ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 23 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02394 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6QO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 MARS 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE

N° RG 19/00451

APPELANT :

Monsieur [E] [K]

né le 02 Octobre 1969 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE substitué par M^e Victor ETIEVANT, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEE :

Madame [R] [X] [W]

née le 24 Avril 1975 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 18 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [K] est propriétaire sur la commune de [Localité 2] (11) de parcelles cadastrées section A [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sur lesquelles un immeuble à usage d’habitation a été édifié.

Mme [R] [X] est propriétaire d’une maison située sur la même commune.

Le 17 mars 2016 a été délivré un permis de construire à M. [K] qui a entrepris des travaux de rénovation de son bien immobilier en façade et en toiture.

Par ordonnance en date du 6 février 2018, le juge des référés a ordonné une expertise et a désigné M. [F] [Y], expert-géomètre, pour y procéder. Le rapport d’expertise a été déposé le 13 septembre 2018.

Sur la base du rapport d’expertise et par acte d’huissier de justice du 15 avril 2019, Mme [X] [W] a fait assigner M. [K] devant le tribunal de grande instance de Narbonne.

Par jugement contradictoire en date du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a statué comme suit :

— Dit que les constructions réalisées par Monsieur [E] [K] en toiture de son immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], en contravention du permis de construire, constituent un trouble anormal de voisinage au préjudice de Madame [R] [X],

— Condamne Monsieur [E] [K] à procéder à la démolition de la surélévation de son immeuble effectuée en contravention avec le permis de construire accordé par la commune de [Localité 2] le 17 mars 2016 et ce dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant pendant une durée de 4 mois,

— Condamne Monsieur [E] [K] à payer à Madame [R] [X] la somme de huit mille euros (8.000 €) à titre de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur [E] [K] à payer à Madame [R] [X] la somme de trois mille cinq cents euros (3.500 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de Monsieur [E] [K] au même titre,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— Condamne Monsieur [E] [K] aux dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 14 avril 2021,M. [K] a régulièrement relevé appel du jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 04 août 2023, M. [K] sollicite l’infirmation du jugement prononcé le 25 mars 2021 et demande à la cour de :

A titre principal,

— Débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes comme étant infondées ;

A titre subsidiaire,

— Débouter Mme [X] de sa demande de démolition ;

— Fixer le préjudice de Mme [X] à une somme qui ne saurait être supérieure à mille euros (1.000 €) ;

En tout état de cause,

— Condamner Mme [X] à payer à M. [K] la somme de trois mille cinq cents euros (3.500 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 24 juillet 2023, Mme [X] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [K] à procéder à la démolition de la surélévation de son immeuble effectuée en contravention avec le permis de construire accordé par la Commune de [Localité 2] le 17 mars 2016.

Elle demande en outre à la cour de :

— Juger que les constructions réalisées par M. [K] en toiture de son immeuble en contravention avec le permis de construire du 17 mars 2016 constituent un trouble anormal du voisinage au préjudice de Mme [X],

— Juger en conséquence que le seul moyen de mettre un terme au préjudice subi consiste dans la démolition de la surélévation illicite de l’immeuble,

— Juger que la démolition devra intervenir sous peine d’astreinte de deux mille cinq cents euros (2.500 €) par jour de retard courant à compter du mois suivant l’arrêt à intervenir,

— Juger que l’astreinte courra pendant un délai de deux mois, passé lequel délai la cour se réservera expressément la faculté de liquider ladite astreinte et de prononcer une nouvelle astreinte comminatoire,

— Condamner M. [K] à verser à Mme [X] la somme de quinze mille euros (15.000 €) au titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. [K] à verser à Mme [X] la somme de huit mille euros (8.000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du rapport d’expertise de M. [Y] et les dépens de l’ordonnance de référé du 06 février 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 18 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur le trouble anormal du voisinage

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Le tribunal a indiqué que :

— Selon le rapport de l’expert judiciaire, M. [K] n’a pas respecté le permis de construire qu’il avait obtenu en surélevant son immeuble au-delà de la limite de hauteur de faîtage et d’égout de toit.

— Ces infractions à la législation et à la réglementation de l’urbanisme ont été relevées par la direction départementale des territoires et de la mer dans un courrier adressé à M. [K] le 10 mai 2017.

— L’expert conclut que le défaut de respect du permis de construire occasionne à Mme [X] un préjudice lié à une perte de vue depuis le troisième étage de l’immeuble de cette dernière, et empêche la visibilité du paysage qu’elle pouvait antérieurement contempler.

— M. [K] n’apporte pas d’éléments sérieux susceptibles de contredire utilement les conclusions de l’expert.

— Le trouble anormal de voisinage est caractérisé.

M. [K] soutient que :

— Mme [X] n’a pas produit les justificatifs selon lesquels elle serait bien propriétaire du bien qui serait affecté par le trouble anormal de voisinage.

— Elle a créé en toute illégalité une petite terrasse en lieu et place de son toit, or il semble que le plan local d’urbanisme n’autorise pas ce genre d’aménagement.

— Elle ne peut fonder des demandes sur sa situation illégale.

— L’ancien toit de M. [K] était surmonté d’une barrière.

— Aucun document dont le rapport d’expertise n’a été en mesure de déterminer précisément l’écart entre la hauteur avant travaux et la hauteur actuelle. Il n’est fait état que de hauteurs « estimées ». Cette absence de certitude ne peut entraîner la destruction d’une construction.

— Concernant l’éventuel préjudice, l’expert ne précise pas la nature de la vue perdue, de quel endroit ni de l’importance de la perte.

— Mme [X] ne justifie pas de l’occupation de l’immeuble, et l’éventuel préjudice ne saurait être réparé par autre chose que l’allocation de dommages et intérêts qui devront être fixés en prenant en compte l’importance du préjudice.

— La demande de démolition présente un caractère disproportionné, pour corriger une éventuelle perte de vue partielle depuis le toit plat de la maison de village.

— De plus, il semblerait que Madame [X] ne réside plus à cette adresse.

— En tout état de cause, si Madame [X] démontrait l’existence d’une faute et d’un préjudice, celui-ci ne saurait être réparé que par l’allocation de dommages et intérêts.

Mme [X] soutient que :

— M. [K] s’est rendu volontairement coupable d’une faute en décidant d’ignorer les dispositions du permis de construire obtenu en 2016, et en surélevant la toiture de son immeuble.

— L’expert s’est attaché à comparer l’état initial et l’état actuel en concluant que Mme [X] se trouvait désormais illégitimement privée de la vue qu’elle pouvait habituellement contempler, tant sur l’étang de [Localité 2], que sur la chaîne Pyrénéenne.

— La démolition des ouvrages édifiés est le seul moyen de faire cesser le trouble.

— M. [K] est bien à l’origine d’une construction en infraction volontaire aux règles du permis de construire.

— Il existe une faute imputable à M. [K] puisque l’expert souligne que le respect du permis de construire aurait conduit à ne pas créer de perte de vue pour la concluante.

— M. [K] considère que Mme [X] ne subirait aucun préjudice au motif qu’elle disposerait d’un autre bien immobilier. Or, le préjudice s’apprécie au regard de l’immeuble voisin quel qu’en soit l’occupant. L’ouvrage édifié illicitement entraîne une perte de vue, de sorte que Mme [X], propriétaire de l’immeuble, est légitimement fondée à se prévaloir d’un préjudice.

— Concernant la terrasse, celle-ci préexistait à son acquisition. De plus, Mme [X] ne s’est jamais vue reprocher l’existence d’un tel ouvrage mais a bien obtenu d’une part, un avis favorable pour une déclaration préalable de travaux du 12 juillet 2002 relatif à l’aménagement d’un accès à une terrasse, et d’autre part un avis favorable du 21 août 2017 à la déclaration préalable relative à la pose d’un climatiseur.

Il apparaît que :

— Mme [X] est propriétaire du bien situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 2], comme il ressort de l’acte de vente authentique du 2 juillet 2001 produit.

— Mme [X] produit une facture d’électricité justifiant de l’occupation réelle de son immeuble.

— La terrasse avec vue sur l’étang depuis l’immeuble de Mme [X] est préexistante à son acquisition comme il ressort des attestations produites, et les aménagements effectués sont légitimes puisque justifiés par les déclarations de travaux.

— Le procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 18 mai 2017, comme le rapport d’expertise judiciaire, établissent d’une façon certaine l’existence d’une perte de vue depuis la terrasse de Mme [X], occasionnée par la surélévation de l’immeuble de M. [K].

— Peu importe la hauteur précise de l’édification, qui en tout état de cause suffit à empêcher la visibilité du paysage comme précisé par l’expert, lequel ajoute que l’ouvrage autorisé n’entraînait pas de perte de vue depuis l’immeuble de Mme [X].

— Le premier juge a valablement précisé que cette perte de vue sur l’étang et la chaîne des Pyrénées ressort suffisamment des prises de vues depuis cet immeuble avant et après travaux figurant en annexe du rapport d’expertise.

— M. [K] ne propose aucune solution pour faire cesser le trouble occasionné, autre que l’octroi de dommages-intérêts, qui en tout état de cause ne peut suffire à faire cesser ce trouble qui perdurera tant que la vue initiale ne sera pas rétablie.

— La démolition de la surélévation n’est pas disproportionnée dés lors qu’aucune autre solution ne peut permettre de faire cesser le trouble présent.

— Le premier juge a indiqué à bon droit que le trouble anormal de voisinage invoqué justifie la démolition des travaux de surélévation de l’immeuble de M. [K] en contravention avec le permis de construire et ce sous astreinte, laquelle sera augmentée au montant de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

— Les dommages-intérêts, compte tenu de l’importance du préjudice de vue occasionné pendant de très nombreux mois, ont justement été évalués par le premier juge au montant de 8.000 euros.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ses dispositions à l’exclusion de l’astreinte.

Il conviendra de condamner M. [K], partie perdante, aux entiers dépens d’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme partiellement le jugement,

Statuant uniquement sur le chef infirmé, à savoir le montant de l’astreinte par jour de retard,

Ordonne une astreinte provisoire du montant de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

Dit que la liquidation de l’astreinte suivra la compétence ordinaire du Juge de l’exécution,

Rappelle que la condamnation aux dépens comprend le coût du rapport d’expertise,

Condamne M. [E] [K] à payer en appel la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [K] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,