ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02433 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2D2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 FEVRIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG 22/01575

APPELANT :

Monsieur [D] [X]

né le 12 Mars 1968 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-002483 du 20/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. COULON GEAY SIGEAN (CGS) SCI au capital de 152 €, immatriculée au RCS sous le n° 439 293 366, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Thibaut AZNAR, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Sophie PASZEK, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 15 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 avril 2018, la SCI Coulon Geay Sigean a donné à bail à M. [D] [X] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 250 euros, outre 25 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 250 euros a été réglé par le preneur.

Le locataire a quitté le logement le 23 novembre 2021, date à laquelle un état des lieux contradictoire a été réalisé.

Par courrier recommandé en date du 12 janvier 2022, la SCI Coulon Geay Sigean a mis en demeure M. [D] [X] de s’acquitter de la somme de 2.196,22 euros au titre des réparations locatives et de 662 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2022, la SCI Coulon Geay Sigean a fait assigner M. [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Narbonne, en paiement de l’arriéré locatif, des réparations locatives et de dommages-intérêts.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne :

Condamne M. [D] [X] à payer à la société Coulon Geay Sigean la somme de 662 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne M. [D] [X] à payer à la société Coulon Geay Sigean la somme de 1.198,30 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie (1.332,80 + 115,50 -250) au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la société Coulon Geay Sigean de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne M. [D] [X] à payer à la société Coulon Geay Sigean la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire.

Le premier juge condamne M. [D] [X] au paiement de la somme de 662 euros au titre de l’arriéré locatif, tenant le décompte produit par la SCI Coulon Geay Sigean.

Il retient, au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, diverses dégradations imputables à M. [D] [X] relatives au carrelage, au plafond et au cumulus. En revanche, il écarte la demande en réparation en lien avec des travaux de peinture des murs, dès lors que l’état des lieux d’entrée mentionnait la présence de salissures et de trous.

Le premier juge rejette les demandes en réparation au titre des plaques de cuisson et de la boîte aux lettres, lesquels apparaissaient vétustes dans l’état des lieux d’entrée, au titre du pack WC pour lequel l’état des lieux d’entrée mentionnait uniquement la présence de tartre, ainsi qu’au titre des frais de ménage et d’évacuation, constatant qu’il s’agissait d’objets situés dans les parties communes.

Le premier juge déboute également la SCI Coulon Geay Sigean de sa demande de dommages-intérêts, dès lors que la majorité des travaux mentionnés dans le devis produit ne relève pas de la responsabilité de M. [D] [X] et que la perte de valeur vénale du bien n’est pas démontrée.

M. [D] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 mai 2023. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 septembre 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 6 octobre 2025 pour être mise en délibéré au 25 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 5 septembre 2025, M. [D] [X] demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné M. [D] [X] à payer à la société Coulon Geay Sigean la somme de 662 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamné M. [D] [X] à payer à la société Coulon Geay Sigean la somme de 1.198,30 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie (1.332,80 + 115,50 -250) au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamné M. [D] [X] à payer à la société Coulon Geay Sigean la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [D] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation,

Rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Exonérer M. [D] [X] de sa condamnation au paiement de la somme de 662 euros correspondant aux loyers et charges tenant le manquement de la société Coulon Geay Sigean à délivrer un studio conforme aux prescriptions minimales de décence et de sécurité requises par les textes, subsidiairement, le condamner aux seuls arriérés de loyers antérieurs à la décision DALO, soit à une somme ne pouvant excéder 244 euros ;

Exonérer M. [D] [X] de toute condamnation au paiement des réparations et de tous intérêts au taux légal tenant la vétusté du studio ;

A titre subsidiaire en cas de confirmation ou de réformation limitée du jugement entrepris,

Accorder à M. [D] [X] un délai de paiement s’étalant sur deux ans avec des mensualités de 98,34 euros par mois, subsidiairement, en cas de condamnation à la somme de 244 euros, lui accorder un délai de paiement s’étalant sur deux ans avec des mensualités de 10,16 euros ;

A titre reconventionnel,

Juger recevable la prétention formulée à titre reconventionnel par M. [D] [X] au titre de dommages et intérêts ;

Condamner la société Coulon Geay Sigean à payer la somme de 2.500 euros à M. [D] [X] au titre du préjudice moral et de jouissance ;

En cas de condamnation réciproque,

Ordonner la compensation des condamnations prononcées à l’encontre de M. [D] [X] et contre la société Coulon Geay Sigean ;

En toutes hypothèses,

Débouter la société Coulon Geay Sigean de sa demande tendant à voir réformer le jugement entrepris et condamner M. [D] [X] au paiement de la somme de 2.196,22 euros au titre des travaux de reprise avec intérêts au taux légal ;

Débouter la société Coulon Geay Sigean de sa demande tendant à voir condamner M. [D] [X] à la somme de 2.500 euros au titre d’un préjudice de jouissance lié à la perte de valeur vénale et à l’absence de revenus locatifs ;

Condamner la société Coulon Geay Sigean à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 1er juillet 1991 dont distraction directe au profit de M^e Célia Vilanova ;

Débouter la société Coulon Geay Sigean de sa demande tendant à voir condamner M. [D] [X] à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

M. [D] [X] s’oppose au paiement de la somme de 662 euros au titre des arriérés, soutenant que la SCI Coulon Geay Sigean a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. A ce titre, il fait valoir que la surface des lieux était bien inférieure à 17m2, que le lavabo présentait une fuite, que l’installation électrique disjonctait fréquemment, que les plaques de cuisson représentaient un danger pour sa santé et sa sécurité et qu’il n’y avait pas d’eau chaude, ni d’installation permettant un chauffage normal, ni d’aspiration mécanique pour les fumées et odeurs de cuisine. A titre subsidiaire, il conclut à la limitation de sa condamnation aux seuls arriérés antérieurs à la décision DALO du 9 avril 2020, soit à une somme ne pouvant excéder 244 euros.

L’appelant sollicite à titre principal son exonération du paiement de toutes réparations locatives, arguant que l’ensemble des réparations opposées par l’intimée proviennent de la vétusté du logement lequel aurait été construit il y a plus de 74 années. Il soutient également, s’agissant des factures produites par l’intimée, qu’il est impossible de déterminer à quel appartement ces travaux ont bénéficié.

A titre subsidiaire, il conclut à l’octroi de délais de paiement, affirmant se trouver dans une situation de grande précarité financière liée à son état de santé, ajoutant qu’il assume une partie des frais de scolarité et d’internat de son fils.

Par ailleurs, l’appelant soutient que sa demande de dommages-intérêts est d’une part recevable, dans la mesure où il était non comparant en première instance, et d’autre part, justifiée, dès lors que le logement donné à bail aurait été impropre à sa destination et indécent dès son entrée dans les lieux.

Il conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts de l’intimée, affirmant que cette dernière tente de faire peser sur lui des sommes sans lien avec des travaux d’entretien ou courants ou sans rapporter la preuve que les dégradations lui sont imputables. Il prétend également que la comparaison des photographies prises par l’huissier et l’intimée ne peut servir de fondement à cette action dans la mesure où les secondes ne sont pas datées.

Dans ses dernières conclusions du 26 février 2025, la SCI Coulon Geay Sigean demande à la cour de :

Rejeter comme injustes et mal fondées, en tout cas injustifiées, toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

Débouter M. [D] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Constater que le logement était en bon état au moment de la prise de possession des lieux par M. [D] [X] ;

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

Condamné M. [D] [X] à payer à la société CGS la somme de 1.198,30 euros ;

Débouté la société CGS de sa demande de dommages-intérêts ;

Constater que la demande de dommages-intérêts formée par M. [D] [X] est une prétention nouvelle ;

Condamner M. [D] [X] à payer à la SCI CGS la somme de 2.196,22 euros TTC au titre des travaux de reprise des dégradations commises, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamner M. [D] [X] à payer à la société CGS la somme de 2.500 euros au titre du préjudice lié à la perte de la valeur vénale et à l’absence de revenus locatifs ;

Condamner M. [D] [X] à payer à la société CGS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [D] [X] aux entiers dépens d’instance.

La SCI Coulon Geay Sigean sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement de la somme de 662 euros au titre des loyers impayés, affirmant que celui-ci ne s’est pas acquitté du paiement du loyer et que logement n’est pas indécent. A ce titre, elle fait valoir que le logement était en très bon état général à l’arrivée du locataire, qu’il présente une surface habitable supérieure à 16,60 m2, qu’il disposait d’un cumulus qui a été détruit par M. [D] [X], qu’il est équipé d’un radiateur électrique alors qu’il n’est pas démontré que la fuite du lavabo a empêché l’utilisation de la salle d’eau, que les dysfonctionnements des plaques de cuisson ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, et que depuis son acquisition d’importants travaux ont été réalisés. Elle prétend également que le caractère indécent du logement, retenu par la décision DALO, ne peut être imputé qu’au comportement de M. [D] [X], ladite décision ayant été rendue après deux années d’occupation.

L’intimée conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts de l’appelant, soutenant d’une part, que les désordres invoqués par celui-ci lui sont imputables, et d’autre part, que cette demande revêt un caractère nouveau au sens de l’article 564 du code de procédure civile, dès lors que M. [D] [X] n’a pas comparu en première instance.

Elle sollicite la somme de 2.196,22 euros au titre des réparations locatives, arguant que M. [D] [X] est seul responsable de l’état d’insalubrité du logement. A ce titre, elle fait valoir que le logement était encombré d’objets et de détritus au moment du départ du locataire, qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que la lunette des WC est manquante et la cuvette encrassée et que le premier juge n’a pas tenu compte du coût lié au remplacement du cumulus dans le calcul des travaux alors qu’il a fait droit à cette demande.

L’intimée sollicite à titre de dommages-intérêts la somme de 2.500 euros, affirmant que l’appelant a commis des dégradations à l’origine d’une diminution de la valeur vénale du bien, précisant que compte tenu de l’ampleur des travaux à effectuer elle n’a pas pu relouer le logement depuis son départ la contraignant à le mettre en vente.

MOTIFS

Sur la demande principale :

*Sur la dette locative :

En application de l’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il n’est nullement contesté que les parties sont liées par un contrat de bail prévoyant un loyer mensuel de 250 euros, outre 25 euros de provision sur charges ni que le locataire a quitté le logement le 23 novembre 2021.

Il s’ensuit que le locataire est redevable du paiement du loyer et charges jusqu’à la date du 23 novembre 2021.

Le bailleur justifie de l’existence d’une dette locative en produisant une lettre de relance datée du 12 janvier 2021 faisant état d’un arriéré de 412 euros ainsi que d’un décompte de sa créance produit en pièce 19 faisant état d’une dette d’un montant de 662 euros sur une période allant du mois de janvier 2019 au mois de novembre 2021.

En réponse, M. [X] oppose l’indécence du logement pour s’exonérer du paiement de la dette locative considérant que le logement ne respecte pas les cinq critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 à savoir : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence de nuisances et de parasites, une performance énergétique minimale et la mise à disposition de certains équipements.

Il dénonce ainsi une surface inférieure à celle indiquée au contrat de bail, l’absence de dispositifs minimaux n’ayant pas d’eau chaude, une fuite d’eau empêchant l’utilisation de la salle de bains, la présence de plaques de cuisson archaïques et inutilisables ou encore une installation électrique défaillante compromettant l’éclairage des pièces ou le fonctionnement des appareils ménagers courants, mais également l’absence de ventilation, d’une installation assurant un chauffage normal outre le dysfonctionnement du cumulus.

Sur la difficulté tenant à la superficie du logement, l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 impose que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Au cas d’espèce, M. [X] dénonce une surface de logement moindre que celle annoncée dans le contrat de bail soutenant pour sa part qu’il présente une superficie de 11 m² contre les 17 m² annoncés.

Cette surface n’est pas utilement contestée par M. [X] qui ne justifie pas du caractère erroné de la superficie mentionnée dans le contrat de bail, le rapport produit par l’UDAF, intervenant dans le cadre d’un accompagnement social et éducatif, faisant état d’un logement de 11 m² ne pouvant valoir élément probant s’agissant de simples déclarations non étayées par des éléments de mesures et par ailleurs contredites par l’attestation de surface produite par l’intimée en pièce 20 faisant état d’une superficie de 16,60m².

De surcroit, même si la surface retenue était de 11 m², elle reste cependant supérieure à la surface habitable définie à l’article 4 susvisé et ne peut de ce fait caractériser une indécence du logement.

S’agissant des autres critères, il n’est produit aucune pièce attestant de l’indécence du logement étant précisé que le preneur n’a jamais saisi le bailleur, au cours des deux années et demi d’occupation, de désordres et dysfonctionnements affectant le bien.

Enfin, s’agissant du dispositif DALO, s’il permet à une personne mal logée d’être reconnue prioritaire afin de faire valoir son droit à un logement digne, il ne peut au cas d’espèce caractériser l’indécence du logement dans la mesure où l’obtention d’un nouvel appartement par M. [X] est motivée pour assurer l’accueil du fils du preneur dans un logement plus grand devant présenter une superficie minimale de 25 m² comme le précise la pièce 8.

Cette argumentation ne saurait donc prospérer ni justifier que M. [X] soit dispensé du paiement du loyer.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement de la somme de 662 euros au titre de l’arriéré du loyer et des charges.

*Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7-c et d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement’ et les menues réparations.

Lors de l’état d’entrée dans les lieux, le logement a été globalement décrit comme étant en état d’usage ou en bon état et diverses dégradations ont été signalées :

— séjour : sol dalles lino non nettoyé avec une dalle légèrement décollée, les murs peints présentent des salissures (traces de doigts et divers), 12 trous de cheville, 2 trous côté voisin et 1 trou côté fenêtre, la porte d’entrée présente une écriture au rouge à lèvre, la fenêtre présente une trace jaune, une ampoule est grillée ;

— cuisine : sol n’est pas nettoyé, les murs présentent des traces, les faïences présentent un impact et les 2 plaques ont des traces de rouille et ne sont pas nettoyées ;

— salle de bains : les faïences présentent 2 trous et les joints sont à refaire ; le sol n’est pas nettoyé, la cabine présente des traces noires sur les joints, la bonde du lavabo est bloquée et la porte n’a plus de serrure.

L’état des lieux de sortie met en évidence :

— l’état de saleté du sol dans les deux pièces, des murs, qui présentent de nombreux trous avec vis, pointes et chevilles, de la fenêtre, des interrupteurs, des prises électriques ;

— l’évier de la cuisine sale et entartré tout comme les plaques qui sont sales et rouillées, ainsi que le meuble sous évier ;

— le cumulus est sale et le socle est dévissé ;

— saleté de la salle de bains avec faïence murale sale avec joints faits grossièrement et un carreau fissuré ; vasque sale, mitigeur entartré, douche sale, absence de douchette, wc sans abattant, cuvette entartrée.

Le premier juge a mis à la charge du locataire la somme de 1.198,30 euros après déduction du dépôt de garantie couvrant la moitié des travaux de peinture, le changement du cumulus, les impacts sur le carrelage du salon, la dégradation du plafond, les autres demandes ayant été rejetées en raison des constatations faites dans l’état des lieux d’entrée mentionnant la présence de nombreuses dégradations ou encore en soulignant le caractère non fondé de ses demandes (changement de wc).

Cette analyse sera reprise et validée par la cour qui observe à l’instar du premier juge, que la comparaison des deux états des lieux exclut qu’il soit fait droit totalement à la demande du bailleur dans la mesure où le logement a été loué en état d’usage de sorte que le locataire n’a pas à supporter la remise à neuf de l’appartement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

*Sur la perte vénale et locative :

La cour rejette la demande indemnitaire présentée par le bailleur, qui revendique une perte de valeur du bien ainsi qu’un préjudice locatif en lien avec les dégradations locatives, en l’absence de pièces démontrant que le logement ne pouvait plus être loué du fait de son état au départ du locataire et qu’il nécessitait la réalisation de travaux de réfection d’ampleur, mais également en l’absence de documents justifiant d’une perte de valeur du logement.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté le bailleur de la demande en indemnisation de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle :

* Sur le préjudice moral et de jouissance :

La demande présentée pour la première fois en appel ne peut être déclarée irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile s’agissant pour M. [D] [X] de répondre aux demandes présentées en première instance par la SCI Coulon Geay.

M. [X], ne justifiant nullement de l’indécence du logement, ne peut valablement prétendre à l’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance.

* Sur les délais de paiement :

Il est justifié que l’appelant bénéficie de l’aide juridictionnelle et est allocataire de l’AAH en sorte qu’il ne peut pas régler en une

seule fois le montant de sa dette.

Il lui sera accordé en conséquence un délai de 24 mois, les modalités de paiement étant précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les fais irrépétibles.

M. [X], qui succombe en appel, sera condamné aux dépens. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme la décision rendue le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que la demande de M. [D] [X] aux fins d’indemnisation de son préjudice moral et de jouissance est recevable mais non fondée,

Autorise M. [D] [X] à se libérer de sa dette arrêtée à la somme totale de 1.860,30 euros en 23 versements de 80 euros et un dernier versement courant le solde de la dette restant due,

Dit qu’en cas d’un seul impayé, la SCI Geay Sigean sera autorisée à réclamer la totalité de sa créance,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [X] aux dépens.

Le greffier, Le président,