ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03862 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PPZV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JUIN 2022

Tribunal judiciaire de CARCASSONNE

N° RG 18/00403

APPELANTS :

Monsieur [U] [E]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Amélie PRUNIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e Jean-Victor BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.A.R.L. ROUAUX PATRIMOINE RCS Paris 447 570 458, représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Amélie PRUNIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e Jean-Victor BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Société BARVAUX INVEST représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Amélie PRUNIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e Jean-Victor BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Société ELI LOC représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Amélie PRUNIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e Jean-Victor BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Société LA SOURCE représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Amélie PRUNIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e Jean-Victor BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Société DEHAUT représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Amélie PRUNIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e Jean-Victor BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

Société AGUILAR PATRIMOINE représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Amélie PRUNIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant M^e Jean-Victor BOREL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S.U. EHPAD SOLEIL DU LEVANT

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 16]

Représentée par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Iris FEDERICO, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 15] à [Localité 16] (11) a été exploité en tant qu’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes jusqu’en 2015 par la SASU EHPAD 'Le soleil du levant', qui a créé le fonds de commerce le 1er juillet 1990.

Elle a notamment conclu, entre 2003 des baux commerciaux identiques prévus pour une durée de 9 ans avec 16 propriétaires des 68 lots de la résidence, dont les sept appelants à la présente procédure.

Par acte notarié du 27 octobre 2015 la SASU EHPAD Soleil Du Levant a acquis de la SARL Le Soleil Levant, le fonds de commerce relatif à I’EHPAD.

La société EHPAD Soleil du Levant a donné congé aux bailleurs pour la date du 31 mars 2018 par actes d’huissier signifiés aux demandeurs, respectivement :

Le 26 septembre 2017 aux sociétés Rouaux Patrimoine et Barvaux Invest,

Le 27 septembre 2017 à la société Eli Loc et à la société La Source,

Le 28 septembre 2017 à la société Aguilar Patrimoine,

Le 29 septembre 2017 à la société Dehaut et M. et Mme [E].

Au mois de janvier 2018, la SASU EHPAD Soleil Du Levant a informé la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] de sa volonté de leur remettre les clefs des locaux et d’effectuer un état de sortie des lieux de façon anticipée, le 16 janvier 2018.

Ces derniers ont refusé de faire droit à cette demande et ont indiqué refuser à la SASU EHPAD Soleil Du Levant la possibilité de se prévaloir d’une résiliation des baux au 31 mars 2018, compte tenu des stipulations contractuelles qui ne lui permettaient pas de se libérer avant 2021.

Par acte d’huissier du 22 mars 2018, la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] ont fait assigner la SASU EHPAD « Soleil Du Levant » devant le tribunal de grande instance de Carcassonne devenu depuis tribunal judiciaire, afin de voir cette dernière condamner à exécuter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à l’échéance réelle et effective des baux.

Par ordonnance du 5 juillet 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation civile, laquelle n’a pas abouti.

Le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Carcassonne :

Déboute la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] de leur demande tendant à obtenir paiement des loyers échus impayés ;

Déboute la SASU EHPAD Soleil Du Levant de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déboute la SASU EHPAD Soleil Du Levant de sa demande tendant au remboursement des sommes indûment perçues par la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] ;

Condamne la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] in solidum à payer la SASU EHPAD Soleil Du Levant la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires ;

Condamne la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] in solidum entiers dépens de la présente instance.

Le premier juge a relevé que la clause figurant à l’article 3, prévoit qu’au terme du contrat c’est à dire à l’expiration des 9 années contractuellement prévues, le contrat se renouvellera pour une même période ou à défaut 'se renouvellera par tacite reconduction', que durant la période de tacite prorogation du bail, le congé peut être donné sans respecter la période triennale, six mois avant la date d’effet du dit congé.

Il a retenu que les congés signifiés plus de six mois avant la date de fin des baux invoquée sont parfaitement valables et réguliers.

Il a également relevé que la SASU n’établit pas la malice ou la mauvaise foi des demandeurs, ces derniers ne commettant pas d’abus en faisant valoir leur désaccord dès la signification, engageant un recours devant la juridiction administrative ou faisant évoluer leurs demandes au fur et à mesure de la procédure.

Le premier juge a rejeté la demande de remboursement des sommes versées aux motifs que la SASU ne rapporte pas la preuve du paiement indu du deuxième trimestre de l’année 2018, les documents établis par la SASU elle-même et non corroborés par d’autres éléments étant dépourvus de force probante.

Les sociétés Rouaux Patrimoine, Barvaux Invest, Eli Loc, La Source, Dehaut, Aguilar Patrimoine, prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice, ainsi que M. [U] [E] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 juillet 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 26 février 2025, les sociétés Rouaux Patrimoine, Barvaux Invest, Eli Loc, La Source, Dehaut, Aguilar Patrimoine ainsi que M. [U] [E] demandent à la cour de:

Recevoir l’appel interjeté par les concluants à l’encontre du jugement rendu en date du 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Carcassonne ;

Juger ledit appel fondé ;

Infirmer ledit jugement en ce qu’il :

Déboute la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] de leur demande tendant à obtenir paiement des loyers échus impayés,

Condamne la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] in solidum à payer la SASU EHPAD Soleil Du Levant la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires,

Condamne la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] in solidum entiers dépens de la présente instance ;

Juger que les congés litigieux délivrés en septembre 2017 pour le 31 mars 2018 aux concluants par la SASU EHPAD Soleil Du Levant ne peuvent produire effet qu’à la date d’échéance des baux en 2021, et que jusqu’à cette date la SASU EHPAD Soleil Du Levant demeure tenue d’exécuter ses obligations contractuelles qui découlent des baux qui la lient à chacun des concluants, et notamment au paiement du loyer ;

Condamner la SASU EHPAD Soleil Du Levant à payer à chacun des concluants l’arriéré correspondant aux loyers échus impayés depuis le 31 mars 2018 jusqu’aux dates respectives d’échéance de chacun des baux litigieux en 2021, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer, soit les sommes suivantes :

au profit de la SARL Rouaux Patrimoine la somme en principal hors intérêts de 160.544,93 euros au titre des loyers échus impayés au cours de la période du 1er avril 2018 au 31 mai 2021,

au profit de la société Barvaux Invest la somme en principal hors intérêts de 25.887,43 euros au titre des loyers échus impayés au cours de la période du 1er avril 2018 au 7 octobre 2021,

au profit de la société Eli Loc la somme en principal hors intérêts de 116.331,42 euros au titre des loyers échus impayés au cours de la période du 1eravril 2018 au 31 mai 2021,

au profit de la société La Source la somme en principal hors intérêts de 48.285,84 euros au titre des loyers échus impayés au cours de la période du 1er avril 2018 au 31 octobre 2021,

au profit de la société Dehaut la somme en principal hors intérêts de 115.460,66 euros au titre des loyers échus impayés au cours de la période du 1er avril 2018 au 31 juillet 2021,

au profit de la société Aguilar Patrimoine la somme en principal hors intérêts de 83.204,55 euros au titre des loyers échus impayés au cours de la période du 1er avril 2018 au 1er juin 2021,

profit de M. [U] [E] la somme en principal hors intérêts de 26.939,88 euros au titre des loyers échus impayés au cours de la période du 1er avril 2018 au 30 novembre 2021 ;

Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la SASU EHPAD Soleil Du Levant de sa demande indemnitaire au titre d’une procédure abusive à l’encontre des concluants, et de sa demande de remboursement au titre d’un trop-perçu de loyer à l’encontre des concluants ;

Rejeter toutes les autres demandes de la SASU EHPAD Soleil Du Levant ;

Condamner la SASU EHPAD Soleil Du Levant à payer à chacun des concluants une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance et de l’instance d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Ils soutiennent que l’interprétation des contrats doit s’opérer à la lumière de l’économie générale de l’opération immobilière, que l’article 3 du contrat énonce que le bail porte sur une période de 9 ans, renouvelé pour une même durée au terme de cette période ou renouvelé par tacite prorogation, le preneur renonçant à se prévaloir de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, que cette clause ne peut s’analyser comme un simple rappel du statut des baux commerciaux, sauf à la priver de tout effet, que le renouvellement automatique du bail commercial se déduit de la rédaction globale de la clause, nonobstant l’absence de mention du terme ' automatique', que la clause emporte renouvellement du contrat à échéance sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire, pour une nouvelle période de 9 ans et non pour une période indéterminée, que cette clause tend à déroger à l’application des dispositions de l’article L145-9 du code de commerce.

Ils font valoir que par une clause claire et précise, le preneur a renoncé à la faculté de donner congé à l’expiration de la période triennale, que cette clause n’est pas limitée au bail initial, puisqu’elle est comprise dans l’article 3 du bail relatif sa durée et que le nouveau bail se forme aux clauses et conditions du bail initial.

Concernant la validité des clauses, ils s’opposent à la thèse adverse visant à en contester la validité et affirment d’une part que l’engagement contractuel ne peut être qualifié de perpétuel puisqu’une possibilité de résiliation à l’issue des 9 années existe et ce pour les deux parties et d’autre part, que les baux litigieux ont été conclus sur l’empire de l’ancienne version de l’article L145-4 du code de commerce qui admettait la possibilité pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux et que la loi Pinel ne s’applique pas aux baux en cours lors de son entrée en vigueur (Cassation du 6 février 2000).

Ils ajoutent que l’article 145-4 du code de commerce issu de la loi Pinel dispose que les baux monovalents peuvent comporter des dispositions contraires à la faculté de résiliation à l’expiration de la période triennale, que tel est le cas en l’espèce, les locaux étant à usage unique, que cette renonciation peut être opposée au preneur par le bailleur.

Ils considèrent que les baux conclus en 2003 se sont renouvelés automatiquement pour 9 ans en 2012 et sont donc en cours jusqu’en 2021, sans possibilité de résiliation à l’expiration de la période triennale.

Dans ses dernières conclusions du 25 février 2025, la SASU EHPAD Soleil Du Levant, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Recevoir la SASU EHPAD Soleil Du Levant en ses demandes ;

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Carcassonne du 9 juin 2022 en ce qu’il :

« Déboute la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] de leur demande tendant à obtenir paiement des loyers échus impayés,

Condamne la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] in solidum à payer la SASU EHPAD Soleil Du Levant la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] in solidum entiers dépens de la présente instance ; »

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Carcassonne du 9 juin 2022 en ce qu’il :

« Déboute la SASU EHPAD Soleil Du Levant de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute la SASU EHPAD Soleil Du Levant de sa demande tendant au remboursement des sommes indûment perçues par la SARL Rouaux Patrimoine, la société Barvaux Invest, la société Eli Loc, la société La Source, la société Dehaut, la société Aguilar Patrimoine et M. [U] [E] ; »

Condamner les appelants à verser à la SASU EHPAD Soleil Du Levant les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2019 :

La Société Rouaux : 12600,80 euros,

La Société Eli Loc : 9177,46 euros,

La SARL Dehaut : 8457,46 euros,

La Société Aguilar Patrimoine : 7628,05 euros,

L’EURL La Source : 3359,70 euros,

La SARL Barvaux Invest : 1740,78 euros,

M. [U] [E] : 1386,25 euros ;

Condamner les appelants à verser à la SASU EHPAD Soleil Du Levant la somme de 15.000 euros chacun pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire si la cour venait à infirmer le chef du jugement ayant débouté les anciens bailleurs de leur demande en paiement des loyers, en statuant à nouveau

Juger que les baux des appelants sont résolus avec effet au 31 mai 2018 ;

Dire que la SASU EHPAD Soleil Du Levant n’est tenue qu’au paiement des loyers jusqu’au 31 mai 2018 ;

Condamner les appelants à restituer à la SASU EHPAD Soleil Du Levant les sommes de :

Rouaux 4.200,26 euros,

Eli Loc 3.059,15 euros,

SARL Dehaut 2.819,15,

Aguilar Patrimoine 2.542,68 euros,

EURL La Source 1.119,9 euros,

SARL Barvaux Invest 580,26 euros,

M. [U] [E] 462,08 euros

Avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2019 ;

A titre infiniment subsidiaire si la cour venait à infirmer le chef du jugement ayant débouté les anciens bailleurs de leur demande en paiement des loyers, en statuant à nouveau

Juger que l’effet des congés sera reporté à la première date utile, à savoir :

Concernant les Sociétés Rouaux Patrimoine, Aguilar Patrimoine, Eli Loc au 1er juin 2018,

Concernant M. [U] [E] au 10 décembre 2018,

Concernant la Société La Source au 13 novembre 2018,

Concernant la Société Barvaux Invest au 7 octobre 2018,

Concernant la Société Dehaut au 4 août 2018 ;

Dire que la SASU EHPAD Soleil Du Levant n’est tenue qu’au paiement des loyers jusqu’à :

Concernant les Sociétés Rouaux Patrimoine, Aguilar Patrimoine, Eli Loc au 1er juin 2018,

Concernant M. [U] [E] au 10 décembre 2018,

Concernant la Société La Source au 13 novembre 2018,

Concernant la Société Barvaux Invest au 7 octobre 2018,

Concernant la Société Dehaut au 4 août 2018 ;

En tout état de cause

Débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum les appelants à payer à la SASU EHPAD Soleil Du Levant la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que l’article 3 du bail ne constitue nullement une clause de renouvellement automatique, en l’absence de termes exprimant une volonté claire et explicite en ce sens, mais un simple rappel des dispositions législative, que la prétendue automaticité dont se prévaut la partie adverse se heurte à la seconde partie de la phrase qui fait état ' à défaut, de renouvellement par tacite reconduction', offrant une option au bailleur : soit un renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans soit un renouvellement par tacite reconduction pour une durée indéterminée, que l’option offerte empêche tout caractère automatique au renouvellement, que la clause litigieuse reproduit les articles L145-4 et L145-9 du code de commerce.

Elle critique la thèse soutenue par la partie adverse qui dénature la phrase litigieuse selon elle, alors que si les parties avaient entendu mettre en place un renouvellement automatique, elles n’auraient pas manqué de le préciser, sans expliciter les modalités de congé à l’expiration de la première période de 9 ans ainsi qu’elles le font dans le contrat, que chaque partie disposant d’un droit de congé à la fin de chaque période de 9 ans, il n’existe aucun renouvellement automatique, que le caractère clair et précis de la clause litigieux prive le juge de toute possibilité d’interprétation.

Elle fait valoir à titre subsidiaire qu’une clause de renouvellement automatique à l’expiration de chaque période de 9 ans, sans possibilité de congé, serait nulle car contraire à l’interdiction d’engagement perpétuel, que la limitation à deux renouvellements dont se prévalent les appelants, ne repose sur aucun fondement.

Elle ajoute qu’elle n’était tenue de payer les loyers que jusqu’au 31 mars 2018, qu’elle sollicite le remboursement des loyers du deuxième trimestre 2018, payés par erreur, ainsi qu’elle en justifie.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle ne pouvait plus à compter du 31 mars 2018, exploiter les lieux puisque son congé a pris effet pour 41 lots, sans contestation des bailleurs, de sorte qu’elle ne disposait plus des locaux de services indispensables à son activité.

A titre infiniment subsidiairement, elle s’oppose à la validité de la clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale en soutenant qu’elle ne peut recevoir application que dans le bail initial, puisque le titulaire d’un droit ne peut y renoncer qu’antérieurement à sa naissance, que le bail ne prévoit pas de renonciation au-delà de la période initiale, que s’agissant d’une règle d’ordre public, la renonciation doit être claire et explicite.

Elle précise qu’une telle clause se heurte aux dispositions de la loi Pinel d’ordre public qui s’applique aux baux en cours, pour les situations non encore réalisées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 février 2025.

MOTIFS:

1) Sur la clause litigieuse :

Les parties sont en l’état de baux contenant tous une clause n° 3 intitulée ' prise d’effet et durée du bail’et rédigée en des termes similaires énonçant que ' le bail portera sur une durée de 9 années entières et consécutives commençant le jour de la prise d’effet . Au terme de cette période, le bail sera renouvelé pour une nouvelle période de 9 années renouvelable et à défaut se renouvellera par tacite reconduction.'

Aux termes des dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce, la durée des contrats de location commerciale ne peut être inférieure à 9 années et à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée et au cours de cette tacite prolongation, le congé peut être donné au moins six mois à l’avance.

Les bailleurs soutiennent qu’une telle clause, qui doit s’interpréter à l’aune de la volonté des parties, ne peut constituer un simple rappel des dispositions légales, sauf à la priver de tout effet et qu’il convient de la qualifier de clause de renouvellement automatique du bail initial pour une même période de 9 années.

Les contrats s’interprètent d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes, à défaut selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable. Toutefois, sous peine de dénaturation, le juge ne peut interpréter une clause claire et précise.

En l’espèce, la clause ne prévoit nullement, ainsi que le soutiennent les bailleurs, une promesse irrévocable et définitive par les parties de renouveler leur engagement contractuel pour une nouvelle période de 9 ans puisque au contraire, l’emploi de la conjonction de coordination 'ou’ pour unir les deux options proposées, marque une alternative dont l’un des termes exclut l’autre. Cette clause exige des parties la nécessité de faire un choix. Soit elles optent pour un bail renouvelé d’une période de 9 ans soit à défaut de manifestation de volonté, le bail se poursuivra par tacite reconduction pour une la durée qui reste indéterminée, faute de précision en ce sens.

L’existence de ces deux possibilités dont l’une pour une période non déterminée dément l’analyse des bailleurs sur l’existence d’un renouvellement automatique du bail pour une même durée. Les bailleurs, face à cette alternance, avaient l’obligation de se manifester s’ils entendaient s’opposer à une reconduction tacite sans terme prévu.

Loin de démontrer une volonté claire et précise de déroger aux dispositions légales, cette clause entend au contraire les reprendre en les simplifiant.

Dès lors en l’absence de toute manifestation de volonté des parties de voir se renouveler le bail pour une période similaire, le contrat s’est poursuivi par tacite prolongation pour une durée indéterminée, faute de précision sur la durée du bail dans le second terme de l’alternative.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

2) Sur les dommages et intérêts :

La SASU Soleil du Levant sollicite la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 15 000euros au titre de dommages et intérêts aux motifs que l’action engagée est manifestement abusive, ces derniers ayant introduit dans le même temps une action en référé pour obtenir l’expulsion de leur locataire et une action pour obtenir paiement des loyers jusqu’en 2030, auxquelles s’ajoute une action devant le tribunal administratif en annulation de l’arrêté de délocalisation de l’EHPAD et que leurs prétentions ont varié au cours de la procédure notamment en raison de la vente des logements intervenus en 2020, démontrant ainsi une réelle intention de nuire.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action ne peut sauf circonstances particulières qu’il appartient au juge de préciser, constituer un abus de droit. Pour ce faire, il convient de caractériser une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

En l’espèce, tel n’est pas le cas, les appelants ont pu légitimement se croire fonder en leurs prétentions et il n’est nullement établi qu’ils auraient agi en justice à dessein de nuire à la partie adverse ou avec une légèreté blâmable.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

3) Sur le remboursement des sommes versées :

Nonobstant le congé délivré pour le 31 mars 2018, la SASU Soleil du Levant fait valoir qu’elle a effectué par erreur le virement de sommes dues au titre des loyers échus pour le deuxième trimestre 2018, dont elle sollicite le remboursement.

Cette demande n’a pas prospéré en première instance, la juridiction estimant que la preuve de la réalité des virements n’était pas rapportée.

La SASU produit en cause d’appel un bordereau intitulé ' remise en banque de virement SEPA’ portant mention de 12 opérations exécutées le 16 avril 2018 depuis son compte sous la référence 'REG propriétaires’ pour un montant de 63 927,78euros, comprenant les sommes dont elle sollicite le remboursement et le relevé de son compte courant professionnel n° 00020000301 ouvert au sein d’une agence du Crédit Mutuel portant mention du débit d’une somme identique le 23 avril 2018 justifiant ainsi de la réalité de ces versements, dont les appelants ne contestent pas la réception.

Il convient d’infirmer le jugement à ce titre et de faire droit à la demande de la SASU le soleil du Levant.

Par ces motifs, statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Carcassonne sauf en ce qu’il a débouté la SASU EHPAD Soleil du Levant de sa demande de remboursement des sommes indûment perçues,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne les appelants à verser à la SASU EHPAD Soleil du Levant les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2019 :

*la société Rouaux : 12 600,80euros,

* la société Eli Loc : 9 177,46euros,

*la société Dehaut : 8 457,46euros,

*la société Aguilar Patrimoine : 7 628,05euros,

* la société la Source : 3 359,70euros,

* la SARL Barvaux Invest ; 1 740,78euros,

*M. [E] [U] : 1 386,25euros

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les sociétés Rouaux Patrimoine, Barvaux Invest, Eli Loc, la Source, Dehaut et Aguilar Patrimoine et Monsieur [U] [E] aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente