Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2025

(n° 2025/ , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13512 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGG2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 mai 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 21/07556

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. GANIM IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 908 638 091

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

INTIMÉE

GMF ASSURANCES,

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame RABITA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

********

EXPOSÉ DES FAITS :

M. [E] [N] était locataire depuis 2006 d’un appartement de 65 m2 situé dans la copropriété du [Adresse 4]), et assuré en cette qualité auprès de la SA GMF ASSURANCES (ci-après dénommée la GMF).

Le 20 avril 2017, l’appartement a subi un important dégât des eaux par refoulement des eaux usées provenant des toilettes.

M. [N] a dû évacuer cet appartement, et tous les meubles et mobiliers qui lui appartiennent ont été gravement souillés par ce refoulement.

M. [N] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur GMF lequel a aussitôt mandaté la cabinet TEXA en qualité d’expert.

Selon procès-verbal établi le 12 juin 2017 à la suite de la réunion des experts mandatés par la SA GMF ASSURANCES ainsi que par la société GECO ASSURANCES, assureur de la copropriété, tous les experts ont constaté que

' Suite à l’engorgement du réseau d’évacuation collective de l’immeuble, les eaux usées refoulées par le biais de la cuvette des WC et les eaux usées se sont répandues dans l’intégralité de l’appartement.'

Le procès-verbal a évalué les dommages imputables au sinistre à la somme de 23 503,80 euros, vétusté déduite.

M. [N], locataire de l’appartement endommagé, a été indemnisé par son assureur, à hauteur de la somme de 26 026,60 euros, se décomposant comme suit :

—  23 186,60 euros correspondant aux dommages survenus sur les meubles/ électroménager/textiles et au nettoyage de vêtements ;

—  2 840 euros correspondant à la perte d’usage durant une période de 4 mois (le loyer mensuel s’élevant la somme de 710 euros).

M. [N] a remis le 20 septembre 2021 à son assureur une quittance subrogative à due concurrence.

Il n’a pas été donné suite à la demande de remboursement présentée par le conseil de la GMF au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ci-après dénommé le SDC).

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier délivré le 10 novembre 2021, la GMF a assigné le SDC, représenté par son syndic le cabinet HJS lmmobilier, devant le tribunal judiciaire de Créteil. Bien que régulièrement cité en l’étude d’huissier, le SDC n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 10 mai 2022, le tribunal a :

— condamné le SDC du [Adresse 3] à payer à la GMF la somme de 26 026,60 euros ;

— rappelé qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné le SDC aux dépens ;

— condamné le SDC à payer à la GMF la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.

Par déclaration électronique du 13 juillet 2022, enregistrée au greffe le 16 août 2022, le SDC a interjeté appel, intimant la GMF, en précisant que l’appel était limité aux chefs de jugement suivants :

'* condamne le SDC du [Adresse 3] à payer à la GMF la somme de 26 026,60 euros ;

* rappelle qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

* condamne le SDC du [Adresse 3] aux dépens.

* condamne le SDC du [Adresse 3] à payer à la GMF la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.'

Par conclusions d’appelant n°2 notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, le SDC demande à la cour, au visa notamment de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (dans sa version antérieure, seule applicable au présent litige) et des articles 1382 et 1384 anciens du code civil ainsi que les dispositions s’y étant substituées, de :

— juger le SDC recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

— rejeter a contrario l’ensemble des demandes, dires, fins et conclusions de la GMF ;

— juger recevable l’appel interjeté par le SDC à l’encontre du jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de CRETEIL ;

Y faisant droit,

Par conséquent,

— INFIRMER le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— juger qu’il n’est aucunement établi que l’engorgement de la canalisation à l’origine du dégât des eaux soit en lien causal direct et immédiat avec un défaut d’entretien des parties communes de la part du SDC ;

— juger que les conditions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction antérieure à la réforme de 2019 et donc applicable aux faits de l’espèce, permettant de retenir la responsabilité du SDC, ne sont pas réunies, aucune preuve n’étant apportée quant à l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes de la part du SDC à l’origine directe du dommage ;

— juger par conséquent que la responsabilité du SDC ne saurait être engagée du fait du dégât des eaux survenus le 20 avril 2017 au sein du logement alors occupé par M. [N] et donc qu’aucune condamnation pécuniaire ne saurait être mise au débit du SDC ;

— rejeter donc toutes les demandes pécuniaires dirigées contre le SDC appelant, fondées ou non sur l’article 14 précité, le tout pour les motifs développés dans le corps des présentes ;

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire une créance de la GMF était retenue, celle-ci devra être abaissée de 19 348,60 euros (soit le coût des dommages mobiliers qui demeure non prouvé en l’espèce ), la GMF ne pourra donc pas réclamer plus de 6 678 euros (26 026,60 – 19 348,60) au SDC ;

— condamner en tout état de cause la GMF à payer au SDC la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la GMF demande à la cour, de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner le SDC à payer à la GMF la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens d’appel.

Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter aux conclusions ci-dessus visées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Le tribunal a fait droit à la demande de remboursement de la GMF au visa des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il a relevé que le sinistre subi dans le logement occupé par M. [N] a pour origine un engorgement du réseau d’évacuation collectif d’eaux usées de l’immeuble, lequel fait partie des parties communes, de sorte que le sinistre engage la responsabilité du SDC. Ayant relevé que la GMF a indemnisé son assuré en lui versant la somme de 26 026,60 euros et que ce dernier l’a subrogée dans tous ses droits et actions contre le tiers responsable, le tribunal a jugé que la GMF bénéficiait tant de la subrogation conventionnelle que de celle légale.

Le SDC sollicite l’infirmation du jugement faisant substantiellement valoir que :

— en se fondant notamment sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction actuelle, soit postérieurement à l’ordonnance du 30 octobre 2019, le tribunal a fait état d’un fondement juridique nullement invoqué et en outre a fait une application erronée du texte en retenant sa version postérieure à la réforme de 2019 alors que le sinistre datait de 2017 ; lors de la survenance du sinistre, le régime de responsabilité du SDC issu de l’article 14 de la loi de 1965 impliquait la preuve, faite par la victime, d’un défaut d’entretien des parties communes par le SDC ; or ce n’est pas le cas de sorte qu’aucune condamnation pécuniaire ne peut être prononcée à l’encontre du SDC ; si le défaut d’entretien devait être retenu par la juridiction, alors il reviendrait à l’assureur de l’immeuble à l’époque du sinistre (après assignation en intervention forcée) de supporter le coût de la condamnation car il couvrait nécessairement le risque tiré du défaut d’entretien des parties communes ; s’il n’est pas contesté que le sinistre subi dans le logement occupé

par M. [N] trouve son origine dans l’engorgement du réseau d’évacuation collectif des eaux usées de l’immeuble, rien n’établit pour autant le fait générateur de cet engorgement de la canalisation à l’origine du dégât des eaux ; des travaux de rénovation étaient en cours de réalisation au sein de l’appartement de M. [N] et sont susceptibles d’avoir fragilisé la canalisation voire créé son engorgement à l’origine du sinistre ; il n’est pas établi que le dommage causé au locataire soit dû à un vice de construction ou à un défaut d’entretien des parties communes par le SDC, tel que le prévoit le texte visé par le tribunal ; M. [N], locataire du logement, et non copropriétaire, aurait dû se retourner contre son bailleur et attraire à la cause les trois entreprises de bâtiment intervenues dans le cadre des travaux de rénovation de l’appartement loué ; aucune expertise judiciaire sur la cause de l’engorgement de la canalisation n’est intervenue ; seules sont versées aux débats des constatations d’experts d’assurance qui n’ont pas la même force probante qu’un tel rapport ; aucune recherche quant à l’origine de l’engorgement de la canalisation litigieuse n’a été diligentée ; cette absence d’identification du fait générateur du dommage fait obstacle à la condamnation du SDC sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 en ce qu’il ne saurait répondre d’un fait possiblement commis par autrui ;

— bien que l’intimée soutient que le SDC peut engager sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil, en vertu du principe de responsabilité des choses que l’on a sous sa garde, tel n’est pas le cas; le défaut d’entretien doit être démontré or, faute d’examen de la canalisation, il est impossible de définir avec certitude la cause de l’engorgement ; en outre, la position anormale du conduit n’est pas établi tandis que cela est exigé lorsqu’un dommage est imputé à une chose immobile ; en réalité, le désordre est à rattacher à un corps étranger présent dans la canalisation et dont le SDC n’a pas la garde ;

— en tout état de cause et à titre subsidiaire, si une créance de la GMF était retenue, elle devrait être abaissé de 19 348,60 euros (soit le coût des dommages mobiliers qui demeure non prouvé), la GMF ne pourra donc pas réclamer plus de 6 678 euros (26 026,60 – 19 348,60) au SDC.

La SA GMF ASSURANCES demande la confirmation du jugement sur ce point, soutenant essentiellement que :

— la responsabilité du SDC dans le sinistre et les dommages qui en ont résulté est engagée, au double visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, y compris dans sa rédaction applicable au litige, et de l’article 1242 du code civil ;

— sur l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal pouvait retenir ce fondement dès lors qu’il appartient au juge de donner la bonne qualification en droit aux prétentions dont il est saisi ; par ailleurs, le jugement vise bien la rédaction de ce texte applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et le défaut d’entretien des parties communes ou le vice de construction ; dès lors qu’un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes affectant une partie commune est établi, le SDC ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause exonératoire de responsabilité, qui ne peut être que la force majeure ou la faute de la victime, et la victime n’a pas à établir de faute du SDC mais seulement que le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes est à l’origine de son préjudice et en lien de causalité avec lui ; or en l’espèce il est établi que les dommages subis par l’appartement de M. [N] proviennent du refoulement des eaux usées, par engorgement de la canalisation d’évacuation, laquelle est une partie commune ; le SDC inverse la charge de la preuve et raisonne par hypothèses non démontrées qui ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité ; le seul fait que le refoulement des eaux usées provienne d’un engorgement d’une canalisation commune, suffit à établir l’existence d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction ; c’est au SDC qu’il appartenait de faire réaliser l’examen de la canalisation et la détermination des causes de son engorgement ; il lui était loisible de faire procéder à une mesure d’expertise au besoin judiciaire ; le SDC ne peut davantage faire état de travaux de simple rénovation entrepris dans le logement au moment du sinistre sans justifier de ces travaux et de leur nature et alors qu’ils ne concernaient en rien la colonne litigieuse ; contrairement à ce qu’il soutient, c’est au SDC de démontrer que l’engorgement de la canalisation aurait pour origine la faute de la victime ; par ailleurs, ses développements relatifs aux mises en cause sont inopérants ; l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, quel que soit sa rédaction, retient la responsabilité du SDC non seulement envers les copropriétaires mais aussi les tiers, tel qu’un locataire, sans obligation pour ce dernier de se retourner contre son bailleur ; quant aux entreprises procédant à de simples travaux de rénovation, il n’existe aucun élément de nature à mettre en cause leur responsabilité ; enfin, le SDC sait que son assureur a fait faillite, empêchant tout recours à son encontre ;

— la responsabilité du SDC est aussi engagée au visa de l’article 1242 du code civil en ce qu’il était seul gardien de la canalisation se trouvant à l’origine du sinistre et pouvait seul intervenir sur cette partie commune ; s’il allègue que le dommage proviendrait d’un corps étranger présent dans cette canalisation dont il n’aurait pas la garde, le SDC ne rapporte pas la preuve de sa présence et de son rôle causal, outre que cela ne lui fasse pas perdre la garde de la canalisation ;

— sur l’indemnisation et la subrogation, la GMF est en droit d’exercer son recours subrogatoire contre le SDC, et d’obtenir le remboursement de l’indemnisation de son assuré à hauteur de 26 026 euros (pièce n°5) tant sur le fondement de l’article L.121-12 du code des assurances que sur celui des articles 1246 et suivants du code civil ; si le SDC a soulevé que les dommages mobiliers retenus par le procès-verbal signé par les deux experts ne seraient pas établis en l’absence de constat préalable, ils ne peuvent être exclus dès lors que leur évaluation est raisonnable.

Sur ce,

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux en droit aux prétentions dont il est saisi.

Sur la version de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au litige

Le SDC reproche au tribunal d’avoir fait application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 à un sinistre survenu en 2017. La cour constate cependant que le tribunal a visé le bon texte.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit en son Titre IV Dispositions transitoires et finales, un article 41, V qui précise que « les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur au 1er juin 2020 ».

Les I à IV du même article instaurent des dates dérogatoires pour l’entrée en vigueur de certains articles de l’ordonnance, au nombre desquels ne figure par l’article 11 de l’ordonnance qui porte modifications de l’article 14 de la loi de 1965.

Il en résulte que les modifications apportées à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance du 30 octobre 2019 ne sont entrées en vigueur que le 1er juin 2020, soit postérieurement à la date du sinistre intervenu le 20 avril 2017.

La cour constate que c’est bien la version en vigueur du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui est applicable au présent litige et que le tribunal a appliqué. Le jugement sera confirmé.

Sur la nature de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur version applicable aux faits de l’espèce, le SDC est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ce texte, comme le soutient la GMF, que le SDC est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble.

Il ne peut s’en exonérer par la seule démonstration d’une l’absence de faute de sa part mais il doit rapporter la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

En l’espèce, le SDC ne conteste pas que les désordres survenus dans le logement occupé par M. [N] ont pour origine l’engorgement du réseau d’évacuation collectif des eaux usées de l’immeuble, mais il indique que rien n’établit le fait générateur de cet engorgement à l’origine du dégât des eaux. Il évoque des travaux de rénovation en cours au sein de l’appartement de M. [N] qui sont susceptibles d’avoir fragilisé la canalisation. Ce faisant, il prétend que sa responsabilité n’est pas engagée en l’absence de preuve du défaut d’entretien de sa part, et qu’il peut s’exonérer du fait (fautif) des travaux réalisés chez M. [N].

Cependant le SDC n’établit pas, la charge de la preuve lui incombant, que le dommage est dû à la réalisation de lourds travaux de rénovation effectués au sein de l’appartement de M. [N]. Il lui appartenait à cet égard de faire réaliser l’examen de la canalisation et de rechercher les causes de son engorgement.

Il ne produit en définive aux débats aucun élément de nature à justifier de l’existence d’une force majeure pas plus que d’une faute de la victime ou d’un tiers.

Il est établi par les pièces produites au dossier (notamment le procès verbal de constatations contradictoirement signé par les experts des assurances des deux parties), ainsi que la reconnaissance même du SDC, que le sinistre subi dans le logement occupé par M. [N] a trouvé son origine dans un engorgement du réseau d’évacuation collectif d’eaux usées de l’immeuble, qui ont été refoulées par le biais de la cuvette des toilettes et se sont répandues dans l’intégralité de l’appartement. Or, il n’est pas contesté que le réseau d’évacuation collectif fait partie des parties communes de l’immeuble.

L’urgence avérée de la situation commandait d’évacuer rapidement les meubles, et objets divers, pour d’évidentes raisons sanitaires et d’hygiène et permettre la désinfection du logement. La société UNIPROMOTION intervenue en urgence pour la désinfection et le nettoyage de l’appartement, indique dans son bordereau de réception des travaux du 5 mai 2017 que l’assuré M. [N] a établi très soigneusement l’état des pièces ou parties non sauvées. L’évaluation proposée apparait raisonnable.

Le préjudice subi, suffisamment justifié par les pièces produites (rapport des experts des 12 juin 2017 et 30 août 2017) est bien en lien de causalité avec la responsabilité de plein droit du SDC.

L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il n’est pas contesté que selon quittance subrogative du 20 septembre 2021, la GMF, en application de ses garanties, a indemnisé son assuré par le versement d’une somme de 26 026,60 euros et que ce dernier l’a subrogée dans tous ses droits et actions contre tout tiers responsable.

Il en résulte que la GMF est en droit d’exercer son recours subrogatoire contre le SDC et d’obtenir le remboursement de cette somme de 26 026,60 euros.

Les SDC indique que si le défaut d’entretien était retenu, alors il sera sollicité qu’elle condamne l’assureur de l’immeuble à l’époque du sinistre (qui sera attrait judiciairement à la présente instance via une assignation en intervention forcée) à supporter le coût de cette condamnation, car cet assureur couvrait nécessairement le risque tiré du défaut d’entretien des parties communes. Il y a cependant lieu de constater qu’il n’est justifié d’aucune assignation en intervention forcée de l’assureur de la copropriété et que le SDC ne présente à cet égard aucune demande dans son dispositif.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a considéré que le sinistre engage la responsabilité du SDC et en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 26 026,60 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le SDC aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros, par équité, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à la GMF.

En cause d’appel, le SDC, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens et à payer à la GMF une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa propre demande de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic, aux entiers dépens et à payer à la SA GMF ASSURANCE une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties de toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE