ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03010 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3JF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 MAI 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONRPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-22-000112

APPELANTS :

Monsieur [J] [V]

placé sous curatelle renforcée et assistée par l’association GERANTO SUD, domiciliée [Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par M^e Kim VIGOUROUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2023-007608 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assisté de M^e Marine VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Kim VIGOUROUX, avocat plaidant

Association GERANTO SUD en sa qualité de curateur de Monsieur [J] [V] demeurant [Adresse 8] par jugement du Juge des tutelles de MONTPELLIER du 15 décembre 2022

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Kim VIGOUROUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marine VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Kim VIGOUROUX, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [B] [R]

née le 11 Avril 1940 à [Localité 5] (CORSE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Aurore BURGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Laura YRLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Jean CARREL, avocat au barreau de LOZERE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [R]

né le 04 Janvier 1967 à [Localité 6] (48)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Aurore BURGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Laura YRLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Jean CARREL, avocat au barreau de LOZERE, avocat plaidant

Monsieur [P] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

assigné le 7 septembre 2023 (dépôt étude commissaire de justice)

Monsieur [T] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

assigné le 7 septembre 2023 (dépôt étude commissaire de justice)

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 février 2012, avec prise d’effet au même jour, Mme [B] [R] a consenti à M. [J] [V] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7] (34), contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 361 euros, outre 38 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte du 2 février 2012, M. [P] [V] et Mme [T] [V], née [N], se sont portés cautions solidaires des engagements de M. [J] [V].

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer du 2 octobre 2020, visant la clause résolutoire. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 5 octobre 2020, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2020, le commandement de payer a été dénoncé aux époux [V], en leurs qualités de cautions.

Par acte huissier en date du 13 décembre 2021, notifié au préfet de l’Hérault le 14 décembre 2021 par voie électronique avec accusé de réception, Mme [B] [R] (usufruitière) et M. [Z] [R] (nu-propriétaire) ont fait assigner M. [J] [V], M. [P] [V] et Mme [T] [V], née [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux notamment fins de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de M. [J] [V] et de les condamner solidairement au paiement des loyers et charges arriérés.

Le jugement rendu le 11 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Constate le désistement de Mme [B] [R] et M. [Z] [R] de leurs demandes formées à l’encontre de M. [P] [V] et Mme [T] [V], née [N] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2012 entre Mme [B] [R] et M. [J] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 3 décembre 2020 ;

Déclare en conséquence M. [J] [V] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 3 décembre 2020 ;

Condamne M. [J] [V] à payer à Mme [B] [R] et M. [Z] [R] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [J] [V] à payer à Mme [B] [R] et M. [Z] [R] la somme de 5 359,70 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut par M. [J] [V] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

Déboute M. [J] [V] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute Mme [B] [R] et M. [Z] [R] de leur demande tendant à ordonner la remise en état du logement par M. [J] [V] dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, et à défaut de remise en état, tendant à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de la remise en état du logement ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 4122 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [J] [V] à payer à Mme [B] [R] et M. [Z] [R] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [J] [V] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [V] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 décembre 2020, un commandement d’avoir à payer la somme de 53,28 euros ayant été délivré le 2 octobre 2020, sans que la cause en soit régularisée dans le délai de deux mois.

Il a relevé que l’action en paiement au titre des loyers et charges impayés ne se heurtait pas à la prescription, en ce que les paiements effectués par M. [J] [V] en 2018, 2019 et 2020 s’imputaient sur la dette la plus ancienne. Il a également relevé que la demande en paiement apparaissait justifiée dès lors que le défendeur ne la contestait pas.

M. [J] [V] ne justifiant pas du paiement de sa prévoyance en sus de ses indemnités journalières, constituant ses ressources, le premier juge a rejeté la demande en délai de paiement formulée.

Il a retenu que s’il apparaissait que le locataire n’entretenait pas le logement, il ne pouvait être fait droit à la demande tendant à ordonner à ce dernier de remettre en état le logement dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, dès lors que cette demande était imprécise, les demandeurs n’indiquant pas les travaux à ordonner.

M. [J] [V], représenté par son curateur l’association Geranto Sud, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions du 8 septembre 2023, M. [J] [V], représenté par son curateur l’association Geranto Sud, demande à la cour de :

Déclarer les concluantes recevables et bien fondées en leurs demandes ;

Infirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier du 11 mai 2023 en ce qu’il :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

Déclaré que M. [J] [V] est un occupant sans droit ni titre,

Condamné M. [J] [V] de payer aux bailleurs une indemnité d’occupation équivalente au cout du loyer et des charges,

Condamné M. [J] [V] à payer la somme de de 5 359,70 euros,

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois après avoir notifier au Préfet le commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion,

Débouté M. [J] [V] de sa demande de délai de paiement,

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamné M. [J] [V] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure ;

Suspendre le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 4 février 2012 pour une durée de deux ans à compter du 11 juillet 2023 ;

Déclarer que M. [J] [V] n’est pas tenu au paiement de l’arriéré locatif de la somme de 5 359,70 euros compte tenu de la décision du 11 juillet 2023 prononçant l’effacement de ladite dette ;

Débouter M. [Z] [R] et Mme [B] [R], M. [P] [V], Mme [T] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [B] [R] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ;

Condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [B] [R] aux entiers dépens.

M. [J] [V] conteste l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail, arguant du fait qu’il bénéficie, depuis la décision de la commission de surendettement du 11 juillet 2023, d’un effacement de la dette locative et ainsi d’une suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans.

Il conteste l’existence d’une dette locative dès lors qu’il bénéficie d’un effacement de sa dette par la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault, non contesté par les bailleurs.

Dans leurs dernières conclusions du 7 décembre 2023, les époux [R] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 11 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en ce qu’il a débouté Mme [B] [R] et M. [Z] [R] de leur demande tendant à voir condamner M. [J] [V] à remettre en état le logement totalement délabré dans un délai de 15 jours à compter de la date de la décision à intervenir, et à défaut de remise en état dans le délai prescrit, tendant à voir condamner M. [J] [V] à payer aux consorts [R] une indemnité de 6.000 euros au titre de la remise en état de l’appartement ;

Condamner M. [J] [V] à payer aux consorts [R] une indemnité de 6 000 euros au titre de la remise en état de l’appartement ;

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus, tout en prenant compte de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault du 11 juillet 2023 imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de la dette de M. [J] [V] arrêtée au 30 juin 2023 à la somme de 8 892,20 euros ;

Confirmer subséquemment que M. [J] [V] reste redevable des indemnités d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er Juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

Débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions contraires aux présentes ;

Condamner M. [J] [V] à payer aux intimés [R] la somme de 2 000 euros en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [J] [V] aux entiers dépens d’appel.

Les intimés concluent à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. Ils affirment que le commandement de payer remplit les prescriptions légales et qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai de deux mois. Ils précisent que l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à paiement et ne fait pas disparaitre le manquement contractuel du locataire ni ne fait obstacle à l’effet d’une clause résolutoire. Ils ajoutent que les dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas en l’espèce dès lors qu’au jour de l’audience, les paiements n’ont pas repris sans discontinuer.

A titre subsidiaire, les époux [R] concluent à la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, précisant que la dette locative s’élève à la somme de 8 892,20 euros au 30 juin 2023. Ils concluent également à la résiliation du bail suite aux dégradations de M. [J] [V] dans le logement, affirmant que l’absence d’entretien de ce dernier a conduit à de multiples dégâts des eaux. En outre, ils ajoutent que M. [J] [V] n’a pas justifié de la conclusion d’une assurance habitation.

Les intimés sollicitent la condamnation du locataire à leur verser une indemnité de remise en état du logement, affirmant que ce dernier a été lourdement dégradé par l’absence d’entretien du locataire ainsi qu’à régler l’arriéré locatif.

M. [P] [V] et Mme [T] [V], née [N], n’ont pu être signifiés à personne.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.

MOTIFS

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

M. [J] [V] fait valoir que par décision du 11 mai 2023, la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault l’a déclaré recevable, en l’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et que par décision du 11 juillet 2023, la même commission a décidé de procéder à l’effacement des dettes déclarées, en ce comprise la dette locative, qu’ainsi, il s’estime fondé, en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter du 11 juillet 2023, soit jusqu’au 11 juillet 2025.

Il doit toutefois être rappelé que si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu’une décision de recevabilité de la commission, qui suspend l’exigibilité des dettes déjà nées, n’intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise.

En l’espèce, M. [J] [V] a saisi la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault le 21 mars 2023, qui l’a déclaré recevable par décision du 11 mai 2023, en décidant d’orienter son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Or, la clause résolutoire était déjà acquise le 11 mai 2023, date de la recevabilité de la demande de M. [J] [V], puisqu’il est établi qu’il ne s’était pas acquitté, à cette date, des causes du commandement d’avoir à payer la somme principale de 5 319,28 euros au titre des loyers impayés, qui lui avait été délivré le 2 octobre 2020, ceci dans le délai de deux mois qui lui était imparti, expirant le 3 décembre 2020, qu’ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et le jugement sera confirmé sur ce point.

Il doit être rappelé que la procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement la décision d’expulsion, qu’en effet, lorsqu’à la suite d’une décision de justice exécutoire, le bail est définitivement résilié, le preneur devient occupant sans droit ni titre et des mesures d’expulsion peuvent intervenir, qu’ainsi, le bailleur peut mener à bien la libération des lieux, y compris avec le concours de la force publique car la mesure d’expulsion ne constitue pas une procédure d’exécution portant sur les biens du débiteur ou sur des dettes.

Il doit à ce titre être précisé que si la commission, qui déclare le dossier du débiteur recevable peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur, qu’elle peut également demander au juge la suspension des mesures d’expulsion lorsqu’il s’avère, en cours d’exécution du plan conventionnel ou des mesures imposées, que la situation du débiteur est irrémédiablement compromise, au cas d’espèce, il n’est pas justifié que la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault ait saisi le juge d’une demande de suspension de la mesure d’expulsion du débiteur, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce, qu’après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, il a dit qu’à défaut par M. [J] [V] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur.

Le jugement sera également être confirmé en ce qu’il a condamné M. [J] [V] à payer à Mme [B] [R] et M. [Z] [R] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

2. Sur l’arriéré locatif

M. [J] [V] se prévaut de la décision de la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault en date du 11 juillet 2023, qui a décidé de procéder à l’effacement de sa dette locative telle qu’arrêtée au 30 juin 2023 à la somme de 8 892,20 euros, pour demander l’infirmation du jugement dont il a relevé appel, en ce qu’il a été condamné à payer à Mme [B] [R] et M. [Z] [R] la somme de 5 359,70 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Si Mme [B] [R] et M. [Z] [R] ne contestent pas cette décision et ses effets sur leur dette locative, pour autant, ils demandent la confirmation du jugement entrepris de ce chef.

Il doit être rappelé que la saisine de la commission de surendettement et la procédure de rétablissement personnel n’empêchent pas le bailleur de saisir le juge pour voir fixer sa créance et obtenir un titre exécutoire, celui-ci étant juste, une fois le titre obtenu, empêché de mettre en 'uvre une voie d’exécution pour le recouvrement de sa créance.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé de ce chef, étant précisé, comme entendent le rappeler Mme [B] [R] et M. [Z] [R], que M. [J] [V] reste redevable du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2023, jusqu’à libération effective des lieux.

3. Sur les dégradations locatives

Si le premier juge a considéré comme étant établi que si le logement objet du bail avait été totalement délabré par M. [J] [V], toutefois, Mme [B] [R] et M. [Z] [R], au soutien de leur demande de sa condamnation au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais de remise en état, n’indiquaient pas précisément les travaux à ordonner et qu’en l’absence de devis et/ou d’un procès-verbal de constat de l’état du logement effectué par un commissaire de justice versés aux débats, si cette somme n’apparaissait pas excessive, pour autant, la production de simples photographies, prises en juin et juillet 2022, ne permettaient pas de déterminer les travaux à réaliser dans l’appartement, ni d’en évaluer leur montant.

En cause d’appel, Mme [B] [R] et M. [Z] [R] n’apportent pas ces éléments, de sorte que la cour ne peut entrer en voie d’infirmation et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leurs prétentions indemnitaires.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 11 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [V] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [J] [V], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à Mme [B] [R] et M. [Z] [R] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 11 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE M. [J] [V] à payer à Mme [B] [R] et M. [Z] [R] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [J] [V] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,