ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01365 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYAJ

Décision déférée à la Cour : jugement du 31 décembre 2019 Tribunal d’instance de PERPIGNAN

N° RG 11-17-001494

APPELANT :

Monsieur [X] [G]

né le 03 Janvier 1964 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Christine AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Anne-Marie AURENGO, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [C] [Y]

née le 05 Juillet 1968 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe AYRAL de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 12 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du ler octobre 2012, M. [X] [G] a donné à bail à Mme [C] [Y] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 400 euros. Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer a été réglé par la locataire.

Le 25 juin 2015, M. [X] [G] a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Mme [C] [Y] a quitté les lieux au cours au mois d’octobre 2015.

Le 10 août 2017, M. [X] [G] a assigné Mme [C] [Y] devant le tribunal d’instance de Perpignan, en paiement de la somme de 5 725,17 euros au titre d’un mois de loyer impayé, de charges et de factures d’eau et d’électricité.

Le jugement contradictoire rendu le 31 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan :

Déclare M. [X] [G] recevable en toutes ses demandes ;

Constate que Mme [C] [Y] a quitté les lieux litigieux courant octobre 2015 ;

Condamne M. [X] [G] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 73,65 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes ;

Déboute chacune des parties de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Le premier juge déclare l’ensemble des demandes formées par M. [X] [G] recevables, relevant que les deux procès-verbaux d’huissier de justice, visant respectivement la saisie conservatoire de créances sur le compte bancaire de Mme [C] [Y] en date du 16 septembre 2015 et celle de meubles corporels à son domicile en date du 3 septembre 2015, constituent des actes d’exécution forcée ayant un effet interruptif de prescription.

Il retient que la demande formulée par M. [X] [G] au titre des loyers impayés est justifiée, contrairement à celle formulée au titre des charges locatives impayées, relevant que les créances invoquées s’agissant des factures d’électricité et d’eau et s’agissant des taxes d’ordures ménagères ne sont pas certaines, dans la mesure où il n’est pas démontré que Mme [C] [Y] était la seule occupante de l’immeuble à l’époque des faits, alors que l’ensemble des factures d’électricité et d’eau produites sont au nom de M. [X] [G] et que la locataire a vainement réclamé l’installation d’un compteur électrique et d’un compteur d’eau individualisés. Il retient toutefois, que Mme [C] [Y] est redevable de la somme de 11 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, constatant qu’elle le reconnaît elle-même.

Le premier juge alloue la somme de 500 euros à Mme [C] [Y], retenant qu’elle démontre avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral en raison du délai de réparation excessif du chauffe-eau, alors que M. [X] [G] ne démontre avoir fait preuve de diligence à assurer les réparations nécessaires à la jouissance paisible du logement par la locataire.

Il constate ainsi que M. [X] [G] est redevable de la somme 73,65 euros, après compensation des créances réciproques.

M. [X] [G] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 31 janvier 2020. Par arrêt du 16 mai 2022 l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle.

M. [X] [G] a réinscrit l’affaire par déclaration au greffe du 2 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions du 16 mars 2023, M. [X] [G] demande à la cour de :

Accueillir l’appel et le déclarer recevable ;

Confirmer la décision des premiers juges en ce qu’elle a déclaré l’action recevable, rejetant le moyen tiré de la prescription ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a donné acte à Mme [C] [Y] de ce qu’elle reconnaissait débitrice de la somme de 419,35 euros au titre des loyers impayés, et la condamner à ce paiement ;

Condamner l’intimée à rembourser au bailleur la taxe d’ordures ménagères acquittée par lui et incombant à la locataire ;

Infirmer le jugement et condamner l’intimée à payer à M. [X] [G] la somme de 5 247,57 euros correspondant au montant des charges et factures d’eau et d’électricité acquittées par le bailleur, dont elle a reconnu également être débitrice en établissant des chèques en règlement, rejetés pour défaut de provision ;

Dire que ces sommes, dont le total est de 5 666,92 euros, seront productives d’intérêt à compter du 25 juin 2015, date du commandement ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a attribué à l’intimé des dommages-intérêts injustifiés, et débouter celle-ci de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et préjudice de jouissance ;

Condamner l’intimée au paiement de la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le commandement de payer du 25 juin 2015, et le coût de l’état des lieux de sortie.

L’appelant relève en premier lieu que la dette locative n’est pas contestée par l’intimée qui a procédé au règlement de trois acomptes laissant à ce jour un impayé de 419,35 euros déduction faite de la caution.

Sur la consommation d’électricité et les factures restées impayées, l’appelant prétend que sa locataire lui a adressé 10 chèques de paiement revenus pour défaut de provision, ce qui caractérise néanmoins une reconnaissance de sa dette. Cet aveu conduit à sa condamnation au paiement de l’arriéré. Il expose de surcroît qu’il appartenait à la locataire d’engager les démarches pour mettre le compteur à son nom ce qu’elle savait pertinemment étant précisé qu’elle était la seule occupante des lieux, le 2ème étage étant inhabitable jusqu’en 2017.

S’agissant de la consommation d’eau impayé, l’indice émane de la constatation faite par huissier de justice dans le cadre de l’établissement du procès-verbal de sortie des lieux en date du 19 octobre 2015 et des factures produites.

Sur la taxe d’ordures ménagères, il revendique un résiduel de 74 euros.

En réponse aux moyens développés par l’intimée, il conclut en l’absence de prescription soutenant que la reconnaissance par celle-ci de la créance est de nature à interrompre le délai de prescription. Il ajoute que la saisie conservatoire sur les comptes bancaires et celle opérée sur les biens meubles corporels interrompent le délai de prescription.

Sur la question du chauffe-eau, il explique que seule la locataire est responsable du retard pris dans l’établissement d’un devis expliquant que le cumulus n’a été changé que le 3 décembre.

Dans ses conclusions du 19 octobre 2020, Mme [C] [Y] demande à la cour de :

A titre principal,

déclarer M. [G] irrecevable en ses demandes tenant la prescription de l’action en recouvrement :

des factures d’électricité de l’année 2013 pour un montant de 2.314,42 euros ;

de la facture d’eau du 14 février 2013 et du 6 septembre 2013 pour un montant de 300,85 euros ;

de la facture d’eau du 24 février 2014 pour un montant de 143,09 euros

des taxes d’ordure ménagère pour 2012 et 2013 ;

A titre subsidiaire,

confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués, celle-ci réclamant en appel la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral;

lui donner acte de ce qu’elle reconnaît devoir la somme de 419,35 euros au titre des loyers impayés et 11 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2014 ;

condamner M. [G] à lui payer la somme de 573,65 euros et subsidiairement la somme de 73,65 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de cette décision ;

lui accorder à défaut des délais de paiement ;

En tout état de cause,

condamner M. [G] aux dépens de première instance et d’appel ;

condamner M. [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, et à titre liminaire, Mme [Y] rappelle que les actions dérivant d’un contrat de bail sont soumises à un délai de prescription de trois ans conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Considérant que l’action en paiement est prescrite depuis le 27 mars 2017, les demandes sont prescrites en présence d’une assignation délivrée le 10 août 2017.

Au fond, elle conteste le bien-fondé de la demande en paiement soutenant que le logement fait partie d’un immeuble composé de trois appartements distincts de telle sorte que le bailleur ne démontre pas que les factures correspondent à sa seule consommation individuelle en l’absence de compteurs individuels tant pour l’eau que l’électricité.

Elle ajoute qu’il appartient au bailleur d’assurer l’installation de individuels qu’elle n’a eu de cesse de réclamer.

S’agissant de la taxe d’ordures ménagères, elle demande que celle-ci soit répartie entre les trois appartements de sorte qu’elle se reconnaît redevable de la somme de 11 euros, les taxes réclamées pour les années 2012 et 2013 étant prescrites.

Enfin, sur la demande indemnitaire, elle reproche au bailleur d’avoir mis plus de trois mois pour procéder au changement de cumul, période durant laquelle elle n’a pas eu d’eau chaude, ce qui justifie la réformation du montant des dommages et intérêts alloués.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour indique ne pas être saisi de la demande relative au montant de la dette locative qui n’est pas contesté en appel.

1/ Sur la prescription :

La loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, a introduit un délai de trois ans pour toutes les actions découlant de l’exécution d’un bail d’habitation.

En présence de créances antérieures à ladite loi, le délai triennal court à compter de son application, soit le 24 mars 2014 pour se terminer le 24 mars 2017.

Comme l’a justement relevé le premier juge, si l’action a été introduite par une assignation délivrée le 10 août 2017, néanmoins le bailleur justifie d’actes interruptifs de prescription consistant en la délivrance d’une saisie conservatoire de créances sur le compte bancaire de l’intimé en date du 16 septembre 2015 ainsi que d’une saisie de meubles corporels au domicile de la locataire le 3 septembre 2015.

Mme [Y] conteste la réalité de ces mesures d’exécution qui sont toutefois justifier par l’appelant dans ses pièces numérotées 6 à 11.

Il s’ensuit que l’action en paiement est recevable pour ne pas être prescrite. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2/ Sur les charges :

sur la consommation d’eau et électricité :

Le premier juge a rejeté la demande en paiement du bailleur sur le constat de l’absence de preuve de l’existence d’un compteur individuel sur la période contemporaine au litige alors que les témoignages produits par M. [G] attestent d’une situation postérieure aux faits contestés. Le premier juge a également relevé que les factures étaient au nom du bailleur et non de la locataire alors même que celle-ci justifie avoir réclamé à plusieurs reprises l’installation d’un compteur individuel.

En cause d’appel, M. [G] ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause l’analyse du juge de première instance. La cour observe en effet que le contrat de bail ne porte aucune mention dans la partie « relevé de compteurs » ce qui conforte l’argumentation de Mme [Y] sur l’absence de compteurs individuels, les parties n’auraient pas manqué effectivement de renseigner cette partie.

La cour observe encore que l’état des lieux de sortie ne porte pas mention de relevés individuels dont la valeur probante est incontestable, et enfin que le bailleur ne justifie nullement de l’installation de compteurs propres à la date du litige. En effet, si le procès-verbal de constat du 19 octobre 2015 reprend divers index relatifs à la consommation électrique, il apparaît que le compteur, dont il est déclaré qu’il alimente le logement de la locataire, se trouve au-dessus de son appartement, dans un local non habitable. Ce faisant, en-dehors des déclarations du bailleur, aucun élément ne justifie de manière objective que ce compteur n’alimente que l’appartement litigieux, l’huissier de justice se contentant de reprendre les déclarations de l’appelant.

Dans cette hypothèse, il appartient à M. [G] de démontrer quelle est la consommation propre de sa locataire alors qu’il évoque dans un mail l’existence de trois unités d’habitation (pièce 26), et qu’il a seul la charge d’assurer l’installation d’un compteur individuel comme le lui rappelle d’ailleurs la mairie de [Localité 5] dans un mail adressé en juillet 2015 (pièce 22 -appelant). Sur ce dernier point, il convient de préciser qu’il appartient au bailleur d’assurer la pose de compteurs divisionnaires et d’en assurer un relevé soumis à la contradiction. La pièce 37 produite par l’appelant n’est pas suffisante pour justifier sa demande s’agissant d’un relevé dont il n’est nullement justifié qu’il ait été adressé à l’intimée.

S’agissant de l’établissement de 10 chèques, si Mme [Y] ne conteste pas leur transmission au bailleur, il est difficile cependant d’en déduire un aveu quant au paiement des charges dans la mesure où il n’est nullement acquis que ces chèques ont été émis dans l’objectif de régler les charges impayées alors qu’il existait également des impayés de loyers. Ce moyen est donc inopérant.

En l’état, aucun élément ne confirme l’analyse de M. [G] selon laquelle Mme [Y] était la seule occupante des lieux.

En l’absence de pièces probantes, la demande en paiement de M. [G] sera rejetée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

sur la TOM :

La même analyse est transposable au règlement des taxes d’ordures ménagères dans la mesure où l’appelant réclame le paiement de la totalité alors que l’immeuble comporte plusieurs lots.

A l’instar du premier juge, la cour condamnera Mme [Y] au paiement de la somme de 11 euros dont elle se reconnaît redevable pour l’année 2014, mais transposera son raisonnement pour les années antérieures 2012 et 2013 de sorte qu’elle sera également condamnée au paiement de la somme supplémentaire de 13,66 euros soit 1/3 du montant des taxes applicables sur des deux exercices.

Il convient en conséquence de condamner l’intimée au paiement de la somme de 24,66 euros.

3/ Sur le préjudice de jouissance :

Le premier juge a reconnu à Mme [Y] un préjudice de jouissance justifié par le changement tardif du chauffe-eau en présence d’une demande adressée par la locataire le 22 octobre 2014 et d’un changement effectif le 6 décembre 2014 alors que Mme [Y] dénonçait cette défaillance depuis le 1er septembre 2014. Considérant que le bailleur a manqué de diligences, le premier juge l’a condamné à une indemnisation des préjudices de jouissance et moral par l’allocation d’une somme de 500 euros.

En cause d’appel, il est justifié que le cumulus a bien été changé le 3 décembre 2014 et il ressort d’un courrier adressé le 12 novembre 2014 par le bailleur que si un artisan est passé le 5 octobre 2014 pour établir un devis, il est fait reproche à la locataire de ne pas avoir transmis au bailleur le devis et encore que le prix figurant sur celui-ci est trop élevé pour être de 374,10 euros HT alors que le bailleur a pu trouver une prestation équivalente au prix de 264 euros TTC.

L’examen de ce courrier démontre que le retard pris dans l’exécution d’une réparation, qui s’avérait urgente dans la mesure où la locataire se trouvait privée d’eau chaude, résulte non pas d’un comportement fautif de Mme [Y] comme le suggère le bailleur mais bien d’une négligence dans le traitement de ce désordre, la cour observant qu’il n’appartient pas à la locataire d’assurer la gestion des devis et que seules des conditions financières ont guidé le choix du bailleur et ont ralenti l’exécution de la réparation.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a accueilli favorablement la demande indemnitaire de l’intimée qui a été évaluée avec justesse.

La décision sera donc confirmée de ce chef.

S’agissant de la compensation entre les dommages et intérêts alloués à Mme [Y] (500 euros) et la créance de M. [G] comprenant la taxe d’ordure ménagère (24.66 euros), ainsi que la dette locative reconnue par la locataire pour un montant de 419.35 euros, il convient de condamner M. [G] à la somme de 55,99 euros.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G], qui succombe partiellement en appel, sera condamné aux entiers dépens de l’appel et sera condamné au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 31 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [X] [G] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 73,65 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Statuant à nouveau,

Condamne M. [X] [G] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 55,99 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du premier jugement,

Condamne M. [X] [G] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [G] aux entiers dépens de l’appel.

Le greffier Le conseiller en remplacement du président empêché