ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01405 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O4V4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11février 2021 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 19/01459

APPELANT :

Monsieur [C] [U]

né le 25 Juin 1944 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Syndicat des coproproétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CORUM IMMOBILIER immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 480 090 513, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

ordonnance incident du 25 juin 2024 qui déclare l’appel incident du syndicat irrecevable

S.A.S. NEXITY LAMY PARIS

dont le siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité en son établissement secondaire sis

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER,substitué à l’audience par M^e Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale de la résidence sise [Adresse 3] du 6 février 2008, il a été voté la désignation de la SARL Corum Immobilier en qualité de syndic au lieu et place de la société Nexity Lamy, ainsi que l’approbation des comptes charges de l’exercice du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007.

Lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2009, outre l’approbation des comptes et du budget prévisionnel, a été ratifié un contrat de maîtrise d''uvre confié à M. [W] [D] et ont été votés des travaux en toiture confiés à la société Languedoc Toitures, des travaux de façades confiés à la société Cristal Façades, des travaux d’étanchéité de la terrasse du premier, et organisation des eaux pluviales des toitures, balcons, terrasse vers les caves confiés à la société ETI et des travaux de plomberie confiés à la société Midi Chauffage.

Enfin, par l’assemblée générale du 15 février 2010, les comptes de l’exercice 2009 ainsi que le budget prévisionnel pour les exercices 2010 et 2011 ont été approuvés.

Ces assemblées n’ont donné lieu à aucune contestation.

M. [C] [U], qui est titulaire de 4 lots dans la copropriété du [Adresse 3] (34), s’est opposé au paiement des charges afférentes à ses lots au motif que certains travaux n’avaient pas été budgétisés ou réalisés, ou soutenant encore que certaines charges ont servi au règlement de travaux autorisés par l’assemblée générale du 18 janvier 2006 mais qui ont fait l’objet d’une annulation par l’assemblée générale du 15 février 2007.

Eu égard au refus de paiement, le syndicat de la copropriété a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier d’une demande en condamnation d’un arriéré de charges.

Par décision du 31 mars 2011, ce magistrat a condamné M. [U] au paiement de la somme provisionnelle de 10.639,50 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 24 septembre 2010 comprenant les travaux de réfection de la toiture et celle de 236,84 euros correspondant à sa participation aux honoraires d’avocat du syndicat des copropriétaires. Ont également été ordonnées deux expertises techniques, la première pour déterminer les travaux exécutés en vertu d’une autorisation donnée par assemblée générale et ceux réalisés sans, mais également définir la part incombant à M. [U], ainsi que l’existence d’éventuels désordres, et la seconde pour établir un compte entre les parties, un décompte de charges, une vérification des pièces comptables et des factures de la copropriété et leur lien avec les travaux exécutés.

Sur nouvelle saisine du syndicat de copropriété, et par ordonnance du 15 décembre 2016 confirmée par la cour d’appel de Montpellier par un arrêt du 9 mai 2018, le juge des référés a condamné M. [U] au paiement de la somme provisionnelle de 6.197,70 euros au titre des charges postérieures au 31 mars 2011.

Par exploit d’huissier du 19 mars 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner M. [C] [U] et la SA Nexity Lamy en paiement d’un arriéré de charges de 11.871,55 euros.

Le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Dit qu’au 31 mars 2011 M. [C] [U] était débiteur d’un arriéré impayé de charges de copropriété de 18.361,31 euros ;

Condamne M. [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 7.366,52 euros avec intérêts au taux légal applicable aux personnes physiques, n’agissant pas à titre professionnel à compter du 19 mars 2019 et une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens comprenant ceux des référés expertise de M. [R] et de M. [E] ;

Dit que le défendeur ne participera pas à la redistribution des 3.000 euros au titre de ses tantièmes de copropriété ;

Rejette toute autre demande.

Le premier juge relève que les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes et des budgets ne peuvent plus faire l’objet d’aucune contestation et que M. [U] est irrecevable à contester les appels de fonds même si certains portent sur des travaux exécutés sans autorisation préalable de l’assemblée générale car cette dernière a validé la prise en compte de leur coût.

Pour le surplus, il se réfère au rapport de l’expert judiciaire qui a validé le solde compte charges et le solde compte travaux. Sur le constat de l’existence d’une promesse de remboursement de la somme de 5.200 euros dont le caractère indu n’est pas établi, le premier juge relève que le syndic n’en justifie qu’à hauteur de 1.150 euros au regard des pièces produites si bien qu’une somme de 4.050 euros doit être déduite de la somme retenue par l’expert judiciaire. Il en déduit en conséquence que M. [C] [U] doit être condamné au paiement de la somme de 7.366,52 euros.

Le premier juge rejette la demande en paiement complémentaire présentée par le syndicat des copropriétaires relevant en effet le défaut de production des procès-verbaux d’assemblée générale de 2005, 2006 et 2007 l’empêchant d’établir le montant des charges à hauteur de 2.627,92 euros, des travaux pour une somme de 201,75 euros ainsi que la somme d’un montant de 1.361 euros appelée au 30 septembre 2007.

Il rejette également la demande en condamnation du syndicat des copropriétaires présentée à l’encontre de la société Nexity Lamy au regard des incertitudes relevées par l’expert [E].

M. [C] [U] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 mars 2021.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel incident interjeté par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions du 28 janvier 2025, M. [C] [U] demande à la cour de :

Réformer le jugement RG 19/01459 du 11 février 2021 pour violation des dispositions de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 et défaut de réponse à conclusions ;

Débouter le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] de toutes ses demandes comme infondées et restées non justifiées et notamment quant aux textes applicables ;

Débouter le syndicat de l’immeuble du [Adresse 3] de toutes ses demandes à défaut de justification d’une clé de répartition des charges ;

Débouter le syndicat à défaut de production d’un compte et d’un décompte définitif de charges établis par lot par lot portant sur la somme totale de 13.701,95 euros au 10 janvier 2025, somme contestée par le concluant, les conclusions du syndicat et les pièces produites ne pouvant pas pallier la carence du syndicat à justifier d’une créance certaine, liquide et exigible ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] succombant à payer au concluant la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d’appel.

En substance, l’appelant rappelle qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve du bien-fondé de sa demande et que l’approbation des comptes en assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qu’il est donc en droit de contester.

Il relève que la demande en paiement de l’intimé repose uniquement sur les deux rapports d’expertise sans qu’il ne produise de documents complémentaires suffisamment probants et pertinents pour justifier de sa créance. Les rapports d’expertise sont pour l’appelant perfectibles alors que l’expert [E] n’a pas reçu certaines pièces comprenant la comptabilité de l’ancien syndic, la société Nexity Lamy, et que l’expert a pu faire part d’incertitudes dans son compte tout en proposant des calculs reposant sur plusieurs hypothèses. L’imperfection des rapports d’expertise suppose que le syndicat des copropriétaires devait produire d’autres pièces au soutien de sa demande en paiement ce qu’il en fait pas et justifie ainsi le rejet de cette créance incertaine, sa qualité de débiteur n’étant nullement acquise.

Il relève encore l’imprécision et le caractère flou des éléments produits précisant à titre d’illustration avoir réglé une somme de 5.235 euros qui ne figure pas sur son compte individuel sans que l’expert ne sache ce que cette somme est devenue. En l’absence d’un compte et décompte clair permettant de visualiser les règlements effectués ou encore vérifier une éventuelle prescription, il sollicite le rejet de la demande en paiement.

Il s’oppose à la demande indemnitaire considérant que le recours à la justice est un droit sachant que la preuve d’un éventuel abus n’est nullement apportée.

Dans ses dernières conclusions du 1er décembre 2021, la SAS Nexity Lamy, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions dirigées contre la société Nexity Lamy ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 février 2021 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société Nexity Lamy ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses écritures, l’intimé précise avoir communiqué les pièces à l’expert en-dehors des pièces portant sur les exercices 2006-2007 sans que cela ne crée pour autant un préjudice indemnisable. Il conclut enfin au rejet de la mise en cause de sa responsabilité par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

M. [C]

Débouter M. [C] [U] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions ;

Débouter la société Nexity Lamy de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions ;

Juger M. [C] [U] débiteur de la somme de 23.074,10 euros au titre des charges arrêtées au 31 mars 2011 ;

Le condamner à payer au syndicat la somme de 13.701,95 euros au titre des charges dues à la date du 10 janvier 2025 ;

Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2010 date de la première assignation par laquelle il a été demandé sa condamnation au paiement des charges ;

Juger que le taux d’intérêt applicable sera celui fixé pour les créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels et ce en application de la jurisprudence qui assimile les syndicats à un non-professionnel ;

Condamner M. [C] [U] à payer les intérêts déterminés selon les modalités arrêtées ci-dessus ;

Condamner M. [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.511,08 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner M. [C] [U] à payer au syndicat la somme de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, somme exposée par le syndicat des copropriétaires pour initier la procédure de première instance mais aussi pour être assisté dans le cadre des deux expertises mises en oeuvre à la suite de la défense adoptée par M. [C] [U] et pour défendre à l’appel interjeté par M. [C] [U] ;

Juger que M. [C] [U] ne participera pas à la redistribution des sommes allouées au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [C] [U] aux entiers frais et dépens en ceux compris les frais des deux expertises soit 5.000,07 euros pour l’expertise [R] et 4.242,49 euros pour l’expertise [E] et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses conclusions, le syndicat intimé se fonde sur les rapports d’expertise judiciaire qui établissent le caractère certain de sa créance à l’encontre de M. [U] qui reste débiteur de la somme de 23.074,10 euros au titre de l’arriéré de charges à la date du 31 mars 2011 indépendamment des ordonnances et autres décisions rendues. Il soutient en effet que les deux rapports permettent d’écarter tout incertitude sur la réalité des travaux votés en assemblée générale, leur montant ou encore leur imputation à M. [U]. Il précise au besoin que la condamnation peut intervenir en deniers ou quittances.

Sur ce point, le syndicat considère que le rapport d’expertise est suffisant à établir le bien-fondé de sa demande en paiement sans qu’il soit besoin de produire des pièces complémentaires contrairement à ce qu’a retenu le premier juge. Il produit néanmoins en appel les pièces litigieuses et précise avoir porté au crédit du copropriétaire les deux versements de 343,43 euros.

De plus, l’intimé verse aux débats l’historique du compte de M. [U] à compter du 1er octobre 2007 qui confirme la régularité des comptes présentés, et rappelle les constatations de l’expert judiciaire qui n’a relevé aucune critique à l’encontre des opérations menées par Corum Immobilier soulignant sur ce point que les travaux ont été votés en assemblée générale, pour certains a posteriori, et qu’ils ont donné une entière satisfaction. La validation par l’expert des écritures comptables confirme le bien-fondé de sa demande.

S’agissant des charges dues après le 31 mars 2011, l’intimé produit les pièces habituelles en telle matière à savoir procès-verbaux des assemblées générales, l’historique du compte, les appels, la régularisation des charges de 2010 à 2018. Le syndicat des copropriétaires demande en appel la réactualisation du montant des charges tenant compte des appels et des règlements effectués pour retenir une dette actualisée au 10 janvier 2025 d’un montant de 13.701,95 euros.

L’intimé réclame enfin des dommages et intérêts justifiés par la résistance abusive de l’appelant dans le règlement des charges malgré leur vote régulier en assemblée générale, ainsi que le recours systématique aux procédures judiciaires pour en obtenir leur règlement. Il ajoute encore que l’appel est dilatoire dans la mesure où M. [U] a reconduit simplement en appel les écritures de première instance et a relevé tardivement un incident sur un moyen de pure forme qui existait depuis le 1er septembre 2021 retardant une nouvelle fois le règlement de ce litige. Le syndicat rappelle enfin qu’il supporte seul les charges impayées en présence d’un compte débiteur depuis 16 années, ce qui constitue une réelle gêne pour le fonctionnement de la copropriété.

En réponse aux moyens exposés par l’appelant, le syndicat des copropriétaires souligne que les deux rapports d’expertise valident la comptabilité, ont examiné l’ensemble des griefs exposés par M. [U] pour les rejeter, ont également cautionné la reprise des opérations comptables des opérations menées par la société Nexity Lamy pour en déduire que la reprise comptable par la Sarl Corum Immobilier des données comptables de l’ancien syndic est également conforme à la comptabilité de celui-ci. Il ajoute que M. [U] ne produit de son côté aucune pièce financière comme un relevé bancaire qui démontrerait à l’évidence la perception du remboursement de la somme de 5.235 euros.

Selon lui, il n’existe aucune défaillance de sa part dans la charge de la preuve et ajoute que l’approbation en assemblée générale des comptes de charges et travaux rend incontestable les sommes qui ont été validées tout comme les sommes appelées par le syndic à hauteur des millièmes du copropriétaire pour les charges, travaux ou autres prestations.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 janvier 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale:

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] saisit la cour d’une demande en condamnation de M. [U] à la somme de 13.701,95 euros au titre des charges dues à la date du 10 janvier 2025 en considération du fait que celui-ci était débiteur à la date du 31 mars 2011 de la somme de 23.074,10 euros.

M. [C] [U] ne conteste pas être propriétaire de quatre lots au sein de la copropriété du [Adresse 3] (34) ni qu’en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu en sa qualité de copropriétaire de participer aux charges de la copropriété.

Cela étant, il remet en cause le principe de la créance réclamée en appel considérant que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve du bien-fondé du montant sollicité tout en rappelant que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Il fait ainsi grief au syndicat des copropriétaires de ne pas justifier du montant de sa créance faute pour lui de communiquer un relevé précis du compte charges, d’un décompte clair et précis de sa créance, des pièces justifiant le montant des charges en l’absence de comptabilité de l’ancien syndic pour les années 2005-2006, des imprécisions de l’expertise judiciaire, de la comptabilisation de charges qui ont fait l’objet d’annulation dans le cadre d’une assemblée générale ultérieure, de la disparition d’une somme réglée à hauteur de 5.235 euros.

Les parties s’opposent sur le montant des charges dues par M. [U] de l’année 2007 à l’année 2025.

A titre liminaire, il sera constaté que M. [U] sollicite dans le dispositif de ses dernières écritures le rejet de la demande en paiement du syndicat en l’absence de justification d’une clé de répartition. Cela étant, il ne développe dans le corps de ses écritures aucun moyen au soutien de cette prétention.

De surcroit, il est justifié que les deux experts judiciaires ainsi que le syndicat des copropriétaires ont procédé à l’analyse des charges imputables à M. [U] en sa qualité de copropriétaire de quatre lots représentant une quote-part de 2792/10081 correspondant à la clé de répartition.

En appel, aucune pièce ne vient étayer cette affirmation qui sera donc écartée par la cour.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires au titre des travaux litigieux :

Le premier rapport d’expertise judiciaire établi le 21 mai 2012 par [O] [R], chargé de décrire et évaluer les travaux, qui fait état des éléments suivants :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2006 actant de la réalisation des travaux en toiture par la société T Constructions d’un montant de 18.440,66 euros, travaux annulés par l’assemblée générale du 15 février 2007 y compris ceux relatifs à l’évacuation des eaux de la terrasse ;

Correspondance du 4 avril 2007 de l’ancien syndic informant M. [U] du remboursement prochain de son appel de fonds en raison de l’annulation des travaux suivi d’un courrier du 24 mai 2007 l’informant de la suspension du remboursement prévu eu égard à l’assignation en cours ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 janvier 2009 précise les travaux à réaliser et les accords de l’assemblée pour les réaliser (maîtrise d''uvre, travaux toiture, étanchéité terrasse, travaux plomberie) pour retenir un montant total des travaux à hauteur de 55.265,56 euros ;

Travaux sur mitoyen votés lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2011 ;

Diverses factures en lien avec l’exécution des travaux votés et appels de fonds ;

Etat récapitulatif des factures des travaux réalisés au 22 novembre 2010 pour une somme globale de 44.841,16 euros (voté le 12 janvier 2009 pour 54.182,56 euros) ;

Un récapitulatif des sommes dues au 30 septembre 2011 par M. [U] laissant apparaître un solde de 23.925,02 euros ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2011 actant de la régularisation de travaux non votés.

Sur la base de ces éléments et après visite des lieux, sur la question des travaux dont le syndicat des copropriétaires réclame à M. [U] sa quote-part, l’expert judiciaire relève que ces travaux donnent satisfaction et ne présentent aucun désordre contrairement à ce que pouvait laisser entendre l’intéressé lors des procédures engagées en référé.

Il relève encore que l’essentiel des travaux a été voté dans le cadre de l’assemblée générale du 12 janvier 2009 et certains ont fait l’objet d’une régularisation a posteriori lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2011.

Cela étant, les travaux ont été réalisés dans le cadre de la rénovation de l’immeuble et s’avéraient indispensables. L’expert affirme qu’ils donnent entière satisfaction. Il considère que M. [U] est redevable en sa qualité de copropriétaire de quatre lots représentant une quote-part de 2792/10081 des sommes suivantes :

Travaux de toiture, terrasse, façade, plomberie votés à hauteur de 50.921,56 euros ttc auxquelles se rajoutent les prestations obligatoires liées aux honoraires du syndic, l’assusrance dommages ouvrages et le SPS soit un total de 55.265,56 euros ; la quote-part de M. [U] est de 15.306,16 euros ;

Travaux supplémentaires de maçonnerie votés le 30 novembre 2011 pour un total de 5.595,72 euros ; la quote-part de M. [U] est de 1.549,77 euros ;

Travaux d’étanchéité supplémentaire votés le 30 novembre 2011 pour un total de 4.357,89 euros ; la quote-part de M. [U] est de 1.206,95 euros ;

Travaux supplémentaires d’EU votés le 30 novembre 2011 pour un total de 2.384,30 euros ; la quote-part de M. [U] est de 660,35 euros ;

Régularisation des comptes après travaux laissant apparaître pour M. [U] un solde de -2,84 euros ;

Travaux supplémentaires façades votés le 30 novembre 2011 pour un total de 1.687,22 euros; la quote-part de M. [U] est de 467,29 euros ;

Soit un total de 19.187,68 euros.

Sur la question des travaux relatifs à la réfection de la toiture votés lors de l’assemblée générale de 2006 puis annulés en 2007, l’expert judiciaire relève que M. [U] n’a pas été remboursé des appels de fonds versés à ce titre en 2007 ce que confirme le syndicat des copropriétaires dans un courrier du 13 mars 2012.

L’expert considère que cet appel de fonds d’un montant de 5.424,07 euros doit être remboursé à M. [U] qui se trouve en conséquence être redevable d’une somme de 13.763,61 euros en sa qualité de copropriétaire des quatre lots au titre des travaux de rénovation et d’amélioration engagés par le syndicat des copropriétaires et régulièrement votés lors des assemblées générales des 12 janvier 2009 et 30 novembre 2011.

Si le syndicat des copropriétaires conteste en appel le fait que M. [U] n’a pas été remboursé de son appel de fonds ou encore qu’il ne démontre pas avoir procédé au versement de la somme de 5.424,07 euros au titre de l’appel de fonds pour les travaux ayant été annulés, l’expert judiciaire fait néanmoins référence dans son rapport à une correspondance adressée le 4 avril 2007 par l’ancien syndic informant M. [U] du remboursement prochain de son appel de fonds en raison de l’annulation des travaux, suivi d’un courrier du 24 mai 2007 l’informant de la suspension du remboursement prévu eu égard à l’assignation en cours, ce que tend à confirmer un courrier adressé par le nouveau syndic 13 mars 2012. La cour observe encore que dans le cadre de l’ordonnance de référé du 31 mars 2012, le juge a pu indiquer la proposition du syndicat de déduire de la créance réclamée la somme de 5.424,07 euros versée par M. [U] après le vote de la résolution du 12 de l’assemblée générale du 12 janvier 2006 sans qu’aucune contestation ne soit élevée sur ce point.

Aussi, en l’absence de pièces contraires produites par le syndicat des copropriétaires, il s’ensuit que M. [U] peut valablement prétendre à la déduction de cette somme.

Pour finir, la cour constate que le décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires en pièce 20 tient compte de l’annulation des travaux votés lors de l’assemblée générale de 2006 en présence d’une rétrocession de la somme de 1.150,84 euros et non de 5.424,07 euros de sorte qu’il convient sur la créance réclamée de déduire la somme de 4.273,23 euros au titre de l’appel de fonds sur le montant total des travaux réalisés.

En conséquence, M. [U] est redevable des travaux réalisés sauf à déduire la somme de 4.273,23 euros.

Sur la créance relative aux charges dues à la date du 31 mars 2011 :

M. [U] conteste le montant des charges qui ne sont pas certaines ni déterminables, notamment en raison de l’absence de comptabilité de l’ancien syndic pour les années 2005-2006 ainsi que des imprécisions de l’expertise judiciaire.

Au regard des contestations opposées par l’intéressé devant le juge des référés notamment en lien avec la gestion de l’ancien syndic, Nexity Lamy, ce magistrat a ordonné une deuxième expertise judiciaire afin d’obtenir une analyse comptable des comptes de la copropriété à charge pour l’expert de vérifier les dépenses, les charges imputées à M. [U].

M. [U] critique la pertinence de l’analyse de l’expert qui s’est trouvé privé d’un certain nombre de pièces et repose selon lui sur des hypothèses.

En premier lieu, le travail de l’expert repose sur des pièces comptables produites par le syndic actuel et le copropriétaire qui ont fait l’objet d’une analyse sérieuse en sorte que le rapport de l’expert est un moyen utile à la cour afin d’apprécier la demande en paiement.

L’expert judiciaire indique en effet que ces soldes sont conformes à la balance après répartition des copropriétaires établie par l’ancien syndic Lamy le 30 septembre 2007 et en conformité avec le grand livre. Il constate également que la reprise de Corum Immobilier, nouveau syndic, des données comptables de la gestion Lamy est conforme à la comptabilité. Enfin, l’expert judiciaire conclut que les opérations menées par Corum Immobilier n’appellent aucune critique notamment en ce que les travaux mis à la charge des copropriétaires ont été votés par les assemblées générales et ont donné satisfaction. Selon l’expert, ces opérations ont été correctement traduites en comptabilité et les sommes réclamées à M. [U] au titre de la gestion Corum Immobilier sont justifiées.

Pour finir, si l’expert a pu émettre des réserves notamment du fait de l’absence de production par Nexity Lamy de ses pièces, dont le grand livre 2005-2006 l’empêchant de comprendre l’origine des soldes de 2.627,92 euros (charges) et de 201,75 euros (travaux) apparaissant au 1er octobre 2006, ou encore s’il ajoute être dans l’incapacité d’analyser le solde de 1586 euros apparaissant dans la comptabilité Lamy alors que M. [U] a réglé la somme de 225,80 euros en octobre 2007 qui doit venir en déduction, il tire toute conséquence utile de ses constatations et propose effectivement trois solutions tenant compte de ses réserves à charge pour la cour de retenir l’analyse la plus pertinente selon les pièces communiquées par les parties.

Il convient en conséquence de retenir la valeur probante de cette expertise.

Le syndicat des copropriétaires revendique une créance au 31 mars 2011 d’un montant de 23.074,10 euros.

A l’examen du rapport d’expertise, il convient néanmoins de relever que l’expert procède à une analyse en se référant à la somme de 23.098,17 euros à la date du 31 mars 2011 ce qui correspondant d’ailleurs à la pièce B produite aux débats par M. [U].

Cela étant, il convient de déduire de cette créance :

la somme de 686,86 euros correspondant à l’émission de deux chèques par l’appelant de 343,43 euros en avril puis août 2010 non comptabilisés par le syndic actuel ;

la somme de 4.273,23 euros au titre de l’appel de fonds non remboursé suite à l’annulation des travaux décidés lors de l’assemblée générale de 2006 ;

Pour le surplus, si l’expert confirme le solde travaux au 30 septembre 2007 à hauteur de 1.150,84 euro, ce dernier s’interroge sur le solde charges 2006-2007 réclamée à hauteur de 1.586,87 euros.

M. [E] relève en premier lieu qu’il est justifié du règlement d’une somme de 225,80 euros en octobre 2007 non pris en compte dans le décompte produit par le syndic. Par ailleurs, il indique ne pas être en mesure de confirmer la validité de ce solde faute de pièces et de la comptabilité 2005-2006.

La production des assemblées générales permet néanmoins de retenir la somme de 1.361.07 euros au titre du solde charges 2006-2007 au lieu de 1.586,87 euros. Il convient de déduire la somme de 225,80 euros.

Il s’en déduit qu’à la date du 31 mars 2011, M. [U] était redevable de la somme de 17.912,28 euros (23 098,17 ' – 686,86 ' – 4273,23 ' – 225.80 ' ) comme réclamé par l’appelant soit une différence de 5.161,82 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la créance due par M. [U] :

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance par la production des pièces suivantes :

Extrait de compte n°11 de M. [U] du 1er octobre 2007 au 1er janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 14.388,81 euros ;

Procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2006, 15 février 2007, 6 février 2008, 12 janvier 2009, 15 février 2010, 30 novembre 2011, 13 mars 2013, 15 décembre 2014, 20 juillet 2016, 30 janvier 2017, 28 novembre 2017, 21 mars 2019, 15 juillet 2020, 19 avril 2021, 24 janvier 2022, 12 juin 2023 et 25 avril 2024 ;

Régularisations charges à compter du 1er octobre 2005 jusqu’à l’exercice 2023 ;

Les appels provisionnels du 25 septembre 2015 au 1er trimestre 2025.

La cour constate que le décompte produit en pièce 20 est clair et précis de telle sorte qu’il peut fonder la demande en paiement à charge pour la juridiction de prendre en considération les éléments susvisés relatifs aux travaux et aux charges dues avant le 31 mars 2011 justifiant ainsi la déduction de la somme de 5.161,82 euros sur la créance réclamée à hauteur de 13.701,95 euros.

En l’état, en l’absence de pièces établissant que M. [U] a procédé à des règlements qui n’auraient pas été pris en compte par le créancier et eu égard au décompte produit en pièce 20, il convient de constater que le copropriétaire est débiteur de la somme de 8.540,13 euros au titre des charges arrêtées au 10 janvier 2025.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

2/ Sur les dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de l’appelant à la somme de 9.511,08 euros à titre de dommages et intérêts considérant l’appel abusif et dilatoire.

Si M. [U] présente une argumentation similaire à celle développée devant le premier juge, cela ne caractérise nullement le caractère abusif de son appel celui-ci pouvant solliciter qu’une nouvelle juridiction examine ses premiers arguments s’il considère l’analyse du premier juge erronée.

L’intention dilatoire ne peut non plus résulter de la saisine du conseiller de la mise en état dans la mesure où l’incident a été accueilli favorablement par cette juridiction.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

3/ Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner en appel M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande présentée par Nexity Lamy au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu’il dit qu’au 31 mars 2011 M. [C] [U] était débiteur d’un arriéré impayé de charges de copropriété de 18.361,31 euros et l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 7.366,52 euros avec intérêts au taux légal applicable aux personnes physiques, n’agissant pas à titre professionnel à compter du 19 mars 2019,

Statuant à nouveau,

Dit qu’au 31 mars 2011 M. [C] [U] était débiteur d’un arriéré impayé de charges de copropriété de 17.912,28 euros,

Condamne M. [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 8.540,13 euros au titre des charges arrêtées au 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal applicable aux personnes physiques, n’agissant pas à titre professionnel à compter de cette date,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que M. [C] [U] ne participera pas à la redistribution des sommes allouées au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais des deux expertises soit 5.000,07 euros pour l’expertise [R] et 4.242,49 euros pour l’expertise [E] et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Greffier La Présidente