COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30E

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/07766 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VS5T

AFFAIRE :

[I] [C]

…

C/

S.A.S.U. AUTOMOBILES GARAGE LECLERC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 18/05859

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Emilie RONNEL

TJ PONTOISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [I] [C]

née le 21 Mai 1982 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.R.L. AUTOMOBILES GARAGE LECLERC

RCS Pontoise n° 392 884 037

[Adresse 7]

[Localité 4]

S.C.I. [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentées par M^e Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Marine PARMENTIER, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTES

****************

S.A.S.U. AUTOMOBILES GARAGE LECLERC

RCS Pontoise n° 811 474 204

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie RONNEL de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 212 et M^e Sébastien TO & M^e Anne BAUDOIN de la SCP D’AVOCATS INTERBARREAUX EVODROIT, Plaidants,

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

La SCI [K] est propriétaire d’un immeuble à usage partiel de garage automobile situé à [Adresse 7].

Par acte sous seing privé du 2 avril 2001, à effet du 1er avril 2001, la SCI [K], représentée par M. [V] [C], (la SCI [K]) a consenti à la SARL Automobiles Garage Leclerc (la SARL Leclerc), représentée par Mme [L] [C], un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur les locaux situés à Franconville pour s’achever le 31 mai 2010 pour un loyer de 216.000 Francs (ci-après le Bail). Celui-ci s’est tacitement prolongé.

Selon acte de cession du 1er septembre 2015, reçu par Me [O], notaire, la SARL Leclerc, alors gérée par Mme [I] [C] (Mme [C]), a cédé son fonds de commerce à la SASU Automobiles Garage Leclerc (la SASU Leclerc) alors représentée par M. [X] [B], ancien salarié de la SARL du même nom.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2018, la SASU Leclerc a demandé à la société bailleresse le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2018, selon un loyer HT/HC de 36.000 euros annuel.

Par constat d’huissier du 14 février 2018, à la demande de la SASU Leclerc, plusieurs désordres ont été relevés dans les locaux loués.

Par exploit signifié le 2 mai 2018, la SCI [K] a refusé le renouvellement du bail commercial et a offert une indemnité d’éviction de 80.000 euros.

Par exploit du même jour, la SCI [K] a fait délivrer à la SASU Leclerc un commandement visant la clause résolutoire de payer sous un mois la somme de 56.969,06 euros correspondant à un arriéré locatif entre le mois de septembre 2015 et le mois de novembre 2017.

Par exploit du 31 mai 2018, la SASU Leclerc a fait assigner la SCI [K] devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin, notamment, de voir déclarer nul le commandement de payer, de constater que le montant du loyer à la date de cession du bail le 1er septembre 2015, était de 8.232,32 euros HT, dire que la revalorisation triennale de loyer devait s’effectuer en prenant en considération le loyer déclaré à l’acte du 1er septembre 2015, subsidiairement dire que la SCI [K] et Mme [C], alors en sa qualité de gérante du fonds de commerce, ont engagé leur responsabilité en déclarant un loyer non revalorisé et susceptible de subir une augmentation significative

Par nouvel exploit du 30 juillet 2018, la SASU Leclerc a fait assigner, cette fois, la SARL Leclerc et Mme [C] devant le même tribunal de grande instance de Pontoise afin de voir dire que la SARL Leclerc aurait, de concert avec la SCI [K], engagé sa responsabilité en déclarant à l’acte de cession un loyer non revalorisé et en ne la prévenant pas d’une augmentation du loyer.

La jonction des procédures a été ordonnée le 20 septembre 2018.

Par courrier officiel du 9 juillet 2019, réitéré le 27 septembre 2019, la SASU Leclerc a informé la société [C] qu’elle libérait les locaux le 30 septembre 2019.

La SCI [K] a refusé de recevoir les clés des locaux.

Par jugement du 14 novembre 2022 le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté la SARL Leclerc et Mme [C] de leur demande de mise hors de cause ;

— constaté que la SCI [K] ne formulait aucune demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

— déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 mai 2018 par la SCI [K] à la SASU Leclerc ;

— dit que la SASU Leclerc a quitté les locaux situés à [Localité 6] le 30 septembre 2019 ;

— débouté la SCI [K] de ses demandes aux fins de voir la SASU Leclerc condamnée à :

— lui payer la somme de 4.934,78 euros jusqu’à remise en état des locaux ;

— au versement d’un arriéré de charges impayées ;

— à remettre les locaux en état ;

— enlever des meubles, équipements et machines ;

— lui communiquer, sous astreinte, les attestations d’assurance des locaux ;

— lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— dit que la revalorisation annuelle du loyer prévue au bail du 2 avril 2001 devait s’effectuer en prenant en compte le loyer déclaré à l’acte du 1er septembre 2015 et le dernier indice du coût de la construction connu à cette date, soit celui du 20 juin 2015 (1.632) dans le respect des dispositions de l’article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, et ce jusqu’au 31 décembre 2018 ;

— dit que la SCI [K] est redevable à la SASU Leclerc de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce ;

— dit que la SASU Leclerc est redevable envers la SCI [K] de l’indemnité d’occupation prévue à l’article L.145-28 du code de commerce pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2019 ;

Avant dire droit,

sur l’indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation et les loyers,

— ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [J] [T] avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, décrire les locaux ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile ;

— réunir tous les éléments techniques et de fait nécessaires, permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la SASU Automobiles Garage Leclerc à la date de libération des lieux, selon les critères retenus à l’article L.145-14 du code de commerce, et celui de l’indemnité d’occupation à laquelle pourrait prétendre la bailleresse pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2019 ;

— donner son avis sur le caractère transférable de l’activité et sur l’existence de locaux de remplacement ;

— en toute hypothèse, évaluer l’indemnité de remplacement et celle de déplacement ;

— proposer un montant pour les indemnités d’éviction et d’occupation ;

— déterminer le montant des loyers indexés jusqu’au 31 décembre 2018 comme indiqués ci-dessus ;

— déterminer les sommes éventuellement dues par la SASU Automobiles Garage Leclerc à la société [K] au titre des loyers indexés et indemnités d’occupation ;

— fournir toutes indications qu’il estimera utile à la solution du litige ;

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;

sur les désordres affectant le local et les préjudices,

— ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [Y] [A] avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du contradictoire ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur place, visiter les lieux, et les décrire ;

— examiner les désordres invoqués par la SASU Automobiles Garage Leclerc dans ses conclusions du 15 décembre 2021 ;

— déterminer leurs causes et leur origine ;

— le cas échéant évaluer les divers préjudices susceptibles d’avoir été subis par la SASU Automobiles Garage Leclerc en raison de ces désordres ;

— fournir toutes indications qu’il estimera utile à la solution du litige ;

— dit que l’expert M. [A] pourra remplir sa mission sur pièce, en cas de modification des lieux ou de travaux réalisés depuis le départ de la SASU Automobiles Garage Leclerc ;

— dit qu’il pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;

— dit que les experts seront saisis et effectueront leur mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’ils déposeront leur rapport au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise, service du contrôle des expertises, dans le délai de neuf mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

— dit que les experts devront, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les mesures d’instruction et statuer sur tous les incidents ;

— dit que les experts devront rendre compte à ce magistrat de l’avancement de leurs travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’ils devront l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de leur mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

— fixé à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert [T] qui devra être consignée par la SCI [K] et à 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert [A] qui devra être consignée par la SASU Automobiles Garage Leclerc auprès de la Régie du tribunal judiciaire de Pontoise, dans le délai de deux mois à compter du jugement, sans autre avis ;

— dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— sursis à statuer sur les demandes plus amples relatives à la restitution du dépôt de garantie et à l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire ;

— renvoyé la cause et les parties à l’audience du jeudi 23 novembre 2023 du juge de la mise en état pour conclusion du demandeur en ouverture du rapport ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— réservé les dépens.

Par déclaration du 26 décembre 2022, Mme [C], la SARL Leclerc et la SCI [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 juin 2024, Mme [C], la SARL Leclerc et la SCI [K] demandent à la cour d’infirmer l’entier dispositif du jugement déféré et, statuant à nouveau, constater l’acceptation par la SASU Leclerc de la demande de congé et donc de fin du bail qui ne prendra effet qu’à compter de la remise en état des locaux par cette dernière.

Elles sollicitent la mise hors de cause de la SARL Leclerc et de Mme [C].

Au titre des arriérés de loyers et charges, elles demandent la condamnation par provision, de la SASU Leclerc à payer à la SCI [K] la somme de 61.211,53 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2018 et à compter de la date de la signification du présent acte pour le surplus de la dette locative, somme à parfaire après un décompte définitif qui sera versé aux débats et jusqu’à la remise des clés par la SASU Leclerc qui ne pourra intervenir qu’après la remise en état des locaux.

Sur la remise en état des locaux, elles demandent :

— à titre principal, la condamnation de la SASU Leclerc à remettre en parfait état les locaux objet du bail commercial précité et à procéder à l’enlèvement et la dépose de l’ensemble des meubles, équipements et machines garnissant les locaux appartenant à la SASU Leclerc notamment les documents d’archives au sous-sol, divers placards et étagères de rangement, l’extracteur d’air dégageant de la fumée d’échappement, les pneumatiques dans la pièce de chaufferie, divers pots de peinture, la cuve remplie d’huile de vidange, non vidangée et donc non neutralisée, deux ponts élévateurs, un bras de levage et un extracteur de fumée,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel venait à confirmer la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire sur cette question, la mission de l’expert ne pourrait porter que sur la convocation des parties, dans le respect du principe du contradictoire, la communication de tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, se rendre sur place, visiter les lieux, et les décrire, l’examen de l’état des locaux et les éventuels désordres les affectant, et le cas échéant la détermination de leurs causes et leur origine, le cas échéant, l’évaluation des divers préjudices susceptibles d’avoir été subis par la SCI [K] en raison de ces désordres, fournir toutes indication qu’il estimera utile à la solution du litige, avec, en outre, les provisions sur les honoraires de l’Expert mises à la charge de la SASU Leclerc, réserve faite des dépens.

En tout état de cause, elles sollicitent la condamnation de la SASU Leclerc à communiquer à la SCI [K] l’ensemble de ses attestations d’assurances souscrites depuis l’acquisition du fonds de commerce précité ainsi que les déclarations de sinistres adressées à son/ses assureurs, dans les cinq jours ouvrables à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de deux cents euros par jour de retard.

Sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, les appelantes demandent :

— à titre principal, la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 18.547,25 euros HT, compte tenu du caractère transférable de l’activité, et du montant mensuel de l’indemnité d’occupation, à compter du 2 mai 2018 jusqu’à libération effective et la remise en état des locaux, à la somme de 4.934,78 euros TTC et HC, les charges, taxes, redevances et impôts prévus au bail (sic) avec indexation dans les conditions du bail, la condamnation de la SASU Leclerc au paiement à la SCI [K], des intérêts au taux légal sur les arriérés de l’indemnité d’occupation, à partir du 2 mai 2018, et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi que la capitalisation de ces intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— à titre subsidiaire, elles sollicitent, si par extraordinaire la cour d’appel devait considérer qu’une expertise judiciaire devait être ordonnée, la désignation d’un expert, avec notamment mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur place ;

— visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la preneuse ;

— rechercher, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction pour transfert de fond ;

— rechercher le montant de l’indemnité d’occupation due par la SASU Leclerc à la SCI [K], à compter du 2 mai 2018 pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective et leur remise en état ;

Elles demandent la condamnation de la SASU Leclerc à payer le montant des provisions sur les honoraires et frais d’intervention de l’expert judiciaire.

En tout état de cause, elles sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes de la SASU Leclerc, la condamnation de la SASU Leclerc à payer à la SCI [K] la somme de 15.000 euros au titre de sa procédure abusive, à communiquer à la SCI [K], au plus tard dans les cinq jours ouvrables après la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, les attestations d’assurance en vigueur pour les locaux commerciaux situés à Franconville ainsi que l’ensemble des déclarations de sinistres, à payer à chaque appelant la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à supporter les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2018, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 juin 2024, la SASU Leclerc demande à la cour de déclarer irrecevable et infondé l’appel de la SCI [K], de la SARL Automobiles Garage Leclerc et de Mme [C].

Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu’il a sursis à statuer sur les demandes plus amples relatives à la restitution du dépôt de garantie et à l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire.

Elle demande l’infirmation pour le surplus (sic) et demande à la cour, statuant à nouveau, de déclarer recevables et bien fondées ses demandes, de déclarer irrecevables et infondées les demandes de la SCI [K], de Mme [C] et de la SARL Leclerc, les en débouter, débouter la SARL Leclerc et Mme [C] de leur demande de mise hors de cause, de déclarer nul et nul effet le commandement de payer qui lui a été délivré par la SCI [K] le 2 mai 2018.

Au titre de la libération des lieux et de l’indemnité d’occupation, elle demande que la cour, constatant qu’elle a définitivement et intégralement libéré les lieux loués le 30 septembre 2019, déboute la SCI [K] de sa demande d’indemnité d’occupation à son encontre.

Subsidiairement sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire, si la nullité du commandement n’était pas confirmée, en tout état de cause (sic), elle demande à la cour de constater l’absence de toute infraction aux clauses du bail des chefs suivants et, en conséquence, de déclarer sans effet la clause résolutoire. Elle sollicite, encore plus subsidiairement, des délais de paiement de 24 mois.

Sur l’indemnité d’éviction, si la mission d’expertise n’était pas confirmée, elle demande à la cour, constatant le refus de renouvellement du bail délivré par la SCI [K] le 2 mai 2018, de condamner cette dernière au paiement de la somme de 327.745,28 euros et subsidiairement à la somme de 80.000 euros, à titre d’indemnité d’éviction.

Au titre du dépôt de garantie, l’intimée demande la condamnation de la SCI [K] au paiement de la somme de 10.617,77 euros en restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux pratiqué par la Banque de France.

Sur les charges locatives, si le jugement devait ne pas être confirmé, elle demande à la cour, constatant que la SCI [K] ne lui a pas communiqué le compte annuel détaillé et justifié des charges locatives réellement dues en exécution du bail, de débouter à ce titre la SCI [K] de toutes demandes au titre d’un quelconque arriéré de charges locatives, et subsidiairement d’ordonner à la SCI [K] de lui communiquer le compte détaillé des charges locatives dues par elle au titre des années 2015 à 2019, accompagné des justificatifs y afférents et du compte de répartition devant être nécessairement effectué en présence de plusieurs locataires au sein de l’immeuble, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir. Elle demande, si la cour s’estime insuffisamment informée, d’ordonner, aux frais avancés par la SCI [K] qui allègue une créance contestée par la concluante, une mesure d’expertise confiée à un expert-comptable avec mission d’établir le compte des loyers et charges exigibles.

Sur les désordres affectant les locaux, si la mission d’expertise n’était pas confirmée et s’il devait être statué sur les préjudices, elle demande à la cour, constatant que la SCI [K] n’a pas satisfait à son obligation contractuelle de procéder aux grosses réparations nécessitées par l’immeuble afin d’en permettre une jouissance normale par la concluante la contraignant à transférer ailleurs son fonds de commerce, de condamner la SCI [K] au paiement de la somme de 67.789,91 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, de la condamner au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice économique subi, de condamner in solidum la SCI [K] et la SARL Leclerc à lui payer une somme de 87.745,28 euros HT en réparation du préjudice lié à l’impossibilité d’exploiter normalement les lieux et à la nécessité de transférer ailleurs son fonds de commerce, de débouter la SCI [K] de sa demande de remise en état des locaux ;

Sur l’arriéré locatif allégué, si le jugement devait ne pas être confirmé, elle demande que la cour, constatant que le loyer déclaré à l’acte de cession de fonds de commerce du 1er septembre 2015 par Mme [C], à la fois gérante de la SARL Leclerc et de la SCI [K] est de HT 8.232,02 euros, juge que la revalorisation triennale du loyer dû en exécution du bail commercial du 2 avril 2001 doit dès lors s’effectuer nécessairement en prenant en considération le loyer déclaré à l’acte du 1er septembre 2015 et l’indice INSEE du coût de la construction applicable à ladite date, soit celui du 2ème trimestre 2014 (1.621), et déboute la SCI [K] de toute demande au titre du prétendu arriéré de loyer.

Elle demande, subsidiairement, que la cour lui accorde les plus larges délais de paiement, et, à titre subsidiaire, pour le cas où la juridiction estimerait devoir revaloriser le loyer en exécution stricte du bail sur la base de l’indice INSEE du 2ème trimestre 2000, jugeant que la SCI [K], agissant de concert avec la SARL Leclerc, ayant même dirigeant et ayant engagé sa responsabilité en déclarant à l’acte de cession un loyer non revalorisé et en ne prévenant pas d’une augmentation du loyer prochaine et substantielle, condamne in solidum la SCI [K] et la SARL Leclerc à lui payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la procédure, elle sollicite de la cour qu’elle déboute la SCI [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une prétendue procédure abusive, de la condamner, ou tout succombant, à lui payer une indemnité de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, de déclarer l’arrêt à intervenir opposable à Mme [C], de condamner la SCI [K] ou tout succombant à supporter les dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juillet 2024.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de Mme [C]

Mme [C] soutient n’être intervenue dans le litige qu’en sa seule qualité de gérante des sociétés SCI [K] et SARL Leclerc et qu’il n’est pas démontré qu’elle a commis une faute détachable de ses fonctions de gérante de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la société SASU Leclerc de sorte qu’elle doit être mise hors de cause.

La SASU Leclerc fait valoir la nécessité de maintenir en la cause Mme [C] en sa qualité de gérante, tant de la SCI [K] que de la SARL Leclerc, puisqu’elle a, en cette double qualité, négocié le Bail et la cession du fonds de commerce à l’origine de son préjudice, Mme [C] pouvant ainsi fournir toutes explications utiles.

Sur ce,

La SASU Leclerc, intimée, ne recherche pas la responsabilité personnelle de Mme [C] et aucune demande n’est dirigée à son encontre à titre personnel de sorte que rien ne justifie son maintien dans la cause.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la mise hors de cause de la SARL Leclerc

Les appelantes rappellent que la SARL Leclerc, cédante du fonds de commerce, n’avait d’autre obligation que d’informer la SASU Leclerc, cessionnaire, des conditions du Bail, et en particulier du montant du loyer effectivement acquitté, sans que cette obligation d’information s’étende à l’augmentation ultérieure de celui-ci après la cession, décision qui relève du seul choix de la SCI [K], bailleur. Elles font valoir que la preuve n’est pas rapportée d’un quelconque manquement contractuel commis par la SARL Leclerc au titre de la cession justifiant sa mise en cause.

La SASU Leclerc fait valoir que la SARL Leclerc ne peut sérieusement soutenir ignorer que le loyer ferait l’objet après la cession du fonds de commerce, d’une augmentation substantielle par le bailleur, la SCI [K], alors que cédant et bailleur étaient dirigés par la même personne, Mme [C], gérante de chacune des sociétés.

Sur ce,

La SASU Leclerc recherche la responsabilité de la SARL Leclerc, cédante du fonds de commerce, au titre d’un préjudice qu’elle allègue lié à l’impossibilité d’exploiter normalement les locaux loués la conduisant à transférer son activité.

Elle reproche, subsidiairement, à la SARL Leclerc d’avoir également exposé sa responsabilité en déclarant un loyer non revalorisé à l’acte de cession du fonds de commerce et en ne l’informant pas d’une augmentation importante à venir. La SASU Leclerc demande sa condamnation, solidairement avec la SCI [K], à des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice prétendument subi.

Le litige est né de l’application contestée d’une indexation de loyer, calculée à compter du 2 avril 2001, portant ainsi sur une période antérieure à la cession du fonds de commerce intervenue le 1er septembre 2015, alors que le loyer n’avait jamais été revalorisé lorsque la société cédante, la SARL Leclerc, ayant le même dirigeant que le bailleur, était titulaire du Bail, de sorte que la SASU Leclerc dispose d’un intérêt à ce que la SARL Leclerc soit maintenue dans la cause en sa qualité de cédante du Bail, afin d’apprécier son éventuelle responsabilité dans la survenance de ce litige.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’exécution du Bail

La somme réclamée à ce titre par la SCI [K] de 61.211,53 euros outre les intérêts, correspond, d’une part, à la différence entre le loyer, réactualisé à partir de l’indice du deuxième trimestre 2000, et le loyer acquitté, d’autre part, à la différence entre les charges réellement dues et les provisions effectivement payées, le tout sur la période courant de septembre 2015 à décembre 2018, selon son tableau (sa pièce 12).

La SCI [K] soutient, au visa des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, que la non application, pendant une période donnée, de l’indexation du loyer par le bailleur ne vaut pas renoncement de ce dernier à s’en prévaloir par la suite, que la clause d’indexation du Bail, formant convention entre les parties, est valable, que la SASU Leclerc a reconnu le bien-fondé de sa demande par lettre de son conseil du 20 décembre 2017.

Elle fait valoir, s’agissant des charges, que l’article VII ' Charges du Bail prévoit notamment et sans ambiguïté qu'« A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées, sera régularisée (sic) en fonction des charges et autres contributions effectivement acquittées.», que c’est à tort que les premiers juges ont exigé d’elle qu’elle produise à chaque clôture annuelle le montant réel des charges réclamées, faisant application de dispositions réglementaires ( R.145-35 et R.145-36 du code de commerce, issus de la loi du 18 juin 2014) qui n’avaient pas à s’appliquer, le Bail du 2 avril 2001 n’y étant pas soumis, que l’absence de régularisation annuelle ne comporte pas de sanction contractuelle, qu’elle a justifié des modalités de répartition et du montant des charges.

La SASU Leclerc fait valoir, à propos des loyers réclamés, que la SARL Leclerc a déclaré à l’acte de cession du 1er septembre 2015 que le loyer trimestriel HT s’élevait à 8.232,02 euros, que, sur la base de cette information, les conditions économiques de la cession ont été appréciées et son prix fixé, que ce n’est que le 10 décembre 2017 que la SCI [K] a sollicité la réévaluation rétroactive du loyer à compter du mois de septembre 2015 en se fondant sur l’indice INSEE du second trimestre 2000, que l’indice à prendre en considération n’est pas celui du 2ème trimestre 2000 (1.089) mais celui du 2ème trimestre 2014 (1.621) précédant la cession du 1er septembre 2015, que la SCI [K] se prévaut, à tort, d’un accord qui n’est intervenu que dans un cadre de pourparlers transactionnels qui n’ont jamais abouti de sorte qu’il ne lui est pas opposable.

Elle soutient, s’agissant des charges, que le tribunal n’a fait qu’appliquer les dispositions du Bail pour rejeter la demande du bailleur, ce dernier ne justifiant pas d’un décompte précis et justifié des charges locatives.

Sur la révision du loyer

L’article L.112-1 du code monétaire et financier dispose, notamment, que : « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. ».

L’article VIII du Bail prévoit : « Le loyer sera réajusté automatiquement au début de chaque période annuelle et sans noti’cation préalable, en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction.

L’indice de base sera celui du deuxième trimestre 2000, soit 1089, et l’indice de référence celui du dernier trimestre connu de l’année précédant la révision. »

Il est constant que la révision annuelle du loyer n’a jamais été appliquée par le bailleur avant la cession du fonds intervenue le 1er septembre 2015, étant observé que bailleur et preneur avaient tous les deux comme dirigeants des membres de la même famille [C] ([C] [V] et [I]).

Lors de la conclusion de l’acte de cession du fonds de commerce du 1°' septembre 2015, le locataire et cédant, la SARL Leclerc, représentée par sa gérante, Mme [C], également gérante de la SCI [K], bailleur, intervenant également à l’acte de cession de fonds, a déclaré que le loyer trimestriel actuel hors taxes s’élevait à 8.232,02 euros, ce qui correspondait au loyer initial non réévalué, confirmant ainsi la volonté du bailleur de ne pas faire application de cette révision annuelle de loyer au moins jusqu’à la date de cession.

Comme l’a relevé le tribunal, la SASU Leclerc a pu légitimement penser acquérir un fonds de commerce dont le loyer trimestriel des locaux de 8.232,02 euros, serait ensuite révisé annuellement selon l’indice INSEE, sans pouvoir prévoir, dès lors qu’il serait entré en jouissance des locaux ou peu de temps après, que le bailleur solliciterait une révision du loyer sur la base d’un indice remontant à 15 ans (2ème trimestre 2000) conduisant à une augmentation brutale et exorbitante du loyer trimestriel mentionné à l’acte de cession alors que cette information constitue un élément déterminant de la cession de fonds de commerce.

En tout état de cause, comme l’a également relevé le tribunal, la période de variation de l’indice ne doit pas être supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision sauf à contrevenir aux dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier précité.

La période de révision convenue est annuelle. Or, la révision du loyer telle que sollicitée par le bailleur porte sur une période de 15 ans puisqu’il retient l’indice du 2ème trimestre 2000 (1.089) alors qu’il aurait dû se référer, selon la clause de révision convenue, à l’indice du 2ème trimestre connu précédant le début d’année (en l’espèce, l’indice du 2ème trimestre 2014 soit 1.621). La demande de révision du loyer présentée par le bailleur est donc contraire à ces dispositions et ne peut être accueillie.

Ainsi ce n’est pas la validité de la clause d’indexation qui est en cause mais l’application erronée qui en est faite par le bailleur.

Le bailleur fait état de ce que la SASU Leclerc aurait manifesté son accord par lettre officielle de son conseil du 20 décembre 2017 (sa pièce 8) sur sa réclamation au titre des arriérés de loyers.

Or, dans cette lettre, loin de donner son accord sur la réclamation formée par le bailleur, le conseil du preneur la conteste en rappelant les principes de révision précédemment évoqués. Il écrit : « La révision du loyer doit donc s’effectuer chaque année sur la base de l’indice INSEE du 2ème trimestre de l’année antérieure » et propose un montant de loyer révisé pour chaque période annuelle courant du 1er avril au 31 mars de l’année suivante et ce pour les années 2016, 2017 et 2018 ce qui est conforme aux dispositions de la clause de révision convenue.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande d’arriérés de loyer fondée sur la seule application de la clause de révision du loyer.

Sur la régularisation des charges

L’article VII du Bail prévoit que le " Le preneur remboursera au Bailleur la quote-part de charges, contributions, assurances, taxes et prestations relatives aux services collectifs et éléments d’équipement.

Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision mensuelle versée par le Preneur, avec chaque terme, et dont le montant est fixé à 5.000 Frs (ndlc mention manuscrite). »

Le Bailleur se réservant la faculté de modifier à tout moment le montant de la provision pour tenir compte de la 'uctuation des charges.

A la clôture de chaque période annuelle, Ie montant des provisions versées sera régularisé en fonction des charges et autres contributions effectivement acquittées.

Le Preneur remboursera au Bailleur les impôts fonciers payés par ce dernier sur justificatifs."

Ainsi que les premiers juges l’ont constaté, le Bail prévoit le paiement d’une provision pour charges avec une régularisation annuelle desdites charges sur justificatifs de leur coût réel, le remboursement des impôts fonciers étant également à la charge du preneur sur présentation de justificatifs.

Il s’en déduit que le bailleur ne peut exiger un arriéré de charges qu’à la condition de produire tout justificatif des charges effectivement supportées par lui et dont il est convenu qu’elles doivent être prises en charge par le preneur, permettant de constater, le cas échéant, que les provisions versées ne sont pas suffisantes à couvrir les charges réellement acquittées par le bailleur.

En l’espèce, le bailleur qui n’a pas chiffré le montant des charges réclamé distinctement de celui des arriérés de loyers, qui estime inutile la désignation d’un expert judiciaire sur ce point, se limite à produire un (i) extrait du règlement de copropriété insusceptible d’éclairer la cour sur le montant et la répartition des charges revendiquées (sa pièce 9), (ii) un extrait sur papier libre d’une « Fiche de rôle de TAXES FONCIERES » pour les années 2015 et 2016 (sa pièce 10) alors que le bailleur, dans ses écritures, vise les années 2015 à 2019, extrait qui ne constitue pas un justificatif du montant de la taxe comme l’est un avis d’imposition, et (iii) une facture de souscription d’abonnement et trois factures de consommation d’eau émises par la société Veolia à l’attention du bailleur, en 2015, 2016 et 2017 (sa pièce 11) d’un montant relativement modeste.

Il n’est pas démontré que les provisions sur charges étaient insuffisantes à couvrir les charges exigibles.

Le jugement qui a débouté le bailleur de sa demande au titre d’un arriéré de charges sera confirmé.

Sur la rupture du Bail et ses conséquences

Sur la nullité du commandement et l’acquisition de la clause résolutoire

Les appelantes font valoir qu’ayant justifié des sommes dues par le preneur et alors que ce dernier a accepté le principe de l’indexation tel qu’appliqué par le bailleur, le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut encourir la nullité et doit produire l’ensemble de ses effets. Elles s’en remettent à l’appréciation de la cour sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur ses effets sur le Bail.

La SASU Leclerc fait valoir que les demandes au soutien du commandement de payer ne sont pas fondées et que dès lors le commandement est nul et de nul effet.

Sur ce,

Le commandement de payer litigieux (pièce 5 ' SCI) tend à obtenir le règlement par le preneur d’une somme de 56.969,06 euros correspondant, selon le tableau joint à l’acte, à des arriérés de loyers et de charges sur la période de septembre 2015 à novembre 2017, dont la cour a précédemment jugé qu’ils étaient injustifiés de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.

Sur le refus de renouvellement et la libération des locaux

Les appelantes ne remettent pas en cause le refus de renouvellement intervenu le 2 mai 2018 avec proposition d’une indemnité d’éviction. Elles font valoir, au visa de l’article L.145-28 du code de commerce, que le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction et que pendant cette période de maintien le preneur doit respecter les termes et conditions du bail, notamment exécuter les travaux lui incombant, poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce, entretenir les locaux.

Elles font valoir que le preneur n’a pas restitué les locaux loués, exposant que la simple volonté d’un preneur de restituer les clés ne suffit pas à démontrer que les lieux ont été libérés et restitués, qu’en l’espèce, le preneur qui prétend avoir remis, par l’intermédiaire d’une étude d’huissier, les clés le 18 octobre 2019, ce qu’elles contestent, a laissé des équipements lui appartenant notamment une cuve remplie d’huile de vidange et deux ponts élévateurs.

Elles soutiennent que, de mauvaise foi, l’intimée fait valoir un préjudice consécutif au mauvais état des locaux loués l’ayant prétendument contrainte à déménager son activité vers un autre local alors qu’il lui appartenait de les entretenir et d’informer, à tout le moins, le bailleur de la nécessité d’entreprendre des travaux de toiture ce qu’elle n’a pas fait.

La SASU Leclerc soutient que le bail a été rompu du fait du refus de renouvellement non contesté, qu’elle a libéré les locaux ainsi qu’en atteste un procès-verbal d’huissier établi le 30 septembre 2019 en présence d’un représentant du bailleur, les huiles de vidange ayant été enlevées et deux ponts élévateurs (sur les cinq), immeubles par destination, propriété du bailleur, laissés, que les clefs ont été juridiquement remises le 18 octobre 2019 à une étude d’huissier le bailleur ayant refusé de les recevoir.

Elle considère que le compte locatif doit être arrêté au 30 septembre 2019 date de libération des lieux, qu’elle n’est redevable d’aucune réparation locative.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce,

un bail prorogé peut prendre fin à tout moment par un congé, donné pour le dernier jour du trimestre civil et délivré au moins six mois à l’avance.

Une demande de renouvellement du Bail pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2018 a été notifiée par le conseil du preneur le 6 février 2018, rappelant que le Bail venu à terme le 31 mars 2010 avait été prorogé tacitement.

Le refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction de 80.000 euros a été notifié par acte d’huissier le 2 mai 2018, valant congé, et le bailleur n’a pas exercé son droit de repentir.

Il s’en déduit que le bail a expiré le 31 décembre 2018, ouvrant un droit au preneur de se maintenir dès le 1er janvier 2019, dans les lieux jusqu’au paiement par le bailleur de l’indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce.

L’indemnité d’éviction proposée de 80.000 euros n’a pas été versée au preneur de sorte que ce dernier pouvait se maintenir dans les locaux en s’acquittant d’une indemnité d’occupation laquelle n’a pas été déterminée.

Deux procès-verbaux de constat d’huissier établis le 30 septembre 2019, l’un à l’initiative du preneur (sa pièce 27), l’autre à celle du bailleur (sa pièce 19), établissent que les locaux sont vides à l’exception de quelques rayonnages supportant des boîtes d’archives et hormis la présence d’huile de vidange dans une cuve et que plus aucune activité n’y est exercée. Ils font mention, chacun, du refus par le mandataire du bailleur (M. [M]) de recevoir « la totalité des clefs en raison de nombreux objets et du matériel présent » selon le procès-verbal initié par le bailleur, « considérant que le local n’est pas « vide » » selon l’autre procès-verbal.

Les huiles usagées ont été enlevées le 3 octobre 2019 (pièce 26 ' SASU Leclerc). Les deux ponts élévateurs (l’un à 4 colonnes, l’autre en X), désormais obsolètes, installés depuis plus de trente ans dans les locaux, appartiennent au bailleur de sorte qu’il n’est pas fondé à en demander l’enlèvement (pièce 26, 45 et 46 ' SASU Leclerc). A l’exception de quelques rangements supportant des boîtes d’archives et 3 pneus de voiture, les constats ne révèlent pas la présence d’éléments dont l’enlèvement incomberait au preneur.

La libération des locaux dans les conditions constatées précédemment n’empêchait pas le bailleur, ayant manifesté sa volonté de ne pas renouveler le Bail, de reprendre possession des locaux pour les exploiter lui-même ou par un tiers, sauf à faire preuve de mauvaise foi. Dès lors le refus exprimé par M. [M], constaté par procès-verbal du 18 octobre 2019, dit de « restitution », précisant que les locaux sont vides, de recevoir les clefs doit être considéré comme abusif, étant observé que le bailleur a alors prétendu que M. [M] n’avait pas qualité pour les recevoir n’étant pas mandataire du bailleur alors qu’il avait agi comme tel lors des opérations de constats du 30 septembre 2019 (sa lettre du 28 octobre 2019 ' pièce 30, SASU Leclerc).

La cour dira que la libération des locaux loués s’est effectuée le 18 octobre 2019 date à laquelle la remise des clefs sera réputée avoir été effectuée et le compte locatif arrêté, infirmant le tribunal qui a retenu la date du 30 septembre 2019.

Sur les désordres et la remise en état des locaux

Les appelantes font valoir qu’il appartenait au preneur d’assurer l’entretien et de réaliser les travaux relevant de l’article 605 du code civil, qu’il n’en a rien fait et ne les a pas informées d’éventuels sinistres sur la toiture susceptibles de relever de l’article 606 du même code. Elles exposent que l’expertise judiciaire décidée par le tribunal à l’effet d’évaluer la remise en état des locaux et le montant du préjudice prétendument subi par le preneur n’est pas opportune car une expertise n’a pas vocation à pallier la carence du preneur dans l’administration de la preuve. Elles rappellent que la région parisienne avait, à l’époque, subi de fortes et exceptionnelles précipitations.

Elles exposent que les constats établis par les parties révèlent un défaut manifeste d’entretien des locaux par le preneur notamment la « présence de trous dans le mur » et qu’elles n’ont pas à subir les conséquences financières des manquements du preneur lequel a démonté un ballon d’eau chaude, ce qui a entraîné des fuites, que ce dernier doit donc supporter les travaux de remise en état des locaux.

La SASU Leclerc fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance compte tenu de l’état dégradé des locaux, documenté par constats d’huissier, notamment à cause de l’état de la toiture, ce dont elle a tenu informé le bailleur, qu’elle a engagé des travaux de réparation, qu’elle a dû quitter les locaux prématurément et « transférer son fonds de commerce en un autre endroit, pour pouvoir l’exploiter dans des conditions normales », que son préjudice correspond aux pertes d’exploitation consécutives aux sinistres, ainsi qu’aux frais de déménagement et d’aménagement des nouveaux locaux, qu’elle évalue ce préjudice à la somme des loyers qu’elle a versés pour la période du 14 février 2018 au 30 septembre 2019 (67.789,91 euros). Elle sollicite également au même titre la réparation de son préjudice économique (50.000 euros) et la somme de 87.745,28 euros HT pour impossibilité d’exploiter normalement le fonds.

Elle fait, par ailleurs, sienne la motivation du tribunal qui a rejeté la demande des appelantes de lui imposer la remise en état des locaux, relevant qu’elle avait quitté les locaux litigieux depuis plusieurs années et que les prétentions du bailleur étaient imprécises sur la nature des travaux à entreprendre et sur les désordres qui lui étaient imputables, ne démontrant pas, par ailleurs, que les installations dont l’enlèvement était demandé lui appartenaient.

Sur les désordres

Sur ce point, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire afin d’examiner les désordres invoqués par la SASU Automobiles Garage Leclerc dans ses conclusions du 15 décembre 2021, de déterminer leurs causes et leur origine, le cas échéant d’évaluer les divers préjudices susceptibles d’avoir été subis par la SASU Automobiles Garage Leclerc en raison de ces désordres et de fournir toutes indications utiles à la solution du litige.

Les appelantes sollicitent l’infirmation de ce chef de jugement, et dans le corps de leurs écritures, le rejet des demandes de la SASU Leclerc au titre des désordres.

La SASU Leclerc demande la confirmation de la mesure d’expertise et la condamnation des appelantes à diverses indemnités en réparation des désordres allégués.

Il appartient à la SASU Leclerc de rapporter la preuve qu’elle a été empêchée d’exploiter les lieux loués entre le 14 février 2018 et le 30 septembre 2019 du fait d’un manquement du bailleur à ses obligations au titre du Bail, étant rappelé que celui-ci prévoit (Article V : Charges et conditions, 3°) que seules les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur, les réparations locatives et d’entretien mentionnées à l’article 605 du même code restant à la charge du preneur.

Elle produit à cet effet trois constats d’huissier (ses pièces 15, 20 et 24).

Le premier (14 février 2018), illustré de photographies, fait état de présence d'« auréoles jaunâtres » au plafond de l’espace d’accueil avec déformation de certaines dalles et des « marques de coulures » sur les murs de cet espace avec présence de marques d’humidité visibles sur les poutres et le plancher en bois aggloméré fixé sur celles-ci . Les murs du garage, contigu à l’espace d’accueil, présentent également des marques de coulures à de nombreux endroits. Enfin, les dalles du plafond de l’espace de stockage des pièces détachées révèlent également la présence d’auréoles jaunâtres.

Ainsi les désordres constatés trouvent leur origine dans un écoulement d’eau venant du plafond, généralisé aux pièces essentielles (accueil, garage) suffisamment significatif pour déformer des dalles de faux-plafond et abîmer des poutres. Ils ne permettent cependant pas de considérer que l’exploitation du garage en a été affectée. Toutefois, la clientèle ne peut manquer de voir ces auréoles ou autres coulures peu engageantes.

Le deuxième constat (18 janvier 2019), également assorti de photographies, relate que la SASU Leclerc « a subi depuis hier un important dégât des eaux dans la cave du local provenant de trous situés sur le mur, à proximité de la chaudière », ce que l’huissier instrumentaire requis constate observant la présence d’eau dans la cave (2 cm).

La SASU Leclerc verse à l’appui de ce constat un rapport d’intervention du 22 janvier 2019 d’une société spécialisée dans la recherche de fuites d’eau (sa pièce 21), ainsi qu’une facture de pompage d’eau en cave de même date. Ce rapport relève la bonne étanchéité des réseaux sous pression et d’eaux usées ainsi que les vannes. En revanche, il met en évidence la présence d’infiltrations au niveau de la jonction mur/courette par des « trous de percement » sur les murs de soutènement de la cave à proximité de la chaudière. La SASU Leclerc n’établit pas que ce dégât affecte substantiellement l’exploitation du fonds, s’agissant de la cave, encore que la présence de boîtes d’archives sur des rayonnages installés dans la cave démontre son utilisation partielle à des fins professionnelles.

Le troisième constat (12 août 2019) a été établi à l’issue d’un dégât des eaux survenu le 9 août 2019 lors d’un orage violent. Les photographies jointes au constat montrent des dalles de faux-plafonds tombées au sol dans l’espace d’accueil et dans le garage, formant gravats ou affaissées et imbibées d’eau. L’huissier instrumentaire dit avoir visionné une vidéo tournée pendant l’orage par le preneur où des « trombes d’eau s’échappent du faux-plafond et se déversent le long des vitres jusqu’au sol ». Le bailleur verse aux débats (sa pièce 17) une coupure de presse, avec une photographie d’une rue noyée sous l’eau, qui rapporte que le 9 août 2019 « des trombes d’eau se sont abattues ce vendredi sur [Localité 8]'en deux jours, il est donc tombé l’équivalent d’un mois de pluie. ».

L’examen des clichés révèlent que les dégâts ont été provoqués par des infiltrations d’eau pluviale significatives provenant de la toiture, que l’exploitation du fonds n’est pas envisageable en l’état et qu’elle présente même un certain danger, que certes la violence et la soudaineté de l’orage peuvent expliquer, mais en partie seulement, l’importance des dégâts mais que celle-ci puise également sa source dans le mauvais état du plafond déjà constaté le 14 février 2018 (dalles de faux-plafond déformées, poutres présentant des traces d’humidité).

Connaissance prise de ces constats, la mesure d’expertise afin de découvrir l’origine des désordres et d’évaluer, le cas échéant, le préjudice consécutif n’apparaît pas nécessaire, la cour s’estimant suffisamment informée par les éléments versés aux débats.

La cour infirmera le jugement en ce qu’il a désigné un expert sur les désordres affectant le local et les préjudices afin d’en déterminer l’origine et d’évaluer le préjudice.

Les parties ayant débattu contradictoirement de ce point, la cour se prononcera, par évocation, estimant de bonne justice d’accorder une solution définitive à ce chef de demande et ce, en application des dispositions de l’article 568 du code de procédure civile qui prévoient notamment que : « Lorsque la cour d’appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction. ».

Le bailleur sera tenu responsable des désordres constatés qui résultent d’un défaut de réparation de la toiture, des poutres et d’un mur de soutènement incombant au bailleur en vertu des dispositions de l’article 606 du code civil et du Bail.

Le préjudice sera apprécié en fonction de trois périodes déterminées selon la date des constats d’huissier, l’absence de réparation à la charge du bailleur ayant affecté différemment l’exploitation du fonds pour chacune d’entre elles.

La première période court du 14 février 2018 (premier constat) au 18 janvier 2019 (deuxième constat), pendant laquelle le preneur n’a pas été empêché d’exploiter son fonds de commerce mais a subi un préjudice esthétique et un trouble de jouissance, la seconde du 19 janvier au 12 août 2019 (troisième constat) au cours de laquelle le preneur, outre les préjudices mentionnés précédemment, n’a pu momentanément exploiter sa cave, la troisième du 13 août au 30 septembre 2019 (date retenue par le preneur au titre de l’expiration de son préjudice de jouissance), période pendant laquelle le preneur n’a pu exploiter son fonds, ce qui a provoqué sa décision de quitter les locaux.

En se référant au dernier loyer trimestriel payé par le preneur, contrepartie de son droit d’utiliser les locaux loués en bon état de réparation (8.232,02 euros, soit 90 euros par jour), le préjudice sera fixé pour la première période à 5 % du loyer, soit 1.521 euros ([338 jours x 90 euros] x 5 %), pour la seconde période à 7 % du loyer augmenté du coût de pompage de l’eau dans la cave, soit 1.538 euros ([206 jours x 90 euros] x 7 % + 240 euros) et pour la troisième période à 100 % du loyer soit 4.410 euros (49 jours x 90 euros).

Le préjudice de jouissance sera ainsi fixé à 7.469 euros (1.521 + 1.538 + 4.410), le preneur ne justifiant pas des autres préjudices qu’il allègue (préjudice économique de 50.000 euros ; préjudice de 87.745,28 euros lié à l’impossibilité d’exploiter normalement les lieux).

La SASU Leclerc fait en outre valoir certains chefs de préjudice (frais de déménagement et d’aménagement des nouveaux locaux) alors que l’indemnité d’éviction a notamment pour but d’indemniser le preneur de ces chefs.

Il n’apparaît pas nécessaire de faire droit aux demandes des appelantes de communication, sous astreinte, des attestations d’assurance et des déclarations de sinistres étant relevé que le preneur a produit (sa pièce 23) une déclaration de sinistre du 9 août 2019 contemporaine des infiltrations d’eau ayant donné lieu au constat du 13 août 2019

Sur la remise en état des locaux

La cour relève, comme le tribunal, que la demande formée par le bailleur de remise en état des locaux est imprécise (ex : « présence de trous dans le mur »). Elle ne se justifie pas au regard des constats contradictoires effectués le 30 septembre 2019 et des démarches effectuées par le preneur pour procéder à la vidange de la cuve des huiles usagées ainsi qu’il a été constaté précédemment.

Le jugement qui a débouté les appelantes de leur demande de remise en état des lieux loués sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-8 code de commerce qui confère au preneur le bénéfice d’un droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public. Il n’est pas contesté que c’est le preneur qui a sollicité le renouvellement du bail, ce que le bailleur lui a refusé.

La SCI [K] ne s’oppose pas au paiement de l’indemnité d’éviction mais conteste l’appréciation qui en est faite par la SASU Leclerc.

Il y a donc lieu de confirmer le tribunal en ce qu’il a dit que la SCI [K] était redevable de l’indemnité d’éviction.

La cour confirmera le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction (principale et accessoire).

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des articles L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, notamment les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernant des locaux équivalents et d’un abattement dit de précarité.

Le bail ayant pris son terme au 31 décembre 2018, l’indemnité d’occupation est exigible à compter 1er janvier 2019 jusqu’à la libération des locaux, étant rappelé que les lieux ont été restitués le 18 octobre 2019.

Il y a donc lieu de confirmer le tribunal en ce qu’il a dit que la SASU Leclerc était redevable de l’indemnité d’occupation.

La cour confirmera le jugement en ce qu’il a désigné un expert afin de procéder à l’évaluation de cette indemnité d’occupation.

Sur le dépôt de garantie

Le tribunal a ordonné le sursis à statuer sur ce point dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert désigné pour apprécier la remise en état des locaux. La cour ayant infirmé cette mesure d’expertise, il y a lieu de statuer sur cette demande.

La SASU Leclerc sollicite au visa de l’article L.145-40 du code de commerce la restitution du dépôt de garantie, soit 10.617,77 euros (54.000 Francs) outre les intérêts pratiqués par la Banque de France.

Les appelantes font valoir que, selon le Bail, le dépôt de garantie doit être conservé pendant toute la durée du bail sans intérêt et ne doit être restitué par le preneur qu’après paiement par ce dernier de toute somme dont il pourrait être débiteur à l’égard de la SCI [K], bailleur.

Sur ce

L’article L.145-40 du code de commerce dispose que « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. ».

L’article X Dépôt de garantie du Bail prévoit en son troisième paragraphe que « Cette somme [le dépôt de garantie] sera conservée pendant toute la durée du bail sans intérêt. Elle sera restituée à l’expiration du bail après paiement de tous les loyers, taxes, charges ou indemnités dont il [le preneur] pourrait être débiteur envers le bailleur. ».

L’article L.145-15 du code de commerce stipule que : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. ».

Le montant du dépôt de garantie n’est pas contesté.

Les parties s’opposent sur l’application de l’intérêt.

Ainsi que le prévoit l’article L.145-15 du code précité les clauses du bail contraires aux dispositions de l’article 145-40 du même code sont réputées non écrites de sorte que les dispositions de ce dernier article s’appliquent aux sommes constitutives du dépôt de garantie effectué par la SASU Leclerc, preneur.

La cour infirmera le prononcé du sursis à statuer et, par évocation comme il a été exposé supra, les parties ayant échangé contradictoirement sur ce point, condamnera la SCI [K] à restituer à la SASU Leclerc la somme 10.617,77 euros avec application des intérêts selon les modalités prévues par l’article L.145-40 du code précité.

Sur la procédure abusive

L’exercice d’un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Au regard de la solution retenue par la cour, les appelantes ne rapportent pas la preuve de ce que le comportement procédural de la SASU Leclerc aurait dégénéré en abus.

La cour confirmera le jugement qui a rejeté cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI [K] sera condamnée aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les appelantes seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté Madame [I] [C] de sa demande de mise hors de cause,

dit que la SASU Automobiles Garage Leclerc avait quitté les locaux, sis [Adresse 7] à [Localité 6], le 30 septembre 2019,

sur les désordres affectant le local et les préjudices, ordonné une expertise judiciaire et a désigné comme expert M. [Y] [A],

fixé à 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de M. [Y] [A],

sursis à statuer sur la restitution du dépôt de garantie,

Le confirme pour le surplus,

Statuant de nouveau sur les chefs infirmés par l’effet dévolutif de l’appel,

Déclare hors de cause Madame [I] [C],

Dit que la SASU Automobiles Garage Leclerc a quitté les locaux, sis [Adresse 7] à [Localité 6], le 18 octobre 2019, date à laquelle la remise des clefs est réputée avoir été effectuée et le compte locatif arrêté,

Statuant après évocation,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire sur les désordres affectant les locaux loués,

Condamne la SCI [K] à verser à la SASU Automobiles Garage Leclerc la somme de 7.469 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Fixe le dépôt de garantie à la somme de 10.617,77 euros avec application d’un intérêt selon les modalités prévues par les dispositions de l’article L.145-40 du code de commerce,

Ordonne la restitution par la SCI [K] du dépôt de garantie à la SASU Automobiles Garage Leclerc,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [K] aux dépens d’appel,

Condamne la SCI [K] à payer à la SASU Automobiles Garage Leclerc la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente,