COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2024

N° 2025 / 033

N° RG 23/06985

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLKP4

[B] [I] [V]

[K] [D] – [T]

C/

[X] [S]

[Y] [M]

[E] [M]

[N] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien PEROTTI

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01611.

APPELANTS

Monsieur [B] [I] [V]

né le 24 Juillet 1969 à [Localité 6] (38), demeurant [Adresse 3], faisant l’objet d’une mesure de curatelle renforcée suivant jugement du 16 novembre 2017

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003842 du 14/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Madame [K] [D] – [T]

née le 03 Juillet 1962 à [Localité 10] (06), demeurant [Adresse 1]

exerçant la profession de mandataire judiciaire à la protection des majeurs, carte professionnelle n° 062022001978, et venant remplacer l’association MSA3A, en sa qualité de curatrice de M. [B] [I] [V], suivant ordonnance de changement de curateur en date du 26.08.2024, rectifiée le 05.09.2024 par le Juge des tutelles près le Tribunal de proximité de NICE.

représentés par M^e Sébastien PEROTTI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [X] [S]

né le 09 Novembre 1951 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [M]

née le 15 Septembre 1979 à [Localité 8] (72), demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [M]

née le 19 Septembre 1982 à [Localité 8](72), demeurant [Adresse 7]

Madame [N] [S]

née le 24 Juillet 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 février 2017 à effet du 1er mars 2017, M. [X] [S], Mme [Y] [M], Mme [E] [M], Mme [N] [S], ci-après l’indivision [S]-[M] a loué à M. [B] [I] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 520 Euros mensuels, outre une provision pour charges de 30 Euros mensuels.

Estimant que certains faits commis par le locataire sont d’une gravité suffisante pour caractériser un manquement à son obligation de jouissance paisible du logement, l’ indivision [S]-[M] a, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2022, fait assigner M. [B] [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, et par acte en date du 20 avril 2022, en ce qui concerne la MSA 3 A en sa qualité de curatrice de M. [B] [I] [V] aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation et de statuer sur ses conséquences.

Considérant que le locataire ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement et du trouble de jouissance qui en résulterait, mais que le bailleur établit que le locataire a manqué à son obligation de jouissance paisible, par jugement rendu le 24 mars 2023, le Tribunal:

DECLARE l’indivision [S]-[M] recevable en ses demandes ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation consenti par l’indivision [S]-[M] à M. [B] [I] [V] sur le logement situé [Adresse 3], aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [I] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’indivision [S]-[M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris la cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433«l et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M.[B] [I] [V] à verser à l’indivision [S]-[M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M.[B] [I] [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [B] [I] [V] à verser à l’indivision [S]-[M] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [I] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe en date du 24 mai 2023, M.[I] [V] et Mme [D]-[T] es qualité de curatrice de M.[I] [V] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

DECLARER RECEVABLE ET FONDE l’appel interjeté par M. [I] [V].

Y faisant droit,

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire et, statuant à nouveau,

A titre principal :

CONDAMNER l’indivision [S]-[M] à faire intervenir dans le logement une entreprise pour dératiser les lieux à compter du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 100€ par jour de retard.

CONDAMNER l’indivision [S]-[M] à la somme de 1.500€ au titre des dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi par le locataire.

A titre subsidiaire,

JUGER que M. [I] [V] bénéficiera d’un délai d’un an en vue de se reloger à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

DECHARGER M. [I] [V] des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires.

CONDAMNER l’indivision [S]-[M] à porter et payer à la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER I’ir1division [S]-[M] en tous les dépens.

DIRE que ceux d’appel seront recouvrés directement par M^e PEROTTI, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que le locataire est un majeur placé sous un régime de protection en raison d’une altération de ses facultés mentales,

— que le logement loué est indécent et la porte d’entrée ne peut plus être verrouillée,

— que des rongeurs étaient présents dès l’origine, ce qui a été signalé au bailleur dès août 2020

— que le voisin du dessus a la même difficulté,

— que les murs de l’appartement sont dégradés par la succession de dégâts des eaux, avec présence de moisissures,

— que le locataire n’a pas accès au compteur électrique ni au disjoncteur,

— qu’il est donc établi que le local loué ne répond pas et ce dès le départ aux normes de décence,

— qu’à titre subsidiaire, il est sollicité un délai d’un an pour quitter le logement, ses conditions personnelles et financières rendant les solutions de relogement limitées et complexes.

L’indivision [S]- [M] conclut:

Statuant sur l’appel relevé par M. [B] [I] [V] à l’encontre du jugement rendu le 24 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Service de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice,

Vu les pièces,

CONFIRMER le jugement rendu le 24 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Service de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice (RG 22/01611) en toutes ses dispositions.

En tout état de cause :

DEBOUTER M. [B] [I] [V] et la MSA-3A, Association d’Aide et d’Accompagnement aux adultes, de toutes fins, prétentions ou conclusions.

CONDAMNER M. [B] [I] [V] au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER M. [B] [I] [V] aux dépens dont le recouvrement direct pourra être poursuivi par la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, Avocats.

Elle soutient:

— que le locataire n’occupe pas les biens loués en bon père de famille, en effet il loge des SDF d’origine roumaine, qui ont dégradé une porte et qui sont agressifs envers les autres habitants de l’immeuble, provoquent bruits et bagarres, mettant de la nourriture dans le jardin ce qui attire rats et souris,

— que le locataire se promène nu et menace de blesser les habitants de l’immeuble,

— que son appartement se trouve dans état lamentable,

— que l’appelant ne sollicite pas le rejet de la demande de résiliation du bail,

— qu’il y a lieu de noté que de nombreux curateurs se sont succédé concernant le locataire,

— que se sont les voisins qui l’ont informée de la situation,

— que même les anciens curateurs confirment les nuisances,

— qu’elle a procédé à plusieurs reprises à des opérations de dératisation, qu’il n’est pas établi que le problème soit actuel, qu’en tout état de cause les rats sont attirés par les SDF hébergés par le locataire,

— que ce dernier ne peut solliciter la condamnation de son bailleur à une dératisation sous astreinte alors qu’il est à l’origine de l’infestation,

— qu’il ne peut davantage solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance dont il est à l’origine,

— que le locataire ne l’a jamais informée des dégâts des eaux successifs, dont il ne justifie pas,

— que la demande de délais est incompatible avec les troubles à la tranquillité de l’immeuble causés par le locataire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Les articles 1103 et 1104 du code civil précisent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’application combinée des article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1729 et 1741 du code civil que le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui est donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

Le contrat de bail signé par les parties le 27 février 2017 prévoit que le locataire a l’obligation d’user paisiblement de son habitation.

Retenant qu’il résulte des documents précis et circonstanciés versés aux débats par le bailleur, la réalité et la gravité des nuisances invoquées, à l’origine de troubles d’une particulière gravité à la tranquillité des autres résidents et ainsi, le manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible de son logement, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire, a ordonné son expulsion et l’a condamné à une indemnité d’occupation.

En effet, tant le syndic de l’immeuble, que des voisins ou même la curatrice du locataire elle même, et ce depuis 2020, ont dénoncé ou reconnu des comportements inappropriés du locataire, comme le fait de se promener nu dans son jardin, de loger des SDF qui mangent dans ce jardin attirant des nuisibles et se montrant agressifs avec les autres résidents, ou encore d’y hurler de jour comme de nuit.

La mesure de protection dont bénéficie le locataire en raison des difficultés psychologiques qu’il présente ne saurait être de nature à cautionner ces comportements.

En outre, le locataire dénonce un trouble de jouissance dû à la présence de rongeurs et l’indécence du logement. Pour autant, il ne justifie d’aucune demande faite au bailleur relative à l’invasion de nuisibles et s’il verse des photographies pour justifier des dégâts des eaux qu’il subirait ces dernières, non datées ni circonstanciées, ne permettent pas de certifier qu’elles sont relatives au logement objet du bail, alors même que l’état des lieux d’entrée montre un appartement en bon état.

En conséquence, c’est valablement que le premier juge a débouté le locataire de ses demandes de dératisation sous astreinte comme de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur la demande de délai pour se reloger

Il résulte de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieur à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille, ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés au recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 de code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail avec exécution provisoire de droit a été prononcée le 24 mars 2023.

S’il résulte d’un compte rendu du curateur que des démarches de relogement ont été faites en août 2023, aucune actualisation de ces démarches n’est versée aux débats.

En conséquence, M.[I] [V] est débouté de sa demande de délai.

Sur les autres demandes

M.[I] [V] est condamné à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SELARL ROUILLOT GAMBINI.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE, service de proximité.

Y ajoutant,

DEBOUTE M.[I] [V] de sa demande de délai,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[I] [V] à régler à l’indivision [S]-[M] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[I] [V] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SELARL ROUILLOT GAMBINI, avocats.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT