TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

[…]

Enrôlement n° : 15/14323

DECISION N°

JUGEMENT RENDU LE 12 Février 2018

Nous, Madame DOMALLAIN, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Madame le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce,

Assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

dans la procédure suivie devant le tribunal de Grande Instance de Marseille, par :

LA S.A.R.L. OPTIQUE PHOTO DU VIEUX PORT,

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 403 392 707 et dont le siège social est sis […] – […], prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié en cette qualité

représentée par Maître Jean-Pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN / BAGNOLI, avocats au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

[…],

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 325 406 296 et dont le siège social est sis 66 Cours Pierre-Puget – […], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité

représentée par Maître Patrick MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX,

SCP MAUBARET, […]

DEBATS

A l’audience du 11 Décembre 2017, tenue en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2018, prononcée ce jour.

FAITS, PRETENTIONS ET PROCEDURE

Suivant acte en date du 29 octobre 1997, la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT a donné à bail à usage commercial à la SCI MARIGNANE FLORIDES un local situé 2 rue de la République à Marseille 13001, pour une durée de neuf ans, pour y exercer une activité de “optique, photographie, cinéma, son”, commençant à courir le 1^er octobre 1997 pour se terminer le 30 septembre 2006, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 93 000 francs (14 177,16€) hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 22 mars 2006, la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2006. La SCI MARIGNANE FLORIDES a accepté le renouvellement du bail mais un litige s’est élevé sur le montant du loyer renouvelé.

Par jugements des 9 juin 2008 et 8 mars 2010, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail s’était renouvelé à la date du 1^er octobre 2006 aux mêmes clauses et conditions puis a fixé à la somme de 18 663,60 € le prix du loyer au motif que les facteurs locaux de commercialité n’avaient pas évolué favorablement.

Par acte d’huissier délivré le 2 avril 2015, la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT a sollicité le renouvellement de son bail aux mêmes charges et conditions à compter du 1^er octobre 2015.

Par acte d’huissier délivré le 29 septembre 2015, la SCI MARIGNANE FLORIDES a fait connaître qu’elle acceptait le renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2015 mais a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative de 61 000 € hors taxes et hors charges, eu égard à une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré.

Par mémoire notifié le 29 octobre 2015, la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT a considéré que les conditions du déplafonnement ne sont pas réunies en invoquant les difficultés rencontrées par les commerces de la rue de la République confrontés à la forte concurrence des centres commerciaux qui se sont ouverts dans un environnement proche et en rappelant que son activité essentiellement tournée vers l’optique n’est pas directement concernée par la fréquentation touristique.

Par assignation en date du 10 décembre 2015, la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT a entamé une procédure en fixation judiciaire du loyer.

Par jugement rendu le 9 mai 2016, le juge des loyers a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1^er octobre 2015 aux mêmes clauses et conditions et, avant dire droit, a ordonné une expertise confiée à Monsieur Z X avec mission de dire s’il s’était produit une modification des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l’article L 145-33 du code de commerce de nature à écarter le plafonnement du loyer et de fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués.

Monsieur X a déposé son rapport le 21 février 2017. Il indique qu’il n’est pas prouvé que l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité de la rue de la République ait eu directement une incidence favorable sur le commerce litigieux. En retenant une surface utile pondérée de 93 m² et un prix au m² pondéré de 293 €, il évalue par ailleurs la valeur locative des lieux loués au 1^er septembre 2015 à la somme de 27 621 € et précise que dans l’hypothèse de réduction du loyer en fonction de la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier, cette valeur locative serait de 26 240€.

Par mémoire après expertise n°2, notifié le 28 octobre 2017, la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT sollicite l’homologation du rapport d’expertise déposé par l’expert. Elle fait valoir que les conditions du déplafonnement ne sont pas remplies compte tenu de la désaffection de la rue République par les grandes enseignes, de la forte concurrence des nouveaux centres

commerciaux et l’absence d’influence de la fréquentation touristique sur l’activité exercée qui concerne essentiellement des produits optiques sur ordonnance médicale. Elle sollicite toutefois la fixation du loyer à la valeur locative basse retenue par l’expert soit 26 240 € HT/HC/m²/an à compter du 1^er octobre 2015, outre le paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mémoire notifié le 10 décembre 2017, la SCI MARIGNANE FLORIDES conteste les conclusions de l’expert. Elle sollicite la fixation du loyer renouvelé au 1^er octobre 2015 à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 61 000 € hors taxe et hors charge. A titre subsidiaire elle sollicite une nouvelle mesure d’instruction. En toutes hypothèses, elle sollicite la condamnation de la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé, outre le paiement de la somme de

3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Elle fait valoir, en se fondant sur un rapport d’expertise établi par Madame Y, que les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés entre le 1^er octobre 2006 et le 30 septembre 2015 en raison de la réalisation de grands aménagements urbains dans la rue de la République et autour du Vieux-Port, de l’ouverture d’un parking souterrain place Sadi-Carnot en février 2008, de la mise en service du tramway en juin 2007 et de la croissance trés soutenue de l’évolution touristique sur la commune de Marseille. Elle indique que cette évolution favorable est corroborée par l’accroissement important du chiffre d’affaire. La SCI MARIGNANE FLORIDES conteste également la valeur locative retenue par l’expert. Elle indique que la surface utile pondérée doit être fixée à 142,79m² conformément à l’estimation du précédent expert judiciaire, Madame A-B, et à l’avis de Madame Y et que le prix au m² doit être évalué à 427 € au vu des éléments de comparaison fournis. Elle s’oppose à l’application d’un abattement de 5 % pour transfert de l’impôt foncier dans la mesure où il s’agit d’un usage qui s’applique également aux baux de référence.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le déplafonnement :

Il est constant que le bail liant les parties étant d’une durée n’excédant pas 9 ans, la revalorisation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail est soumise à la règle du plafonnement prévue à l’article L 145-34. Seule une modification notable intervenue, au cours du bail expiré, des éléments déterminant la valeur locative est susceptible de légitimer un déplafonnement du loyer lequel sera alors fixé à la valeur locative effective.

Il est incontestable que les facteurs locaux de commercialité dans le secteur rue de la République /Vieux -Port ont eu une évolution favorable au cours de la période du bail écoulé compte tenu de la réalisation d’une opération de rénovation urbaine de grande envergure avec notamment la réfection et l’élargissement des trottoirs, la réhabilitation des immeubles d’habitation et l’installation d’enseignes nationales. Même si la création d’un parking souterrain place Sadi-Carnot, tout comme le passage du tramway sur cette même place, ne peuvent être pris en compte dés lors que cette place se situe à 450 mètres du local litigieux.

L’ampleur de cette évolution favorable doit toutefois être tempérée par le fait que la commercialité et la fréquentation des magasins n’est pas celle promise et attendue (logements réhabilités toujours vides, départ de grandes enseignes, forte concurrence des centres commerciaux des Terrasses du Port, des Voûtes de la Major et du Centre Bourse rénové) et qu’au cours du bail expiré le commerce exploité par la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT a subi les désagréments liés aux travaux de la rue de la République et à la rénovation du Vieux-Port.

L’expert fait valoir que l’activité principale du fonds de commerce exploité dans les lieux est constituée par les ventes de montures et de verres correcteurs, suite à prescription médicale. Il résulte en effet des résultats comptables produits que la part du chiffre d’affaire réalisé sur la vente de lunettes de soleil est trés réduite (1,68 % en 2014 et 2,55 % en 2015).

S’il est certain que la vente de lunettes de vue ne concerne pas directement la clientèle des touristes amenés à visiter le centre de Marseille et ses nouvelles installations, il convient toutefois de constater que la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT a manifestement tiré profit de l’amélioration du contexte urbain puisque son chiffre d’affaire n’a cessé de progresser au cours du bail écoulé. Il est passé de

240 368 € en 2006 à 543 626 € en 2015.

Il s’ensuit que la modification des facteurs locaux de commercialité a bien présenté un intérêt pour le commerce considéré. En conséquence le loyer sera fixé à la valeur locative.

Il convient de noter par ailleurs que le preneur, de façon quelque peu contradictoire, tout en contestant l’existence de conditions de nature à entraîner le déplafonnement, sollicite la fixation du loyer à la valeur locative.

Sur la valeur locative du loyer :

1°) La surface utile pondérée :

Il est constant que la méthode de comparaison est difficile à mettre en oeuvre car il est rare de trouver des locations portant sur des locaux similaires à des époques suffisamment rapprochées. La comparaison se fait alors par le biais des surfaces pondérées. Il s’agit d’obtenir une valeur de référence au mètre carré qui sert de base à l’évaluation principale, laquelle est ensuite corrigée en fonction des contraintes de la convention. A cette fin, la superficie de chacune des parties de l’immeuble à évaluer (comme celle de chacun des immeubles de référence) doit être affectée d’un coefficient de pondération en fonction de son utilité.

Monsieur X indique que le local a une profondeur de 15,69 m² pour une largeur de 5,30 m² et une surface utile de 160,63 m². En appliquant les préconisations de la dernière Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière de 2012 et de son addendum de juillet 2015, il retient une surface utile pondérée de 93,22 m² qui se décompose comme suit :

— zone d’angle (5 m x 5 m) : 12,50 m² x 1,20 15,00 m²

—  1^re zone de vente (5 m) : 14 m² x 1 14,00 m²

—  2^e zone de vente (5 m) : 26,50 m² x 0,90 23,85 m²

—  3^e zone de vente (10 m) : 30,15 m² x 0,50 15,07 m²

— laboratoire : 61,21 m² x 0,50 5,14 m²

— mezzanine : 67,21 m² x 0,30 20,16 m²

La SCI MARIGNANE FLORIDES conteste cette évaluation qui représente une réduction de 40 % de la surface utile pondérée retenue par l’expert Madame A B qui avait été désignée dans le cadre de la procédure en fixation judiciaire du loyer alors que les locaux n’ont pas changé.

Madame A B avait pour sa part retenu un seul espace de vente correspondant aux quatre zones et au laboratoire affecté d’un coefficient de 1,20 pour tenir compte de la configuration en angle. Elle avait par ailleurs affecté la mezzanine d’un coefficinet de 0,50.

Il ne peut être reproché à l’expert d’avoir divisé l’espace de vente en plusieurs zones de façon à moduler les surfaces en fonction de leur éloignement des vitrines comme le préconise la Charte depuis 2012, ce texte visant à unifier les pratiques d’évaluation immobilière des divers experts. Le coefficient de 0,50 appliqué à la mezzanine rend par ailleurs parfaitement compte de la configuration de cette partie du local non ouvert à la clientèle.

Il y a donc lieu de retenir une surface utile pondérée de 93,22 m² conformément aux préconisations de l’expert.

2°) Le prix au m² :

Monsieur X a retenu dans son rapport cinq éléments de comparaison situés à moins de 100 mètres du local litigieux. Il s’agit de baux anciens (1983-2001-2003) dont seulement deux ont fait l’objet d’une fixation judiciaire lors de leur renouvellement en 2016. Il obtient une moyenne de 270 €/ m² à laquelle il applique une majoration de 10 % pour tenir compte d’un meilleur emplacement , soit 297 €/m².

Dans un dire adressé à l’expert, la SCI MARIGNANE FLORIDES a communiqué une expertise amiable réalisée par Madame Y dans laquelle sont mentionnés plusieurs locaux rue de la République :

— un local de 118 m² SUP (bail 2^e trimestre 2012) situé 3 rue de la République moyennant un prix au 01/10/2015 de 420 €/m²

— un local de 169 m² SUP (bail du 28/02/2009) situé […] la République moyennant un prix au 01/10/2015 de 533 €/m²

— un local de 62,60 m² (fixation judiciaire du 05/10/2011) situé 33 rue de la République moyennant un prix 480,60 € actualisé au 01/10/2015 à 502 €/m².

Monsieur X n’a pas pris en compte ces éléments de comparaison sans toutefois contester leur pertinence ou expliquer les raisons qui l’ont conduit à les écarter. Il y a donc lieu de les intégrer dans les éléments de référence au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il ressort de l’ensemble des termes de comparaison ainsi retenus une moyenne de :

(295,32 € + 269,38 € + 415,19 € + 270 € + 101,84 €+ 420 € + 533 € + 502 €) /8 = 350,84€.

Comme le propose l’expert à juste titre, il paraît légitime d’appliquer à la valeur locative ainsi déterminée une plus-value de 10 % pour prendre en compte le fait que le local litigieux bénéficie d’un meilleur emplacement que les locaux de référence par sa proximité avec le Vieux-Port. Ainsi la valeur locative ressort à :

350,84 € x 1,1 = 385,92 €.

L’expert a par ailleurs relevé que le bail mettait à la charge du preneur le remboursement de l’impôt foncier qui incombe normalement au bailleur. Il s’agit donc d’une charge exorbitante qui correspond toutefois à un usage marseillais. Cette clause ne peut justifier une minoration du loyer dés lors qu’il n’est pas établi que cette obligation n’a pas également été imposée au preneur dans les termes de comparaison qui ont été retenus par la juridiction.

Ainsi la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement au 1^er octobre 2015 s’élève à: 385,92 € x 93,22 m² = 35 975,46 €, somme arrondie à 35 975 €.

La SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT sera condamnée à payer sur l’arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 1^er octobre 2015, par application des dispositions de l’article 1155 du Code Civil devenu l’article 1383-1 du code civil.

Aux termes de l’article 1154 du Code Civil devenu l’article 1383-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. En l’espèce, la capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision étant compatible avec la nature de l’affaire sera prononcée.

Enfin, la recherche de la valeur locative des locaux ayant été faite dans l’intérêt des deux parties, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de dire que chaque partie en supportera la moitié.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 35 975 € hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2015 afférent aux locaux situés 2 rue de la République à Marseille donnés à bail commercial à la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT , toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

CONDAMNE la SARL OPTIQUE PHOTO DU VIEUX-PORT à payer sur l’arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 1^er octobre 2015.

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

REJETTE toute autre demande.

FAIT MASSE des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dit que chaque partie en supportera la moitié.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR LA […] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE, LE 12 FEVRIER 2018.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT