Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 16 janvier 2025, n° 23/06072

TGI Béziers 17 novembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a jugé que le commandement de payer était régulier et que les sommes réclamées l'étaient également, confirmant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Absence de justification d'assurance par la locataire
La cour a constaté que Mme [D] [O] ne justifiait pas d'une assurance, ce qui a contribué à la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Mme [D] [O] était occupante sans droit ni titre après la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Justification des loyers dus
La cour a confirmé que les sommes réclamées pour loyers impayés étaient justifiées, ordonnant le paiement par Mme [D] [O].
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que Mme [D] [O] devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges dus.
Rejeté
Caractère abusif de l'appel
La cour a estimé que la SCI LAMARTINE n'a pas prouvé le caractère abusif de l'appel, rejetant ainsi sa demande.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la SCI LAMARTINE les frais engagés, ordonnant le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Mme [D] [O] a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Béziers qui avait constaté la résiliation de son bail commercial avec la SCI LAMARTINE et ordonné son expulsion. La cour d'appel a examiné la validité du bail, la régularité du commandement de payer et les demandes de Mme [D] [O]. Le tribunal de première instance avait débouté Mme [D] [O] de ses demandes, constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les contestations de Mme [D] [O] étaient dépourvues de sérieux et que la SCI LAMARTINE avait justifié ses demandes. Toutefois, la cour a débouté la SCI LAMARTINE de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif. En conséquence, la cour a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 16 janv. 2025, n° 23/06072
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/06072
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 17 novembre 2023, N° 23/00483
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence BAVOIL-MERCADIEREmmanuel LE COZ
Cabinet(s) :	CABINET LE COZ AVOCATS
Parties :	La SCI LAMARTINE

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 16 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/06072 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QBSH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 NOVEMBRE 2023

PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS N° RG 23/00483

APPELANTE :

Madame [D] [O]

née le 18 Mai 1982 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3], sous le nom commercial « Midnight

Express »

[Localité 1]

Représentée par M^e Emmanuel LE COZ de la SELARL CABINET LE COZ AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS, absent à l’audience

INTIMEE :

La SCI LAMARTINE, société civile immobilière au capital social de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Béziers sous le numéro 815 146 964, dont le siège social est situé au [Adresse 2] à [Localité 1], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER de l’AARPI DBM AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 22/10/24 prononcée par arrêt en date du 10/10/24.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 19 décembre 2024a été prorogé au 16 janvier 2025 ; les parties en ayant été préalablement avisés;

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021, la SCI LAMARTINE a donné à bail commercial à Mme [D] [O] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 18 janvier 2021 moyennant un loyer mensuel de 400 € charges en sus.

Par acte du 27 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 5093,91 euros, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance a été délivré à Mme [D] [O] par la SCI LAMARTINE.

Le 10 août 2023 la SCI LAMARTINE a fait assigner Mme [D] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé.

Par ordonnance du 17 novembre 2023 le juge des référés a :

— Débouté Mme [D] [O] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne commerciale Midnight Express de l’ensemble de ses demandes.

— Constaté la résolution du bail commercial conclu entre Mme [D] [O] et la SCI LAMARTINE.

— Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Mme [D] [O] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

— Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Condamné Mme [D] [O] à payer à la SCI LAMARTINE la somme provisionnelle de 5441,91 euros correspondant aux loyers impayés.

— Condamné Mme [D] [O] à payer à la SCI LAMARTINE une indemnité d’occupation mensuelle et ce jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clés égales au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

— Condamné Mme [D] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Condamné Mme [D] [O] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 septembre 2023 Mme [D] [O] a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [D] [O] demandait la révocation de l’ordonnance de clôture.

Au fond elle conclut à l’infirmation de la décision et demande la cour de :

— Juger qu’il existe un doute sérieux quant à l’authenticité du bail produit aux débats par la SCI LAMARTINE.

— Juger qu’il existe un doute sérieux sur la périodicité du loyer et l’exigibilité des charges de copropriétés et taxes réclamées.

Tenant l’existence de contestation sérieuse sur la périodicité du loyer et d’exigibilité des charges de copropriétés et taxes réclamées.

— Juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial délivré le 27 juin 2023 tenant son montant erroné, tant au niveau du loyer que des charges et taxes.

En conséquence

— Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI LAMARTINE.

— Renvoyer la SCI LAMARTINE à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

— Débouter la SCI LAMARTINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment relatives à la résiliation du bail, condamnations provisionnelles, indemnité d’occupation, expulsion, article 700 du code de procédure civile et les dépens.

— Condamner la SCI LAMARTINE à payer à Mme [D] [O] 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI LAMARTINE aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI LAMARTINE demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 17 novembre 2023.

À titre reconventionnel.

— Juger que la procédure d’appel initiée par Mme [D] [O] est abusive.

— Condamner Mme [D] [O] au paiement d’une somme de 10 000 € de dommages intérêts pour appel abusif.

En tout état de cause.

— Condamner Mme [D] [O] au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par arrêt du 10 octobre 2024 la présente cour a révoqué l’ordonnance de clôture du 18 juin 2024 et ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 octobre 2024.

Aucune des deux parties n’a conclu postérieurement à la réouverture des débats.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITE DE L’APPEL

Interjeté dans les formes et délais de la loi l’appel est recevable

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce la SCI LAMARTINE produit le bail du 18 janvier 2021, le commandement de payer et de justifier d’une assurance du 27 juin 2023, le décompte des sommes réclamées.

Si le bail dans sa partie dactylographiée, mentionne que le loyer est de 400 € par an, il présente une mention manuscrite selon laquelle le mot annuel est supprimé et rectifié par mensuel.

Cette mention est paraphée par les signataires du bail et il est indiqué en fin de bail avec la signature des parties : « Dont un mot nul et un renvoi».

Mme [D] [O] qui conteste ces mentions dont elle indique qu’elles seraient fausses n’apporte aucun élément objectif au soutien de ses contestations.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge il résulte des pièces produites aux débats qu’antérieurement à la conclusion du bail litigieux, Mme [D] [O] a bénéficié d’un bail précaire qui prévoyait un loyer de 4800 € par an payable en 12 infractions égales de 400 €.

La SCI LAMARTNE justifie d’ailleurs du règlement d’un tel loyer par l’appelante.

La contestation soutenue par Mme [D] [O] et manifestement dépourvue de tout sérieux.

Le commandement de payer et régulier en la forme.

Les sommes réclamées le sont à bon droit s’agissant de loyers et des charges, là encore la contestation que tente d’élever Mme [D] [O] est dépourvue de sérieux.

Mme [D] [O] ne justifie pas d’une assurance.

Mme [D] [O] n’apporte pas la preuve du moindre règlement des sommes réclamées.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux et a ordonné l’expulsion de l’appelante.

Occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, l’appelante doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation que le premier juge a justement fixé au montant des loyers et charges qui auraient pu être dus si le bail avait continué de courir.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

SUR LES AUTRE DEMANDES

La SCI LAMARTINE n’apporte pas la preuve du caractère abusif de l’appel interjeté par Mme [D] [O] ni du préjudice dont elle demande réparation.

Elle sera déboutée de sa demande en dommages intérêts.

La SCI LAMARTINE a du exposer pour la défense de ses intérêts des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge et qui peuvent être fixés à la somme de 2500 €.

Mme [D] [O] sera condamnée à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [O] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit Mme [D] [O] en son appel,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI LAMARTINE de sa demande en dommages intérêts pour appel abusif,

Condamne Mme [D] [O] à payer à la SCI LAMARTINE 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [O] aux dépens.

Le greffier La présidente