ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01731 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYXI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 FEVRIER 2023

Tribuanl Judiciaire de [Localité 9]

N° RG 21/00752

APPELANTES :

S.C.I. ZABO prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

Chez ROXIM,

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.C.I. TURQUOISE prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SYNDICAT DE COPROPRIETE IMMEUBLE [Adresse 8], prise en la personne de son Syndic en exercice, la Société MAB PLANCHON, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 414 920 884, domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Zabo est propriétaire des lots 4, 5, 6, 7 et 8 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 7] » sis [Adresse 5] Montpellier. La SCI Turquoise est également propriétaire au sein de la même résidence des lots 1, 2 et 3. L’ensemble de ces lots est destiné à la location commerciale.

Se plaignant d’inondations dans les parkings situés en sous-sol et dénonçant des nuisances occasionnées à la copropriété par les canalisations communes d’eaux usées, le syndicat des copropriétaires obtenait du juge des référés de [Localité 9] une expertise judiciaire confiée à M [K] suivant ordonnance rendue le 24 novembre 2016. Cette décision a été prononcée au contradictoire de la SCI Zabo, propriétaire des lots, ainsi que de la société SMABTP, assureur dommages-ouvrage de la copropriété, et des deux locataires successifs de la SCI Zabo qui ont procédé à l’aménagement desdits locaux donnés nus.

Soutenant que le sinistre provenait d’un refoulement des canalisations des eaux-vannes et supposant qu’il pouvait être imputable à un défaut de conception de la colonne comportant des coudes et virages, le syndicat des copropriétaires a sollicité les SCI Zabo et Turquoise afin de procéder à la création d’une trappe de visite temporaire de colonne, ce qui lui a été refusé.

Sur assignation délivrée le 20 octobre 2020 à la demande du syndicat des copropriétaires, et par une ordonnance du 14 décembre 2020, le juge des référés a condamné la SCI Zabo à laisser un libre accès au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et à toute entreprise mandatée par ce dernier, aux parties privatives lui appartenant aux fins de procéder à l’inspection de la colonne des eaux qui ne pourra se faire qu’en procédant à des travaux sur les parties privatives de la SCI Zabo sauf autorisation de cette dernière.

Aux termes d’une assemblée générale du 21 décembre 2020, est adoptée une délibération n°12 intitulée « mise en place de trappes de visite dans tous les commerces du rez-de-chaussée afin de faciliter l’accès au réseau des eaux usées dans l’intérêt collectif » à la majorité de l’article 24.

La SCI Zabo et la SCI Turquoise se sont opposées à l’adoption de cette résolution et ont saisi le tribunal judiciaire de Montpellier d’une demande de contestation de cette délibération en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement rendu le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier déboute les SCI de leurs demandes et les condamne au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le premier juge constate la réunion des conditions d’application de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 pour rejeter l’opposition des SCI demanderesses à l’exécution des travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée générale.

Il relève le défaut de preuve d’une quelconque atteinte à l’affectation, à la consistance ou à la jouissance de leurs parties privatives induites par l’installation de trappes de visite indispensables à l’entretien des canalisations. Il ajoute que la solution proposée par l’expert est justifiée par la présence d’un caisson de transfert en sorte que le syndicat des copropriétaires n’avait aucune obligation de rechercher une solution alternative.

Le premier juge considère enfin que l’indemnité évoquée par les SCI ne pouvait être anticipée par une décision de l’assemblée générale.

La SCI Zabo et la SCI Turquoise ont relevé appel de la décision le 31 mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 2 décembre 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 4 septembre 2024, la SCI Zabo et la SCI Turquoise demandent à la cour, au visa des articles 9 II), 9 III) et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Statuant à nouveau,

— annuler la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2020 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à chacune des SCI la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur appel, les sociétés soulignent que la réalisation de trappes de visite dans les plafonds des locaux commerciaux affecte durablement la consistance des parties privatives et fait obstacle à leur libre aménagement en sorte que ces travaux doivent être strictement nécessaires ce que ne démontre pas le syndicat des copropriétaires.

Elles soutiennent qu’il appartient à l’intimé de démontrer l’absence de solution technique alternative permettant l’accès au réseau comme l’invitent les dispositions de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965.

De leur côté, elles rapportent la preuve d’une solution différente depuis le R-1 permettant un accès direct aux réseaux depuis les parties communes et depuis les garages privatifs, moins gênant que l’accès par le plafond d’un local commercial exploité. Elles précisent sur ce point que le règlement de copropriété impose à tout copropriétaire de garage, box et parking un libre accès aux sociétés concessionnaires et aux entreprises spécialement pour les travaux de raccordement définitif. Elles soutiennent encore que cette solution n’a pas été soumise à l’expert judiciaire rappelant que lors des opérations expertales, le faux-plafond était effondré.

Elles ajoutent que la résolution est entachée de nullité dès lors qu’aucune indemnité n’est prévue en contrepartie des travaux réalisés sur leurs parties privatives.

Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires SDC Le Gallia demande à la cour sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de débouter les SCI de leurs prétentions. Il sollicite leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3 500 euros chacune au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires se réfère à la solution préconisée par l’expert judiciaire qui a proposé en effet la réalisation de trappes définitives pour l’entretien régulier des canalisations communes à l’origine de deux débordements. L’expert a d’ailleurs relevé que l’absence de trappes de visite n’était pas prévue à l’origine ce qui constitue un vice de conception en n’assurant pas un curage annuel dans le cadre de l’entretien.

Il soutient encore que ces trappes n’occasionnent aucune gêne s’agissant d’un simple accès et qu’elles ne modifient nullement la consistance des parties privatives. L’intimé s’interroge sur les motivations des deux sociétés alors que la solution technique est acquise et que ces trappes sont localisées dans le plafond non visible du fait de la présence d’un faux plafond.

En réponse aux arguments développés par les appelantes, le syndicat des copropriétaires conteste la solution proposée par les appelantes car non validée par l’expert judiciaire ou par un technicien avisé. Il conteste le principe de l’allocation d’une indemnisation dès lors que les parties privatives ne subissent aucun désordre ni perte de valeur, tout en soulignant que les sociétés appelantes n’ont nullement solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée d’une telle proposition.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 :

En application de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2020, a été adoptée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n°12 intitulée «  Mise en place de trappes de visite dans tous les commerces du RDC afin de faciliter l’accès aux réseaux des eaux usées dans l’intérêt collectif » prévoyant plus précisément « la création de trappes de visite dans les locaux des rez-de-chaussée appartenant à la SCI Zabo et la SCI Turquoise afin de permettre aux intervenants divers de pouvoir investiguer et intervenir facilement ».

Il résulte des éléments repris dans l’expertise judiciaire que la copropriété a souffert de plusieurs sinistres présentant des origines diverses (problème d’étanchéité des terrasses') ; certains désordres survenus en décembre 2015 et novembre 2017 concernaient des inondations et dégorgements générés par les canalisations communes d’eaux usées consécutives à un colmatage du collecteur de descente des eaux usées sur la partie commune. Il était relevé dans le cadre des opérations d’expertise qu’aucun curage des réseaux n’avait été effectué depuis la réception de l’immeuble ni entretien préventif des canalisations communes d’eaux usées.

Ainsi, la nécessité d’un entretien préventif et régulier des réseaux s’est imposée pour ce type d’installation nécessitant un hydrocurage périodique afin d’éliminer les dépôts sur les parois intérieures du tube qui se forment progressivement dans le temps et conduisent à terme au bouchonnage localisé du réseau. Il est encore noté que l’absence d’entretien est susceptible de conduire à l’obstruction du réseau commun et à un débordement des eaux usées dans les appartements comme cela a été le cas à deux reprises.

Il n’est dès lors pas contestable que l’intérêt collectif de la copropriété commande de telles opérations d’entretien.

Pour leur réalisation, il est sollicité la réalisation de trappes de visite dans le faux plafond des commerces pour permettre l’accès aux diverses canalisations ou conduits communs pouvant traverser leurs locaux, solution que contestent les appelantes, qui proposent l’accès aux réseaux depuis les parties communes et depuis les garages privatifs.

En l’état, il n’est nullement démontré par le syndicat des copropriétaires que la réalisation de ces trappes de visite dans les faux plafonds s’impose comme la seule solution technique possible.

Par ailleurs, selon le mail adressé par M. [R] [M], intervenant dans le cadre des opérations d’expertise, ainsi rédigé « les trappes de visite sont nécessaires afin de faciliter le passage caméra en vue d’investiguer sur les différents réseaux de l’immeuble », l’aménagement envisagé répond à la nécessité de mettre en 'uvre une opération de prospection et non de permettre un entretien des canalisations qui suppose la présence permanente de ces trappes. C’est d’ailleurs le sens de l’ordonnance rendue le 14 décembre 2020 par le juge des référés qui a condamné la SCI Zabo à laisser un libre accès au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à ses parties privatives aux fins de procéder à l’inspection de la colonne des eaux.

Ainsi, les travaux d’aménagement envisagés sont de nature à altérer de manière durable les parties privatives par la présence permanente desdites trappes imposant aux propriétaires des lots de laisser leur libre accès soit dans le cadre d’opérations de maintenance soit en cas de sinistres ce qui crée nécessairement un trouble dans la jouissance de leurs lots.

Les conditions posées par l’article 9 II n’étant pas réunies, il convient d’ordonner l’annulation de la résolution n°12 prise dans le cadre de l’assemblée générale du 21 décembre 2020. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Il y lieu d’infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimé supportera les dépens de première instance et d’appel, et sera condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de la résolution n°12 prise dans le cadre de l’assemblée générale du 21 décembre 2020,

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Gallia à payer à la SCI Zabo et la SCI Turquoise la somme totale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Gallia aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président