du logement.

Il soutient que les demandes indemnitaires des époux [N] sont des demandes nouvelles et, à ce titre, sont irrecevables. L’office ajoute qu’il a toujours réagi aux demandes des locataires qui ont empêché toute intervention et n’ont pas rapporté la preuve d’un quelconque préjudice moral.

L’office Domitia Habitat s’oppose à la demande d’expertise, qu’il considère irrecevable en tant que demande nouvelle et précise que les locataires n’indiquent pas en quoi une telle mesure serait nécessaire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 janvier 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail

S’agissant du non-paiement des loyers et des charges, l’office Domitia Habitat indique que les époux [N] ont apuré l’arriéré locatif, qui s’élevait à la somme de 1 26,26 euros, de sorte que ce moyen de résiliation sera écarté.

S’agissant du trouble de voisinage, les époux [N] avancent qu’il a cessé du fait du départ de Mme [V], de l’appartement qu’elle occupait en-dessous du leur, mettant ainsi fin à leurs relations qu’ils qualifient de 'belliqueuses', qu’ainsi, ce moyen devrait, selon eux, être écarté.

Or, la cour relève que Mme [V], dont les courriers de signalements sont versés au débat, s’était plainte à plusieurs reprises de troubles causés par la famille [N], notamment de nuisances sonores tant nocturnes que diurnes, que le bloc de climatisation installé sur leur balcon générait également des nuisances sonores et d’autres désagréments, comme un écoulement permanent d’eau, que la situation l’avait conduite à aller vers les époux [N], à deux reprises, afin qu’une solution puisse être trouvée mais que M. [I] [N] lui avait 'hurlé dessus', ce qui l’avait conduite à prendre la décision de quitter son logement à l’été 2022, le temps que ses enfants puissent finir leur année scolaire et qu’elle dispose du temps nécessaire pour faire des économies à cette fin.

Il s’ensuit que la cour, qui apprécie souverainement l’anormalité du trouble ou le caractère excessif des nuisances, retient que les troubles qu’a eu à subir Mme [V] n’ont pas cessé du seul fait du changement de comportement des époux [N] mais de son départ de la résidence, sans que l’insuffisance de l’isolation acoustique de l’immeuble, mise en cause par eux, ne soit établie, de sorte que l’argument soutenu par les appelants, de ce que le trouble de voisinage aurait cessé du fait du départ de Mme [V], sera écarté et il leur sera imputé la cause de ces relations de voisinage conflictuelles.

S’agissant des violences à l’encontre des agents du bailleur, l’office Domitia Habitat, le premier juge a relevé qu’au-delà de sa relation qualifiée de 'belliqueuse’ avec Mme [V], il était reproché à M. [I] [N] d’autres comportements violents et qu’à l’audience, celui-ci avait reconnu une scène de violence, l’imputant au fait qu’il avait 'pété les plombs’au sein des bureaux du bailleur, mais qu’en dehors de cet événement, il n’avait jamais été agressif ou violent.

Or, la cour relève, comme le premier juge, que dès le début, la relation contractuelle a été marqué par deux dépôts de plainte d’agents de l’office Domitia Habitat, qui ont été menacés et agressés à l’accueil des bureaux par M. [I] [N], qu’il ne s’agit pas d’événements isolés, comme il le prétend, puisque d’autres locataires de la résidence ont pu témoigner de son tempérament violent et colérique, que les prestataires sollicités par l’office Domitia Habitat se sont tous plaints de son comportant, qu’ils ont qualifié de systématiquement irrespectueux et insultant, enfin que les agents du bailleur ont dû faire appel à la force publique afin de le raisonner ou de le faire évacuer à deux reprises, qu’ainsi, en juin 2020, la police et la fourrière sont intervenues parce que M. [I] [N] bloquait, avec sa voiture, le véhicule de l’agent de l’office Domitia Habitat, en le menaçant en ces termes, 'je vais te buter’ ; qu’en février 2022, M. [I] [N] s’est à nouveau présenté dans les bureaux de l’office Domitia Habitat dans un état de colère qualifié d’extrême, qu’il a jeté violemment son téléphone portable sur l’agent d’accueil présent ce jour-là, celui-ci évitant le projectile uniquement en raison de la présence d’un plexiglas sur le comptoir, qu’il a, à cette occasion, menacé le personnel en leur indiquant être armé, ce qui a conduit la police à intervenir afin qu’il quitte les lieux, qu’ainsi, il résulte de ces éléments que le comportement agressif et violent M. [I] [N], qui se manifeste de façon répétée, tant à l’égard des autres occupants de la résidence, que du bailleur et de ses intervenants, témoigne de son incapacité à jouir paisiblement du logement pris à bail et rend impossible le maintien de la relation contractuelle.

Au-delà, s’agissant du refus d’accès au logement pris à bail en vue de la réalisation des travaux sollicités par les époux [N] ou s’agissant des modifications du logement faites sans autorisation préalable, la cour constate qu’il n’est pas apporté aucune critique utile des motifs pris par le premier juge, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a retenu que ces manquements étaient caractérisés.

Il résulte de ce qui précède, des multiples manquements imputables aux époux [N], que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit qu’ils étaient suffisamment graves pour justifier de la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et qu’il soit ordonné leur expulsion des lieux.

Si les demandes reconventionnelles des époux [N], d’expertise et de condamnation du bailleur à leur payer des dommages-intérêts au motif de l’existence d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral, doivent être déclarées recevables en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, au motif qu’elles ont pour finalité, au cas d’espèce, d’opposer compensation et faire écarter les prétentions adverses, il y a lieu toutefois, en considération de ce qui précède, de leurs manquements caractérisés, de les rejeter.

En l’absence de toute contestation des époux [N] et comme le sollicite l’office Domitia Habitat, l’indemnité d’occupation sera actualisée à la somme mensuelle de 495,40 euros, somme correspondant au loyer actuel, ceci à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération complète des lieux.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [N] seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux [N], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés à payer à l’office Domitia Habitat la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, en toutes ses dispositions;

Statuant pour le surplus,

DECLARE recevables les demandes reconventionnelles M. [I] [N] et Mme [T] [G], épouse [N] ;

DEBOUTE M. [I] [N] et Mme [T] [G], épouse [N], de ces demandes reconventionnelles ;

ACTUALISE l’indemnité d’occupation, due à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération complète des lieux, à la somme mensuelle de 495,40 euros ;

CONDAMNE M. [I] [N] et Mme [T] [G], épouse [N], à payer à l’office Domitia Habitat la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [I] [N] et Mme [T] [G], épouse [N], aux dépens de l’appel

Le greffier, La présidente,