COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/05182 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OIOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 MAI 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 17/00431

APPELANTE :

SCI S & M PATRIMOINE, RCS de Montpellier n°799 738 786 prise en la personne de son représentant légal domicilié en exercice domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 17]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [D] [X]

né le 23 Janvier 1944 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

et

Monsieur [F] [T]

né le 24 Février 1942 à [Localité 15] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 1]

Représentés par M^e Céline THAI THONG de la SARL CASALEX, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Cloé PERROT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [X] est propriétaire, au [Adresse 7], de la parcelle cadastrée section KZ n°[Cadastre 14] sur laquelle est édifiée une maison d’habitation et des parcelles cadastrées section KZ n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4] constituant l’impasse permettant de desservir l’ensemble des parcelles susmentionnées en réseau et voirie depuis l'[Adresse 16]. Monsieur [F] [T] est propriétaire, au [Adresse 8], de la parcelle cadastrée section KZ n°[Cadastre 13] sur laquelle est édifiée une maison d’habitation. La SCI S&M Patrimoine est quant à elle, au [Adresse 6], de la parcelle cadastrée section KZ n°[Cadastre 11] sur laquelle est édifiée une maison d’habitation.

Monsieur [T] se plaignant que la SCI S&M Patrimoine aurait fait agrandir une niche et installer trois compteurs d’eau sur la façade de sa maison, a, par exploit d’huissier du 23 janvier 2017, fait assigner la SCI S&M Patrimoine par devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins notamment de la voir condamner à supprimer l’installation desdits compteur et à remettre en état les pierres de banc tronçonnées et ce, sous astreinte.

Par voie d’intervention volontaire, monsieur [X] est intervenu à l’instance pour s’associer aux demandes de Monsieur [T].

Par jugement contradictoire du 22 mai 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment :

— condamné la SCI S&M Patrimoine à enlever la niche et les compteurs y installés, ainsi qu’à remettre les pierres de banc en leur état antérieur conforme aux photographies les montrant,

— dit que faute d’exécution totale et complète, passé un délai de un mois suivant le présent jugement, la SCI S&M Patrimoine sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à répartir par moitiés entre demandeur et intervenant,

— condamné la SCI S&M Patrimoine aux dépens et à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

* à monsieur [T] : 1 000 euros

* à monsieur [X] : 1 000 euros.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 22 juillet 2019, la SCI S&M Patrimoine a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 07 mai 2020, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de:

— déclarer monsieur [X] et monsieur [T] mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,

— condamner monsieur [X] et monsieur [T] aux dépens et à lui payer solidairement la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a assorti la condamnation d’une astreinte.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 22 décembre 2020, monsieur [D] [X] et monsieur [F] [T] sollicitent la confirmation du jugement et demandent à la cour de condamner la SCI S&M Patrimoine aux dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 22 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Sur les demandes de monsieur [D] [X] et monsieur [F] [T]

Le tribunal, constatant qu’en bas de la façade de la maison de monsieur [T] (et sur la propriété de ce dernier ou de monsieur [X], propriétaire du chemin passant devant cette maison) la SCI S&M Patrimoine avait installé des compteurs d’eau, a ordonné, au visa de l’article 555 du code civil, la suppression de l’ouvrage ainsi que la remise en l’état antérieur.

La SCI S&M Patrimoine, qui conteste cette analyse, fait valoir que l’article 555 du code civil ne serait applicable qu’en cas de constructions, plantations ou ouvrages nouveaux, et non en cas d’interventions réalisées sur des bâtiments préexistants avec lesquels l’élément s’est identifié, comme c’est le cas en l’espèce, la SCI S&M Patrimoine ayant uniquement adjoint aux compteurs d’eau existant son propre compteur divisionnaire en maçonnant la niche existante tout en l’améliorant par la création d’une porte fermée avec un verrou. Elle ajoute ne pas avoir eu d’autre choix que d’installer son propre compteur dans cet ouvrage préexistant, se devant d’emmener l’adduction d’eau potable et le compteur en limite du domaine public afin de permettre à la société Veolia d’effectuer les branchements. Elle ajoute ne pas être un tiers constructeur et être de bonne foi. Elle souligne que par acte sous seing privé du 27 mars 2017, monsieur [X] a autorisé ces travaux de remise aux normes du réseau d’eau usées ainsi que l’autorisation de passage du réseau d’eau potable dans les tréfonds de ses parcelles KZ n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4] permettant à la SCI S&M Patrimoine d’accéder au domaine public. Enfin, elle fait valoir que la remise en état des lieux empêcherait tout accès à l’eau potable aux habitations situées sur la parcelle KZ n°[Cadastre 11] propriété de la SCI S&M Patrimoine.

Les intimés soulignent que la SCI S&M Patrimoine a adjoint une niche à celle existante pour y placer ses 3 compteurs d’eau et que, pour ce faire, elle a tronçonné le banc de pierre existant. Pour eux, il s’agit d’une construction sur le terrain d’autrui qui nécessitait l’autorisation des propriétaires et le constructeur avait pleinement conscience de construire sur le terrain d’autrui, de sorte qu’il est de mauvaise foi. Concernant la convention du 27 mars 2017, ils font valoir que ce document est postérieur à la réalisation des travaux, qu’il s’agit d’une simple lettre dactylographiée sans identification de l’auteur et qu’il ne rapporte pas la preuve de ce que les deux propriétaires des fonds concernés ont été avisés.

La SCI S&M Patrimoine prétend que monsieur [D] [X] aurait autorisé les travaux de mise en conformité du réseau d’eaux pluviales et passage de réseau eau potable (pièce 7 de l’appelante). Si la lettre versée aux débats, qui porte une date postérieure à la réalisation des travaux, comporte deux signatures, il n’est pas établi que l’une de ses signatures correspondrait à celle de monsieur [D] [X], de sorte que ce document manque de valeur probante. En tout état de cause, ce document n’a pas vocation à démontrer que monsieur [X] aurait autorisé les travaux relatifs à la niche.

Les pièces du dossier (pièce 9 de l’appelante notamment) laissent clairement apparaître une construction existante (niche en pierre abritant des compteurs) adossée à la maison d’habitation de monsieur [F] [T], et se situant sur une parcelle appartenant à monsieur [D] [X].

Du fait des travaux entrepris par la SCI S&M Patrimoine, la niche située près du panneau de signalisation a été maçonnée, surélevée et fermée à l’aide d’une porte équipée d’un verrou (pièce 9 de l’appelante, pièce 3 des intimés).

Dans ces conditions, il ne s’agit pas d’une construction nouvelle régit par l’article 555 du code civil, mais de simples travaux de transformation destinés à permettre la réalisation des travaux de mise en conformité et passage des réseaux d’eau (pièce 10 de l’appelante).

Par conséquent, les intimés ne sont pas fondés à en demander la démolition sur le fondement des dispositions de l’article 555 du code civil.

Le jugement sera infirmé et les intimés seront déboutés de leurs demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles non compris dans les dépens

Eu égard à l’issue du litige, mais également à l’attitude de la SCI S & M Patrimoine qui n’a pas pris la peine de prendre attache avec les propriétaires des fonds contigus afin de parvenir à une solution concertée alors qu’elle s’apprêtait à réaliser des travaux sur leurs fonds, le jugement sera infirmé et les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute monsieur [F] [T] et monsieur [D] [X] de leurs demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.

Le greffier, Le président,