Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 25 septembre 2025, n° 21/03452

CA Montpellier
Infirmation 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité décennale du vendeur
La cour a retenu que Madame [O] est réputée constructeur et engage sa responsabilité décennale pour les infiltrations survenues dans le délai décennal.
Accepté
Perte de jouissance du bien
La cour a constaté que Monsieur [P] a justifié la valeur locative du bien et a reconnu son droit à des dommages et intérêts pour la période concernée.
Accepté
Comportement de résistance abusive du vendeur
La cour a jugé que le comportement de Madame [O] justifiait une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Accepté
Frais engagés en première instance et en appel
La cour a accordé des frais au titre de l'article 700 en raison de la nécessité pour Monsieur [P] de défendre ses droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 25 sept. 2025, n° 21/03452
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/03452
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yannick CAMBON
Cabinet(s) :	ELEOM BEZIERS - SETE

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03452 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PARE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

N° RG 18/01623

APPELANT :

Monsieur [T] [R] [P]

né le 12 Mars 1967 à [Localité 4]

de nationalité Française

École [5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté par M^e Emma BARRAL de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Madame [F] [O] veuve [S]

née le 30 Juillet 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne BIALEK, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 04 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * **

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 28 novembre 2016, Monsieur [T] [P] a acquis de Madame [F] [O] un bien immobilier sis à [Localité 7] moyennant le prix de 60 000 euros.

Se plaignant d’infiltrations ayant entraîné un dégât des eaux en octobre 2017, Monsieur [P] a déclaré le sinistre à son assureur responsabilité civile, lequel a mandaté le cabinet Polyexpert aux fins d’expertise qui a déposé son rapport le 9 mai 2018.

Par acte du 27 juin 2018, Monsieur [T] [P] a assigné Madame [F] [O] en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Débouté Monsieur [T] [P] de ses demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— Condamné Monsieur [T] [P] à payer à Madame [F] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [T] [P] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 28 mai 2021, Monsieur [T] [P] a interjeté appel de ce jugement.

Par requête remise au greffe le 25 août 2021, Monsieur [T] [P] a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande d’expertise à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 12 mai 2022, Monsieur [G] ayant été désigné pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 31 janvier 2023 aux termes duquel il estime notamment (p. 22) que le sinistre est imputable à Madame [S] qui a fait réaliser la réfection de la couverture suivant facture du 19 octobre 2012 émise par l’entreprise Manu Multi Service, aujourd’hui radiée du RCS et dont l’assureur décennal n’est pas connu.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 19 mai 2025, Monsieur [T] [P] demande à la cour d’appel de :

— Réformer sinon infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Monsieur [T] [P] de ses demandes consistant à entendre :

Condamner Madame [F] [O] veuve [S] à payer à Monsieur [T] [P] les sommes suivantes :

-12 779,80 euros au titre des réparations nécessaires sur le toit au titre de la garantie décennale due par le vendeur ;

-1 625 euros par mois à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance à compter du 14 février 2018 (date de la mise en demeure de payer après l’expertise contradictoire) jusqu’au paiement des travaux de réparation du toit ;

-10 000 euros au titre de la résistance abusive du vendeur responsable de plein droit au titre de sa garantie décennale ;

Condamner Madame [F] [O] veuve [S] à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Condamner Madame [F] [O] veuve [S] à payer à Monsieur [T] [P] les sommes suivantes :

—  23 341,80 euros outre actualisation selon l’indice BT01 jusqu’à la date de l’arrêt, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt jusqu’à parfait paiement au titre des réparations nécessaires sur le toit au titre de la garantie décennale de Madame [O] veuve [S] ;

—  1 625 euros par mois à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance à compter du 14 février 2018 (date de la mise en demeure de payer après l’expertise contradictoire) jusqu’au paiement des travaux de réparation du toit;

—  10 000 euros au titre de la résistance abusive du vendeur responsable de plein droit au titre de sa garantie décennale ;

— Condamner Madame [F] [O] veuve [S] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [F] [O] veuve [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— Condamner Madame [F] [O] veuve [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien qu’ayant constitué avocat, Madame [F] [O] n’a pas conclu.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente [S]/[P] du 28 novembre 2016 :

'Le VENDEUR déclare que des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans sur le bien vendu, savoir : Réfection de la toiture. (….) L’ACQUEREUR bénéficiera aux lieu et place du VENDEUR, et pour ce qui est de l’aménagement du logement, des diverses garanties et responsabilités attachées à cette construction, telles que ces dernières sont régies par les articles 1792 et 2270 du code civil'.

L’acte de vente précise que le point de départ de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil est la date de réception des travaux, soit le 19 octobre 2012, cette date correspondant à la facture de la société Manu Multi Services.

L’expert judiciaire expose que des infiltrations se sont produites en 2017 dans le gite du premier étage, dans l’appartement du deuxième étage, dans la zone cuisine et au niveau des combles.

Il conclut que la cause des infiltrations d’eau semble provenir du défaut des châssis de toit, ainsi que des défauts d’étanchéité des souches de la cheminée, ces infiltrations étant de nature à compromettre la destination des locaux.

Par conséquent, Madame [O] étant réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 2° du code civil engage sa responsabilité décennale pour les infiltrations intervenues dans le délai décennal rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

S’agissant de la réparation des préjudices subis par Monsieur [P], l’expert indique que les éléments de rives de zinc doivent être repris ainsi que le faîtage, les bardeaux doivent être recollés en partie courante et certains panneaux de bois doivent être remplacés car altérés suite aux infiltrations.

Monsieur [P] a transmis deux devis pour la réfection de la toiture, d’un montant de 19 248,02 euros TTC s’agissant du devis CI GI BAT II et d’un montant de 23 341,80 euros TTC s’agissant du devis SASU [D]/Senegas.

Si l’expert considère qu’une réfection partielle peut être réalisée pour un montant de 10 087 euros, ces deux entrepreneurs mentionnent dans le cadre de leur devis qu’ils ne réaliseront aucun travaux de réparation ou de reprise partielle de la couverture engageant leur responsabilité civile et décennale.

Les deux devis produits aux débats proposent des prestations quasiment identiques, avec une différence de prix de 2000 euros les séparant concernant le total des travaux HT, la différence de prix TTC s’expliquant par le taux de TVA de 10 % pour la société CI GI BAT II et de 20 % pour la SASU [D]/Senegas, rien n’expliquant ces taux différents de TVA pour des devis établis le même jour, à savoir le 16 août 2022.

Compte tenu de ces éléments, il sera retenu le devis de la société CI GI BAT II pour un montant de 19 248,02 euros TTC, somme que Madame [O] sera condamnée à payer à Monsieur [P], avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et actualisation selon l’indice BT01 jusqu’à la date du présent arrêt.

S’agissant d’autre part du préjudice locatif invoqué par Monsieur [P], ce dernier précisant que le bien était destiné à la location meublée de tourisme et réclamant à ce titre une somme de 1 625 euros par mois, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [P] justifie avoir déclaré en mairie la mise en location d’un meublé de tourisme et que les documents figurant dans les annexes du rapport d’expertise tendent à confirmer les valeurs locatives indiquées par Monsieur [P] dans le cadre de ses conclusions, à savoir 39 000 euros par an, soit après un abattement de 50 % pour tenir compte des périodes où le bien ne serait pas loué, une valeur locative de 19 500 euros par an, soit 1 625 euros par mois.

Par conséquent, Madame [O] sera condamnée à payer à Monsieur [P] la somme de 1 625 euros par mois à compter de la date du présent arrêt, soit le 25 septembre 2025 et jusqu’au paiement des travaux de réparation du toit, étant rappelé qu’il ressort du jugement dont appel la carence de Monsieur [P] devant le premier juge dans la charge de la preuve s’agissant de la réalité des désordres et des préjudices.

Enfin, les pièces versées aux débats permettent de caractériser la résistance abusive de Madame [O] qui après avoir reconnu, par courrier du 6 avril 2018, sa responsabilité décennale et proposé d’effectuer un règlement de 10 000 euros suite aux dommages causés par les infiltrations, a, dès le 23 avril 2018 par l’intermédiaire de son conseil, contesté toute responsabilité en sa qualité de venderesse et indiqué qu’elle n’envisageait aucunement de participer, de quelques centimes que ce soit, à la dépense afférente à la réfection de la toiture.

Ce comportement justifie sa condamnation à payer à Monsieur [P] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne Madame [F] [O] à payer à Monsieur [T] [P] les sommes suivantes :

—  19 248,02 euros TTC au titre des travaux de réfection de la toiture, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et actualisation selon l’indice BT01 jusqu’à la date du présent arrêt ;

—  1 625 euros par mois au titre du préjudice locatif à compter de la date du présent arrêt, soit le 25 septembre 2025 et jusqu’au paiement des travaux de réparation du toit ;

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne Madame [F] [O] à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne Madame [F] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

le greffier le président