ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 24 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04163 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQNI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 JUILLET 2022

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 16/05945

APPELANTES :

S.A.S. LES CATTLEYAS prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.E.L.A.R.L. FHB inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 491 975 041, représentée par Me [M] [H], ès qualités de Commissaire à l’Exécution du Plan de la SAS LES CATTLEYAS, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [C], [F], [P] [Z] pris tant en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier de sa mère Madame [L] [V] [I] veuve [Z]

né le 22 Octobre 1966 à [Localité 8] (BURUNDI)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [A], [X], [U] [Z] prise tant en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier de sa mère Madame [L] [B] [I] veuve [Z]

née le 01 Mai 1971 à [Localité 8] (BURUNDI)

[Adresse 15]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 AVRIL 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 28 avril 1995, renouvelé le 1 er avril 2004, Mme [L] [I], épouse [Z], et M. [F] [Z], aux droits desquels viennent M. [C] [Z] et Mme [A] [Z] épouse [W] (les bailleurs) ont donné à bail à la SAS Les Cattleyas un ensemble immobilier affecté à l’activité de camping, hôtellerie de plein air, alimentation, restaurants et commerces annexes, situé à [Localité 14] (34) et dénommé "[Adresse 11]" moyennant un loyer annuel de 200.000 francs hors-taxes .

Le 28 septembre 2012, les bailleurs ont fait délivrer à la preneuse un congé avec offre de renouvellement, sollicitant que le loyer, fixé par avenant du 1er avril 1998 à 209.216 francs HT par an, (31.894,77 euros HT/an) soit désormais fixé à 110.000 euros HT/an en principal.

Assignée le 21 mai 2014 devant le juge des loyers commerciaux, la SAS Les Cattleyas a été placée le 22 septembre 2014 en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Montpellier, qui a arrêté le 3 juin 2016, un plan de redressement.

Par jugement avant dire droit du 1 er décembre 2015, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et l’expert a clos son rapport le 19 octobre 2016.

Par jugement du 2 mai 2017, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer à 58.800 euros HT par an à compter du 1er avril 2013, et la SAS les Cattleyas a relevé appel de cette décision, dont l’exécution provisoire a été suspendue par le Premier président selon ordonnance du 19 juillet 2017, jugement confirmé par arrêt de la présente cour d’appel du 27 avril 2021, frappé d’un pourvoi.

Par exploit d’huissier délivré le 16 septembre 2016, les bailleurs ont assigné la SAS Les Cattleyas et la SELARL FHB, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement, afin de voir prononcer la résiliation du bail commercial les liant, au motif que la preneuse aurait manqué à diverses obligations contractuellement fixées.

Les bailleurs ont fait signifier un commandement visant la clause résolutoire le 27 septembre 2017, au motif qu’au vu du nouveau loyer fixé par le juge des loyers commerciaux, un solde de 3.722,62 euros était impayé.

Par requête du 26 octobre 2016, les bailleurs ont sollicité du juge de la mise en état qu’il désigne un huissier et autorise une visite contradictoire des lieux loués, afin notamment de vérification de l’état des lieux.

Maître [D] a été désigné à cet effet par ordonnance du 21 avril 2017, avec pour mission, au cours d’une visite contradictoire des lieux loués fixée au 17 mai 2017 de prendre toutes photographies et faire toutes descriptions utiles, vérifier l’ensemble des installations, et consigner les questions et réponses des parties en lien avec sa mission.

Par jugement mixte en date du 27 novembre 2018 le tribunal de grande instance de Montpellier a débouté les consorts [Z], bailleurs, de l’intégralité de leurs demandes, avant dire droit sur d’éventuels travaux de mise en conformité, ordonné une mesure d’instruction, la cour d’appel de céans a confirmé le jugement précité par arrêt du 4 novembre 2021, qui a été cassé et annulé par arrêt du 6 avril 2023 rendu par la cour de cassation uniquement en ce qu’il a débouté les consorts [Z] de leur demande et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse qui a confirmé le jugement du 27 novembre 2018, par un arrêt du 4 juin 2024, également frappé d’un pourvoi en cassation.

L’expert désigné par le jugement avant dire droit du 27 novembre 2048 a déposé son rapport le 23 mars 2021.

Le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier:

Déboute la SAS Les Cattleyas de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SAS Les Cattleyas à faire réaliser une étude par un BET spécialisé et effectuer les travaux définitifs qui seront préconisés concernant la conformité du réseau de rampes d’incendie armées ( RIA) sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter du 1 er janvier 2023 et pendant une durée de six mois ;

Dit que le tribunal réserve sa compétence pour liquider l’astreinte et fixer une nouvelle astreinte ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chacune des parties gardera à sa charge ses frais non taxables de procédure ;

Dit que M. [C] [Z] et Mme [A] [Z], épouse [W], tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de Mme [L] [Z] née [I] d’une part ainsi que la SAS Les Cattleyas d’autre part garderont à leur charge leurs dépens et seront condamnés à payer chacun la moitié des frais d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Le premier juge a relevé que le fait que les bailleurs aient pris à leur charge les mises aux normes imposées par l’administration n’emportait pas reconnaissance expresse, par ces derniers, d’une obligation d’avoir à supporter les frais de mise aux normes résultant d’une évolution de l’activité du preneur pour l’avenir.

Il a également relevé que les réparations locatives des différents désordres et non-conformités revenaient à la SAS Les Cattleyas compte tenu de son défaut d’entretien du local.

Le premier juge a rejeté la demande de remboursement de la SAS Les Cattleyas au titre des RIA tenant au fait que les travaux qui avaient été effectués sans préconisations préalables ni validation par un bureau d’étude ne pouvaient pas être des travaux définitifs, même si la non-conformité n’existait plus au 18 février 2020 suite à la pose d’un suppresseur sur le réseau unitaire.

La SAS Les Cattleyas et la SELARM FHB, ès qualités de Commissaire à l’exécution du Plan de la SAS Les Cattleyas, ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 29 juillet 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 15 octobre 2024, la SAS Les Cattleyas et la SELARM FHB, ès qualités de Commissaire à l’exécution du Plan de la SAS Les Cattleyas demandent à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en l’intégralité de ses dispositions ;

Juger que les reprises au titre de la vétusté incombent aux bailleurs ;

Condamner en conséquence solidairement les bailleurs à rembourser au preneur les frais engagés par celui-ci au titre de la reprise de la vétusté des sanitaires et de la porte-volet à hauteur de 929,18 euros TTC (774,32 euros HT) avec intérêts au taux légal à compter de l’Arrêt à intervenir outre 20.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi soit 909 euros / an à compter de la dernière remise à neuf des sanitaires en 1997 et jusqu’en 2019, faute pour les Bailleurs d’avoir respecté leur obligation de reprise de la vétusté ;

Juger qu’en vertu du bail souscrit entre les consorts [Z] et la SAS Les Cattleyas et dans le silence de celui-ci, les travaux imposés par l’Administration et de mises aux normes des locaux donnés à bail incombent aux bailleurs ;

Condamner en conséquence solidairement les bailleurs au titre de leurs obligations de délivrance conforme et d’entretien, non remises en cause par l’une quelconque des clauses du bail, à rembourser à la SAS Les Cattleyas les frais engagés par ses soins pour lever les non-conformités relevées par le SDIS hors bloc sanitaire, porte-volet et réseau RIA, à titre de dommages et intérêts, pour un total de 2.134,08 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

Condamner solidairement les consorts [Z] à rembourser, à titre de dommages et intérêts, à la SAS Les Cattleyas la somme de 7.364,41 euros TTC (6.250,15 euros HT) ainsi que 941,82 euros TTC (856,20 euros HT) de reprise de fuite soit un total de 8.306,26 euros TTC (7.106,35 euros HT) au titre des frais qu’elle a dû engager en ses lieu et place, pour lever la non-conformité du réseau d’adduction des RIA et le réparer ;

Juger que le réseau des RIA est conforme depuis la pose de suppresseur à l’automne 2019 et qu’il n’y a pas lieu de procéder à des travaux supplémentaires sur celui-ci au vu de la réglementation et des normes applicables ;

Subsidiairement sur la conformité du réseau RIA et si mieux n’aime la cour de céans, tenant les circonstances nouvelles survenues depuis le jugement déféré à savoir l’avis RSSPI du 30.9.2022 : Renvoyer à expertise et désigner tel expert qu’il lui plaira, spécialisé dans les installations de lutte contre les incendies et RIA, avec mission classique en la matière à savoir :

Convoquer les parties,

Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

Entendre tout sachant,

Se rendre sur place : [Adresse 10],

Décrire les circonstances, objet du litige,

Examiner et décrire les griefs, désordres et non-conformités éventuelles du réseau des RIA existant en ce compris son alimentation, ses canalisations et les surpresseurs,

Préciser leur nature, leur date d’apparition et leur importance,

Examiner en particulier les surpresseurs mis en place et décrire les désordres, défaillances et non-conformités éventuelles les affectant, notamment quant à leur caractère pérenne ou non,

Examiner en particulier les canalisations mises en place, leurs dimensions, la profondeur de leur enfouissement, la nature du terrain les avoisinant, et décrire les désordres, défaillances et non-conformités éventuelles les affectant, notamment quant au caractère autonome ou non du réseau de canalisations alimentant les RIA par rapport à l’ensemble du réseau d’adduction d’eau du camping,

En rechercher les causes et origines et préciser à qui ils sont imputables,

Décrire les travaux nécessaires à la reprise des désordres et non-conformités et en évaluer le coût si possible à l’aide de devis présentés par les parties ainsi que leur durée normalement prévisible,

Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection ainsi que son chiffrage des préjudices,

Fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige, si besoin en s’adjoignant les services d’un sapiteur,

Dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 et suivants du code de procédure civile, devant faire notamment connaître aux parties qui en feront la demande lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, le programme de ses investigations et l’évaluation aussi précise que possible du montant prévisionnel de ses frais et honoraires,

Dire que, sauf défaut de consignation des parties, l’expert déposera son rapport au secrétariat greffe de la cour de céans dans les trois mois de sa saisine,

Dire qu’il en sera référé à la juridiction de céans en cas de difficulté,

Fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’arrêt avant-dire droit à intervenir, ce aux frais avancés de qui de droit,

Réserver les dépens ;

Si par extraordinaire la cour de céans devait juger que le réseau de RIA n’est pas conforme et doit être repris et / ou que les travaux préconisés par l’expert doivent être engagés :

Condamner solidairement les consorts [Z] au titre de leurs obligations de délivrance conforme et d’entretien, subsidiairement : sur le fondement de l’article 606 du code civil, à lever les non-conformités existantes et à mettre en place un réseau autonome et distinct d’alimentation des RIA selon les préconisations préalables d’un bureau d’étude compétent tel le BET Merlin qui avait été sollicité par M. [E] expert en septembre 2019, frais d’étude préalable qui seront également mis à leur charge, ce dans les trois mois suivant le prononcé de l’Arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 euros / jour de retard passé ce délai ;

Les condamner solidairement à payer à la SAS Les Cattleyas la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’exécution des travaux de mise aux normes du réseau des RIA depuis 2016 soit 5.000 euros / an depuis lors

Condamner les consorts [Z] au paiement au bénéfice de la SAS Les Cattleyas de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Débouter en tout état de cause les consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et écritures ;

Condamner solidairement les consorts [Z] à payer à la SAS Les Cattleyas la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens dont les frais d’expertise ;

Condamner solidairement les consorts [Z] à rembourser au preneur la somme de 17.717,94 euros au titre des frais d’expertise avancés par la SAS Les Cattleyas.

Elles soulignent que les travaux imposés par l’administration sont à la charge du bailleur sauf clause expresse en sens contraire, que contrairement à ce qu’à retenu le juge de première instance, l’augmentation du nombre de mobil home est sans lien avec la baisse du débit d’eau constatée, qu’il n’y a pas eu de modification de l’objet du bail et qu’il appartient au bailleur de mettre l’établissement en conformité avec les normes en vigueur .

Elles font valoir que les réparations locatives dues à la vétusté des lieux sont à la charge du bailleur, sauf clause expresse en sens contraire et que le renouvellement du bail du 1er avril 2013 a purgé le bail de tout manquement antérieur du preneur.

Elles précisent que tous travaux prescrit l’administration est à la charge du bailleur sauf clause en sens contraire qui n’est pas présente au bail, le local devant être tenu en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Elles soutiennent que la reprise de la vétusté du bloc sanitaire et des volets n’incombe pas à la locataire, puisqu’ils n’ont pas été refaits depuis 28 ans, au moins, que l’analyse juridique de l’expert est erronée sur le plan juridique et que le bailleur doit assumer les travaux de mises aux normes.

Concernant le réseau RIA, elles affirment qu’il est conforme aux normes en vigueur et les frais de mises aux normes doivent être remboursés par les bailleurs, que les installations ont un caractère pérenne et l’établissement a été déclaré conforme en février 2020 et juillet 2024, contrairement aux dires de l’expert, sans qu’il soit besoin de créer un réseau autonome propre au RIA, que si le nombre de mobil homes a augmenté en 2010, c’est dans le respect du nombre de 121 emplacements autorisé et entériné par les bailleurs qui ont accepté le renouvellement du bail le 1er avril 2013 alors que l’augmentation date de 2010.

Dans leurs dernières conclusions du 8 septembre 2022, les consorts [Z] demandent à la cour de :

Débouter la SAS Les Cattleyas de toutes ses demandes, fins et conclusions en appel ;

Confirmer le jugement en ce qu’il :

Déboute la SAS Les Cattleyas de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Et condamne la SAS Les Cattleyas à payer la somme de 100 euros par jour de retard à compter du I er janvier 2023 pendant une durée de six mois, pour faire réaliser une étude par un BET spécialisé et effectuer les travaux définitifs qui seront préconisés concernant la conformité du réseau RIA, délai passé lequel le Tribunal Judiciaire se réservera compétence pour liquider l’astreinte et fixer nouvelle astreinte ;

Faire droit à l’appel incident des concluants ;

Condamner la SAS Les Cattleyas :

en ce que la condamnation de la SAS Les Cattleyas à la somme de 100 euros par jour de retard à compter du 1er janvier 2023 pendant une durée de six mois, pour faire réaliser une étude par un BET spécialisé et effectuer les travaux définitifs qui seront préconisés concernant la conformité du réseau RIA, se feront sous contrôle de bonne fin par l’Expert judiciaire M. [E], aux frais avancés de la SAS Les Cattleyas, délai passé lequel le tribunal judiciaire se réservera compétence pour liquider l’astreinte et fixer nouvelle astreinte,

au paiement de la somme de 660 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la demande des présentes conclusions et capitalisation,

au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers dépens d’instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de M. [C] [E], avec droit de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour ceux les concernant au profit de l’avocat soussigné.

Ils font valoir que M. [E], expert judiciaire, a dans son rapport déposé le 23 mars 2021 relevé des désordres dont il impute la responsabilité aux locataires, à l’exception de la réparation d’une fuite, la pose d’un bac de graisse et la pose d’un seuil, que l’expert a dénoncé le caractère non définitif des travaux exécutés par la locataire, sans étude préalable concernant le réseau RIA, qu’une clause du bail met à la charge des locataires toutes les dépenses afférentes à la sécurité de l’exploitation.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 avril 2025.

MOTIFS:

1) Sur la reprise de la vétusté :

Par jugement du 7 juillet 2022 dont appel, le juge de première instance a relevé que les réparations locatives des différents désordres décrits par l’expert aux termes de son rapport après une visite des lieux, incombaient à la locataire puisque imputables à un défaut d’entretien locatif.

La preneuse sollicite l’infirmation de cette décision et la condamnation des bailleurs à lui restituer les sommes engagées à ce titre, en arguant que les désordres mêmes locatifs ne peuvent être mis à sa charge dés lors qu’ils ont été occasionnés par la vétusté, sauf clause contractuelle exprès contraire.

M. [E], expert judiciaire dans son rapport en date du 23 mars 2021, qualifie l’espace WC et douches directement accessible de l’extérieur, qui n’est plus selon lui entretenu depuis 2006, de très défraîchi et très dégradé en raison d’un manque d’entretien qui affecte également les boiseries des portes et des fenêtres. L’état dégradé est donc avéré.

Le bail souscrit le 28 avril 1995 met à la charge du preneur l’obligation de 'tenir les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et autres réparations et de menu entretien au sens de l’article 1754 du code civil, le bailleur s’obligeant de son côté à exécuter et prendre en charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.'

En application de l’article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux.

Dès lors, en l’absence de clause contraire, le bail met à la charge de la locataire les menus réparations et l’entretien des lieux. Or il résulte des constatations de M. [E], expert judiciaire, que la locataire a manqué à son obligation à ce titre en laissant à l’abandon les WC depuis 2006, alors qu’il lui appartenait au titre de son obligation d’entretien de veiller à sa bonne conservation, le locataire ne pouvant se prévaloir de sa propre inertie pour mettre à la charge du bailleur la réfection des WC. De surcroît, le coût modeste de la réparation effectuée par la locataire démontre que les désordres relèvent du domaine des réparations locatives et non pas celui des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre qui a débouté la locataire de sa demande de remboursement des frais engagés pour la réfection du bloc sanitaire et du porte-volet.

2) Sur la prise en charge des frais engagés de mises aux normes pour lever les non-conformités relevées par le SDIS et réseau RIA:

Dans son rapport en date du 7 janvier 2016, repris dans son rapport du 6 juin 2019, la SDIS préconise :

* la création d’un local technique pour stocker les produits chimiques avec une ventilation basse et la mise en place de bacs de rétention,

* la mise en place d’un balisage de sécurité et d’une signalisation conforme,

* la pose dans les locaux de détecteurs de fumée,

*la mise aux normes des poteaux incendie.

M. [E] note que la mise en place de local de rétention pour les produits de piscine doté d’une ventilation basse, d’un balisage de sécurité, d’implantations de détecteurs de fumées et poteaux incendie conforme a été correctement effectuée.

Ainsi que le soutient la locataire, la mise aux normes des installations données à bail incombe au bailleur, sauf clause contraire les mettant expressément à la charge du preneur. En l’absence de clause spécifique, les travaux de mise en conformité des locaux sont à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance sur le fondement de l’article 1719-2 du Code civil lequel dispose que le bailleur est tenu « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière (') d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué'.

La clause contraire qui mettrait à la charge du preneur tous les travaux de mise en conformité aux normes imposées par l’administration, doit être rédigée de façon suffisamment claire, expresse et non équivoque pour éviter toute ambiguïté et toute limitation.

Or en l’espèce, le bail souscrit entre les parties indique aux termes de sa clause concernant 'l’occupation et la jouissance’ que ' le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville et règlement sanitaire et de voirie, d’hygiène, de sécurité, de salubrité ou de police, ainsi que ceux qui pourraient être imposés par tous les plans d’urbanisme ou d’aménagement…'. Sauf à dénaturer cette clause non équivoque, le locataire s’est engagé à exercer son activité conformément aux règlements en vigueur, et non à assumer les travaux prescrits en cours de bail par l’administration. La clause litigieuse ne vise que les conditions d’exploitation du fonds c’est à dire d’exercice de l’activité, mais ne transfère pas au preneur la charge de la mise aux normes du bâti en cours de bail.

Les non-conformités relevées par la SDIS et l’expert judiciaire résultent de l’application de l’arrêté n° 2014252-0005 pris par la préfecture de l’Hérault le 9 septembre 2014, soit en cours de bail, 'relatif à la réglementation portant sur la sécurité des terrains de camping aménagés, des aires naturelles de camping …' .

Les travaux préconisés par ce texte doivent mis à la charge des bailleurs.

Il convient d’infirmer le jugement de première instance et faire droit à la demande de la locataire à ce titre pour un montant de 2 134,08euros.

3) Sur la non-conformité des RIA :

Le jugement de première instance a retenu que la non-conformité des RIA résulte de l’augmentation du nombre de bungalows présents sur le terrain de sorte que les travaux de mise aux normes devront être pris en charge par le preneur et que ceux déjà réalisés par la locataire ne sont ni conformes ni pérennes.

Dans son rapport du 7 janvier 2016, la SDIS indique que la pression minimale à laquelle le débit doit être fourni, ne doit pas être inférieure à 2 bars sur l’appareil le plus défavorisé. L’expert énonce que l’arrêté de juin 1980 impose une pression de fonctionnement pour le RIA de 2,5 bars au point le plus défavorisé, sans aucune modification de la réglementation depuis cette date.

L’expert judiciaire retient que lors de la prise à bail, le camping, qui comportait 108 emplacements dont 12 bungalows, était équipé d’un réseau d’incendie armé (RIA) composé de cinq lances et que le 10 juillet 1987, soit préalablement à la prise à bail, le SDIS, après vérifications des installations, avait conclut à la conformité du réseau.

L’expert relève également que lors de la vérification effectuée par le SDIS en 2007, le nombre d’unités de RIA est passé à huit, sans mettre en cause la conformité de l’installation qui ne sera dénoncée par le SDIS qu’en 2008 qui a constaté alors la présence de 11 unités de RIA pour 49 bungalows. Le nombre d’unités de RIA est donc passé de 8 unités en 2007 à 11 en 2016, sans modification du diamètre de l’alimentation principale.

Il résulte des investigations expertales que la pression relevée est conforme à la réglementation jusqu’en 2008, date à laquelle la SDIS dénonce une non-conformité qui a été levée le 28 août 2009 et que ce n’est qu’en 2014, qu’une nouvelle vérification révèle une pression insuffisante, insuffisance constatée en 2017 et 2018 et objet du présent litige.

L’expert estime que 'la chute de pression résulte de la mise en place de bungalows supplémentaires, ce qui a entraîné l’obligation de mettre en place des RIA supplémentaires’ qui ont été implantés sur le même réseau, sans qu’aucune modification ne soit effectuée sur le branchement au réseau et notamment le diamètre, générant nécessairement une baisse de la pression.

Théorie reprise par les bailleurs et par le jugement de première instance, qui a retenu la responsabilité de la locataire et donc sa condamnation à faire les travaux nécessaires pour remédier à cette non-conformité de façon pérenne.

La locataire ne conteste pas l’augmentation conséquente du nombre de bungalows qui est passé de 49 en 2006 à 52 en 2010, en soutenant qu’avoir agi dans son bon droit en ce qui n’est pas contesté par les bailleurs dont la demande concerne uniquement la réalisation de travaux de mise en conformité du réseau et non une diminution de la capacité d’accueil des lieux.

Ainsi que le relève l’expert, la locataire a entrepris en novembre et décembre 2019 des travaux pour un montant de 7 392,58euros TTC consistant en la pose d’un 'surpresseur’ sur le réseau qui est resté unique. L’expert critique cette solution en préconisant la réalisation d’un réseau séparé. Toutefois l’expert reconnaît que les services de la préfecture ont validé par un courrier du 2 mars 2020 la mise en conformité du camping, l’expert tout en concluant que le réseau n’est plus affecté d’aucun défaut, qualifié les travaux de provisoires en recommandant de faire procéder à une étude par un BET et d’effectuer par la suite les travaux prescrits.

Toutefois, ainsi que le relève avec raison la locataire, l’expert n’argumente nullement sur le caractère temporaire de la pose d’un suppresseur alors que le norme NF S 62-201, visée par l’arrêté préfectorale du 21 mars 2013 n° 2013-01560 relatif à la réglementation sur la sécurité sur les terrains de camping, énonce ' le réseau est équipé si nécessaire d’un dispositif de suppression'. Par lettre du 2 juillet 2024 les services de la préfecture de l’Hérault indiquent valider le cahier des prescriptions de sécurité et la société RSSPI a informé la locataire par courrier du 30 septembre 2022 que son réseau ne présentait pas de non-conformité puisque la pose de deux surpresseurs permettait d’avoir le débit demandé par la norme NFS 62-201 et l’arrêté de la préfecture de l’Hérault 2013-01-560, à savoir 2,5 bars au RIA le plus défavorisé puisqu’une pression de 3 bars a été constatée au cas d’espèce. La société RSSPI précise que la norme NFS 62-201 exige que les canalisation de raccordements sur les RIA doivent être de 1« soit 26x34mm minima et que celles en présence sont de 1 »1/4 soit 33x42mm. Des constatations similaires ont été réalisées par Maître [K], huissier de justice, le 17 octobre 2022 qui a relevé un débit de 3 à 3,1 affiché par le manomètre.

Dès lors la désolidarisation du réseau d’alimentation des RIA de celui du camping, préconisé par l’expert, n’est en rien imposée par les textes en vigueur .

Il convient d’infirmer le jugement de première instance à ce titre et de débouter les bailleurs de leur demande de condamnation de la locataire à faire effectuer sous astreinte des travaux de mise aux normes et juger que le réseau RIA est conforme.

* Sur la prise en charges du coût des travaux de mise aux normes :

La non-conformité du RIA soumise à la cour a été décelée en 2014, puis qu’en 2009, les contrôles ont relèvé un débit conforme et qu’aucune vérification n’a été opérée entre 2009 et 2014.

Or, ainsi que le relève la locataire, en 2006, le camping disposait de 39 mobil homes et 12 bungalows soit 51 constructions, chiffre qui est passé à 61 constructions en 2013 dont 53 mobil homes et 7 bungalows, pour culminer en 2017 à 56 résidences dont 54 mobil homes et 10 bungalows. Ainsi entre le dernier relevé conforme en 2009 et les premiers dysfonctionnements constatés en 2014, le nombre de locations dotées d’une arrivée d’eau a incontestablement augmenté.

La mise en place de bungalows supplémentaires a nécessairement généré une chute du débit de l’eau , ainsi que le retient l’expert, sauf à démontrer une défectuosité autre. Or, la résolution de la difficulté par la pose d’un surpresseur corrobore les affirmations de l’expert, c’est à dire que seule l’accroissement de l’activité explique la baisse du pression.

La locataire sollicite le remboursement du coût des travaux entrepris puisqu’elle n’a selon elle, commis aucune faute, la possibilité d’augmenter le nombre de construction jusqu’à 121 étant prévue par l’arrêté d’exploitation remis lors de sa prise à bail. Toutefois , les bailleurs ne se prévalent pas d’une augmentation illégale de l’activité , de sorte que cette question est sans conséquence sur le présent litige.

Ces travaux ne sont pas induits par une actualisation des normes qui auraient évoluées au cours du bail, mais par résulte uniquement d’une progression de l’activité du locataire.

Or le bail précise aux termes de la clause intitulée 'Améliorations’ que 'le preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité'. Dès lors en application de cette clause il convient de laisser à la charge du preneur le coût des aménagements nécessités par le développement de son activité, ainsi que les parties en ont convenu par le contrat de bail initial .

Il convient de débouter la locataire de sa demande à ce titre et de confirmer le jugement.

4) Sur les dommages et intérêts :

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’obligation d’exécuter les travaux de mise aux normes depuis 2016 est devenue sans objet au regard de l’argumentaire développé ci dessus afférente à la charge des dits travaux .

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, l’appréciation inexacte de leurs droits par les consorts [Z] n’est pas constitutive d’une faute. S’estimant lésées dans leur droit, ils ont pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statuer sur leur demande . La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée .

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande de remboursement des frais engagés pour la réfection du bloc sanitaire et du porte-volet, de sa demande de remboursement du coût des travaux pour remédier à la non-conformité du réseau RIA, débouté la SAS Les Cattleyas de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a dit que les parties garderont à leur charge les dépens par moitié y compris les frais d’expertise ;

Infirme pour le surplus ,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [C] [Z] et Mme [A] [Z] de leur demande de condamnation de la SAS Les Cattleyas à faire réaliser une étude par un BET spécialisé et effectuer des travaux définitifs sous astreinte,

Dit que le réseau RIA est conforme,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dommages intérêts pour procédure abusive,

Dit que les parties garderont à leur charge les dépens par moitié.

Le Greffier La Présidente