N° RG 24/00459 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MDOV

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Gautier ABRAM

M^e Jean-renaud EUDES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 18 NOVEMBRE 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-23-0380) rendu par le Tribunal de proximité de MONTELIMAR en date du 27 novembre 2023, suivant déclaration d’appel du 24 Janvier 2024

APPELANT :

M. [R] [H]

de nationalité Française

né le 14 janvier 1952 à [Localité 8] (Algérie)

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Gautier ABRAM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, postulant, et représenté par Maître Solenne MORIZE de la SELARL AADSSI-MORIZE AVOCATS, avocat au Barreau de Lyon, plaidant

INTIMÉE :

Mme [L] [M]

née le 17 Mars 1987 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Renaud EUDES, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 1er novembre 2022, M. [R] [H] a donné à bail à loyer à Mme [L] [M] des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Le 6 avril 2023, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [M].

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, M. [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de Montélimar aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation à l’arriéré locatif.

Par jugement du 27 novembre 2023, le juge du tribunal de proximité de Montélimar a :

— déclaré recevables les demandes de M. [R] [H] ;

— débouté M. [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— dit que Mme [L] [M] sera dispensée du paiement du loyer jusqu’à ce que M. [R] [H] justifie avoir remédié à l’ensemble des désordres ayant motivé l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 24 mars 2022 ;

— condamné M. [R] [H] à rétablir l’alimentation en eau courante du logement loué à Mme [M] sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamné M. [R] [H] à réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral du 24 mars 2022 sous astreinte journalière de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la même signification ;

— condamné M. [R] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 2 800 euros correspondant au loyer indument payé depuis le 1er novembre 2022

— condamné M. [R] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, moral et financier ;

— condamné M. [R] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [R] [H] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 24 janvier 2024, M. [H] a interjeté appel du jugement, sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de M. [R] [H].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, l’appelant demande à la cour de réformer le jugement du tribunal de proximité de Montélimar du 27 novembre 2023 en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau :

Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Déclarer les demandes de M. [H] recevables et bien fondées ;

En conséquence,

Prononcer la résiliation du bail consenti par M. [R] [H] à Mme [L] [M] ;

Ordonner l’expulsion de Mme [L] [M] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner Mme [L] [M] à régler à M. [R] [H] la somme de 11 768,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés et dus de mars 2023 à ce jour (à parfaire au jour du jugement) avec intérêts au taux légal ;

Condamner Mme [L] [M] à régler à M. [R] [H] la somme de 900 euros par mois, indexés sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à l’expulsion de Mme [M], à titre d’indemnité d’occupation ;

Condamner Mme [L] [M] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais de première instance et de 2 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [L] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, M. [H] indique avoir réalisé des travaux de rénovation en juillet et août 2022, soit postérieurement à l’arrêté préfectoral et antérieurement à l’entrée dans les lieux de la locataire. Il souligne que l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun désordre. Il soutient que la présence d’humidité n’est que la conséquence d’un défaut d’entretien et ne saurait justifier le non-règlement des loyers. Il ajoute ne pas être à l’origine des coupures d’eau imputables à la commune.

Il allègue en outre que la locataire ne paie plus son loyer depuis mars 2023, que le commandement de payer est resté infructueux et qu’il y a lieu d’infirmer le jugement.

Suivant dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, l’intimée demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de M. [R] [H] ;

— condamné M. [R] [H] à payer à Mme [L] [Y] somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, moral et financier ;

Y ajoutant,

— liquider les astreintes provisoires prononcées en première instance aux sommes de 35 100 euros et 14 500 euros arrêtées au 31 décembre 2024 ;

— condamner M. [H] à verser à Mme [M] la somme de 49 600 euros ;

— prononcer une astreinte définitive de 50 euros par jour, assortissant la condamnation de M.[H] à réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral du 24 mars 2022 ;

— infirmer le jugement sur le quantum des indemnités accordées à Mme [M] ;

— condamner M. [H] à verser à Mme [M] une indemnité de 3 600 euros en réparation du préjudice matériel subi par elle et sa famille du fait de la privation d’eau courante depuis le 27 mars 2023.

— condamner M. [H] à verser à Mme [M] une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et moral subi du fait des conditions de vie dégradées depuis cette date;

— débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [H] à verser à Mme [M] une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au stade de l’appel.

— condamner M. [H] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [M] fait valoir que le logement est insalubre et qu’elle pouvait soulever l’exception d’inexécution. Elle indique en justifier en versant les arrêtés d’insalubrité et le rapport de l'[Localité 5] et souligne que M. [H] ne peut ignorer que les effets d’un arrêté d’insalubrité ne cessent qu’avec le retrait ou l’abrogation de celui-ci.

Elle explique que l’évaluation des préjudices a été sous-estimée par le premier juge et en demande la réformation et la condamnation du bailleur à la somme de 10 000 euros.

Enfin, Mme [M] sollicite la liquidation des astreintes prononcées par le premier juge.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Au cas d’espèce, un commandement de payer, visant la clause résolutoire présente dans le bail signé entre les parties le 1er novembre 2022, a été signifié à la locataire le1er avril 2023 pour la somme en principal de 900 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce que Mme [M] ne conteste pas. Pour autant, elle soulève l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers.

Il ressort du dossier que le logement concerné a été frappé d’un arrêté d’insalubrité (pièce 19-2 Mme [M]) signé par le préfet de la Drôme en date du 24 mars 2022 qui a enjoint le propriétaire de réaliser des travaux dans le délai de 12 mois à compter de la notification de l’arrêté, à savoir :

— 'traitement des problèmes d’humidité, de moisissures et d’infiltration, remise en état des plafonds, des revêtements et équipements dégradés ;

— mise en place (ou réfection) d’un dispositif de ventilation permanent conforme à la règlementation en vigueur,

— mise en sécurité de l’installation électrique par un professionnel qualifié ;

— mise en place d’un dispositif de chauffage adapté ;

— mise en conformité du traitement de rejet des eaux-vannes et usées, avec une attestation du service public d’assainissement non collectif de la communauté de communes Drôme Sud Provence.

— transmission des diagnostics obligatoires en cas de location'.

Dans son rapport de visite du 31 mars 2023 (pièce 4 Mme [M]), l'[Localité 5] a constaté que:

— 'le mur du séjour mitoyen avec la salle de bains est humide avec développement de moisissures’ dans l’une des chambres, des traces d’infiltrations sont visibles au niveau du plafond'», à l’extérieur «'un développement de mousse sur le bas des murs correspond à une zone de développement de moisissures dans les chambres en janvier 2022';

— sur le dispositif de ventilation, le constat réalisé le 31 mars 2023 est identique à celui de janvier 2022. Aucune modification n’a été apportée au système de ventilation du logement.

— l’appareil de mesure du taux de CO2, indicateurs de qualité d’air intérieur indique une quantité d’air médiocre, 1129 ppm. Le seuil d’effet sur la santé est estimé à 1000 ppm.'

— concernant le chauffage, 'l’ensemble des pièces humides (cuisine, sanitaire, salle de bains) n’est pas équipé d’un moyen de chauffage et pouvait être une source de développement des moisissures.

— l’absence d’eau dans le logement a été relevée par la police municipale de [Localité 6] le 28 mars

2023 et malgré la mise en demeure faite à M. [H]. Le 31 mars 2023, le logement n’était toujours pas alimenté en eau ainsi que les sanitaires, Mme [M] achète de l’eau embouteillée. Il est à noter que M. [H] avait déjà coupé l’eau à la précédente locataire et ses quatre enfants suite à un différend financier, fin décembre 2021.

— sur l’installation électrique, plusieurs prises ne sont pas raccordées à la terre,

— le dispositif d’assainissement est non conforme.

— en conclusion,'les différents désordres constatés, encore présents dans ce logement, constituent

un danger pour la santé des occupants. L’arrêté préfectoral d’insalubrité ARSDD26-LHI-2022-04 ne peut être abrogé.'

Par courrier en date du 11 mars 2024 (pièce 18 Mme [M]), l'[Localité 5] a confirmé que M. [H] n’a présenté aucune demande de visite et que 'les éléments actuels ne permettent pas de mettre en 'uvre la procédure préfectorale d’abrogation de l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 24 mars 2022.'

Il résulte des dispositions combinées des articles 1217 et 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, ou la suspendre si elle est à exécution successive, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est manifeste en regard de l’ensemble des éléments susvisés que le logement ne respecte pas les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, puisqu’il a même été qualifié d’insalubre.

M. [H] ne peut utilement soulever que ces désordres sont dus à un défaut d’entretien de la locataire alors même qu’ils préexistaient à son entrée dans les lieux. Pareillement, il ne peut utilement soutenir que les coupures d’eau sont imputables à la commune, alors même qu’il ressort de la pièce 17 produite par Mme [M] que la commune de [Localité 6] atteste 'qu’aucun chantier n’a été engagé sur le réseau communal dans cette zone depuis plus de 10 ans, et que la société Axione qui déploie la fibre sur la commune n’a pas réalisé de travaux de génie civil à proximité de l’habitation de M.[H]'.

Il est également à noter que le diagnostic de performance énergétique établi au mois d’août 2022, les factures de fournitures de bricolage, pour partie, illisibles et la facture non acquittée pour des travaux de peinture à une adresse indéterminée, ne peuvent remettre en cause l’arrêté d’insalubrité.

Mme [M] est, dans ces conditions, fondée à invoquer l’exception d’inexécution du fait de l’impossibilité de jouir du bien loué dans des conditions conformes aux dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ; tandis que M. [H] n’est pas fondé à soutenir que l’état d’insalubrité du logement serait inopérant en regard des travaux réalisés avant l’entrée dans les lieux de la locataire et alors même, qui lui était rappelé à l’article 6 page 3/5 de l’arrêté préfectoral portant insalubrité du logement que 'la mainlevée du présent arrêté de traitement de l’insalubrité et de l’interdiction d’habiter ne pourra être prononcée qu’après constatation, par les agents compétents de la réalisation des mesures prescrites’ ; demande qu’il n’a pas initiée.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [H] de toutes ses demandes, l’a condamné à payer à Mme [L] [M] la somme de 2 800 euros correspondant au loyer indument payé depuis le 1er novembre 2022 et a dispensé cette dernière du paiement du loyer jusqu’à ce que M. [R] [H] justifie avoir remédié à l’ensemble des désordres ayant motivé l’arrêté préfectoral d’insalubrité et du 24 mars 2022.

Sur la liquidation de l’astreinte

L’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

La cour d’appel saisie d’une demande en liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement déféré n’est pas compétente, le premier juge ne s’étant pas réservé la possibilité de liquider l’astreinte pour laquelle seul le juge de l’exécution est alors compétent.

M. [H] qui sollicite l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne développe néanmoins aucun moyen au soutien de la réformation de la fixation des astreintes par le premier juge, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

Seul le juge de l’exécution peut ordonner une astreinte définitive après liquidation de l’astreinte provisoire.

Sur la demande de Mme [M] tendant à l’indemnisation de ses préjudices

S’agissant du préjudice matériel, Mme [M] soutient et justifie de frais de laverie, d’hébergement, d’achat de bouteille d’eau et de couverts jetables qu’elle a dû engager afin de faire face à l’absence d’eau dans son logement (pièces 20 et 21).

Il convient de lui allouer la somme de 3 600 euros en réparation de son préjudice, somme à laquelle M. [M] sera condamné en infirmation du jugement.

S’agissant des préjudices moral et de jouissance, Mme [M] ne produit aucun élément à l’appui de son préjudice moral. Toutefois, l’insalubrité du logement qui perdure depuis plus de trois ans, lui a nécessairement causé un préjudice de jouissance qu’il convient de fixer à la somme de 7 000 euros à laquelle M. [M] sera condamné.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [R] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, moral et financier ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [R] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel;

Condamne M. [R] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance;

Condamne M. [R] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Condamne M. [R] [H] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par le greffier, Anne Burel, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La Présidente de section