MW/[Localité 10]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00408 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E4EZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 13 février 2025 – RG N°2025000128 – JUGE COMMISSAIRE DE [Localité 7]

Code affaire : 4HC – Autres demandes postérieures à la clôture de la procédure de liquidation judiciaire

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Philippe MAUREL et M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à M. Philippe MAUREL et M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [H] [W]

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Delphine GROS de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉES

S.C.P. DAVAL – HERODIN MANDATAIRES JUDICIAIRES, agissant en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de Monsieur [H] [W], nommée à ces fonctions par jugement du 17 octobre 2017

Sise [Adresse 3]

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 441 369 758

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de MONTBELIARD

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

Sise [Adresse 4]

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 352 483 341

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de MONTBELIARD

SOCIETE GENERALE prise en la personne de son représentant légal, son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 6]

Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 552 120 222

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 28 mars 2025

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DU DOUBS pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 8]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 07 avril 2025

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Le 8 août 2017, le tribunal de commerce de Belfort a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de M. [H] [W], exerçant une activité de boucherie à Audincourt (25). Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Besançon du 10 janvier 2018.

Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 17 octobre 2017, confirmé par arrêt de la cour d’appel du 4 avril 2018.

Par trois ordonnances du 10 novembre 2022, saisi par la SCP Daval-Herodin, agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [W], lejuge commissaire a autorisé la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Bourgogne Franche-Comté à vendre les lots 1, 9, 17 et 19 de la copropriété existant au sein de l’immeuble [Adresse 1] à Audincourt, sur une mise à prix de 21 500 euros pour les lots 1 et 19, et de 19 500 euros pour les lots 9 et 17, ces deux ensembles de lots étant chacun composés d’un apparement de type F3 et d’une cave.

Aucun enchérisseur ne s’est cependant présenté pour acquérir ces biens.

Par courrier du 25 novembre 2024, M. [B] [D] a proposé d’acquérir l’ensemble des lots pour le prix de 14 000 euros.

Par requête du 18 janvier 2025, le liquidateur judiciaire a demandé au juge commissaire de statuer sur le mérite de l’offre ainsi formulée, et sur le sort à réserver aux immeubles.

Par ordonnance du 13 février 2025, le juge commissaire, visant l’accord de la Caisse d’Epargne, créancier hypothécaire de premier rang, l’absence d’autre proposition, l’intérêt des créanciers et l’accumulation des charges de copropriété, a autorisé la vente de gré à gré des 4 lots au profit de M. [D], moyennant le prix de 14 000 euros, payable comptant.

M. [W] a relevé appel de cette décision le 17 mars 2025.

Par conclusions récapitulatives transmises le 7 août 2025, l’appelant demande à la cour :

— de débouter les intimés de l’intégralité de leurs moyens et demandes ;

— de juger l’appel interjeté recevable ;

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* autorisé la vente de gré à gré de l’appartement de type F3 au 3ème étage et de la cave n°14 constituant les lots 17 et 9, ainsi que de l’appartement de type F3 au 4ème étage et de la cave n°6 constituant les lots 19 et 1, de l’ensemble immobilier à usage d’habitation, en copropriété, sis [Adresse 2], au profit de M. [B] [D], moyennant le prix de 14 000 euros net vendeur, payable comptant ;

* commis en vue de la régularisation de la vente en la forme authentique et de l’accomplissement des formalités hypothécaires, le notaire du choix de l’acquéreur ;

* ordonné que, conformément à l’article R. 643-3 du code de commerce, le produit de la vente soit remis, sans délai, au liquidateur, à charge pour lui de le répartir entre les créanciers suivant leur rang ;

Statuant à nouveau,

— d’autoriser la vente de l’appartement de type F3 au 3 ème étage et de la cave n°14 constituant les lots 17 et 9, ainsi que de l’appartement de type F3 au 4 ème étage et de la cave n°6 constituant les lots 19 et 1, de l’ensemble immobilier à usage d’habitation, en copropriété, sis [Adresse 2], au profit de M. [H] [W], moyennant le prix de 28 000 euros ;

— de commettre en vue de la régularisation de la vente en la forme authentique et de l’accomplissement des formalités hypothécaires, le notaire du choix de l’acquéreur ;

— d’ordonner que, conformément à l’article R. 643-3 du code de commerce, le produit de la vente soit remis, sans délai, au liquidateur, à charge pour lui de le répartir entre les créanciers suivant leur rang ;

Subsidiairement,

— d’autoriser la vente de l’appartement de type F3 au 3 ème étage et de la cave n°14 constituant les lots 17 et 9, ainsi que de l’appartement de type F3 au 4 ème étage et de la cave n°6 constituant les lots 19 et 1, de l’ensemble immobilier à usage d’habitation, en copropriété, sis [Adresse 2], au profit de M. [J], [I] [C], moyennant le prix de 23 000 euros ;

— de commettre en vue de la régularisation de la vente en la forme authentique et de l’accomplissement des formalités hypothécaires, le notaire du choix de l’acquéreur ;

— d’ordonner que, conformément à l’article R. 643-3 du code de commerce, le produit de la vente soit remis, sans délai, au liquidateur, à charge pour lui de le répartir entre les créanciers suivant leur rang ;

— de dire que les dépens seront inscrits en frais privilégiés de vente.

Par conclusions notifiées le 6 août 2025, la Caisse d’Epargne et la SCP Daval-Herodin, ès qualités, demandent à la cour :

Vu l’article L. 624-4 du code de commerce,

Vu les articles R. 621-21 (sic) du même code,

— de déclarer irrecevable l’appel de M. [W] et en tout cas mal fondé ;

— de confirmer en conséquence l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

— de condamner M. [W] à payer à la SCP Daval-Herodin ès qualités de liquidateur de M. [W] et à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Bourgogne Franche-Comté, chacune, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [W] aux entiers dépens.

M. [W] a fait signifier sa déclaration d’appel à la SA Société Générale par acte du 28 mars 2025 remis à personne morale, et au trésor public par acte du 7 avril 2025 remis à personne morale.

Il leur a par la suite fait signifier ses conclusions.

La Société Générale et le Trésor public n’ont pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 août 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la recevabilité de l’appel

La Caisse d’Epargne et le liquidateur judiciaire soulèvent l’irrecevabilité de l’appel au motif de sa tardiveté, considérant que le délai d’appel avait couru à compter de la première présentation de la lettre recommandée de notification de l’ordonnance, soit le 5 mars 2022, et non à compter de son retrait par M. [W] le 7 mars 2025, de sorte que l’appel formé le 17 mars 2025 était tardif au regard du délai de 10 jours ouvert pour l’exercice de ce recours.

Il est de jurisprudence établie qu’en cas de notification d’une décision par lettre recommandée, la date faisant courir le délai de recours ouvert contre cette décision court à compter de la remise effective de la correspondance à son destinataire.

En l’espèce, si le courrier de notification de l’ordonnance déférée a certes été présenté au domicile de M. [W] le 5 mars 2025, il n’a toutefois pas pu lui être matériellement remis à cette date du fait de son absence, et ce n’est que le 7 mars 2025 que la correspondance lui a été effectivement remise.

C’est donc la date du 7 mars 2025 qui doit être prise en compte pour la computation du délai d’appel de 10 jours, de sorte que la déclaration d’appel formée le 17 mars 2025 est intervenue avant l’expiration du délai.

L’appel est donc recevable.

Sur le fond

L’article L. 642-18 du code de commerce dispose que les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale.

Pour obtenir l’infirmation de la décision entreprise, l’appelant fait valoir que le prix offert par l’acquéreur ne correspond pas à la valeur des biens telle qu’elle résulte d’une estimation récente, et que sa modicité ne préserve ni les intérêts des créanciers, ni ceux du débiteur. Il propose d’acquérir lui-même les biens pour le prix de 28 000 euros, subsidiairement fait valoir qu’un autre candidat à l’acquisition propose un prix de 23 000 euros.

Les intimés exposent que les propositions formulées ne sont pas sérieusement étayées s’agissant en particulier de la solvabilité des acquéreurs, et considèrent qu’elles procédent du comportement dilatoire adopté par M. [W] pour différer la vente de ses biens immobiliers, au préjudice de la Caisse d’Epargne, qui en avait financé l’acquisition, et de la copropriété, dont la créance de charges croissait. Ils ajoutent que les biens se trouvent dans un état de conservation déplorable, et continuent à se dégrader, étant ouverts aux quatre vents.

A titre liminaire, la cour relèvera qu’alors que la vente de gré à gré au profit de M. [D] est remise en cause par M. [W], celui-ci n’a pas estimé devoir attraire l’acquéreur à la cause.

Il sera observé ensuite que les intimés versent aux débats des photographies récentes attestant que les locaux objets de la vente sont en très mauvais état de conservation, et ont été considérablement dégradés depuis les procès-verbaux de constat réalisés les concernant le 9 juin 2022. Si M. [W] produit une estimation établie le 25 avril 2025 par la société Century 21, concluant à une valeur respective des appartements de 35 000 euros et 45 000 euros, il doit être constaté, d’une part, que ces valeurs sont supérieures à celles pour lesquelles M. [W] admet avoir lui-même acquis les biens en 2013, d’autre part, et surtout, que cette estimation, qui se résume à quelques lignes, ne comporte strictement aucune description concrète de la consistance et de l’état des biens, mais se borne à des considérations d’ordre général tenant aux caractéristiques théoriques des locaux et à leur environnement, ce dont il résulte que, manifestement, l’estimation s’est faite sans visite matérielle des lieux, pourtant seule à même de permettre une appréciation concrète des éléments de valorisation. Dans ces conditions, rien ne permet de démontrer que le prix proposé par M. [D] serait totalement déconnecté de la valeur réelle des biens concernés.

Il sera constaté enfin qu’il n’est fourni aucun élément justificatif de nature à apprécier la solvabilité de l’appelant, qui se propose à titre principal d’acquérir le bien, et que, s’agissant de M. [C], seule est produite une copie d’une carte d’identité ainsi qu’un mail adressé le 10 mai 2025 au conseil de l’appelant par 'M. [C]', sans même une indication de prénom, et à partir d’une adresse de messagerie '[Courriel 11]' ne permettant aucune identification précise de l’expéditeur. En outre, et en tout état de cause, il n’est là-encore fourni strictement aucun élément de nature à apprécier le sérieux et la solvabilité du potentiel acquéreur.

Dans ces conditions, et étant rappelé que la proposition faite par M. [D] est appuyée d’un document bancaire attestant de la détention d’avoirs bancaires suffisants pour financer l’acquisition projetée, l’ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les autres dispositions

M. [W] sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la Caisse d’Epargne et à la SCP Daval-Herodin la somme de 800 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant par arrêt réputé contradictoire, après débats en audience publique,

Déclare recevable l’appel formé le 17 mars 2025 par M. [H] [W] à l’encontre de l’ordonnance rendue le 13 février 2025 par le juge commisaire du tribunal de commerce de Belfort ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [H] [W] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [H] [W] à payer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Bourgogne Franche-Comté et à la SCP Daval-Herodin, ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de M. [H] [W], la somme de 800 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,