Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 25 mars 2025, n° 24/03865

TPBR Montpellier 20 juin 2024

CA Montpellier
Infirmation 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Existence d'un protocole d'accord
La cour a jugé que le protocole d'accord n'était pas prouvé par un écrit signé, mais qu'un commencement de preuve par écrit existait, ce qui ne permettait pas de justifier la résiliation du bail.
Rejeté
Mise en demeure irrégulière
La cour a considéré que la mise en demeure respectait les conditions légales et que les fermages étaient dus.
Rejeté
Prescription des fermages
La cour a jugé que l'action en paiement n'était pas prescrite, car la mise en demeure avait été faite dans le délai légal.
Rejeté
Comportement fautif de Monsieur [R] [X]
La cour a estimé que la SAS la Rosée n'avait pas prouvé le comportement fautif de Monsieur [R] [X].
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé que la SAS la Rosée n'avait pas établi de comportement fautif de Monsieur [R] [X] justifiant une telle demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 25 mars 2025, n° 24/03865
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/03865
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier, 20 juin 2024, N° 51-23-2
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud LAURENTPascale VACHER-GONICharlotte CAZACH
Cabinet(s) :	SVA
Parties :	S.A.S. LA ROSEE

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrée le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03865 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKMS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 JUIN 2024

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER

N° RG 51-23-2

APPELANTE :

S.A.S. LA ROSEE

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pascale VACHER-GONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [R] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

assisté de Charlotte CAZACH, avocat au barreau de MONTPELLIER, substiuant M^e Me Arnaud LAURENT, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 FEVRIER 2025,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant une convention du 22 janvier 2006, M. [R] [X] a mis à disposition du GAEC la Rosée, exploitant agricole situé [Adresse 7] à [Localité 5] (34), moyennant le paiement annuel de 3 500 euros :

— un terrain cadastré DS [Cadastre 3], à [Localité 5], d’une surface de 3 ha 84 a 83 ca,

— un terrain cadastré DS [Cadastre 4], à [Localité 5], d’une surface de 57 a 15.

Par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier du 31 décembre 2013, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 19 juin 2014, le GAEC la Rosée s’est vu reconnaitre le statut des baux ruraux sur les parcelles de terres précitées.

Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier a notamment fixé le bail rural à neuf ans à compter du 17 février 2013, fixé le loyer annuel du bail rural portant sur les parcelles DS [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à 2 416,37 euros, indexé sur l’évolution des fermages, dit que le GAEC la Rosée remboursera à M. [R] [X] 20 % des impôts fonciers afférents à ces mêmes parcelles ainsi que la moitié des taxes votées au profit de la chambre d’agriculture.

En 2018, le GAEC la Rosée a changé de forme sociale pour devenir la SAS la Rosée.

Par courrier recommandé du 2 novembre 2022, M. [R] [X] a mis en demeure la SAS la Rosée de s’acquitter du paiement des échéances impayées dans les conditions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Par requête du 16 février 2023, M. [R] [X] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier aux fins de conciliation. Les parties n’étant pas parvenues à un accord, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement.

Le jugement rendu le 20 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier :

Prononce la résiliation judiciaire du bail rural ayant pris effet le 17 février 2013 entre la SAS la Rosée et M. [R] [X] sur les parcelles de terre cadastrées DS [Cadastre 3] d’une surface de 3 ha 84 a 83 ca et DS [Cadastre 4] d’une surface de 57 a 15 ca situées à [Localité 5], sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-31 1 du code rural et de la pêche maritime, à compter de la signification du présent jugement ;

Dit que la SAS la Rosée devra avoir quitté les lieux dans les deux mois suivant la date de notification de la décision définitive ;

Dit qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti, la SAS la Rosée pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique;

Fixe au montant du fermage qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité annuelle d’occupation que la SAS la Rosée devra payer à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne la SAS la Rosée à payer à M. [R] [X] la somme de 26 580,07 euros représentant l’arriéré de fermages dus au titre des années 2013 à 2024 ;

Déboute M. [R] [X] de sa demande de condamnation de la SAS la Rosée à lui payer la somme de 1 099,20 euros au titre du remboursement de 20 % des impôts fonciers ;

Déboute M. [R] [X] de sa demande de condamnation de la SAS la Rosée au titre du préjudice financier ;

Condamne la SAS la Rosée aux dépens ;

Condamne la SAS la Rosée à payer la somme de 1 500 euros à M. [R] [X] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge a relevé que l’accord invoqué par la SAS la Rosée n’était qu’un projet qui ne pouvait s’analyser en une acceptation et que M. [R] [X] justifiait bien de l’échéance d’une mise en demeure, rappelant les termes de l’article L. 411-31 du code rural.

Il a également relevé que M. [R] [X] ayant mis en demeure la SAS de s’acquitter du paiement de ses loyers le 2 novembre 2022, soit dans le délai de cinq ans à compter du 20 décembre 2018, l’action en paiement des fermages n’était pas prescrite et la locataire devait être condamnée à payer les fermages de 2013 à 2024.

Le premier juge a débouté M. [R] [X] de sa demande de paiement des 20 % des impôts fonciers dès lors qu’il n’avait pas produit ses avis d’imposition. Il a également rejeté sa demande d’indemnisation du préjudice financier, le demandeur ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par le constat de la résiliation du bail.

La SAS la Rosée, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 juillet 2024.

La SAS la Rosée demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 20 juin 2024 par le par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier en ce qu’il:

— Prononce la résiliation judiciaire du bail rural ayant pris effet le 17 février 2013 entre la SAS la Rosée et M. [R] [X] sur les parcelles de terre cadastrées DS [Cadastre 3] d’une surface de 3 ha 84 a 83 ca et DS [Cadastre 4] d’une surface de 57a15 cas situées à [Localité 5], sur le fondement des dispositions de l’article L 411-31 1 du code rural et de la pêche maritime, à compter de la signification du présent jugement,

— Dit que la SAS la Rosée devra avoir quitté les lieux dans les deux mois suivant la date de notification, de la décision définitive,

— Dit qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti, la SAS la Rosée pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique,

— Fixe au montant du fermage qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité annuelle d’occupation que la SAS la Rosée devra payer à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Condamne la SAS la Rosée à payer à M. [R] [X] la somme de 26 580,07 euros représentant l’arriéré de fermages dus au titre des années 2013 à 2024,

— Condamne la SAS la Rosée aux dépens,

— Condamne la SAS la Rosée à payer la somme de 1 500 euros à M. [R] [X] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Le confirmer pour le surplus ;

Débouter M. [R] [X] de toutes ses demandes ;

Condamner M. [R] [X] à verser à la SAS la Rosée la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Condamner M. [R] [X] à verser à la SAS la Rosée la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner M. [R] [X] à verser à la SAS la Rosée la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [R] [X] aux entiers dépens.

La SAS la Rosée conteste la résiliation du bail, arguant du fait qu’un accord avait été conclu avec M. [R] [X], ayant pour objet de soustraire les sommes dues par le GAEC sur l’indemnité d’éviction versée, de 70 000 euros.

A titre subsidiaire, au titre des demandes en paiement, la SAS la Rosée soutient que la mise en demeure est irrégulière, en ce qu’elle mentionnerait la même somme annuelle de 2 416,37 euros alors qu’elle aurait dû varier au cours des années tenant l’indice national des fermages. L’appelante précise avoir contesté la mise en demeure par lettre du 14 novembre 2022, en faisant état de l’accord convenu.

A titre subsidiaire, le preneur conclut également à la prescription du fermage des années 2013 à 2018, en ce qu’il aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de demander le paiement, notamment par la procédure qui a donné lieu à l’arrêt de 2014 ayant reconnu l’existence de fermages.

La SAS la Rosée soutient que la demande de dommages-intérêts pour préjudice financier formulée par M. [R] [X] est injustifiée et sollicite sa condamnation au titre d’une procédure abusive.

M. [R] [X] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 20 juin 2024 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail rural,

— Dit que la SAS la Rosée devrait quitter les lieux dans les deux mois suivant la date de notification de la décision définitive,

— Fixé le montant du fermage qui aurait exigible si le bail n’avait pas été résilié l’indemnité annuelle d’occupation que la SAS la Rosée devrait payer à compter de la résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Condamné la SAS la Rosée à payer à M. [R] [X] la somme de 26 580,07 euros représentant l’arriéré de fermage dus au titre des années 2013 à 2024,

— Condamné la SAS la Rosée à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile outre aux entiers dépens d’instance ;

Condamner la SAS la Rosée à payer à M. [R] [X] la somme de 2 416,37 euros représentant l’arriéré de fermage du au titre de l’année 2024 ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Débouté M. [R] [X] de sa demande de condamnation de la SAS la Rosée à lui payer la somme de 1 099,20 euros au titre du remboursement de 20 % des impôts fonciers,

— Débouté M. [R] [X] de sa demande de condamnation de la SAS la Rosée au titre du préjudice financier, soit à la somme de 3 000 euros ;

Condamner la SAS la Rosée à régler à M. [R] [X] la somme de 1 099,20 euros au titre du remboursement de 20 % des impôts fonciers et taxes impayées depuis le début du bail;

Condamner la SAS la Rosée à régler à M. [R] [X] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice financier ;

Débouter la SAS la Rosée de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la SAS la Rosée à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

M. [R] [X] conclut à la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages. Il affirme que, rétroactivement à compter du 17 février 2013, la SAS la Rosée était tenue de s’acquitter des échéances impayées jusqu’au 21 décembre 2017, date du jugement, puis de s’acquitter annuellement, avant le 17 février de chaque année, de la somme de 2 416,37 euros, fixée par le juge, mais qu’elle ne s’en est nullement acquittée, pas plus qu’elle n’a remboursé 20 % des impôts fonciers et la moitié des taxes. Il précise que la mise en demeure respecte les conditions de l’article L. 411-31 du code rural et que malgré ladite mise en demeure, aucun paiement n’a été réalisé dans le délai de trois mois.

L’intimé conteste l’existence d’un quelconque accord entre lui et la SAS la Rosée, affirmant que si des discussions transactionnelles ont pu avoir lieu en 2019, aucun protocole d’accord portant compensation et/ou effacement de la dette au titre des fermages impayés n’a été conclu. En outre, il ajoute que l’existence d’un projet de protocole, dont la preuve n’est pas rapportée par l’appelante, n’empêche pas de réclamer le paiement des fermages dus en contrepartie de l’exploitation des terres données à fermage.

A titre subsidiaire, M. [R] [X] conteste la prescription du fermage, arguant du fait que c’est le premier juge qui, dans son jugement du 20 décembre 2018, reconnait le fermage rétroactif à compter du 17 février 2013. Selon l’intimé, le point de départ de la prescription quinquennale serait donc celle du jugement, soit le 20 décembre 2018 de sorte que l’action ne serait pas prescrite.

Il conteste la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, affirmant qu’il appartenait à la SAS la Rosée de solliciter la suspension de l’exécution provisoire et ajoutant qu’elle ne justifie pas le quantum des sommes sollicitées.

M. [R] [X] soutient avoir subi un préjudice financier tenant au fait que l’absence totale de paiement du fermage depuis 2013 a impacté le bailleur dans sa capacité à faire face aux charges du quotidien et à ces dettes envers plusieurs créanciers.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Au visa de l’article 2044 du code civil, la SAS la Rosée poursuit le rejet de cette demande au motif de l’existence d’un protocole d’accord qui prévoirait le versement, à son bénéfice, par M. [R] [X], de la somme de 70 000 euros, en paiement d’une indemnité d’éviction, qui viendrait en compensation avec les fermages dus au titre des parcelles objet du litige, de sorte qu’il n’existerait en réalité aucun arriéré de fermage susceptible de venir au soutien de cette prétention.

Or, l’article 2044 du code civil, qui définit la transaction comme étant un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître, prévoit que ce contrat doit être rédigé par écrit.

La SAS la Rosée concède qu’elle ne produit pas de protocole transactionnel signé mais avance que l’écrit exigé par l’article 2044 du code civil ne constitue pas une condition de validité de l’accord mais uniquement une condition de preuve.

A ce titre, il est exact que l’écrit n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction dont l’existence peut être établie selon les modes de preuve prévus en matière de contrats. Ainsi, la preuve peut notamment être rapportée par présomptions lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit.

En l’espèce, il ressort du courrier officiel du conseil de M. [R] [X], en date du 21 mars 2019, les termes suivants 'Je reviens vers vous dans le dossier visé en références et vous confirme que le projet de protocole d’accord entre nos clients, Monsieur [X] et la GAEC la Rosée, sur lequel nous nous sommes entendus, prévoit le versement d’une indemnité d’éviction principale de 70 000 euros au GAEC la Rosée, de laquelle seront soustraites, en vertu de ce même protocole, les sommes dues par ce même GAEC à Monsieur [X]. La présente et officielle.'.

En l’état, il doit être considéré que ce courrier officiel, rédigé par l’avocat de M. [R] [X], constitue un commencement de preuve par écrit.

Il doit donc, au surplus, être recherché si la SAS la Rosée a pu acquiescer à ce projet.

A ce titre, la cour relève du courrier en date du 20 mars 2019, soit à une date contemporaine du précédent, que La SAS la Rosée a pu s’adresser à la métropole de [Localité 6] Méditerranée en ces termes : 'A ce titre, je peux vous confirmer que sous réserve du versement effectif de l’indemnité d’éviction prévue (') La Rosée renonce expressément au contrat de bail à ferme souscrit après de M. [X] en février 2004 (').'.

La cour relève par ailleurs que ce n’est que par courrier recommandé du 2 novembre 2022, soit plus de trois ans après, que M. [R] [X] a mis en demeure la SAS la Rosée de s’acquitter du paiement des fermages impayés et il doit être également relevé que dès le 14 novembre 2022, la SAS la Rosée a contesté cette mise en demeure, en faisant état de cette transaction.

En considération de ces éléments, la cour retient la validité du protocole d’accord transactionnel, lequel prévoit que les sommes à devoir par la SAS la Rosée à M. [R] [X] seront soustraites de l’indemnité d’éviction, mentionnée pour la somme de 70 000 euros.

Ce montant étant supérieur à l’arriéré de fermages dont se prévaut M. [R] [X], celui-ci ne peut en conséquence se prévaloir des dispositions des dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime pour rechercher la résiliation du bail en litige et l’expulsion de la SAS la Rosée.

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail rural ayant pris effet le 17 février 2013 entre la SAS la Rosée et M. [R] [X] sur les parcelles de terre cadastrées DS [Cadastre 3] d’une surface de 3 ha 84 a 83 ca et DS [Cadastre 4] d’une surface de 57 a15 ca situées à [Localité 5], sur le fondement des dispositions de l’article L 411-31 1 du code rural et de la pêche maritime, à compter de la signification du présent jugement,

— Dit que la SAS la Rosée devra avoir quitté les lieux dans les deux mois suivant la date de notification, de la décision définitive,

— Fixé au montant du fermage qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité annuelle d’occupation que la SAS la Rosée devra payer à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Condamné la SAS la Rosée à payer à M. [R] [X] la somme de 26 580,07 euros représentant l’arriéré de fermages dus au titre des années 2013 à 2024,

— Condamné la SAS la Rosée aux dépens,

— Condamné la SAS la Rosée à payer la somme de 1 500 euros à M. [R] [X] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [R] [X] de sa demande de condamnation de la SAS la Rosée à lui payer la somme de 1 099,20 euros au titre du remboursement de 20 % des impôts fonciers et la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice financier.

2. Sur les demandes reconventionnelles de la SAS la Rosée

S’agissant de la demande de condamnation de M. [R] [X] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance subi et la somme de 5 000 euros pour procédure abusive, la cour retient que la SAS la Rosée échoue à établir un quelconque comportement fautif de M. [R] [X], de sorte qu’elle sera déboutée de ces deux prétentions indemnitaires.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

M. [R] [X] sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [R] [X] sera en outre condamné à payer à la SAS la Rosée la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 20 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier, en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail rural ayant pris effet le 17 février 2013 entre la SAS la Rosée et M. [R] [X] sur les parcelles de terre cadastrées DS [Cadastre 3] d’une surface de 3 ha 84 a 83 ca et DS [Cadastre 4] d’une surface de 57 a 15 ca situées à [Localité 5], sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-31 1 du code rural et de la pêche maritime, à compter de la signification du présent jugement,

— Dit que la SAS la Rosée devra avoir quitté les lieux dans les deux mois suivant la date de notification, de la décision définitive,

— Condamné la SAS la Rosée à payer à M. [R] [X] la somme de 26 580,07 euros représentant l’arriéré de fermages dus au titre des années 2013 à 2024,

— Condamné la SAS la Rosée aux dépens,

— Condamné la SAS la Rosée à payer la somme de 1 500 euros à M. [R] [X] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE la SAS la Rosée de ses prétentions indemnitaires ;

CONDAMNE M. [R] [X] à payer à la SAS la Rosée la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [R] [X] aux dépens de l’instance.

Le greffier, La présidente,