ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03493 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVFY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 JUILLET 2020

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 17/05249

APPELANTE :

Madame [E] [Y]

née le 20 Mai 1979 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

S.C.P. SIGUIE [M] [C] [P], notaires

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LES PIERRES

[Adresse 3]

[Localité 4]

assignée le 14 décembre 2020 par procès-verbal de recherches infructueuses

Ordonnance de clôture du 02 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant un compromis sous seing privé du 8 septembre 2011, la SCI Les Pierres, par l’intermédiaire de sa mandataire, l’agence immobilière France Immobilier 7, a vendu à Madame [E] [Y] une maison sise [Adresse 2] à Vic la Gardiole, cadastrée section [Cadastre 6].

La réitération de la vente est intervenue le 7 décembre 2011 devant Maître [O] [M] avec la participation de Maître [D] [J].

Le 7 décembre 2016, la société Enedis a suspendu l’alimentation en électricité de cette maison en indiquant qu’elle était alimentée par un compteur de chantier, branchement provisoire d’une durée limitée. Enedis a indiqué à Madame [Y] que le raccordement définitif au réseau électrique nécessitait l’accord exprès de la commune.

Madame [Y] a alors sollicité une autorisation auprès de la commune, laquelle lui a indiqué que le permis de construire dont elle se prévalait n’existait pas et que la demande de permis de construire déposée pour la maison avait été rejetée, de sorte que celle-ci avait été construite sans permis de construire et ne pouvait être raccordée au réseau public d’électricité.

Par actes d’huissier des 13 et 18 octobre 2017, Madame [Y] a fait assigner la SCI Les Pierres et la SCP [M], Blanc, Poujol, Siguié, [C] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin de faire déclarer nulle la vente pour dol et obtenir réparation de son préjudice.

Par jugement du 3 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2020 ;

— ordonné la clôture de l’instruction à la date de l’audience des plaidoiries ;

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— dit n’y avoir lieu à expertise ;

— dit que la SCI Les Pierres s’est rendue coupable de dol dans le cadre de la vente de son bien à Madame [Y] selon acte authentique du 7 décembre 2011;

— l’a condamnée en conséquence à indemniser Madame [Y] des préjudices imputables à ce dol, soit :

o 77 000 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

o 29 900 euros au titre de l’installation d’une alimentation en électricité photovoltaïque ;

o 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

o 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

o soit un total de 112 400 euros ;

— dit que ce montant portera intérêt conformément à la loi à compter de la présente décision, avec anatocisme le cas échéant ;

— rejeté toutes les demandes formulées par Madame [Y] à l’encontre de la SCP de notaires Siguié [M] [C] [P] ;

— rejeté l’ensemble des demandes formulées par la SCI Les Pierres, tant à l’encontre de Madame [Y] qu’à l’encontre de la SCP notariale ;

— condamné la SCI Les Pierres à payer à Madame [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée à payer la même somme au même titre à la SCP notariale ;

— condamné la SCI Les Pierres aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire pour le tout.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 18 août 2020, Madame [Y] a interjeté un appel partiel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI Les Pierres à indemniser Madame [Y] des préjudices imputables à son dol dans la limite des sommes suivantes, soit :

o 77 000 euros à titre de réduction du prix de vente ;

o 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

o 5 0000 euros au titre de son préjudice moral ;

— rejeté toutes les demandes formulées par Madame [Y] à l’encontre de la SCP de notaires Siguié [M] [C] [P].

Madame [Y] a tenté de signifier, en vain, sa déclaration d’appel à la SCI Les Pierres. Un procès-verbal de recherches a été dressé par huissier le 14 décembre 2020. La SCI Les Pierres n’a pas constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 17 novembre 2020, Madame [Y] demande à la cour d’appel de :

— Confirmer partiellement le jugement et :

o Constater que la maison acquise par Madame [Y] a été construite sans permis de construire ;

o Constater que le permis annexé à l’acte de vente est frauduleux ;

o Constater les déclarations mensongères du vendeur concernant le respect des règles d’urbanisme ;

o Constater que le raccordement électrique et la pose d’un compteur définitif sont impossibles, entraînant une impropriété à destination ;

o Dire et juger que le consentement de Madame [V] a été vicié ;

o Dire et juger que le bien vendu est affecté d’un vice caché, et que tenant le mensonge sans lequel elle n’aurait pas contracté, le dol est constitué ;

— Infirmer partiellement le jugement et :

o Constater que l’acte notarié comportait des contradictions manifestes ;

o Dire et juger que le notaire a manqué à son devoir de conseil et de vérifications ;

o Dire et juger que la responsabilité de la SCP [M] Blanc Poujol Siguié [C] est engagée ;

o Dire et juger que la solvabilité de la SCI Les Pierres, propriétaire d’un seul terrain inconstructible et d’une villa construite sans permis de construire est compromise ;

o Dire et juger que la perte de valeur du bien est de 115 000 euros ;

o Dire et juger que le préjudice de jouissance sera justement indemnisé à hauteur de 3 000 euros ;

o Dire et juger que le préjudice moral sera justement indemnisé à hauteur de 10 000 euros ;

— Condamner la SCI Les Pierres in solidum avec la SCP [M] Blanc Poujol Siguié [C] à la restitution partielle du prix de vente, soit 115 000 euros, le coût d’une installation photovoltaïque à hauteur de 29 900 euros TTC, 3 000 euros de préjudice de jouissance et 10 000 euros de préjudice moral, soit un total de 157 900 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la SCI Les Pierres in solidum avec la SCP [M] Blanc Poujol Siguié [C] à payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si la cour estime que la perte de valeur du bien estimée à 115 000 euros n’est pas justifié :

— Ordonner une expertise avant dire droit avec mission de :

o Evaluer la perte de la valeur vénale du bien sans raccordement et compteur électrique, en distinguant le cas où la maison serait privée de toute électricité et le cas où elle serait équipée d’une installation photovoltaïque ;

o Evaluer les préjudices et notamment le coût d’entretien de l’installation photovoltaïque ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI Les Pierres in solidum avec la SCP [M] Blanc Poujol Siguié [C] à payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions enregistrées par le greffe le 29 janvier 2021, la SCP Siguié [M] [C] [P] demande à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 3 juillet 2020 ;

— Prendre acte de l’engagement de Madame [Y] de faire son affaire personnelle du branchement EDF ;

— Dire et juger que le vendeur a communiqué au notaire un permis de construire frelaté autorisant la construction d’une maison en zone agricole ;

— Dire et juger que la SCP [M] Siguié [C] [P] ne disposait d’aucun moyen de déceler la fausseté du permis de construire ;

— Dire et juger que la SCP [M] Siguié [C] [P] n’a pas commis de faute ;

— Prendre acte de ce que Madame [Y] a renoncé à la nullité de la vente ;

— Dire et juger que Madame [Y] ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité ;

— Dire et juger notamment qu’à défaut d’insolvabilité avérée du vendeur, le notaire ne peut être condamné au remboursement d’un prix de vente qu’il n’a pas perçu ni d’aucune restitution de nature contractuelle ;

— La débouter de ses demandes ;

— Dire et juger que Maître [M] n’a commis aucune faute vis-à-vis de la SCI Les Pierres ;

A titre subsidiaire :

— Dire et juger que la SCI Les Pierres a réalisé des travaux sans permis de construire valable ;

— Dire et juger la SCI Les Pierres fautive pour avoir communiqué un permis frelaté ;

— Condamner la SCI Les Pierres à relever et garantir la SCP Siguié [M] [C] [P] de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse :

— Condamner toute partie succombante à payer à la SCP Siguié [M] [C] [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Au préalable, il convient de relever que l’appel de Madame [Y] est limité aux chefs de jugement suivant :

— la responsabilité du notaire

— le montant des indemnisations sollicitées par Madame [Y] s’agissant de la réduction du prix de vente, du préjudice de jouissance et du préjudice moral

la cour n’étant donc saisie que de ces deux points de litige.

Sur la responsabilité du notaire :

Madame [Y] soutient que le notaire a commis d’une part une faute résultant d’un manquement à son devoir de vérification, d’autre part un manquement à son devoir de conseil.

S’agissant du devoir de vérification, Madame [Y] expose que Maître [M] disposait d’éléments objectifs de nature à faire naître un doute sur la véracité du permis de construire annexé à l’acte de vente dès lors que :

— le vendeur n’a pas produit de certificat de conformité,

— le permis fourni ne correspondait pas à l’apparence d’un permis de construire,

— il était indiqué qu’il s’agissait d’une construction en zone agricole où seules les constructions liées aux besoins d’une exploitation agricole sont autorisées, le notaire ne s’étant pas interrogé sur l’activité agricole de la SCI venderesse,

Or, d’une part, force est de constater que l’acte de vente mentionnait clairement l’absence de conformité :

' Absence de conformité

La construction du bien objet des présentes n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le vendeur le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en 2000 et que les éléments de fait présentés pour justifier de cet achèvement sont les suivants :

Déclaration par le vendeur au 15 décembre 2000. En outre, le vendeur déclare :

— avoir fait édifier le bien en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire délivré postérieurement à la date d’achèvement par Monsieur le Maire de [Localité 8] le 13 août 2010 sous le numéro 034333 010 V0045 dont un exemplaire est remis ce jour à l’acquéreur ;

— que ce permis n’a fait l’objet ni de retrait, ni de recours

— qu’aucune action en démolition n’a été engagée'

Par conséquent, le notaire a bien vérifié l’existence d’un certificat de conformité et a précisé dans son acte l’absence de délivrance d’un tel certificat, la SCI Les Pierres lui ayant indiqué que la conformité des travaux réalisés en 2000 n’avaient pas été contestés et que le permis délivré postérieurement en 2010 n’avait fait l’objet ni d’un retrait, ni d’un recours.

D’autre part, le notaire s’est également renseigné sur la nature de la zone où était édifié l’immeuble, l’acte de vente indiquant que le terrain était situé en zone NC, seules les constructions liées aux besoins des exploitations agricoles pouvant être autorisées, l’acte précisant même qu’en cas de sinistre de l’immeuble, il serait très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, sauf à prouver que le bien a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire.

Au regard des déclarations du vendeur aux termes desquelles les prescriptions du permis de construire régularisant la construction de la maison en zone agricole avaient été respectées, et de la production dudit permis de construire autorisant la construction en zone agricole, le notaire n’avait pas à procéder à des investigations complémentaires.

Par ailleurs, la seule présentation du permis de construire n’était pas de nature à inciter le notaire à procéder à des investigations complémentaires, étant relevé qu’un exemplaire du permis de construire avait été également remis à Madame [Y] et n’avait également suscité aucune observation ou interrogation de sa part quant à son apparence qualifiée de douteuse par l’appelante.

S’agissant du devoir de conseil, il a été précédemment developpé que l’acte de Maître [M] du 7 décembre 2011 rappelle expressément que la construction n’a pas fait l’objet d’un certificat de conformité, est édifiée en zone agricole non constructible à l’exception des constructions liées aux besoins des exploitations agricoles mais qu’un permis de construire délivré le 13 août 2010 a régularisé la construction intervenue en 2000, l’acte de vente n’ayant fait l’objet ni de retrait, ni de recours et aucune action en démolition n’ayant été engagée.

Madame [Y] était donc parfaitement informée de la nature du terrain et des conditions limitées de constructibilité de ce dernier, le notaire, nonobstant les déclarations du vendeur indiquant que la construction respectait la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire délivré postérieurement, ayant cependant pris le soin de préciser d’une part qu’en cas de sinistre de l’immeuble, il serait très difficile de reconstruire à l’identique, sauf à prouver que le bien a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire, d’autre part que les constructions édifiées en violation de ces prescriptions ne pouvaient être raccordées aux réseaux de distribution d’électricité.

Par conséquent, au moment de la vente, Madame [Y] a reçu du notaire une information complète sur les spécificités du terrain et de la construction qu’elle achetait, et même sur les éventuelles conséquences d’une absence de respect des prescriptions du permis de construire régularisant la construction en zone agricole dont rien ne permettait de remettre en cause l’authenticité.

Enfin, le vendeur ayant déclaré que le bien avait été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire, le notaire n’avait aucune raison de douter d’une part de la possibilité de reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre, d’autre part de la possibilité de raccordement de ce dernier à EDF, étant rappelé que Madame [Y], par courrier du 19 octobre 2011, indiquait à l’agence immobilière que s’agissant d’EDF, elle avait fait le nécessaire avec le vendeur et qu’elle en faisait son affaire, aucun élément au jour de la vente ne permettant en tout état de cause à Madame [Y] et à fortiori au notaire de suspecter un quelconque problème en lien avec le raccordement électrique, Madame [Y] indiquant elle-même qu’au jour du compromis et de l’acte de vente, la maison était alimentée en électricité.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’est établi aucune faute caractérisée du notaire s’agissant de son devoir de vérification ou de son devoir de conseil.

Les demandes présentées à son encontre par Madame [Y] seront donc rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes d’indemnisation :

Sur la perte de valeur du bien :

En l’espèce, il résulte des deux estimations immobilières versées aux débats que la perte de valeur du bien résultant de l’absence de permis de construire s’élève à la somme de 115 000 euros correspondant à la différence entre le prix moyen sans permis de construire (220 000 euros) et le prix moyen avec permis de construire (335 000 euros ).

La SCI Les Pierres sera donc condamnée à payer à Madame [E] [Y] la somme de 115 000 euros au titre de la réduction du prix de vente.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance :

Il résulte d’un courrier d’EDF que Madame [Y] a été privée d’électricité entre le 7 et le 20 octobre 2016.

Si Madame [Y] expose qu’elle n’a cessé de se battre pour conserver le compteur provisoire jusqu’à l’issue de la procédure, elle ne justifie cependant d’aucune autre coupure d’électricité à ce jour.

La privation d’électricité sur une période de 15 jours empêchant une utilisation de la maison dans des conditions normales a incontestablement généré pour Madame [Y] un préjudice de jouissance qu’il convient de fixer à la somme de 1 500 euros, somme que la SCI Les Pierres sera condamnée à lui payer.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral :

Le tribunal a justement retenu le principe d’un préjudice moral imputable à la découverte de la tromperie dont Madame [Y] a été victime et à la nécessité d’en affronter les conséquences pratiques et financières, à savoir notamment les démarches auprès d’EDF pour obtenir le maintien d’un compteur provisoire et la nécessité d’investir dans une installation autonome permettant d’alimenter sa maison en électricité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Les Pierres à lui payer à ce titre une somme de 5000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SCI Les Pierres à payer à Madame [E] [Y] la somme de 77 000 euros à titre de réduction du prix de vente et 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Les Pierres à payer à Madame [E] [Y] la somme de 115 000 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

Condamne la SCI Les Pierres à payer à Madame [E] [Y] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, avec capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SCI Les Pierres à payer à Madame [E] [Y] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne Madame [E] [Y] à payer à la SCP Siguie [M] [C] [P] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés par l’étude notariale en première instance et en appel ;

Condamne la SCI Les Pierres aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président